第三章 房地产金融.
房地产金融实务(第3版)课件：房地产金融基本知识
三、房地产金融的分类
1. 政策性房地产金融和商业性房地产金融 从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包
括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融 从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产
金融和间接房地产金融。 3. 房产金融与地产金融 从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产
《房地产金融实务》（第3版）
二、我国房地产金融机构及其业务
（一）银行类 我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大
国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股 份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商 业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。
《房地产金融实务（第3版）
【资料1-1】 烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融 资。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，一般包括银行 业和非银行业，非银行业又包括保险业、证券业、信 托业、租赁业和典当业。
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产 开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的 有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类 金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融 通、结算等各种金融服务。
《房地产金融实务》（第3版）
一、房地产金融市场的构成要素
1. 融资主体 房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市
场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金 的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政 府机构等。 2.融资中介 在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需 求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产 融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼 营机构两类。
房地产金融市场的风险及防范措施
房地产金融市场的风险及防范措施一、房地产金融市场的概述房地产金融市场是指房地产行业和金融行业相结合形成的一种市场形态，它不仅包括房地产市场的各种交易和金融市场的各种业务，还包括两者之间的交叉沟通和合作。
二、房地产金融市场的风险1.宏观风险宏观经济波动、利率变动、信贷政策调整等都可能对房地产金融市场产生影响，从而引发风险。
2.市场风险房地产市场存在供需关系的复杂关系，价格波动较大，市场风险较高。
比如开发商的资金链断裂、楼市调控等，都会对房地产金融市场产生影响。
3.信用风险信用风险是指因借款人违约、抵押品价值下降等导致贷款违约或无法收回等情况而引发的风险。
在不良资产的蔓延下，信用风险会更加明显。
4.流动性风险由于房地产市场的周期性，市场热度的变化，出现大量短期借款的风险也很大。
三、防范措施1. 加强宏观调控加强房地产市场政策调控，促进房地产市场稳定发展。
同时借鉴国外经验，加强对房地产金融市场的监管力度，及时应对市场波动。
2. 规范房地产市场通过多种手段规范房地产市场，控制房价，避免供需大幅度失衡。
同时注重房地产市场信息公开度，让投资者和公众获得更多市场动态。
3. 强化信用风险管理加强对贷款业务的审查，避免将贷款用于投机和非法融资，控制住仓位风险。
同时增加抵押品的质量、完整性、真实性等要求，确保借款人反悔时金融机构可以得到足够的补偿。
4. 提升流动性风险管理能力加强贷款业务管理，健全贷款风险保证制度，避免出现新的风险点。
加强对资产负债管理，建立健全流动性管理机制，提升流动性风险管理能力。
总之，房地产金融市场的风险必须得到重视，各方要采取积极行动，共同应对风险，确保房地产金融市场的安全稳定。
第三章 房地产经营环境
第三章房地产经营环境第一节城市经济与房地产经济城市经济的开展与房地产经济的开展密不可分，随着城市化进程得快速推进，必然将带动城市相关产业的开展。
最直接的表达就是人们城市人口的增多，需要市政配套、住房、商业等等方面的支持。
伴着城市经济的快速增长，政府采取了一系列扩大内需、鼓励投资的政策，有效地刺激了房地产开发企业和消费者对未来的预期，使得房地产市场日趋活泼，目前正处于繁荣阶段的中期，相信随着中国宏观经济形势的进一步趋好，中国的房地产业今后还将经历一段时期的持续增长。
房地产经济在较短的时间内迅猛开展，成为国民经济的重要支柱产业和新的经济增长点，成为经济开展与社会进步的有机结合点，有力地推进了城市经济的快速增长和城市化进程，促进了城市经济的可持续性开展，房地产的开展对城市经济的开展主要有一下几个促进作用：一．房地产业对GDP的奉献日益突出一位经济学家说过，当今中国的房地产业是新经济的增长点，内需市场的新亮点，它不仅是经济开展的结果，更是经济开展的动力。
据分析，未来5年内将有2亿居民参与住房消费，房地产业面临着千载难逢的市场机遇，具有广阔的开展潜力，其在国民经济中的支柱地位将进一步得到巩固和加强。
同时，房地产业是一个关联度极大的行业，不仅对建筑、建材、装饰、金融、家电、家具、广告等行业有直接推动作用，而且对体育、教育、旅游等行业有很大影响。
“教育地产〞、“体育地产〞、“旅游地产〞等泛地产已经成为新的投资热点，既促进了房地产经济业的多元化开展，也巩固了体育、教育、旅游等行业的根底建立，房地产业作为根底产业的地位和作用日益明显。
二.房地产业是城市化进程的促进者城市化是当今世界开展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。
随着社会和经济的不断开展，我国的城市化建立正处于关键时期，房地产业在城市化建立中具有促进者的重要作用。
首先，通过房地产业可以带动和加强城市根底设施建立，对城市的道路、供水、供暖、污水和*处理、电力电信等进展规划建立，可以大大地提高城市的综合效劳功能；其次，可以改善城市人居环境。
《房地产金融》课件
未来房地产金融的发展机遇和挑战
机遇：政策支持， 房地产市场稳定 发展
机遇：金融创新， 多元化融资渠道
挑战：市场风险， 房价波动
挑战：政策风险， 监管政策调整
对未来房地产金融发展的建议和展望
加强监管：建立完善的监管体系，防范金融风险 创新金融产品：开发适应市场需求的金融产品，提高市场竞争力 提高金融科技水平：利用大数据、人工智能等技术，提高金融服务效率 加强国际合作：加强与其他国家的合作，拓展国际市场
互联网+房地产金融的发展趋势：智能化、个性化、全球化、规范化
绿色房地产金融
定义：绿色房地产金融是指以环保、节能、低碳等绿色理念为指导，为房地产项目提供融资服务 的金融活动。
特点：注重环保、节能、低碳，支持绿色建筑、绿色社区、绿色城市等绿色项目的发展。
发展历程：随着全球对环保、节能、低碳的重视，绿色房地产金融逐渐成为房地产金融领域的重 要发展方向。
跨境房地产金融合作与交流
跨境房地产金 融合作的意义： 促进国际房地 产投资，推动 全球房地产市
场发展
跨境房地产金 融合作的形式： 跨境房地产投 资基金、跨境 房地产贷款、 跨境房地产证
券化等
跨境房地产金 融合作的挑战： 汇率风险、法 律风险、文化
差异等
跨境房地产金 融合作的机遇： 全球房地产市 场的繁荣，跨 境房地产金融 合作的潜力巨
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
监管目标：维护金融稳定，防范 金融风险
监管效果：促进房地产市场健康 发展，防范金融风险
监管政策对房地产金融市场的影响
政策调整：影响市场预期，影响投资决 策
土地政策：影响房地产企业的土地获 取和开发成本
信贷政策：影响房地产企业的融资成 本和融资难度
房地产金融实务(275页)
第四章 房地产抵押贷款
• • • • • • • 第一节 房地产抵押贷款概述 一、房地产抵押贷款的含义 二、房地产抵押贷款的发展 三、房地产抵押贷款的分类 四、房地产抵押贷款的特点 五、房地产抵押贷款的作用 六、房地产抵押贷款市场结构
继上页
• • • • • • • • • 第二节 房地产抵押贷款的程序 一、提出抵押贷款申请 二、贷前审查 三、对抵押房地产的估价 四、房地产抵押贷款合同的签订和登记 五、抵押房地产的保险 六、贷款比例、期限、利率 七、贷款种类和还款方式 八、抵押物的占管和处分
第三章 房地产信贷资金的筹集
• • • • • • • • • • 第一节 房地产信贷资金概述 一 房地产信贷资金概念及特征 二 房地产信贷资金的风险 第二节 房地产信贷资金的筹集 一 房地产信贷资金筹集的意义与原则 二 政策性房地产信贷资金的筹集 三 商业银行房地产信贷资金的筹集 第三节 房地产信贷业务管理 一 商业性房地产信贷管理 二 政策性房地产信贷管理
继上页
• 第三节 房地产开发贷款的项目评估与分 析 • 一、房地产开发项目贷款评估的含义 • 二、金融机构对房地产开发项目评估的 目的 • 三、房地产开发项目的财务评价及分析 的主要指标与方法 • 四、项目的不确定性分析
继上页
• 第三节 房地产开发贷款的风险管理 • 一、房地产开发贷款的主要风险 • 二、房地产开发贷款风险管理保障机制 的建立 • 三、房地产开发项目贷款的风险管理
第六章 住房公积金制度与贷款
• 第一节 住房公积金制度概述 • 一、住房公积金制度的概念、产生和发展 状况 • 二、住房公积金的性质和特点 • 三、住房公积金管理的基本原则 • 四、住房公积金管理机构及主要职责 • 第二节 住房公积金归集和提取 • 一、住房公积金归集 • 二、住房公积金提取
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。
由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。
因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。
(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。
由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。
而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。
(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。
房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。
2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。
直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。
具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。
间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。
3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。
而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。
作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。
房地产金融专题课件
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房地产金融机构在资金 筹措和运用过程中可能 面临的资金短缺风险。
操作风险
由于内部管理不善、人 为错误或系统故障等引
起的风险。
房地产金融风险的防范与控制
建立健全风险管理机制
建立完善的风险管理制度和流程，提高风险 识别、评估和监控能力。
多元化融资渠道
通过多种融资方式降低对单一资金来源的依 赖，分散风险。
投资的一种方式。
房地产证券化产品
定义
房地产证券化是指将房地产资产转化为可交易的证券的过程。
种类
包括房地产抵押支持证券（MBS）、商业抵押支持证券（CMBS） 、住宅权益支持证券（RESS）等。
特点
证券化产品可以降低风险、增加流动性，同时为投资者提供多样化 的投资选择。
其他房地产金融产品
定义
其他房地产金融产品是指 除上述三种产品之外的其 他与房地产相关的金融产 品。
05
房地产金融创新与发展趋 势
房地产金融创新的主要方向
产品创新
开发新型房地产金融产品，如房地产投资信托基金（REITs）、房地 产抵押贷款证券化等，以满足投资者和借款人的多样化需求。
服务创新
提供更加便捷、个性化的金融服务，如在线申请贷款、在线抵押贷款 评估等，提高服务效率和客户满意度。
技术创新
运用金融科技手段，如区块链、人工智能等，优化业务流程，降低操 作风险和成本。
国际化发展
加强与国际金融机构的合作， 拓展海外市场，提高中国房地 产金融的国际竞争力。
普惠金融
加大对中小微企业和低收入人 群的金融服务力度，推动普惠
金融的普及和发展。
房地产金融创新与发展的挑战与机遇
挑战
房地产金融所存在的风险及防范措施
房地产金融所存在的风险及防范措施房地产金融是指以房地产为抵押或担保的金融活动，是房地产市场与金融市场的结合体。
随着我国经济的快速发展，房地产金融蓬勃发展，但也面临着一系列风险挑战。
本文将针对房地产金融存在的风险进行深入分析，并提出相应的防范措施，以期为行业提供参考。
一、房地产金融存在的风险1.市场风险房地产行业受政策、市场、经济等因素的影响较大，市场风险较高。
房价波动导致的抵押物价值的不确定性带来了对债权人的违约风险。
2.信用风险房地产金融业务中，居民或企业以房产贷款为主要方式，资金需求量大，还款周期长，存在着借款人信用不良导致的违约风险。
3.流动性风险房地产金融业务中，多数贷款违约后，资金需求量将迅速增加，银行资产负债结构可能发生变化，从而面临着流动性风险。
4.操作风险房地产金融机构通常规模庞大，业务繁杂，操作风险隐患多。
员工、管理风险事件、设备故障等会给运作管理和客户利益带来严重损害。
5.监管风险监管情况的不确定性，政策的变动，可能对房地产金融行业及其相关机构的经营带来重大影响。
二、防范措施建立一套完善的市场风险管理系统，加强市场监测及反应机制，注重对市场风险的监控、评估以及预警，以做到及早发现和应对市场风险。
建立健全的信用风险管理体系，加强借款人的信息披露，提高对清偿能力的评估，采取有效措施预防和减少信用风险。
建立较为完善的流动性风险管理体系，合理规划负债结构，开展流动性风险管理评估，保持充足的流动性储备。
建立健全的操作风险管理体系，加强员工培训，规范业务流程，提高操作流程的科学性、规范性和透明度。
建立完善的监管合规检查机制，提高对监管政策的及时响应，加强对政策的解读和应用，确保在国家政策的规范下稳健经营。
房地产金融风险的存在是不可避免的，但是只要我们充分认识到这些风险因素，采取相应的防范措施来管理和规避这些风险，就能够有效地保障房地产金融的健康发展。
政府、金融机构和相关部门也应积极合作，共同努力，共同应对，让房地产金融风险得以有效管控，为行业发展提供更加可靠的保障。
房地产金融04
房地产金融041. 引言房地产金融是指在房地产交易过程中所涉及到的金融工具和金融机构，包括房屋贷款、抵押、融资等。
在房地产市场中，金融机构的角色至关重要，它们提供资金支持，促进房地产市场的发展。
本文将介绍房地产金融的相关内容，包括房地产金融的定义、房地产金融的重要性以及房地产金融的主要类型。
2. 房地产金融的定义房地产金融是指在房地产交易中，为资金流转提供支持和服务的金融工具和金融机构。
它不仅仅涉及到房地产购买的金融交易，还包括房地产开发、投资和融资等方面的金融活动。
房地产金融的目标是通过提供资金支持，促进房地产市场的发展和稳定。
3. 房地产金融的重要性房地产金融在房地产市场中的重要性不可忽视。
首先，它为购房者提供了购买房屋的资金支持。
很少有人能够一次性支付全款购买房屋，所以购房者通常需要依靠房贷来分期偿还房屋价格。
借助房地产金融，更多的人可以买得起房屋，从而促进了房地产市场的交易。
其次，房地产金融为开发商提供了资金融资渠道。
房地产开发需要大量的资金投入，而房地产金融机构可以为开发商提供贷款或其他融资方式，使得开发商能够获得所需的资金来进行项目的开发。
这一点对于房地产市场的供应非常重要，因为只有有足够的资金支持，房地产项目才能顺利进行，从而增加房地产市场的供应量。
最后，房地产金融还可以作为投资工具。
对于一些投资者来说，房地产市场是一个可以实现资本增值的领域。
他们可以通过投资房地产金融产品，如房地产基金、房地产信托等来获取房地产市场的投资回报。
4. 房地产金融的主要类型房地产金融包括多种类型，下面将介绍其中几种主要类型。
4.1 房屋贷款房屋贷款是指购房者向金融机构借款来购买房屋，然后通过分期还款的方式偿还借款本金和利息。
房屋贷款通常有较长的贷款期限，如20年、30年等，利率也会根据市场情况进行浮动。
房屋贷款通常需要购房者提供抵押物，以确保金融机构的借款安全。
4.2 房地产开发贷款房地产开发贷款是指金融机构向开发商提供的用于开发房地产项目的贷款。
房地产金融企业管理制度
房地产金融企业管理制度第一章总则第一条为规范房地产金融企业的经营行为，保护客户利益，提高企业整体管理水平，加强内部监管，树立企业良好形象，制定本管理制度。
第二条本制度适用于房地产金融企业的所有董事、高级管理人员和员工。
第三条房地产金融企业应当遵循诚实守信、合法经营、风险可控、合理获利的原则，保障客户权益。
第四条房地产金融企业应当遵循市场规则，弘扬社会责任，遵循公司治理规范，提高公司竞争力。
第五条房地产金融企业应当建立健全风险管理制度，加强内部控制，防范各类风险。
第二章企业治理第六条房地产金融企业应对董事会进行规范化建设，完善公司治理结构，明确权责权限。
第七条房地产金融企业董事会应当建立分工明确、职责清晰、独立有效的公司治理机制。
第八条房地产金融企业应当建立董事会决策框架和议事规则，保证董事会决策的及时、准确、高效。
第九条房地产金融企业应当建立健全董事会议事规则和会议记录保管制度，不得违法违规记录或隐匿重要资料。
第十条房地产金融企业董事会应当建立健全内部监督制度，对公司经营进行有效监督。
第十一条房地产金融企业董事会应当建立兼顾公司绩效、社会责任及环保的评价机制，对高层管理人员进行绩效考核。
第十二条房地产金融企业应当建立健全股东大会制度，明确股东权益，保护中小股东权益。
第十三条房地产金融企业应当建立健全投资者关系管理制度，及时准确向公司股东和投资者披露信息。
第十四条房地产金融企业应当公开自己企业的治理结构和规定，接受社会监督。
第三章内部管理第十五条房地产金融企业应建立健全组织结构，明确岗位职责。
第十六条房地产金融企业应当建立健全从业人员管理制度，规范员工招聘、培训和考核工作。
第十七条房地产金融企业应当建立健全薪酬激励制度，激发员工积极性。
第十八条房地产金融企业应当建立健全人力资源管理制度，优化人力资源配置。
第十九条房地产金融企业应当建立健全财务管理制度，规范会计核算、财务预算和财务风险管理。
第二十条房地产金融企业应当建立健全资产管理制度，防范非经营风险，规避不合理的运营风险。
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从属性：抵押权的成立，要以债权的存在为前提，
因债权的转让处分而处分，并因债权的消灭而消灭.
物上代位性：房地产抵押权的物上代位位是指当房
地产的实物形态发生变化时，抵押权的效力及于抵押物 的代偿物或代位物.依照《中华人民共和国物权法》第 174条的规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被 征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者 补偿金等优先受偿.被组保债权的履行期未届满的，也可 以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等
鉴于此，原告建设银行于2006年5月29日依法向北京市海淀区人民法院 提起诉讼，要求法院依法拍卖被告北京天亿公司提供的抵押物，以实现 原告的到期债权。 被告北京天亿公司认为，本公司拖欠原告建设银行贷款本息223256 元属实，但本公司现在已停产，没有履行还款的能力。 第三人张天虹作为本案的第三人申请参加诉讼，其认为，(1)被告北 京天亿公司与原告建设银行签订的房地产抵押合同未经登记，不具有法 律效力，其抵押关系不成立;(2)自己与被告签订的房屋买卖合同，系双方 真实的意思表示，本人根据购房合同中约定的时间已向被告支付了全部 购房款，况且双方也到北京市房地产管理部门办理了产权过户手续，其 间的买卖关系符合法律的规定，理应受到法律的保护。综上，原告建设 银行要求法院拍卖自己购买的仓库用房，实现其对被告的到期债权的诉
第三章
一、概念 1、含义
房地产金融基本知识
§1 房地产押
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式
向抵押权人提供债务履行担保的行为。
2、特征 特定性和不转移占有 不可分性：房地产抵押权的不可分性是指无论抵押
的房地产部分灭失或分剖，还是抵押权担保的债权被让 与、分部j或部分清偿，都不影响抵押权的效力，抵押权 人均可就抵押的房地产全部行使抵押权
案例
2004年5月18日，被告北京天亿贸易有限责任公司(以下简称“北京 天亿公司”)为扩大经营规模，向原告中国建设银行公主坟支行(以下简 称“建设银行”)申请贷款20万元，贷款期限2年，贷款年利率为5.814%， 期满后由被告北京天亿公司还本付息。建设银行为了保证贷款的及时回 收，要求北京天亿公司提供房地产作为抵押。北京天亿公司表示同意， 并提出以价值30万余元的仓库用房作为贷款抵押。双方在签订了20万元 的贷款合同之后，又签订了抵押合同。该抵押合同约定，被告北京天亿 公司对仓库用房享有权处分，若被告北京天亿公司到期不能偿还上述贷 款本息时，原告建设银行可以将抵押物拍卖，并将从拍卖所得的价款中 优先受偿银行的贷款。抵押合同签订后，原告建设银行没有要求被告北 京天亿公司提供任何有关仓库的房屋所有权证书和土地使用权证书，双 方也未向任何部门办理抵押登记手续。
2006年3月12日，被告北京天亿公司因经营管理不善面临破产，为了维持公司的 正常经营，被告北京天亿公司与第三人张天虹签订《房屋买卖合同》，以28万 元的价格将公司的仓库用房出售给第三人。合同签订后，第三人张天虹根据合同 约定的时间支付了全部购房款，双方并于合同签订后的第10日到北京市房地产 管理部门办理了过户手续。 2006年5月20日，被告北京天亿公司在原告处的贷款期限已届满，原告建设 银行向被告北京天亿公司发出《催款函》，要求被告北京天亿公司在收到催款函 后3日内偿还贷款本金及利息共计223256元。但因被告经营管理不善面临倒闭， 根本无法偿还建设银行的贷款本息。 原告建设银行认为，2004年5月18日，本银行与被告北京天亿公司签订《贷 款合同》，本银行向被告放贷20万元，贷款期限2年，年利率5.814%。当时本银 行考虑到被告的资信问题，遂要求被告提供房地产作为抵押。被告为了顺利取得 本银行的贷款，遂将被告的仓库用房作为抵押物。据此，本银行与被告签订房地 产抵押合同后向被告放贷20万元。2006年5月20日，被告的还款期限已届满，但 被告至今未按贷款合同的要求履行还款义务。根据房地产抵押合同的约定，本公 司有权处分其抵押物，用以优先偿还本银行的贷款本息。
3、房地产抵押登记
(1)抵押权的设定登记。 房地产抵押权的设定，除了由抵押双方当事人签订书面合同外，还 应当办理抵押登记。就登记所需文件，《城市房地产管理法》第48条规 定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。” 就登记机关，该第61条第1款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上 地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”抵押合同自抵押登记之日起 生效，未经登记的，抵押为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩 序，保障抵押当事人的合法权益，国家建设部根据《城市房地产管理法》 和《担保法》，制定了《城市房地产抵押管理办法》。该办法设专章对 房地产抵押登记作了规定，其主要内容是：房地产抵押合同自签订之日 起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地 产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
(2)抵押权实现后的登记。 当房地产抵押人按期履行了债务或者由于其 他原因使抵押权归于消灭后，《城市房地产 抵押管理办法》规定，抵押关系终止时，抵 押当事人应当在终止之日起15日内，到原登 记机关办理注销抵押登记。这样规定的目的 是，避免房地产抵押权消灭后，形式上的房 地产抵押权即登记簿上的抵押权仍然存在。
优先受偿性：指债务人到期不履行义务或出现约定情形
时，抵押权人可就抵押的房地产拍卖、折价或变'卖所得的价 款优先于其他没有抵押权的债权人，或者抵押权的优先性列 于其后的债权人受偿。优先受偿性是抵押权人债权实现的保 障，也是担保权产生的主要原因
期限性：房地产抵押的期限性不仅包括对所担保债务履
行期限有限制，而且还包括抵押权行使的期限.根据《城市房 地产抵押管理办法B第17条和第18条的规定，有经营期限的 企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限 不应当超过该企业的经营期限.同时，以具有土地使用年限的 房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使 用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年 限。
办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押 当事人的身份证明或法人资格证明;抵押登一记申请书;抵押 合同;《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产 权证》。共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共 有人同意抵押的证明;可以证明抵押人有权设定抵押权的文件 与证明材料;可以证明抵押房地产价值的资料;登记机关认为 必要的其他文件。抵押合同发生变更时，抵押当事人应在变 更之日起15日内，到原登记机关办理变更抵押登记。