最新调整-陈村TOD项目策略定位方案汇报20190221(1)
碧桂园：项目地块营销定位报告(分析部分)
西地块
东地块
项目理解 –基本信息 –规划条件
西地块A区： 中小学用地，容积率1.1，建筑密度35% ，计容面积44096.03平，绿地率25%， 控高40米。
学校规模为24个班（初高中合并设置） 。需配置配电房、燃气设施。
西地块C区：城市公共道路。
西地块B区： 居住+商业，容积率3.0，建筑密度 28%，计容面积214923.81 平（其中商业不超过30000平），绿地率35%，控高100米。
房地产投资 商品住宅供应面积 商品住宅销售面积 商品住宅销售额 销售均价
(亿元)
（万m2）
（万m2）
（亿元） （元/㎡）
262 171 200 195
276 252 262 290 1080
需设置社区服务中心一处（ 2000 平），物业管理用房。
东地块D区： 城市道路用地，保证公共开放性。
东地块C区： 商业服务业，容积率3.5，建筑密度 40% ，计容建面102646.92平，控 高150米。
需设置商业会展中心（ 25000 平） ，五星级酒店（35000平）。
东地块E区：公园绿地，保证公共开放性。
广州南站 7km，15分钟
钟村 13km，25分钟
陈村镇
陈村顺联广场 7km，10分钟
项目理解 区位理解
项目靠近广州，虽然具有区域优势，但认知却很空白。
南海区 佛山市
禅城区
广州市
天河区
荔湾区
海珠区
p 陈村岗北片区，广佛交界区 域，“南番顺”相交之地，紧邻 广州中心城区，地理位置非常优 越。
广东省住房和城乡建设厅关于印发《珠三角城际轨道站场TOD综合开发规划编制技术指引(试行)》的通知
广东省住房和城乡建设厅关于印发《珠三角城际轨道站场TOD综合开发规划编制技术指引(试行)》的通知文章属性•【制定机关】广东省住房和城乡建设厅•【公布日期】2012.09.29•【字号】粤建规函[2012]793号•【施行日期】2012.09.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文广东省住房和城乡建设厅关于印发《珠三角城际轨道站场TOD 综合开发规划编制技术指引（试行）》的通知（粤建规函〔2012〕793号）广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆、清远市人民政府，省铁路建设投资集团有限公司、广东珠三角城际轨道交通有限公司：为了贯彻落实省委、省政府关于加快推进珠三角城际轨道交通沿线综合开发的重要工作部署，根据省政府《关于完善珠三角城际轨道交通沿线土地综合开发机制的意见》（粤府函〔2012〕16号）关于由省住房城乡建设厅统筹TOD综合开发规划编制工作的要求，结合《城乡规划法》、《广东珠江三角洲城镇群协调发展规划实施条例》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》的有关规定，经商省有关部门，现印发《珠三角城际轨道站场TOD综合开发规划技术指引（试行）》以进一步加快推进规划编制工作，并就有关事宜通知如下。
一、明确站场TOD规划的编制主体和对象（一）规划编制主体。
按照属地管理原则，城际轨道站场所在的地级以上市人民政府是单个站场TOD综合开发规划编制工作的责任主体，负责规划编制的组织、论证及经费安排等工作。
广东省铁路建设投资集团有限公司（下称省铁投集团）、广东珠三角城际轨道交通有限公司（下称珠三角城际公司）配合参与。
省住房城乡建设厅以及省有关部门按职能予以督促和指导。
（二）规划对象。
按照省委、省政府提出的“成熟一批、建设一批”的要求，可行性研究报告获得批复、线位及站场位置稳定后的城际轨道交通项目，应及时启动相应站场的TOD综合开发规划编制工作，逐步实现珠三角城际轨道站场TOD综合开发规划的全覆盖。
高层建筑裙房设计及案例分析
高层建筑裙房设计及案例分析目录一、高层建筑裙房设计概述 (2)1. 裙房设计的重要性与意义 (2)2. 裙房设计的基本理念与原则 (3)3. 高层建筑裙房设计的分类 (5)二、裙房设计要素 (6)1. 建筑设计 (7)（1）总体布局 (8)（2）立面设计 (9)（3）结构设计 (11)2. 景观设计 (12)（1）绿化配置 (13)（2）水景设计 (14)（3）照明设计 (16)（1）装修风格 (18)（2）功能分区 (19)（3）细节处理 (21)三、裙房设计案例分析 (22)1. 案例一 (23)（1）项目背景介绍 (24)（2）设计理念与思路 (25)（3）设计亮点分析 (26)（4）实施效果评价 (27)2. 案例二 (28)（1）项目背景介绍 (30)（2）设计策略与方法 (31)（3）功能布局与流线设计 (32)（4）实施效果分析 (33)（1）项目背景及规模 (36)（2）设计理念与风格定位 (37)（3）景观环境及配套设施设计分析 (37)一、高层建筑裙房设计概述在现代城市建筑设计中，高层建筑裙房往往占据着重要的地位。
裙房作为高层建筑的一部分，不仅与主体建筑相呼应，而且在建筑整体形象、功能布局以及交通组织等方面起着至关重要的作用。
裙房的设计需要综合考虑多方面因素，裙房的高度和体量应与主体建筑相协调，以形成和谐的整体形象。
裙房的功能布局应根据实际需求进行合理划分，确保各功能区域的使用效率和便利性。
裙房的安全性也是设计中不可忽视的重要方面，需要采取有效的防火、抗震等安全措施，保障人员安全。
在案例分析部分，我们可以选取一些具有代表性的高层建筑裙房设计实例，深入剖析其设计理念、结构特点以及实际效果等方面的内容。
通过对这些实例的分析，可以更加全面地了解裙房设计的实际情况和重要性，为相关设计人员提供有益的参考和借鉴。
1. 裙房设计的重要性与意义随着城市化进程的加快，高层建筑在城市建设中扮演着越来越重要的角色。
广佛环线城际轨道站场TOD综合开发规划开发设想 精品
张槎站
C 探讨走线拉直可能
探讨利用原有工可研报告把 走线拉直的方案，跨过水厂 是可行的。
广 佛 环 线
海口站
500M
张槎站
500M
10
奥雅纳
轨道线、站位调整的建议及基于线站位调整的TOD综合开发规划设想-
3. 考虑因素
换乘距离太远和单一换 乘通道的设计将影响换 乘的效率，并有人流拥 堵的可能。
北京国贸站靠单一通道 处理1号和10号线换乘， 经常出现拥堵情况。
2
奥雅纳
珠三角城际轨道广佛环线
张槎站
3
奥雅纳
1. 背景—现有土地权属
现有权属特征：
张槎站
1、未出让用地集中在 河滨； 2、站点周边地区主要 为集体用地和空地； 3、禅西大道以西权属 比较复杂； 4、禅西大道以东大部 分用地已批；
4
奥雅纳
1. 背景—现有土地利用规划
张槎站
5
奥雅纳
1. 背景—现有规划结构
15
奥雅纳
4. 改动建议 2
南移二号线
把佛山2号线稍 微南移沿季华路 南侧行走，使海 口站与广佛环线 的张槎站在100 米的步行范围内 便捷换乘
广佛环线 建议位 原位 佛山2号线 建议位 原位 广 佛 环 线
张槎站
佛山轨道2号线 海口站 张槎站 张槎换乘 枢纽
石湾站
16
奥雅纳
4. 改动建议 4、 改动建议 3
3. 考虑因素
1. 强化原方案“换乘枢纽” 的TOD概念实施效益：
城际与地铁轨道站点之间缺 乏有效联系 （目前站点之间 相隔350米），使张槎站周 边用地难以把握“换乘站点” 预期带动更多的人流和活动 的机会
张槎站
项目定位及策略
第一部分 项目产品定位一 项目定位……………………………………………………………………………………1、定位依据2、定位3、定位内涵二 项目规划……………………………………………………………………………………1、总规划原则：充分利用优良的自然环境2、总规划思路：“中间带两边”3、总规划思想：艺术性建筑，度假性元素，合理性规划4、一期规划定位：酒店式公寓、服务式公寓5、二期规划特点：以经营物业为主6、三期规划优势：住宅加少量别墅（Townhouse&Villa） 第二部分 项目品质分级一 地段价值分级……………………………………………………………………………1、汾湖度假区的中心位置2、原生态湖泊—元荡（太阳湖）3、长三角的金三角中心4、交通便捷5、旅游资源丰富二 内部价值分级……………………………………………………………………………1、临湖面积大，风水宝地2、配套完整3、小户型，精装修三 投资价值分级……………………………………………………………………………1、低总价，高回报率2、专业的经营与管理3、巨大的市场机遇4、无限的升值空间第三部分 项目营销策略一 项目企划策略……………………………………………………………………………二 项目销售策略第一部分 项目产品定位一 项目定位1 定位依据1．1 长三角的“金三角”中心项目距离上海虹桥机场50公里，距苏州中央公园45公里，距杭州武林广场100公里。
1．2 交通便捷A9沪苏浙段年底通车，汾湖出口离项目不到400米，到上海虹桥机场只需30分钟。
1．3 原生态湖泊—元荡（太阳湖）元荡是拥有15平方公里的天然湖泊，几乎是西湖的3倍，而且水质清测；被江苏省确定为无公害特种水产品养殖基地。
特产元荡三鲜（大闸蟹、花白鲢、中华鳖）被中国绿色食品发展中心认证的A级绿色食品。
1．4 旅游资源丰富项目距离周庄、同里 、大观园、朱家角等景点都在30分钟车程以内。
2 定位根据以上定位依据，和长三角房地产市场的背景下，我门建议项目的定位：月亮湾国际度假区3 定位内涵月亮湾国际度假区是集度假、娱乐、休闲、会务、养生、居住为一体的国际度假社区，类型包括酒店式公寓、服务式公寓、高层住宅、别墅（villa）、排屋（townhouse）、商业街及其他配套设施。
2010s联地产顺德陈村旧改项目可行性研究调整报告(166P)
陈村旧改项目可行性研究 调整报告
世联地产股份有限公司 2010.2
第一部分.项目初判
——基于项目属性的基本判断
项目区位
项目南接顺德陈村镇老城区繁华中心，东临陈村大道，交通进 入性与昭示性强。
N
陈 村 大 道
本项目
永 宁 街
项目交通
项目临城市主干道、省道、国道，交通便利，20分钟车程内辐 射北滘、禅桂、番禺、芳村等地，未来客户来源区域更广泛！
至广州 芳村
15.6公里
禅城 至佛山
本项目
至广州
12.6公里 15.9公里 番禺
19.1公里 顺德 至中山/珠海/江门/顺德
至顺德/中山/珠海
陈村大道：陈村镇区主干道，文登路、锦龙路、合成路 均临近项目，交通便利；
佛陈路：上佛山一环，至佛山至广州； 广珠西线：至广州/中山/珠海； 广珠公路：至广州/中山/珠海.
项目5-10分钟可达北滘；15-20分钟可达 禅城、广州番禺、芳村、顺德大良等，地块 辐射范围广，未来客户来源广。
项目四至
项目南面与镇中心繁华商业街相连，生活氛围成熟。南侧、西侧及内部有 河涌水资源可利用，东侧紧临陈村大道，与锦龙工业区相连。
锦龙纸类制品市场
N
工商行政管理局
本项目
陈村新区
中国邮政
地块原貌
宏观政策初显成效：
房地产、金融、汽车行业 投资已经初见成效．
5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场 一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相 比之下，出口下降26%应是预期之内的情况， 而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为 物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降 幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效； 13
精品文案-2019年佛山金地禅城项目定位策划报告
2019年，禅城投资超过50亿元，全面启动十项 工程。以“四区三带”规划连片改造开发为思 路，禅城将一个传统的农村镇，打造为宜商宜 居宜工的都市型禅西新城。
“这边挺好的，生活几十年了没觉得有什么不好。大家老朋友住在一起方便。” “现在住的房子有点小，小孩也大了，我们不打算换了，准备给小孩单独买一 套房子。” “先看二期吧（弘农园二期），想给小孩买个近点的，离家里近，回来喝汤也 方便。” “也看他们自己喜欢，我仔想出去买房子，买商品房也好，将来可以升值。随 他们，现在交通也方便。”
保本销售
A
B 价值一级跳 C 价值二级跳
农民公寓
禅城自建房可分为两类：
供
1.普通自建房——以单体建筑为主，无秩序，居住舒适度较差，无产权，不
应 可买卖。
2.农民公寓——村政府的农民福利分房。类小区，有规划，有物业管理，整体 观感较好。无产权，仅供禅城村民使用，不可买卖。
现状：区域内商品房发展初级，80-120平主流居家户型 为主，整体素质偏低
楼盘代表：东海湾花园（2019）
楼盘代表：德兴花园
楼盘代表：荟丽家园（2019）
楼盘代表：丽日家园（2019）
现状：禅城高素质商品房二手房价5000-6000元/平，看 齐城市核心区域主流二手房价，居住价值上升空间大
区域
老城区 城南
禅城
物业名称
钻石苑 钻石苑 季华新景园 玫瑰园 逸日雅居 丽景花园 汇银城市花园 丽日华庭 丽日华庭 荟丽家园 荟丽家园 荟丽家园 德兴花园 德兴花园 丽日花园 东海湾花园 东海湾花园 东海湾花园
广州南站项目可行性研究报告
陈村
佛山西站
广州南站
南广高铁 贵广高铁
广深港高铁 厦深高铁
武广高铁
项目地处连接广州南站和佛山西站的地铁走廊----广佛环线陈村站台上，并在地块中设置与广州地铁7号线换乘站。为广州南站与佛山西站的关键交通节点。
广佛环线陈村站
广州地铁7号线顺德延长线
二、宗地现状： 地块基本平整，目前广佛环线正在开挖施工。
地块周边环境：
基地东侧远望陈村主要河流潭洲水道，视野景观开阔。基地南侧为最新规划的城市综合体太平洋百货广场，与项目基地南北呼应构成了陈村镇新城市带。西南侧为主干道陈村大道，对面为现状多层住宅商业区。北侧临近较为低矮的企业厂房区。
2338.79
2256.78
城镇居民人均可支配收入（元）Fra bibliotek34262
38754
42748.73
全年社会消费品零售总额（亿元）
618
652
730.3
全年进出口总额（亿元）
220.81
220.18
243.4
各项存款余额（亿元）
2713.63
3060.44
3365.31
居民储蓄存款（亿元）
1632.13
1810.53
726.18
729.57
生产总值（亿元）
6580.28
6709.02
7010.17
城市居民人均可支配收入（元）
30718
34580
38038
全年社会消费品零售总额（亿元）
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T R A N S I T-O R I E N T E D D E V E L O P M E N T
TOD项目策略定位汇报方案江中区域一部T O D项目团队
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项目定位
P R E S E N T A T I O N T E M P L A T E THE END →M O D E R N A N D C L E A N
P R E S E N T A T I O N
A B O U T U S T E A M S E R V I C E T E S T I M O N I A L G A L L E R Y T I M E L I N E I N F O G R A P H I C
M O D E R N T E X T TOD
TOD，即transit-oriented development
依托于轨道枢纽中心
在5～10分钟的步行路程之内建立中心广场，将城市中的公共交通、商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等
城市生活空间进行高效聚合的
立体城市
全球十大轨道地标综合体巡礼
英国伦敦国王十字车站欧洲最大轨道综合体，通过织补城市肌理，全领域恢复城市机能，实现城市再生。
法国巴黎拉德芳斯世界上第一个城市综合体。
现代巴黎的摩登象征，与凯旋门、香榭丽舍大街、卢浮宫构成
巴黎最重要的历史中轴。
H E I J I A L U O.A L L R I G H T S
意大利米兰“新门”米兰之于T O D的浪漫艺术之作，破败中升起的时尚新区，创新生活样本。
美国纽约新世贸中心纽约地铁最大换乘枢纽，北美最环保节能的典范，沉重历史在灰烬中重生的繁华之地。
澳大利亚墨尔本联邦广场墨尔本最大零售业中心和公众广场，前卫建筑设计使其成为墨尔本城新活力的
展示中心。
新加坡乌节路综合体交通枢纽引领消费，主导城市开放空间，构建城市公共中心话语权。
日本大阪G R A N D F R O N T综合体迭代样版，创新业态极致体验，产学研商结合的感性空间。
日本东京六本木新城时代更迭中的前卫与潮流，构筑城市开放空间，打造城市形象名片。
香港国际金融中心I F C香港城市印象最贴切演绎，‘购物天堂’与‘美食之都’，永不陨落的香港地标。
香港九龙站上盖T O D土地理念的合理应用，土地功能使用最大化，改变城市人口生活形态。
TOD轨道城市综合体代表城市完成高级阶段进化，提振城市能级，聚合经济能量，
产业聚能，万象筑梦
是更新城市封面的地标级作品，
提供更多元丰盛的生活方式，
创造有生命力的开放空间。
打开城市生活无限想象
项目定位
TOD地标级城市综合体
TOD地标级城市综合体
城市进阶的力量
摩天城市地标NEW CITY
地铁上盖四轨合一
跨界体验式商业
多元业态聚合与活力
地域来源客群
产品吸引客群
品牌吸引客群TOD投资价值吸引客群1、芳村外溢客
2、钟村地缘客
3、陈村刚需客和改善型客户
1、追求国际生活/大品牌开发商产品的刚需/改善型客群
2、客群来源：广州芳村、番禺，陈村及北滘本地
1、广州外溢客户
2、品牌项目投资追随者
1、芳村、番禺投资客群
2、总部员工投资客群&顺德投资客群
3、佛山投资客群
项目定位——客户描摹
目标客群主要归类
客群分类客群细分客群购买意愿
自住兼投资1、芳村、番禺客户高
2、项目周边区域企业员工及客户高
3、陈村本地刚需客高
4、北滘部分刚需客低
5、佛山外溢客户低
投资1、碧桂园老业主高
2、芳村、番禺或广州其他区域投资客高
3、陈村投资客中
4、北滘投资客低
5、佛山投资客低
目标客群在本区域居住需求
核心客户广州中端刚需/刚改客群
描述城市进取青年
分布芳村、番禺的本地或外来中青年人群，工作
稳定，生活稳定，契合区域前景，计划在广州扎
根发展，受教育程度较高，重视物业社区、环境
之余也同步关注升值前景，多数以自住兼投资为
需求导向。
客户需求追求较高品质的生活，对社区、规划、景观、生活形态等有较高要求
重要客户各类投资客群
描述考虑本案与广州、佛山的近地优势，引发涵盖多
元需求的投资客群
客户需求关注陈村发展、政策、项目品牌、投资回报率等影响因素
客户演变由于产品定位直接影响末端客群定位，投资客群的后期接手客户仍主要集中表现为刚需自住客群
重要客户核心客户
偶得客户1.核心客户：（占比60%）
⚫芳村本地、番禺钟村-南站
⚫构成：私企业主、公务员、企事业单位员工，⚫价值取向：认可TOD区域价值、交通便利及发展前景，追求高品质生活，受市中心高昂
房价推动外溢，没有太强的地缘情结
2.重要客户：（占比30%）
⚫陈村、北滘
⚫构成：花卉市场、机械城私营企业主，美的、碧桂园员工，大型社区的换房业主
⚫价值取向：本地工作，认可区域价值，追求高品质生活，追求更好的商业配套
3.偶得客户：（占比10%）
⚫广州其他区域、佛山
⚫构成：广州其他区域、佛山客户。