王志纲：上海新江湾研究报告

如何克服困难，实现
从航空城到生态居住城的 超音速腾飞?
我们相信， 丑小鸭真的可以变成
白天鹅!
我们的启示
跳跃的发展，需要跳跃的思维 先地产营销，再房产推广
我们的思考（1）
明确地产和房产的不同定位
城
21世纪花园城市生态居住区
地
同步国际的21世纪人才居住新高地
我们的思考（2）
以教育启动为契机
打造一个新上海国际交流城
地段 地段上的物业 适合市场 价值
不仅仅是地段本身，地段上的物业适合了 市场，更能带来价值！
实现房屋价值的软着落
区域的优势如何演变为地块的优势 硬环境的优势如何确立 软环境的优势如何移植 运用政策的力量
政策
唯有吃透政策，才能充分 发挥优势
政策是启动的生命线
大规模、超常规、高起点的项目必须得 到政府的大力支持！
营造从闹市区中飞回家/沿着黄浦江回家/每天 着阳光上班的感受
交通改变的可能对策（2）
大公交： 本区域内相对独立的轨道交通 --大公交只在城外 --城内自我封闭式环城交通体系 --恢复旧上海有轨电车/环保机车应用
道路的重新考虑 --国际接轨的道路设计：南北和东西横纵，数字化编示 --国际化街区的设计考虑：公共空间和私有空间的处理 --主轴道的保留，次行支干道尽可能减少，增加地块的
政策
唯有吃透政策，才能充分发挥优势
颠覆
唯有颠覆心理，才能大胆 定义未来
大胆颠覆，定义未来
新的定位、新的高度、新的期望，需要 新的思维
颠覆传统，方可创新未来，重建秩序
心理的颠覆远大于事实的渐进
A、变身 打造一个涉外的国际交流
中心城
B、变性 土地的租赁年限发生大胆的
改变
打造一个大上海国际交流城
与复旦合作，将复旦的国际教育部和交 流部定位在新江湾城 争取教育部的支持，将上海高校的国际 教育交流中心落脚在新江湾城 将全上海的国际人才交流城和人才管理 中心设在新江湾城
南连西扩
将空军的4,000亩用地,一并并入整体规划， 南联五角场
关于开发
分期开发，分期释放
先投入，完善配套，再做商业操作 先经营地产，再开发房产 充分利用财务杆杆，用10亿滚动10亿 融资支持，政府背书，共同开发 先引教育，树立概念 先示范，再推广
先用样板树立地段的参考价值，等市场接受后再 充分释放其余土地。
以生态住宅开发为目的
规划一个同步国际水平的国内 外人才聚居的新高地
为什么?
唯有大构架才能大突破 唯有大创新才有大市场
现实的启示
教育是杨浦最大的资源，也是新江湾全 新定位后最现实的依托
1,500亩复旦大学用地，是新江湾城可作 为的有力条件
交流是学校与社会/学校与产业/学校与居 住的最佳纽带
人性的弱点
完整性
规划中地标性符号的考虑
原生态湿地保护公园的开放 “江山”再起的雄姿 黄浦江水的导入 国际级大师的公建设计与方案征集 特殊文化符号的建立：博物馆/陈列馆 大地艺术的展现：如雕塑/构造物
规划中配套的考虑
王永庆长庚医院的引进“富人区的保健” 双语国际幼儿园 与欧美学校对口交流的中小学校 复旦一条龙系列教育的引进 沃尔玛超市/百安居等/24小时罗森店的引进 国际街区化公共配套/邻里中心 政府机关和专门服务机构的引入
用政策调和公益化和市场化的暂时矛盾
政策需要争取，资源需要充分调动
几个大胆的政策提议
关于国际交流城思想的设想 关于城中城地位的确立 关于新上海人才高地居住政策的倾斜 关于交通的改善扶持 关于政策的突破：如长庚医院 关于土地使用年限的突破 关于一条龙特色教育的批准 关于私车牌照的照顾
其它建议
北进
将北外滩的用地合并，打开地块通往黄浦江的 入口，对接浦江两岸开发
昨日精彩故事，今朝再续篇章
新江湾城的沿革
千年古镇--江湾，历史悠久，建镇于宋建炎四 年（公元1130年） 上海市中心城区虹口区的北部，地处虹口、杨 浦、闸北、宝山四区交界，扼凇沪要冲，为历 代兵家必争之地， 宋抗金名将韩世忠曾屯兵于此；抗战期间，江 湾更是作为凇沪战争的主战场而名扬天下。中 国第一条铁路--凇沪铁路从镇内穿过，历史商 贾如云，亦为商家的必争之地，“铜江湾”之 称闻名遐尔。
虹桥—古北
“开放导向”
第二波房地产的热销：
浦东
“投资导向”
第三波房地产的热销：
新江湾城 “居住导向”
C、用好的舆论来引导人
充分发挥新闻媒体的作用 充分利用各种事件行销 充分利用多种资源（报纸/电视/网络） 引入专业公司、整体包装的必要性
D、从历史中提炼宣传的脉搏
老江湾浓厚的历史底韵和人文价值，是 新江湾城崛起和腾飞的有力支撑
什么样的方法才能让一个地块从原有的三四千元 的房价迅速上升为七八千元？
地块属性的改变，尤其是心理定位层面的改变不 失为一个有效的手段。
内外销的启示 内外籍的启示
交流改变性质，营造独特优势
从校园走出的最快方法就是“交流”： 国内的交流/国际的交流 国际交流定位的形成能迅速扭转原江湾 城的低档定位，大幅抬升地价 以教育为依托，将全上海国际国内双向 交流一站式服务中心集中设在新江湾城 土地属性无法改变，但软体可重新塑造
交流创造需求，吸引人气
筑高地，引凤巢
打造上海第一个真正意义上的人才配套高地 --为国内的高级技术型人才和创业人才
个人和全家的引入提供便捷服务 --为国际知名学者和高级技术专家个人
和家庭的引入便捷服务
我们的策略
颠覆
唯有颠覆心理，才能大胆定义未来
创新
唯有创新思维，才能跳出固有束缚
舆论
唯有舆论造势，才能有效引导投资
交通不通畅,大货车盛行的区域
理想与现实存在落差(1)
什么样的方法才能让一个大地块 从原有的三四千元的房价迅速 上升为七八千元？
换言之,怎么让一个现实的中低档市场转变 为一个大规模的高档市场?
8,000的市场在哪里?
8,000元以上的楼盘很多,但8,000元的板 块并不多
每个板块的形成都有其内在的发展规律 和轨迹
特色化生存！
定位出与联洋、碧云、古北等完全不同 的新一轮高尚社区理念 独步上海的硬性环境和同步国际的软性 配套 人文价值的优势无可替代 营造城中城的独特氛围和阶层格调
飞跃杨浦！
市级概念 国际理念 有形界限 无形区隔
重新定义地段的价值！
观念地段 规划地段 环境地段 情感地段 心理地段
重新创造地段的价值
研究可以给新江湾启示
8,000的市场在这里！
静安寺板块 老黄浦中心区板块
湖南路板块 华山路丁香兴国板块
徐家汇板块 打浦桥板块 小陆家嘴板块 世纪公园板块 太平桥板块 古北板块
存在必有合理性
历史的积累 商业的带动 特殊的政策 政府的扶持 规划的导向
新江湾城有什么? 能托得起一个占地600万方的大型高尚板块吗?
新江湾城的资源
江湾镇有着深刻的历史沉淀和文化底蕴：
--朱自清、叶圣陶、夏衍曾在此创办立 达学院 --佛教名刹玉佛寺原址就在江湾镇，至 今江湾镇还保留着三观堂等寺庙 --“依仁山”的渊源和碑文的记载 --佛教/道教的历史
昔日人才辈出“文昌阁”，今朝菁英云集“专家城”！
创新
唯有创新思维，才能跳出 固有束缚
规划中必须考虑私车的问题
2万户的家庭，3-4万辆的车子的突出矛盾 --目前的道路无法满足私车的顺畅交通 --缺乏社区直通主要工作地的景观大道 --公共交通和道路的组织没有特色
交通改变的可能对策（1）
车行系统： 协调浦江两岸开发办，能否修缮一条沿黄浦江而 行的快速封闭式干道？ 能否改造军工路，变成双层立体交通？ 能否设一封闭式的快速道路，直接连通逸仙路高 架或规划中的中环线，缓解车流压力？ 货车的问题如何解决？绕道而行的必要性。
而新定位接受的关键在于找到第一群能支撑的客 户，他们能对未来有强烈的示范作用。
他们，会留下来吗？
他们，不是一般的人；他们，是人中之人； 我们，称之为人才。
管理型人才/技术型人才/创业型人才…
他们，愿意放弃其它地方众多的选择，愿意驱车 横跨上海，愿意远离工作单位，花100万住在 这里吗?
这里，到底有什么可吸引他们?
理想与现实存在落差(2)
“飞地”的威胁！
孤零零的一块地，身陷于周边的低价环境 包围之中；除了大学，
杨浦能给予的支撑有限。
没有产业的支撑，能活吗？
一个9000亩的超大城,6-10万的人口, 如果他们的工作地都不在城内, 能行吗?
能打破现有高档社区发展的经验, 创造新的奇迹吗?
理想与现实存在落差(3)
打造一个新上海居住政策的特惠区！
与外服公司协作，力争外服公司搬迁或开设专 门分支机构提供便捷服务 与外国人事局合作，开设专门机构 与市人才交流中心合作，开办专门的服务机构 设立专门的公安户籍管理部门，提供市外和涉 外的人才柔性居住管理…… 与港澳合作,打造“港澳特区”的可能性
国内外人才的集中营！
土地,能100年不变吗！
B、思维
将创新思维和先进理念引入开发
对本土特色和国际规范的深刻认识
胸怀江湾，放眼国际 国际化的招标，国际级的操作 考察、借鉴国内外的先进经验 流程的建议与控制
对文化的规划“抢”在土地规划之前
讲究激情，让生态充满人文的张力 重视目标对象居住生活的社会内容，关 注居住者的心理体验和状态 给住宅注入生命、文化和精神 从纯生态概念到人文生态概念的提升 在常规的“控制性详规”和“实施性详 规”之后，更多一项“引导性详规”。
标志物的建立（雕像/典型建筑）等。
现有的交通规划仍不能满足
“三线一隧四路”的格局可部分缓解，但 没有解决根本问题
轨道交通“三线”：即西侧明珠一号线延伸段、中部 M1线、东侧M8线。 大连路越江隧道 淞沪路道路拓宽工程/周家嘴路（黄兴路—军工路）拓 宽工程/政立路（逸仙路—淞沪路）道路辟通拓宽工程。 /大连路（霍山路一四平路）道路拓宽工程