中信华夏苏宁云创资产支持专项计划计划说明书
资产支持专项计划优先级资产支持证券认购协议
xx一期资产支持专项计划优先级资产支持证券认购协议xx年十月xx一期资产支持专项计划优先级资产支持证券认购协议本xx一期资产支持专项计划资产支持证券认购协议（以下简称“本协议”）由以下各方于______年_____月_____日在北京签订：《xx一期资产支持专项计划标准条款》(以下简称“《标准条款》”)构成本认购协议不可分割的一部分，与本协议具有相同的法律效力。
本认购协议中未定义的词语或简称与《标准条款》中相关词语或简称的定义相同，本《认购协议》和《标准条款》中未作出具体规定的与优先级资产支持证券或专项计划有关的事项，应适用《计划说明书》中的相应规定。
任何一方不得单方面修改本协议，除非经双方同意以书面形式订立补充协议。
甲方（计划管理人）：xx证券（上海）资产管理有限公司住所：xx法定代表人：xx联系地址：xxx邮政编码：xx联系人：xx电话：xxx传真：xx乙方（认购人）：住所：法定代表人：联系地址：邮政编码：联系人：电话：传真：鉴于：一、甲方愿意根据《xx一期资产支持专项计划说明书》（以下简称“《计划说明书》”）的规定设立并管理xx一期资产支持专项计划（以下简称专项计划），并向乙方销售资产支持证券，基本情况详见附件一。
二、乙方具有投资资产支持证券的所有合法权利、授权及批准，其购买资产支持证券的资金来源及用途合法，乙方愿意在遵守附件二《认购人声明》前提下，购买资产支持证券。
为明确协议各方的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》以及相关规定，双方本着自愿、公平、诚实信用的原则，就认购资产支持证券事宜签订本协议，以兹共同遵照履行。
重要提示：专项计划文件中任何内容不应被视为向认购人提供的法律、税务、投资或任何专业建议。
认购人应就任何此类事项向其专业顾问寻求专业意见。
1、双方同意乙方向甲方认购面值为人民币：元（￥）的资产支持证券，资产支持证券的类别为，认购单价为：元，认购份额为：份，认购总价为：元。
2、乙方应于xx年月日时之前向计划管理人指定的专项计划募集专用账户中足额存入全部认购款人民币元（￥）。
8000字详解国内REITs产品的设计
8000字详解国内REITs产品的设计本⽂中，我们将结合国内当下的实际情况，就当前的政策制度环境下国内REITs产品的设计，包括REITs的参与主体、REITs交易结构的搭建、REITs结构分层、REITs的增信措施以及其退出⽅式等向⼤家⼀⼀做简要的介绍和分析。
⼀、REITs的参与主体⽬前国内通常会采⽤“专项计划+私募基⾦”的“双SPV”结构来搭建REITs产品，因此，在REITs中的主要参与⽅就包括了专项计划层⾯的各参与主体、私募基⾦层⾯的主体，此外还有底层物业层⾯的主要参与主体，具体如下图：图2-1 REITs参与主体在专项计划层⾯，计划管理⼈需根据委托⼈的委托设⽴第⼀层SPV，即专项计划，⼀般由资产管理公司担任计划管理⼈。
总协调⼈/财务顾问⼀般由地产基⾦担任，实际上是项⽬的主导⽅。
律师事务所、会计师事务所以及评估机构作为第三⽅中介机构，就整个交易结构中所涉及的法律、审计以及物业价值的评估等事项出具专业意见。
其中，评估机构主要是就作为标的物的物业价值进⾏评估并出具评估报告。
在私募基⾦和物业层⾯，基⾦管理⼈需要就第⼆层SPV即私募基⾦进⾏专业管理，托管⼈⼀般由商业银⾏、证券机构等专业机构担任。
物业运营机构是⽐较重要的参与机构，REITs租⾦收⼊的多少往往取决于物业运营机构的运营管理能⼒。
我国⽐较缺乏专业的物业运营机构，在已发⾏的⼤部分类REITs产品中，都是由原始权益⼈⾃⼰来运营和管理物业。
除了上述主体外，如果REITs涉及重组，则会有⾼额的税负，如⼟地增值税、企业所得税等，这就需要聘请专业的会计师事务所、税务师事务所来提供专业的税务筹划服务。
⼆、REITs的交易结构（⼀）交易结构整体框架根据过往的经验，为实现将项⽬公司层⾯产⽣的租⾦收⼊层层分配⾄专项计划层⾯，⽽在税收⽅⾯不造成过多的损耗，国内REITs⼀般会采⽤三层的交易结构，即如前⽂所述，在投资⼈与项⽬公司之间构建两层SPV，其中SPV1⼀般为资产⽀持专项计划，SPV2⼀般为契约型的私募基⾦或信托计划。
资产支持专项计划
• 管理基础资产：受托人需要负责管理基础资产，确保基础资产 产生的现金流能够按时支付给投资者。
• 处置基础资产：受托人需要在基础资产出现违约或其他风险时， 采取相应的处置措施，保障投资者的利益。
资产支持专项计划的制度创新
• 制度创新：资产支持专项计划市场将继续创新，如监管科技、自 律监管等方面的制度创新。 • 创新方向：
• 监管创新：通过引入沙盒监管、智能监管等新型监管方式，提 高监管效率和有效性。
• 制度创新：通过完善法律法规和监管政策，为ABS市场的发展 提供稳定的制度环境。
• 合作创新：通过加强与其他国家和地区的监管合作，共同应对 跨境金融风险。
资02产支持专项计划的市场
发展与现状
全球资产支持专项计划市场的发展历程
20世纪70年代：美国首次推 出ABS，以信用卡应收账款 为基础资产，开启了ABS市
场的发展。
20世纪80年代： ABS市场逐渐 扩大，基础资 产类型不断丰 富，如抵押贷 款、汽车贷款
等。
20世纪90年代： ABS市场进一 步发展，欧洲 和亚洲市场开 始兴起，基础 资产类型更加 多样化，如企 业贷款、租赁
资产支持专项计划的 监管创新与未来趋势
• 监管创新：随着金融创新和市场需求的发展，监管部门需要不断 创新监管手段，如引入沙盒监管、智能监管等新型监管方式。 • 未来趋势：
• 监管科技：监管部门将加强监管科技的应用，提高监管效率和 有效性。
• 监管合作：监管部门将加强与其他国家和地区的监管合作，共 同应对跨境金融风险。
我国资产证券化的发展现状及对策分析
我国资产证券化的发展现状及对策分析【摘要】资产证券化最早创设于20世纪70年代的美国，经历了不到半个世纪的发展便成为金融市场中主流的直接融资工具，并于2005年在我国开始正式试点。
通过回顾我国资产证券化的发展历史以及现状分析，将其从试点阶段到高速发展这十余年划分为四个阶段，发现其存在的问题，提出了促进我国资产证券化业务的政策建议。
【关键词】资产证券化问题政策建议一、绪论资产证券化是指利用结构金融理论支持下的相关技术，对符合证券化要求资产的风险和收益要素进行分离和重组，使其成为能够满足不同风险偏好者的投资需求并在金融市场上可以自由流通的证券。
它主要是通过发行证券从而在资本市场和货币市场实现直接融资。
更具体的来说，某些特定的资产在未来的某个时间可以产生稳定的并且可被预见的现金流，通过过结构安排，将部分资产中的收益和风险要素重组与分离，在一定程度上将缺乏流动性但可以产生未来现金流收入的资产转换成为可以在金融市场上出售的并且可以流通的有价证券的过程。
2005年我国资产证券化开始正式试点，在这十余年间业务发展有过高速前进亦有停滞不前。
我国资产证券化虽然起步较晚，但随着当前经济发展的不断创新与推进，必将迎来一轮新的机遇。
因而回顾我国资产证券化发展的现状，分析现阶段所存在的问题，对未来发展趋势进行展望并提出相应的促进资产证券化业务的建议。
二、我国资产证券化的发展历程（一）探索阶段：20世纪末1992年三亚市开发建设总公司发行的以土地为标的物的“三亚地产投资券”为我国资产证券化探索先例。
在那之后，不良资产证券化受到了国际投资者的关注与肯定，资产证券化步入了高速发展的道路。
但是，前期的探索阶段依然存在着许多漏洞，例如法律法规、信息披露等方面从根本上不能满足投资者的要求，这就在一定程度上给资产证券化的发展带来了一定的阻力。
（二）试点阶段：2005年2005年3月正式启动了信贷资产证券化的第一次试点，试点以来的第一个规范化项目是由国家开发银行发行的第一期“开元”CLO项目。
资产支持专项计划标准条款
编号：租赁一期资产支持专项计划标准条款管理人：证券有限公司中国年月日前言为规范租赁一期资产支持专项计划（以下简称“专项计划”）的运作，明确专项计划的管理人与资产支持证券持有人之间的权利与义务，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）、中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）《证券公司客户资产管理业务管理办法》（以下简称“《管理办法》”）、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称“《管理规定》”）、中国证券投资基金业协会《资产支持专项计划备案管理办法》（以下简称“《备案办法》”）等法律、行政法规和中国证监会的有关规定订立《一期资产支持专项计划标准条款》（以下简称“《标准条款》”或“本标准条款”）。
认购人认购专项计划的资产支持证券，应与管理人签署《一期资产支持专项计划认购协议》（以下简称“《认购协议》”）。
本标准条款与《认购协议》、《一期资产支持专项计划说明书》（以下简称“《计划说明书》”）共同构成《管理办法》所要求的管理人与认购人签订的资产管理合同。
第1条定义1.1 定义1.1.1 项目涉及的主体定义1.1.1.1 原始权益人/差额支付承诺人/卖方：系指融资租赁有限公司。
1.1.1.2 管理人：系指根据《标准条款》担任管理人的证券有限公司，或根据《标准条款》任命的作为管理人的继任机构。
1.1.1.3 销售机构/买方：系指证券有限公司。
1.1.1.4 交易安排人：系指证券有限公司。
1.1.1.5 资产服务机构：系指根据《服务协议》担任资产服务机构的融资租赁有限公司，或根据该协议任命的作为资产服务机构的继任机构。
1.1.1.6 继任资产服务机构：系指根据《服务协议》的规定任命的后备资产服务机构或替代资产服务机构（视具体情况而定），以及任何允许的继任机构。
1.1.1.7 担保人：系指有限责任公司。
1.1.1.8 监管银行：系指根据《监管协议》担任监管银行的银行股份有限公司支行，或根据该协议任命的作为监管银行的继任机构。
我国资产证券化的发展现状及对策分析
我国资产证券化的发展现状及对策分析作者：邢玥琳陈习定来源：《时代金融》2017年第32期【摘要】资产证券化最早创设于20世纪70年代的美国，经历了不到半个世纪的发展便成为金融市场中主流的直接融资工具，并于2005年在我国开始正式试点。
通过回顾我国资产证券化的发展历史以及现状分析，将其从试点阶段到高速发展这十余年划分为四个阶段，发现其存在的问题，提出了促进我国资产证券化业务的政策建议。
【关键词】资产证券化问题政策建议一、绪论资产证券化是指利用结构金融理论支持下的相关技术，对符合证券化要求资产的风险和收益要素进行分离和重组，使其成为能够满足不同风险偏好者的投资需求并在金融市场上可以自由流通的证券。
它主要是通过发行证券从而在资本市场和货币市场实现直接融资。
更具体的来说，某些特定的资产在未来的某个时间可以产生稳定的并且可被预见的现金流，通过过结构安排，将部分资产中的收益和风险要素重组与分离，在一定程度上将缺乏流动性但可以产生未来现金流收入的资产转换成为可以在金融市场上出售的并且可以流通的有价证券的过程。
2005年我国资产证券化开始正式试点，在这十余年间业务发展有过高速前进亦有停滞不前。
我国资产证券化虽然起步较晚，但随着当前经济发展的不断创新与推进，必将迎来一轮新的机遇。
因而回顾我国资产证券化发展的现状，分析现阶段所存在的问题，对未来发展趋势进行展望并提出相应的促进资产证券化业务的建议。
二、我国资产证券化的发展历程（一）探索阶段：20世纪末1992年三亚市开发建设总公司发行的以土地为标的物的“三亚地产投资券”为我国资产证券化探索先例。
在那之后，不良资产证券化受到了国际投资者的关注与肯定，资产证券化步入了高速发展的道路。
但是，前期的探索阶段依然存在着许多漏洞，例如法律法规、信息披露等方面从根本上不能满足投资者的要求，这就在一定程度上给资产证券化的发展带来了一定的阻力。
（二）试点阶段：2005年2005年3月正式启动了信贷资产证券化的第一次试点，试点以来的第一个规范化项目是由国家开发银行发行的第一期“开元”CLO项目。
十大地产金融创新案例评点
2014年十大地产金融创新案例评点1地产基金金融创新事件1）PE挂牌新三板事件：2014年4月，九鼎投资试水全国中小企业股份转让系统（俗称“新三板”）。
2014年11月6日，新三板挂出中科招商的《公开转让说明书》，中科招商挂牌新三板一锤定音。
根据文件，中科招商拟以整体挂牌的方式，向不超过30名投资者定向发行募资不超过90亿元。
据相关报道，硅谷天堂等其他数家家PE机构也在准备挂牌新三板。
点评：PE机构试水新三板，是登陆主板的初级版。
在新三板挂牌，可以解决小股东退出、PE基金融资、股权定价等问题，并留有之后转主板之想象空间。
国际大牌基金黑石和KKR均登陆资本市场，在募资方面打通公募资本市场通道，国内PE机构亦在此方向做尝试和努力。
目前国内已经有一批优秀基金管理正在准备上新三板。
2）稳盛投资发起设立劣后资金池事件：2014年4月24日，金地集团（600383）公告公司董事会批准了金地及公司高级副总裁陈长春先生与其他非关联方作为有限合伙人，共同投资稳盛投资发起设立的优选共赢基金。
优选共赢基金的预计规模不超过人民币6亿元，其中金地拟认缴49%的出资即人民币2.94亿元，陈长春先生拟认缴1%-10%的出资。
（具体比例将根据其他非关联方的最终认缴数额予以确定）。
优选共赢基金将以劣后级出资的形式与稳盛投资对外定向募集的优先级资金及其他劣后级资金（如有）共同对由稳盛投资作为普通合伙人的项目基金进行出资，并通过项目基金对金地的项目实施股权投资及债权投资。
点评：在2014年房地产市场调整大背景下，地产基金市场募资比较困难，尤其是劣后资金募集比较难。
稳盛投资通过设立有母基金性质的劣后资金池，一定程度上比较好地解决后续项目基金募资的难点问题，且通过金地及高管共同出资较好协调内部管制上的利益冲突问题。
但该优选共赢基金只能投金地自身项目为标的的项目基金，不利于稳盛对外开展业务，一定程度上未能超脱开发商基金的基因。
3）长富汇银创新私募基金募投方式事件：国内排名前十的私募基金长富汇银与某百强房企在武汉以股权合作的形式拿地，配合开发商杠杆拿地，开发商实际出资比例15%,长富汇银基金以自有资金出资15%，用基金子公司募集70%的资金投资长富汇银的有限合伙基金。
REITs最全解读(2020年整理).pptx
▌第一章 REITs 的定义与相关概念的区别 第一节 REITs 的定义和特点 一、REITs 的定义 REITs 就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。具体而言， REITs 是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投 资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一 种信托基金。 REITs 的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分 红。REITs 长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。REITs 其实是房地产 证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资 本市场上的证券资产的金融交易过程。 与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的 REITs 在性质上等同 于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs 既可以封闭运行，也可 以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美 地区的 REITs 收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲 REITs 的平均收益最低 (7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲 REITs 收益率迅速下降至-9.2%，而北美 地区的 REITs 则取得了 12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国 家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 二、REITs 的特点 总的来说，REITs 具有如下几方面的特点： 1流动性：REITs 将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场 上 市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。 2 资产组合：REITs 大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资 产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。 3 税收中性：不因REITs 本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予 REITs 产品一定的税收优惠。 4 积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的 REITs，大多为主动管理 型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司 治理结构。