全国37大城市房价泡沫排行榜

全国37大城市房价泡沫排行榜（附表）《个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。

谁是“炒房城市”新先锋时下，我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局。

2005年1月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达25．63％；2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%；自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元；与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37％，江苏盐城房价狂涨31％，淮安涨幅达到30％，河北保定上涨25％，粤西的湛江也猛涨19％。

……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。

这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。

江山有更替，往来成古今。

那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？37大城市，哪里房价泡沫最大谁正在成为新一轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城市的房价泡沫最大？据《个人理财》杂志调查，2005年2月，我国最具有影响力的37大城市市区每平方米商品房平均房价从高到低依次如下——37大城市平均房价及人均收入排行榜平均房价排名城市每平方米商品房平均房价（元）2004年居民家庭人均可支配收入（元）人均收入排名1 温州9278 17727 22 上海8627 16683 43 杭州7210 14565 74 北京6232 15638 65 深圳6037 27596 16 宁波5900 15882 57 广州5660 16884 38 厦门5156 14443 99 南京4960 11602 1110 天津4760 11467 1211 青岛4639 11089 1412 苏州4460 14451 813 大连4241 10378 1714 福州3368 11436 1315 济南3172 12005 1016 昆明3150 9045 2417 贵阳3100 8989 2518 太原3050 9353 2219 西安3007 8544 3320 沈阳2926 8880 2921 成都2868 10394 1622 武汉2858 9564 2023 长沙2825 11021 1524 南宁2817 8060 3425 南昌2777 8690 3026 重庆2732 9221 2327 郑州2650 9364 2128 哈尔滨2574 8940 2729 石家庄2470 8622 3130 兰州2438 7684 3631 海口2330 8981 2632 乌鲁木齐2280 9729 1933 合肥2220 8610 3234 长春2191 8900 2835 呼和浩特1960 10166 1836 银川1930 7984 3537 西宁1821 7626 3737城市平均3802 11357 ——37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。

那么，哪里的房价泡沫最大？以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该三口之家的平均年节余（年收入的57％）为28528元，目前，上海平均商品房房价（外环内）为8627元，而一个普通的两居室房价（按70平方米计算）为603890元。

也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。

21.17年！不算不知道，一算吓一跳。

不过，上海的市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。

依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是：37大城市房价泡沫榜排名城市04年居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元）简约两居室平均总价（70平米）（元）买套简约两居室需要年限1 温州17727 53181 30313 9278 649460 21.432 上海16683 50049 28528 8627 603890 21.173 杭州14565 43695 24906 7210 504700 20.264 南京11602 34806 19839 4960 347200 17.505 青岛11089 33267 18962 4639 324730 17.136 天津11467 34401 19609 4760 333200 16.997 大连10378 31134 17746 4241 296870 16.738 北京15638 46914 26741 6232 436240 16.319 宁波15882 47646 27158 5900 413000 15.2110 厦门14443 43329 24698 5156 360920 14.6111 西安8544 25632 14610 3007 210490 14.4112 南宁8060 24180 13783 2817 197190 14.3113 昆明9045 27135 15467 3150 220500 14.2614 贵阳8989 26967 15371 3100 217000 14.1215 广州16884 50652 28872 5660 396200 13.7216 太原9353 28059 15994 3050 213500 13.3517 南昌8690 26070 14860 2777 194390 13.0818 沈阳8880 26640 15185 2926 204820 13.4919 兰州7684 23052 13140 2438 170660 12.9920 苏州14451 43353 24711 4460 312200 12.6321 武汉9564 28692 16354 2858 200060 12.2322 重庆9221 27663 15768 2732 191240 12.1323 福州11436 34308 19556 3368 235760 12.0624 哈尔滨8940 26820 15287 2574 180180 11.7925 石家庄8622 25866 14744 2470 172900 11.7326 郑州9364 28092 16012 2650 185500 11.5827 成都10394 31182 17774 2868 200760 11.3028 济南12005 36015 20529 3172 222040 10.8229 海口8981 26943 15358 2330 163100 10.6230 合肥8610 25830 14723 2220 155400 10.5531 长沙11021 33063 18846 2825 197750 10.4932 长春8900 26700 15219 2191 153370 10.0833 银川7984 23952 13653 1930 135100 9.9034 西宁7626 22878 13040 1821 127470 9.7735 乌鲁木齐9729 29187 16637 2280 159600 9.5936 深圳27596 82788 47189 6037 422590 8.9637 呼和浩特10166 30498 17384 1960 137200 7.8937城市平均11357.11 3802 13.38温州——泡沫破灭的第一个针眼眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8％以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。

按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。

而这套房子的房价是月租金的652倍！抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。

精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。

从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。

甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。

南京——20％炒房族离场关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。

而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。

2005年2月，南京（江南8区）的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0％。

2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6％，下降20％，可见，20％左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。

2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60％，预计今年将上升到70％。

但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。

对于2005年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15％的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2005年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌青岛——房产泡沫直追沪杭高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。

尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。

青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。

有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。