投资收益与风险(4)
房地产投资风险与收益分析
房地产投资风险与收益分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产投资成为了很多人追逐的目标。
然而，毋庸置疑，房地产投资既有风险也有收益。
在进行房地产投资之前，我们有必要进行风险与收益的分析，以帮助我们做出明智的决策。
一、房地产投资风险分析1. 政策风险：政府宏观调控政策对于房地产市场会产生巨大的影响。
政策的变动可能会导致市场供需关系的变化，进而影响到房地产的价格和销售情况。
2. 市场风险：房地产行业竞争激烈，市场需求波动大。
当市场供过于求时，房地产价格可能会下跌，投资者可能会面临亏损的风险。
3. 财务风险：房地产投资需要大量的资金投入，一旦资金链出现问题，可能会导致投资出现困难。
此外，房地产开发项目涉及多方利益关系，包括银行、业主、施工队等，一旦其中任何一方出现问题，都可能对投资造成不良影响。
4. 法律风险：房地产投资涉及到法律合同，一旦合同出现问题或违约情况，投资者可能会面临合同纠纷和法律风险。
5. 周边环境风险：房地产项目的成功与否也会受到周边环境的影响。
例如，交通、教育、医疗等基础设施的建设情况会直接影响到房地产的价值及吸引力。
二、房地产投资收益分析1. 房地产价格上涨：房地产市场具有较高的升值潜力，投资者购买的房产在未来可能会因为市场供需变化而带来较高的升值空间，从而带来丰厚的投资回报。
2. 租金收益：房地产投资还可以通过出租房产获取稳定的租金收益。
高品质的房产通常有较高的租金回报率，这可以为投资者带来持续的收益。
3. 资产配置多样性：房地产投资是一种多元化的资产配置方式，通过将资金投入房地产市场，可以有效降低以其他资产（如股票、债券等）为主的投资组合的风险。
4. 长期投资保值：相比短期投资，房地产投资通常具有较长的投资周期，能够有效地避免短期市场波动对投资者带来的负面影响。
从长期来看，房地产市场的整体稳定性相对较高，可以保值增值。
总结：无论房地产投资带来何种收益，都不能忽视其中存在的风险。
证券投资风险和收益(修改版)
投资学第四章证券投资风险和收益例子下一年你有5000块钱用于投资，投资一年，有六种投资机会供选择：①30天到期、现在年收益率为6%的货币市场基金②一年定期存款，利率为7.5%③10年期长期国债，每年收益为9%④一种股票，现价10元/股，下一年的预期股价为11.2元/股，且估计红利为0.2元⑤一人向你借钱，期限一年，利率15%⑥以8.4元人民币兑1美元买外汇思考•你投资在哪种证券•有哪些风险•如何度量风险•如果该股票下一年的预期价格为10元，你是否会投资该股票•投资者如何决策二、风险和风险厌恶投机•承担一定的风险并获得相应的报酬•缔约方具有“异质预期”赌博•为了享受冒险的乐趣而在一个不确定的结果上下注。
•缔约方对事件结果发生的概率认识相同。
三、证券投资风险风险的来源•经营风险(Business risk)•财务风险(Financial risk) •流动风险(Liquidity risk)•违约风险(Default risk)•利率风险(Interest Rate Risk)•通货膨胀风险(Inflation Risk)•国家经济状况系统风险与非系统风险•经营风险(Business risk)经营风险又称营业风险,是指在企业的生产经营过程中,供、产、销各个环节不确定性因素的影响所导致企业资金运动的迟滞,产生企业价值的变动。
•财务风险(Financial risk)财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。
财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。
•流动风险(Liquidity risk)流动性风险是指因市场成交量不足或缺乏愿意交易的对手,导致未能在理想的时点完成买卖的风险。
在各个市场中均存在流动性风险，比如证券，基金，货币等等。
•违约风险(Default risk)违约风险又称信用风险，是指证券发行人在证券到期时无法还本付息而使投资者遭受损失的风险，它通常针对债券而言。
第4章证券投资的收益和风险
Y
h
100010%
995
950
950/
3
100%
12.11%
（3）到期收益率
P C C C V
1Y m 1Y m 2
1Y m n
其中，Y表m 示到期收益率，P表示债券价格，C表
示每期利息，v表示债券面值，n表示利息支付次
数。
例：
1019.82 50 1Y
50
长期债券的通胀风险大于短期债券 不同公司受通胀风险影响程度不同
通胀阶段不同(初期、严重时)，受通胀影响不同
5.减轻方法：投资于浮动利率债券
二、非系统风险
非系统风险是由某一特殊因素引起， 只对某个行业或个别公司的证券产生影响 的风险。非系统风险对整个证券市场的价 格变动不存在系统的全面的联系，可以通 过证券投资多样化来回避。又可称为可分 散风险，可回避风险。
调整后持有期收益率=[（18-15.38）+1.38]/15.38=26%
三、资产组合的收益率
n
Y p X iY i i 1
其中：YP — 证券组合的预期收益率 Yi—组合中各种证券的预期收益率 Xi—各种证券占组合总价值的比率 N—组合中证券的种类数
例:某投资者持有A、B、C、D四种股票，组 成一个资产组合，这四种股票价值占资产 组合总价值的比重分别为10%、20%、 30%、40%，他们的预期收益率分别为 8%、12%、15%、13%。该组合的预期 收益率为：
P0=1000×（1-10.5%×90/360）=947.50 （元）
Y
m
1000 947.50 947.50
365 180
100%
11.24%
Ym V P0 365 100%
平衡投资收益与风险的方法
平衡投资收益与风险的方法一、资产配置资产配置是平衡投资组合风险与收益的有效途径之一，投资者不妨按照“100法则”进行资产配置，合理规划不同理财产品的配置比例。
根据相关资料，生活新报2009年2月26日报道，进入牛年以来，股市的赚钱效应重现，而反观去年风光无限的债券市场却似乎略显疲惫，近期出现了明显回调。
所以不少投资者又将投资的重心转向了股票和股票型基金，对此省城理财专家表示，市场的短期表现不应作为投资者调整资产配置的主要依据，投资者应从布局全年的角度，在进行投资之前做好对自身的评估，按照投资“100法则”对资产进行合理配置。
理财专家表示，资产配置决定了约90%的投资收益，是平衡投资组合风险与收益的有效途径之一。
对于专业型的投资机构或者个人，资产配置的结果可能是取决于对于市场的判断，而对于普通投资者来说，最适合的资产配置方法是量入为出，主要根据个人的实际情况来决定。
因此在配置时各种投资对象应该占资产多少比例，主要考虑到个人的年龄段、风险偏好、资产大小、投资期限、收益期望值、流动性需求等。
例如，愿意承担较高风险者，可配置较高比例于高风险资产，而保守型的投资者，则可配置较低比例于高风险资产。
但无论风险承担值的高或低，建议投资者都应配置一定比例资产于波动性弱的产品，如债券型基金，以平衡整体投资组合的风险收益水平。
“从近期市场表现来看，债券基金兼具了收益性和稳定性的特点，普通投资者可以适当配置。
”理财专家表示，如当月初发行的德盛增利基金，就是一种兼顾资产安全性及收益稳定性的债券型基金，凭借国联安基金公司强大的实力，受到了近期市场的青睐，因此债券型基金应当是个人投资产品配置上的重要环节。
最后专家建议投资者在进行投资之前应首先做好对自身的评估，不妨按照投资“100法则”进行资产配置，即风险投资品种比例占全部存款的(100-年龄)%。
也就是说，100减去自己的年龄，就是投资者应该投资于股票基金等风险较高基金的比例，而其余部分应投资于风险较低的稳健型品种。
收益与风险概述
收益与风险概述投资是一种寻求财务收益的行为，然而投资并非不带风险。
在投资领域中，收益与风险是相互关联的，通常情况下，高收益往往伴随着高风险，而低风险则通常意味着低收益。
因此，了解投资收益与风险的关系对于投资者来说非常重要。
首先，投资收益是指投资者获取的回报，可以是资本利得（通过投资资产的增值而产生的利润）或是收益（通过持有收益型资产而获取的支付），也可以是两者的组合。
不同类型的投资有不同的收益形式，例如股票投资可能会带来股息和股价上涨的收益，债券投资可能会提供利息收入，房地产投资可以获得租金收益等等。
然而，投资收益并非来之不易，往往伴随着一定的风险。
风险是指投资者面临的不确定性和潜在的损失。
在投资时，投资者面临着市场风险、信用风险、流动性风险等多种风险。
市场风险是指由于市场行情变动导致投资价值下跌的风险，例如股票市场的波动或货币贬值；信用风险是指投资对象无法履约或违约的风险，例如债券违约；流动性风险是指资产无法快速变现的风险，例如无法及时出售房产。
为了获得更高的收益，投资者可能需要承担更高的风险。
投资者根据自身的风险承受能力和投资目标来决定投资组合的配置。
风险承受能力高的投资者可以选择高风险高收益的投资项目，而风险承受能力较低的投资者可能更倾向于选择低风险低收益的投资项目。
此外，投资者在决策投资时应该进行充分的风险评估和风险管理。
风险评估是指对不同投资项目的风险进行分析和评估，以确定其潜在的风险水平；风险管理是指根据投资者的风险承受能力和投资目标，采取相应的风险控制措施和风险分散策略，以减少风险并保护投资者的本金和利益。
综上所述，投资收益与风险密切相关。
投资者应该了解并接受不同类型投资所带来的风险，并在决策投资时进行风险评估和管理，以实现在合理风险范围内获得稳定的收益。
投资是一种为了追求财务收益而进行的行为，它是人们把自己的资金投入到特定资产或项目中，以期望在未来能够获得回报。
然而，投资不是没有风险的。
股权投资的风险与收益分析
股权投资的风险与收益分析股权投资是投资者向公司购买股份以获取公司股份的股份收益和资本收益的行为，它是一种风险和收益高的投资方式。
股权投资的风险和收益取决于许多因素，这些因素包括行业、公司基本面、宏观经济环境以及投资者的投资能力和决策等。
下面是关于股权投资的风险与收益分析的探讨。
一、风险分析（一）行业风险行业风险是指在当前或未来的经济、政治和法律环境下，制约某一行业或市场规模和增长的结构性因素。
在某些行业，新技术和新产品的诞生、政治形势和环保压力等因素会给行业带来很大的不确定性。
例如，能源和石油行业依赖于政治形势、OPEC政策和技术进展，而互联网行业则受到竞争力的影响。
（二）公司基本面风险公司基本面风险是指公司运营的内部结构和策略在股份交易所反映出来的不良因素。
在某些情况下，公司的财务状况、管理结构和内部控制等方面的问题会引起投资者的担忧。
这些问题可能会导致公司股票价格下跌。
例如，因为公司管理疏漏，财务报表不准确而引起财务诈骗等问题，都会导致公司股票价格下跌。
（三）宏观经济环境风险宏观经济环境的风险是指宏观经济环境发生重大变化时，公司股票价格会受到影响。
例如，美国次贷危机导致全球金融市场一片混乱，许多公司的股票价格大幅下跌。
（四）投资者风险投资者风险是指投资者决策错误或个人行为不端引起投资业绩不佳的风险。
投资者需要具备足够的投资知识和经验，以更好地评估投资产品和市场环境，选择投资产品获得更好的回报。
二、收益分析（一）股价上涨带来的收益如果一个公司的股票价格在投资者购买股票后上涨，投资者可以通过卖出股票来获得利润。
股东还可以通过持有股票获得分红收益和股息收益。
（二）资本增值带来的收益资本增值是指投资者购买的股票升值产生的收益。
如果一个公司的长期收益增长并超过市场平均水平，投资者购买这个公司的股票将会得到长期资本回报。
（三）股票分割带来的收益如果一个公司的股票拆分，投资者将会获得更多的股份。
这将提高投资者在公司中的权利和收益。
投资收益与风险的关系及风险管理
投资收益与风险的关系及风险管理投资是人们实现财富增值的重要途径之一，但随之而来的风险也不可避免。
投资收益与风险的关系密不可分，一般来说，收益越高，风险也就越大，此时需要我们进行有效的风险管理，下面我将从这几个方面进行探讨。
一、收益与风险的关系在金融市场上，风险管理被定义为通过有效的风险测量、管理、监控和控制来提高整个投资组合的收益和降低投资组合的风险。
当投资收益率较高时，除了基本的市场风险外，还会伴随更高的操作风险和信用风险等。
这时候，投资者必须仔细衡量风险与收益的比例，以确定最有效的投资策略。
投资的风险主要来源于市场风险、操作风险以及信用风险。
市场风险是由于市场环境的波动而引起的，风险程度难以预测。
例如：股市价格的波动，货币波动和金属价格涨跌等。
操作风险则是投资者执行交易过程中产生的风险，包括投资过程中的技术操作失误、流动性风险和模型误差等。
信用风险是指债务人没有能力或不愿意向债权人付款的风险。
这是投资中最严重的风险之一。
二、有效的风险管理为了有效地管理投资的风险，以下是几个建议：（一）分散投资分散投资是投资中最基本的原则之一。
分散投资可以通过在不同的衍生品、股票、债券和金融工具之间分配投资以达到分散风险的目的。
通过分散风险可以降低整个投资组合的风险。
当其中一个领域出现问题时，其他领域的收益可以抵消风险。
（二）采用止损策略在投资中，止损策略是非常重要的。
止损可以保护投资者免受过分的亏损。
止损可以通过价格止损和时间止损来实现。
价格止损是指在股票价格下跌到某个预定的价格时出售股票，从而避免进一步的亏损。
时间止损表示在一定的时间内卖出股票，以及时停止可能的损失。
（三）了解风险了解投资风险是非常重要的。
您应该在进入一个特定的市场前，先学习相关的知识并了解风险。
了解风险可以帮助您明确自己的投资目标和风险承受能力，从而有效地构建风险管理策略。
三、结论在进行投资时，收益和风险之间的关系不可避免。
风险管理是投资决策中至关重要的一环。
第四章 投资风险与收益
第四章证券投资风险和收益投资者制定投资目标应考虑回报和风险——投资者厌恶风险，承担风险需要补偿——不同的投资者对风险厌恶程度不一样，怎样刻画不同投资者对收益-风险之间的权衡关系1. 回报和风险的度量2. 市场给出收益-风险之间的公平关系例子：下一年你有5000块钱用于投资，投资一年，有六种投资机会供选择：–（1 ）30 天到期、现在年收益率为6% 的货币市场基金–（2 ）一年定期存款，利率为7.5%–（3 ）10 年期长期国债，每年收益为9%–（4 ）一种股票，现价10 元/ 股，下一年的预期股价为11.2 元/ 股，且估计红利为0.2 元–（5 ）一人向你借钱，期限一年，利率15%–(6 ）以6.7元人民币兑1 美元买外汇问题：1 你投资在哪种证券2 有哪些风险3 如何度量风险4 如果该股票下一年的预期价格为10 元，你是否会投资该股票5 投资者如何决策第一节 证券投资收益的度量收益率 = (期末财富 - 期初财富) / 期初财富 •例如：某普通股年初售价为每股40美元,年末售价为45美元,年中按每股3元派息,则该股票的年收益率• 到期收益率：是使得承诺的未来现金流量的总现值等于债券当前市场价格的贴现率，等同于内在收益率。
•例如：某附息债券，一年后向投资者支付50美元，两年后到期再支付给投资者1050美元，该债券现在售价为946.93所以其到期收益率为•持有期收益率HPR(holding period return)：可用于任何投资测度，可以认为确定一个持有期的主要利息，然后假设在此期间收到的任何支付（如股票红利、债券利息）被再投资。
则持有期收益率= 持有期期末的价值/ 持有期期初的价值- 1•例如：一种股票现价为46元，假设一年后价格为50元，两年后价格为56元；在第一年中红利为1.5元，第二年中红利为2元，假设每次分红都在年末进行，求这种股票在这两年中的持有期收益率HPR，以及以复利计算时的每年持有期收益率HPR。
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复利水平(%) 6.00000 6.09000 6.13636 6.16778 6.17998 6.18313
9
九、连续复利的计算
连续复利的计算公式为
R EFF=[1+(APR)/n] n –1
这里，APR为利息的年百分率，n为每年计算复利的期 数。当n趋近于无穷大时，(1+APR/n)n会趋近于e APR， 这里，e的值为2.71828。在上例中，e 0.06=1.0618365， 因此，我们可以说，利息为6%的债券的连续复利为每 年6.18365%。
时间权重收益率也是计算复利的一种收益率， 计算公式为
RTW=[(1+ R1)(1+R2)……(1+ Rn-1) (1+ Rn)]-1
它与几何平均收益率的计算公式相比较，只缺少 对总收入开1/n次方。因此，也可以说，时间 权重收益率是投资的考虑复利的总收益率。
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6
六、名义利率与实际利率
实际利率与名义利率的关系有下式： Rreal =[(1+ Rnom)/(1+h)]-1
算术平均收益率R 的计算公式为 R (R1+R2+……+RN)/N 如果投资者一项投资4年的收益率分别为10%， -5%，0和23%，年算术平均收益率为 (10%-5%+0+23%)/4=28%/4=收益率
几何平均方法是计算复利的方法，几何平均收 益率RG 的计算公式为
Rreal为实际利率，Rnom为名义利率，h是通货 膨胀率。如果名义利率为8%，通货膨胀率 为5%，其实际利率就是
[(1+0.08)/(1+0.05)]-1=1.02857-1=0.02857=2.857%
计算实际利率的公式可以近似地写成
Rreal≈Rnom—h
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七、通货膨胀效应
年通 买1元物品20年 1000元20年 年实际 胀率 后要求的金额 后的购买力 收益率
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十、净现值的计算
贴现值是未来收益的现值，因此它是终值计算的逆运算。
譬如8年后孩子要读大学，家长要考虑在利率为5%的情 况下，现在要存入银行多少钱，8年后才会有30000元。 计算现值PV的公式为
PV=1/(1+i)n
这是利率为i，持续期为n时的1元的现值系数，
PV=[1/(1+0.05)8]×30000=0.6768×30000=20305.18
RG=[(1+ R1)(1+R2)……(1+ Rn-1) (1+ Rn)]1/n-1
如果将上例4期收益的数字代入几何平均收益率 的公式，得到的结果为
RG=[(1+ 0.1)(1-0.05)(1+0)(1+0.23)]1/4-1 =1.065-1=0.065=6.5%
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第五章 投资基金
五、时间权重收益率
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2
二、年收益率的折算
不同期限的折合成年收益率，折算的公式为
年收益率=持有期收益率×[年(或365)÷持有期长度] 股票投资期限是5年，而银行储蓄的期限是17个月
股票投资的年收益率为15%×[1/5]=3% 银行储蓄的年收益率为4%×[12/17]=2.82%
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三、算术平均收益率
即家长现在需要储蓄20305.18元，就可以了。
PV=[1/(1+0.06)8]×30000=0.6274×30000=18822.37， PV=[1/(1+0.04)8]×30000=0.7307×30000=21920.71， 利率提高或降低一个百分点，可以节省(20305.1818822.37=)1482.81元，或者多存(20305.1821920.71=)1615.53元。
第四章 证券的收益与风险
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1
一、单利与复利
持有期收益率 拥有金融资产期间所获得的收 益率。
HPR=(投资的期末价值—期初价值+此期间所得到的收 入)/期初价值
投资者期初储蓄5000元，期末获本息5200元，有
(5200—5000+0)/5000=200/5000=0.04=4%
[(19×500)-(20×500)+(4×500)]/(20×500) =0.15=15%
永久年金的现值=C/I
C为定期支付的现金，I为以小数表示的利率。
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十二、不同资产投资收益
投资
萧条 繁荣
(长期政府)债券 17% 4%
商品指数
1 -6
钻石(1克拉投资级) -4 8
黄金(金块)
-8 -9
私人住宅
46
实物资产(商业) 9 13
白银(银块)
3 -6
股票(蓝筹)
14 7
股票(小型增长公司)17 14
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11
十一、年金的计算
年金的现值 普通年金每期获得1元的现值计算公式为
PV=[1-(1+i)-n]/i
PV为普通年金的现值，i为利率，n为年金的期数。假定有一每 年获得100元，利率为6%，可获得10期的普通年金，有
PV={[1-(1+006)10]/0.06}×100=736元
永久年金 指没有到期日的年金，永久年金的计算公式为
国库券(3个月期) 6
5
高通胀 -1% 15 79
105 6
18 94 -3
7 7
低通胀 8% -5
15 19
5 6 4 21 12 3
四期平均 7%
1.25% 24.5% 26.75% 5.25% 11.5% 23.75% 9.75% 12.5% 5.25%
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十三、长期投资的效果
年度
股票收益 国债收益 国库券收益 通胀率
26-97均值 13.0
5.6
3.8
3.2
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14
十四、风险及测度
风险(risk)是指未来收益的不确定性，不确定性的程 度越高，风险就越大。
形势 繁荣 正常增长 萧条
概率 0.25 0.50 0.25
期末总价 13000元 11000元
9000元
总收益率 30% 10 -10
4% 6% 8% 10% 12%
2.19元 3.21元 4.66元 6.73元 9.65元
456.39元 311.80元 214.55元 148.64元 103.67元
7.69% 5.66% 3.70% 1.82% 0.00%
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8
八、连续复利
复利频率 年
半年 季 月 周 日
n 1 2 4 12 52 365
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15
十五、期望收益与方差
E( r )=∑p(s)r(s) E( r )=(0.25×0.30)+(0.50×0.10)+[0.25 ×(-0.10)]=0.075+0.05-.025=0.10=10%