中国文化旅游地产商业模式的探讨

各位下午好！今天我演讲的题目是“中国文化旅游地产商业模式的探讨”，我们海湾智库集团在过去12年中专注于中国的文化产业，大家最早知道的《印象刘三姐》开始，我们是最早的“印象”系列投资者，之后引发了一系列的印象和全国实景演出的风潮，这给中国代入新的文化注入，联合国教科文组织说实际演说是中国创造真山真水真人。我们怎么样通过文化产业的带动，引申到地产开发呢？经济代表了今天，科技影响着明天，教育也许预示着后天，但文化是永恒的。中华民族之所以那么久传承至今，屹立在世界的东方，我们的文明是全世界唯一五千年没有断续的文明，这个文明非常得伟大，值得我们今天在这里的地产商，金融商们好好地思考怎么用我们的文化来打造文化地产。

文化地产开发现在遇到了最好的时机，天时地利人和，所谓天时，国家非常重视，十八大中八次提到“文化强国”，六次提到“美丽中国”，建立一个和谐的，有魅力的，适宜居住的中国成为主题。所谓地利，各地政府希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力；所谓人和就是开发商、地产商。

海湾智库集团经过十多年的实践，有一个主题，就是怎么用文化提升地方的品牌知名度、关注度，怎么样提升当地老百姓的参与感、责任感和幸福感，一个地方的文化提升了，老百姓的幸福指数也就提升。海湾智库过去十几年的经验，过去几年我们签约了12个省，目的是把过去五千年的中国历史串成一个文化产业链，唐宋元明清，一个朝代一部大戏，一个文化园区，一个人文古城，展现我们的文化强国，文化强国不是说的，要拿出一定的实力向世界展示的。

我们企业这几年每年大概投资2—3个实景演出，希望通过3—5年时间真正把中国五千年文化历史串成一个产业链，上至三黄五帝，到秦、汉、三国、魏晋到唐宋元明清。海湾智库连续三年在文化创意产业为前三强，希望通过努力成为文化旅游的前三强，进入世界伟大文化企业的行业。中国经济坐二望一已经是可能的现实，但文化还没有达到应该具有的地步，我们在国际空间有一定的压力，因为我们的文化没有被人接受，我们的文化产业大有可为。我们的企业从做“印象刘三姐”开始已经形成一个产业，有了一定的特色文化地产。

我们合作的三个导演，张艺谋《印象刘三姐》、冯小刚《梦幻北部湾》，陈凯歌《禅宗圣典》，中国最好的几个导演都是我们企业合作的对象。这是“印象刘三姐”在桂林阳朔，从2003年开始演出到现在已经十年了，一个演出改变了阳朔城市的发展，是我们非常成功的一个案例。《梦幻北部湾》，广西北部湾的发展也是通过文化带动提升的，是我和冯小刚做这个事儿。陈凯歌在做《禅宗圣典》。

去年我们也在做一个很有意义的事，我觉得也是很伟大的事情。美国华盛顿广场第一个由外国制作的雕塑是我们公司完成的，马丁路德金1966年他被暗杀了，但这40年美国发生了翻天覆地的变化，一个黑人都能做总统了，所以美国人让我们雕塑这样一个伟大的人物，20多米的高度，真正是中国设计，中国制造，中国安装，还引申很多讨论。美国人说一个自由民主的人士怎么让一个独裁国家的人来设计？但我们的作品打动了马丁路德金的家人；第二次美国报纸争论说，干嘛把马丁雕塑成像列宁这样横眉冷对的样子。马丁路德金的家人告诉我们，马丁在世的时候就是这个样子，就通过了。后来美国工会说这么大的雕塑，1

亿多美元的作品为什么不让我们安装呢？我们问他，你能做到一个雕塑安装之后没有任何痕迹吗？美国工会说我们做不到，最后还是让我们来做。马丁路德金的作品，30多米，就是我们公司的作品。这个雕塑家是雷宜锌，湖南人。

前两天我们还为国家主席胡锦涛，十几个国家主席元首制印送给各个国家的元首，我们这个团队有最好的导演，最好的雕塑家，最好的艺术家，这样的团队可能是你们资本家、开发商合作的最佳对象，我们有点王婆卖瓜，自卖自夸。我们全产业链团队，艺术家、编剧、制作都很好。这是和冯小刚的长期战略合作，他的《非诚勿扰》蛮有魅力的，很多地方可以引进去。

我们的商业模式，通过这些案例的实现，“印象刘三姐”、“印象丽江”、“印象大红袍”等案例我们推出文化地产的模式。我现在推出“庐山”，庐山每年500、600万游客，但当地政府很头疼，游客走了之后，留下一堆垃圾，没有住下来，地方赚不到钱。怎么办？政府说拿出2000亩地来，你们来策划。我们是这样做的，庐山是中国人文圣山，几千年传统，面向第一大淡水湖鄱阳湖，名山大水，每年500、600万游客，在小学课本里有篇文章和庐山有关，知名度很高，是中国人一生中必去的地方，我们说怎么打造它？就提出这样的概念。文化的梳理，有李白的“飞流直下三千尺”，庐山又是陶渊明的故居，《桃花源记》“采

菊东篱下、悠然见南山”，还是中国书院之首，蒋介石有“美庐”，毛主席有“庐山别墅”，这样的文化概念可以让我们来打造，利用一个三千年陶渊明的“世外桃源”等都在那个地方，整个地理环境靠江大湖。我们推出文化的概念，一场大戏《梦幻庐山》，几百万的游客晚上可以在那里看戏，看了戏就要留在那里过夜，地方政府很高兴，每年增加100、200万游客过夜，每个人花几百元，十几个亿的现金就出来了，政府应该支持我这个地产。他在这里看戏，肯定酒店业、餐饮业、商业就起来了。文化品牌我和北大把白苏东国学院重新恢复起来，来打造一个主题公园，根据陶渊明的“世外桃源”，做个酒店，这是文化的概念。商业地产的概念，我恢复一个当年苏东坡在这里登岸“横看成岭侧成峰”，李白的“飞流直下三千尺”，一个庐山古镇商业地产的概念就出来了，像阳朔的西街，丽江的古城，吃住行游购娱，这几百亩的商业地产，利用文化来提升，最后政府说你做那个东西，我给你几百亩地，进行房地产的开发，就成本价吧，这样一个文化的概念就形成了。

这就是我们要做的，我们用文化来敲门，用游客来对地方经济予以带动，政府通过土地合作的模式来解决，我们的商业模式慢慢就浮现出来了。通过我们的实景演出，按照我们的经验，100万人，一个人花100元，每年有1亿现金流，国学院做品牌，主题公园每年几千万的收入，十万、八万平方米的商业物业，有酒店、餐馆、酒吧、客栈、酒店，有商业收入，旅游地产通常可以做成别墅，比如庐山政府批准我做300栋别墅，与毛主席、蒋介石为邻，庐山大宅，一个养生公寓。如果能这样包装，宋城这样的公司雏形就形成了。这是我们对文化地产概念的探索，它真正的奥秘在政府希望通过文化来提升地方的竞争力，通过吸引人流留下来。房地产用地旁边举牌要200万，因为政府对文化产业的支持，要100万，每亩地让利100万的话，对我们做文化来说就很从容了。项目完成以后，品牌一提升，这个地方每年能增加几百万游客，“印象丽江”对丽江的推动，“印象刘三姐”对阳朔的推动，大型文化产业项目对地方的发展贡献很大，阳朔一块住宅地价做到1万/平方米，对桂林5000、6000元/平米，这也都是非常有意义的。

这样我们的商业模式就出来了，一个实景、主题演出，挖掘地方的文化品牌，打造地方的文化竞争力，主题公园留住客源，实景演出+主题公园每年200、300万客流，门口200亩的商业街区就自然而然形成商业地产，政府补贴文化地产，这个项目的投资既有了文化地产的收入，又有商业地产的收入，又可能有住宅

地产的补偿。对于房地产开发商来说也很好，这个地方有剧场，有公园，有商业街，又有名家驻入，（品牌）就提升了，准入门槛又低，配套又完善，价格又低。希望有远见的房地产商可以和我们联系看怎么做。因为我们主要集中在南方，广东、广西、湖南、湖北、江西、江苏。现在国家给我们签约的土地有1.6万多亩地，有一部分是文化用地，有一部分是商业用地，希望有兴趣的房地产开发商，各个省合作也行，或者整体合作也行。

我们主要覆盖中国的南方，吸引核心竞争力是文化，而不是主题乐园，美国主题乐园的形式，美国本身没有很深厚的文化底蕴，就是要靠童话和科技，所以当迪斯尼进入中国之后，中国很多主题公园就会受到冲击，而我们立足于本地的文化就形成它本身特有的竞争力。我想随着中国国力增强，中国文化的增强，文化产业也能越做越大，现在我们包装的项目基本解形成中国一个文化链，上到远古、战国、秦、三国、魏晋、盛唐，形成产业链，希望广开山门合作之后，除了我们做的实景演出之外，真正把一个朝代的古城、主题公园的概念做起来，这样我们的孩子就有福了，看游乐公园，了解一个时代。老外来中国也有福了，一看真正的唐朝、宋朝不光是帝王之城，到古宫看的是皇帝，到西安看的是大唐王城，而很多地方是由一个个小城构成。这也是我们的梦想。今天由于时间关系我就不多讲了。这是我们的商业模式和上市安排。文化地产我们享受到的政府优惠是地价的优惠，文化旅游的地产方面基本是零地价，地产是成本价，文化旅游项目基本能得到2—3个亿国家贷款的支持。现在银行不能直接贷款给房地产，很多地方愿意支持文化旅游，甚至暗示我们先做文化地产。作为房地产商如果贷款遇到阻力的话，我们这里有个通道，政府为了文化旅游项目，各项配套都到位，所以省掉很多钱，要做房地产，中国修路修不完，我做十几年，路什么全来了，还有优惠的税费。

对于地产项目来说，我们的介入首先是个美好的景区，有公园，有剧场，有商业街，配套完善，土地成本超低，有营销故事，每年有几百万游客，卖房卖给这些人就好了，这就对着美丽城镇，文化地产对美丽城镇是很有帮助的。今天我主要讲的是文化方面，对地产不熟，讲的不一定太对各位的口味，我讲的意思是，用文化的名义对这个地方是有贡献的，政府用土地来支持，它的回报巨大的。我们的口号，“以文化树品

牌，以旅游旺市场，以市场促发展”，这就是真正的科学发展观，我经常和地方说一个好的文化旅游项目不亚于10亿投资的工厂。不知道德宏怎样，将来有机会可以沟通。

今天我简单介绍了我们对文化旅游地产的分析，用案例来说明，主要是希望有兴趣的房开商、投资商，10个省的项目，有湖南、湖北的，也可以上网查海湾智库，因为文化是个伟大的事情，光靠文化人是做不成的，没有你们的支持，我的梦想就走不远，也希望有实力的，全国的都已经搞完了，投资不大，因为文化有很多的贷款支持、资金支持，国家有几百亿的产业资金，只要我们启动就可以了。如果各位有兴趣，黄守新，一个带着梦想的人，利用中国5000年文化对这个国家奉献真实感觉的人，希望你们参与我的努力，借此机会谢谢大家！马克思说没有资本什么都做不成，资本还是挺重要的。