小区停车位产权归属问题分析

小区停车位产权归属问题分析 一、市场最新动向 1、政府主管部门的态度 由于车位涉及到的问题比较多，目前相应的行政主管管理部门和具体管理部门有房地管理部门、物价部门、小区物业管理企业、小区全体业主以及人防管理部门等等。房管部门认为，目前国家和地方均未对住宅小区机动车停放和管理问题进行明确规定，规划部门对开发商配建停车位一般都有要求，所以按一定比例配建停车位是开发商的一项义务。如果地下车位的面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，这类地下车位属于全体小区业主所有，对于由业主共同享有的车位应当由业主委员会管理，所得收益由业主享有。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有独立的用地面积和建筑面积，开发商有完全产权并获得销售许可证的话，开发商可以销售或出租，既可以销售或出租给小区内的业主，也可以销售或出租给小区外的人。如果车位已经纳入房价，开发商一般是不能取得销售许可证的，不能再出售或出租。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。”地下车库作为共有部位，若其建筑面积已在销售面积中进行了分摊，此时车库归该车库所在的整幢房屋的全体业主共有，开发商不能销售或出租。根据相关规定地下车位不单独发证。如果从开发商处和新建商品房一起购买的，有关地下车位的车位号、面积等情况应在所购商品房的房地产权证附记栏内注记。如果先购买了房子并取得房地产权证后，然后再购买地下车位的，则应由房地产登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车库（位）的车位号、面积等情况。 2004年11月1日起实施的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》，就是主要针对住宅小区有闲置车位，开发商却只卖不租，为牟取暴利恶炒车位价格等问题进行规范。根据规定，停车设施尚未出售的应当出租，不得闲置不用；一套住宅的业主不能拥有两个或两个以上车位。 2005年1月17日，南京市房产局产权市场处公布了商品房附属车库预售和产权登记办理程序。根据规定今后占应配建车位数15%的业主共用车位允许在人防设施范围内划定，人防车位剩余部分开发商可出租受益，但不能出售，也拿不到产权证。据产权市场处有关人士介绍，开发企业须根据人防批文核定的面积，在规划核准的地下室平面图1 1的复印件上用红笔整块划出人防设施的范围，被划定的人防设施范围的建筑面积应扣减已被本幢分摊的共有共用设施部分。在审定的人防设施地下室平面图上，开发商应当依照《商品房附属房屋转让等问题若干规定》，按交管局核定该项目应配建车位数的15%比例用蓝笔划定业主共用车位范围，剩余部分用绿笔划出业主专用车位的范围。业主共用车位可在人防设施范围内划定，所有车位均标注车位号。在建工程要销售车库必须先取得车库的商品房预售许可证。而《规定》颁布前已竣工交付并符合办理产权登记条件的车库，开发企业须持经审定的人防设施范围及划定的业主共用车位和业主专用车位的平面图、人防批文、交管局批文、建设工程规划许可证、人防面积测算报告以及该建设项目以往申办车库预售或产权登记的情况报告和车库销售窗口表至商品房市场管理科办理初始登记。开发企业不得出售人防设施范围内车位及业主共用车位。 2、新《物权法》对车库租售市场的影响 2.1、草案的新规定 全国人大将在2005年3月讨论审议《物权法》草案，草案规定，建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于业主共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。 对于《物权法》草案中建筑物权利区分所有权，中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任杨立新教授认为在实践中还存在困难。比如对窗前绿地、楼顶空间、停车位的权属等还存在争议。 2.2、草案关于车库的实际操做 由于我国一般新法出台后都不溯及既往，所以对已经出售的车库的楼盘影响并不大。按照《物权法》草案，小区的许多公共部分的物业管理费，业主是不需要买单的。为了规避风险，不少物业管理公司一改常规，近期纷纷提出优惠措施，吸引业主一次性缴纳全年的费用。

二、小区地下停车位的法律属性分析 所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。本文要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。依建筑物区分所有原理，其客体可以分为单独所有部分和共有部分（王译鉴著：《民法物一权》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第195页。）。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑物构造上的独立性和使用上独立性的一部分房屋，同②）。⑶共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。那么小区停车位到底应属于哪一部分客体呢？由于我国法律还未建立起建筑物区分所有制度，故对该问题也无明确的答案。从我国目前的实际情况来看，商品房住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。鉴于停车位在住宅小区内所处位置的不同，其权利的展开也不尽相同，下面将予以分别论述。 1、 住宅小区地面停车位 所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。通常来讲房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，因此该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。那么在这里为何是使用权而非所有权呢？我们认为，地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。（陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。）所以它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。接下来的问题便是如何实现这种使用权，从外国的某些立法例来看，引入“专有使用权(即德国法上的sondernutzungsrecht)”的概念来予以解决。它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第39页。）从其性质上来看，有人认为是一种租赁权，也有人认为是一种地役权。（［日］丸山英气：《关于区分所有之最近的动态》，第28页。）但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际我们认为，应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即全体区分所有人的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后才能设立和运营这种地面停车位，否则将构成无权处分的侵权行为。 2、 住宅小区地下停车位 所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑物不得不更多地向空间发展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。然而由于我国长期以来对地下空间利用的忽视以及对停车位的需求不够旺盛，而法律来源于社会的需求，从而导致了该领域法律规定的空白。确认地下停车位产权的归属必须有一个前提，即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。这就不得不先考证我国目前法律架构下土地和建筑物的关系。从我国《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《担保法》的规定来看，是采纳了土地和建筑物不可分离但又未将建筑物视为土地的一部分的观点，即所谓的“房随地走，地随房走”的立法模式。在这种立法模式下，地下停车场与其上面的土地不可分离但又互不相属。那么要问的是，对地下停车位到底应该如何来展开它的权利架构呢？它能够成为所有权的客体吗？前面我们提到过，只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确，与其上的房间有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、独立的特定物，可以成为单独所有权的客体。（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第400页。）然而结合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权（即相当于专有部分的所有权），亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的产权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。为此不禁要问，依据我国现行的房地产法律关系架构，没有“地”又哪来的“房”呢？因此按王泽鉴先生的话，此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。另外从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的，也因此实践当中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。 然而从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此该种停车位可拥有独立的产权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购