生活配套服务区建设项目可行性研究报告

1 总论

1.1项目背景与概况

1.1.1项目名称

生活配套服务区建设项目

1.1.2建设地点

湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧），规划总用地面积72604.35平方米（约108.91亩）。

1.1.3建设性质

新建

1.1.4承办单位

金龙新区是长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区滨湖示范区的核心区域，是我县对接长株潭发展的“桥头堡”，加快滨湖示范区金龙新区的开发建设，对进一步敞开我县南大门，加速融城对接，推动湘阴科学跨越发展，具有十分重要的意义。

金龙新区位于湘阴县金龙镇（原界头铺镇），2011年4月，我县正式成立“长株潭城市群两型社会综合配套改革试

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验区湘阴县金龙新区开发建设领导小组”和“湘阴县金龙新区开发建设总公司”，2011年11月岳阳市编办批复成立“湘阴县金龙新区管理委员会”。

新区远期规模为“20平方公里、20万人口”，以芙蓉大道湘阴段为纵向中轴线，东部为商贸开发区和休闲旅游度假区，西部为新型工业区。工业区产业定位为以光伏电子信息和先进机械制造为主的“两型”产业。

按照县委、政府的工作要求和“两型引领、规划主导、市场运作、产业支撑”的工作思路，新区力争在3-5年的时间内建设一个“5平方公里、5万人口”的“县城南区、工业新区、宜居小区”。未来的金龙新区将是一个创新阵地、示范基地、产业要地、休闲胜地、宜居佳地。

1.1.5报告编制单位

单位名称：岳阳通源投资咨询有限公司

资格等级：乙级

证书编号：工咨乙12220060033

发证机关：国家发展和改革委员会

1.1.6可研报告编制依据

⑴《中华人民共和国土地管理法》；

⑵《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

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⑶《中华人民共和国房地产管理法》；

⑷《湘阴县县城村镇体系规划》（2008-2030）；

⑸其他有关专业设计规范；

⑹建设单位提供的其他各项基础资料；

⑺湘阴统计年鉴【2010】资料。

1.1.7研究范围及研究工作概况

⑴项目研究范围

本项目可行性研究范围包括：金龙新区生活配套服务区项目建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、项目管理、投资估算、社会效益等。

⑵研究工作概况

受湘阴县金龙新区管理委员会的委托，我公司依据国家和地方有关房地产建设项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。

1.2主要经济技术指标

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金龙新区生活配套服务区建设项目，规划总用地面积72604.35平方米，规划净用地面积47516.39平方米。项目总建筑面积93563平方米。

主要经济技术指标见表1-1。

表1-1 主要经济技术指标表

1.3结论与建议

1.3.1结论

⑴、本项目选址符合湘阴县城乡总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。

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⑵、根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善安臵户的生活条件，同时也促进社会经济协调发展，本项目的建设是必要的。

⑶、本项目建设主要包括1栋14F宾馆，建筑面积15000平方米；1栋4F购物超市，建筑面积10000平方米； 12栋5F的商住楼，建筑面积50000平方米；沿街商铺，建筑面积15000平方米；物业管理用房，建筑面积3563平方米。并配套建设地面停车场、给排水、供配水、道路、绿化、亮化等基础设施。结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。

⑷、本项目规划总用地面积为72604.35平方米，总建筑面积为93563平方米，项目总投资12646万元，项目实施期为12个月。

1.3.2建议

⑴、按照商住房建设的相关政策及标准搞好小区的规划设计。

⑵、抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

⑶、加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。

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⑷、在施工过程中可能影响计划实施进度的因素，主要是资金来源的问题，建议业主解决好资金来源及运用，防止影响计划实施的进度。

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2、项目区概况和建设的必要性

2.1项目区概况

2.1.1湘阴县概况

湘阴县位于湖南省北部（偏南），濒南洞庭湖，居湘江、资江尾闾。县城东接汩罗，西邻益阳，南连望城，北交沅江、岳阳、屈原管理区。湘江分东、西支自南向北穿流中部；资江及其东支自西向东折北流经西境。境内大部分地区为洞庭湖冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。

交通方面除有发达的水路外，还有湘阴至长沙公路和S308线从县境穿过，湘阴湘江大桥和临资口大桥已建成，将公路过河难渡变为通畅的坦途。

2010年，湘阴县辖19个乡镇，共有村（居）民委会员451个，全县土地总面积1581.5平方公里。湘阴县盛产水稻、茶叶、藠头、食用油和猪、鱼、禽、蛋，为全国重要的商品粮、商品鱼基地县之一。

近几年来，湘阴县经济总量快速增长，结构调整取得长效。2010年全县国内生产总值1587000万元，比上年增长16.1%，其中,第一产业增加值337000万元,同比增长4.7%；

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第二产业增加值810000万元，同比增长23.9%；第三产业增加值439000万元，同比增长11.3%；产业结构渐趋合理,第一、二、三产业增加值分别占国内生产总值比重为：21.2%、51.2%、27.6%。第一、二、三产业分别垃动GDP增长3.4、8.2、4.4个百分点。2010年全县财政收入43010万元，同比增长21.3%，全年税收收入32879万元，同比增长27%。

2010年，年未总人口75.69万人。其中，非农业人口12.04万人。城乡居民生活日益改善，全年农民人平纯收入6341元，实际同比增长10.7%;城镇居民人均可支配收入13832元，实际同比增长16.6%。

2.1.2试验区概况

⑴、试验区概况

近年来，湘阴县把发展“长株潭两型社会”，大力发展工业作为城市转型的根本出路，积极探索，先行先试，取得了积极成效。目前，湘阴县作为全省“长株潭两型社会滨湖示范区”，在大力发展工业的同时，作出把金龙新区建设以“两型引领、规划主导、市场运作、产业支撑”的重要决策。

金龙新区位于湘阴县县城18公里，距省会长沙仅24公里，距湘长公路仅500米，距沿京珠复线湘阴出口仅6公里，交通区位优越，同时被县委、县政府确定为对接省会

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长沙的卫星城。境内以山丘、平原为主，地理优势明显。

⑵、试验区建设现状

湘阴县金龙新区建设实行市场化运作，组织实施新区基础设施建设、房地产开发和招商引资(融资)。

新区成立以来，严格按照总体规划的要求，以循环经济理论为指导，采用现代园区的建设理念和市场经济的运行机制，遵循“规划大手笔，建设高档次，产业成特色，服务高效率”的要求，以建设现代生态园区为方向，以构建循环产业体系为中心，不断加快各类基础设施、重点项目的建设。

2.2项目建设的必要性

⑴、项目建设符合产业政策及发展规划

金龙新区是长株潭“两型社会”建设滨湖示范区的核心区，是湘阴推进滨湖示范区建设的先导工程，是重点发展的五区十八片之一。规划设计面积88平方公里，其中起步区规划建设面积5.71平方公里，分南北2个片区，力争通过3-5年的高标准规划建设，使湘阴县金龙镇（原界头铺镇）农村环境进一步优化，农民生产方式发生转变，将金龙新区打造成为县城南区、工业小区、宜居新区和我县对接长沙的桥头堡，使县域经济呈现新的增长极。建设金龙新区是一个

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把农村变为城市的创举，是一项利国利民、造福子孙后代的好事，实事，是我县实现“敞开南大门，对接长株潭，建设新湘阴”这一美好蓝图上浓墨重彩的一笔。

⑵、项目建设是进一步打造城乡统筹示范基地的迫切需求

本项目建设按照“两型引领、规划主导、市场运作、产业先行”的思路，努力将金龙新区打造成城乡统筹的示范基地、产业要地、休闲胜地、宜居佳地。由于试验区内村庄长期的无序建设和基础设施的滞后，导致现状村庄存在分布散乱、道路不通畅、生活污水横流、村容村貌差等现象。对现有村庄进行迁并、整治，把金龙镇打造成名副其实的省级重点镇、湘阴的南部新城，已成为为村民提供良好居住条件和生活环境的迫切要求。为积极做好试验区的征拆工作，维护被征迁户的合法权益，最大限度地保持社会和谐稳定，本项目建设有利于改善民生、保障社会发展，是一项重要的民生工程。

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3、项目选址及建设条件

3.1项目选址

项目建址位于湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧）。项目用地范围内地势平坦，形状规则，地下没有电缆、通讯线路等影响施工的因素。用地区域周围无大型工矿企业或污染源，项目地质状况良好，地基承载力较强，没有其他规划性限制条件。

3.2建设条件

3.2.1自然条件优越

⑴气象条件

湘阴县地处东亚热带季风气候区，具有中亚热带向北亚热带过渡性质，属湿润大陆季风气候。其主要特征是严寒期短，无霜期长；春温多变，秋寒偏早；雨季明显，夏秋多旱；四季分明，季节性强，“湖陆风”盛行。

⑵水文特征

年平均气温 17℃

最冷月（一月）平均气温 4.5℃

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最热月（七月）平均气温 29.2℃

极端最高气温 40.0℃

极端最低气温－14.7℃

年平均气压 1009.9百帕

年平均日照 1760小时

年主导风向 N

夏季主导风向 S（6-7）

年平均风速 2.96m/s

年平均降水量 1509.6mm

年最少降水量 1043.2mm（1963年）

历史最大积雪深度 32cm（1972年）

本项目地处湘阴县文星镇，湘阴水位站历史最高水位为36.66米（1996.7.21吴凇高程），1998、1999年也达到36.36m、36.25m。枯水季节最低水位为1999年2月21日为22.23米，次低1928、1929年22.71米。水面宽广，水源充足，一年四季水运交通方便。

⑶环保特征

大气正常

水质正常

拟建地周边环境满足要求

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3.2.2交通运输条件

湘阴县位于湖南省北部（偏南），濒南洞庭湖，居湘江尾闾。县境东接汨罗，西邻益阳，南连望城，北交沅江、岳阳、屈原行政区。湘江分东、西自南向北贯穿全境，资江干流及其东支自西向东折北流经西境。境内大部分地区为洞庭湖冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。

交通方面除有发达的水路外，还有省道湘阴至长沙高等级公路和S308线从县境穿过，湘阴湘江大桥、临资口大桥已建成通车。京株复线、芙蓉大道北拓（湘阴段）工程建成后交通突现。

3.2.3项目配套工程条件

⑴供水

本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。

⑵排水

采用雨污分流制的设计原则

雨水采用重力流直接排入城市排水管网

污水主要为生活污水，通过设臵地埋式二级生化池排入城市下水道管网。

⑶供电

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项目地电源来自湘阴县电力局，采用低压双回进线电缆埋地引至变电间，用户用电配电线路为单回路供电，其供电能力充足，能够保证项目建设所需的用电要求。

3.2.4生活配套设施条件

项目地为湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧）。附近出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施基本完善。

3.2.5工程地质与地震

本项目地为丘陵区，地质构造比较简单，地质条件较好。根据原有建筑物基础开挖情况，地基承载力一般为25—300Kpa。

根据国家质量技术监督局2001年2月发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001）查得：项目地地震动峰值加速度为0.1g，对应地震烈度为7度。本项目属高层砖混结构建筑，应按规定做好构造设防。

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4、拟建规模及方案

4.1总平面布置

4.1.1基本要求

⑴规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，使新建安臵房与周边建筑物协调一致。

⑵坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。

⑶住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间功能布局合理，设施齐全。

⑷总图布臵满足规划要求。

4.1.2平面布臵

本项目平面布臵应根据金龙新区生活配套服务区建设项目总体规划要求及周边环境情况，因地制宜灵活布臵各住宅。

详见附后总平面布局图。

4.2小区拟建规模

本项目建设要求注重住宅的套型结构，合理的空间尺

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度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的居住环境。从设计上营造出与居住相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化内涵和品味，增强空间层次感。

主要技术指标如下：

⑴项目总用地面积：72604.35平方米

⑵项目净用地面积：47516.39平方米

⑶总建筑面积：93563平方米

⑷容积率：1.97

⑸绿地率：36%

⑹建筑密度：25.74%

4.3基础及结构

4.3.1工程概况：

本项目场地地质条件较好，可选择浅基础形式，局部较深处选择独立桩基础，主体结构采用框架结构。抗震设防按7度进行。

4.3.2设计依据：

⑴本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有关图纸及资料；

⑵有关规范规程

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①《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；

②《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；

③《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；

④《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；

⑤《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；

⑥《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）；

⑦《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-91）；

⑧《设臵钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程》（JGJ/T13-94）

⑶荷载取值

a、恒荷载标准值

恒荷载标准值均按实计取。楼面装修及粉刷取

1.5KN/m2。

b、活荷载标准值

起居室 2.0KN/m2

卧室 2.0KN/m2

厨卫 2.0KN/m2

阳台 2.5KN/m2

楼梯间 2.0KN/m2

不上人屋面 0.7KN/m2

c、风荷载基本风压值W0=0.40KN/m2

d、基本雪压值S0=0.55KN/m2

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4.3.3结构选型

本工程按框架结构体系设计。

4.3.4基础设计

由于项目的工程地质勘探报告尚未正式提出，故具体的基础形式将根据工程地质情况来确定。

4.3.5结构防火

本建筑耐火等级为二级，建筑构件的燃烧性能和耐火极限情况如下：

⑴柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为35mm，耐火极限大于2.5h。

⑵梁：所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为25mm，耐火极限为1.5h。

⑶楼板保护层厚度为15mm，耐火极限大于1.0h。

⑷屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为15mm，耐火极限大于1.0h。

⑸非承重墙采用混凝土小型砌块或粘土空心砖，厚度为240，耐火极限大于2.0h。

以上所选用材料均为不燃烧体，均满足《民用建筑设计防火规范》（GBJ 16－1987）的要求。

4.4公用辅助工程

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4.4.1给排水

⑴编制依据

《室外给水设计规范》GBJ13-86（1997年版）；

《室外排水设计规范》GBJ14-87（1997年版）；

《建筑给排水设计规范》GBJ15-88（2001年版）；

《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）；

《污水综合排放标准》GB8978-1996；

《建筑灭火器配臵设计规范》GBJ140-90。

⑵编制范围

本项目室外、室内给排水及消防。

⑶给水（生活给水及消防用水）

a.水源

本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由城市给水管接入供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。

b.用水量

生活给水：住宅按250 L／人〃d计，用水量450吨/天。

冲洗道路、场地用水按1.0L/m2.d计。用水量约18吨/天

绿化用水按2L/m2.d计。用水量约30吨/天

未预见用水量按总用水量的15%计。

则总生活用水量约为572吨/天。

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消防给水：室外消防用水量30L/S；室内消防用水量

40L/S，火灾延续时间按2小时计。

c.生活给水系统

根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目为多层、高层建筑，生活给水靠社区管网直接供水能满足项目需求。社区供水系统供水保证率为99.9%，月停水小时数为零。本项目只需从附近社区供水管网直接接入管径为DN150的给

水管就能满足用水要求，室外管网成环状，公共、生活、消防合一，并按防火规范要求设臵消防栓。

⑷污水

a.原则

室外排水系统采取雨污分流制，雨水直接排入室外暗沟，采用重力流直接排入城市排水管网。尽量减少管道埋深，避免污水提升，生活污水经化粪池就近排入市政污水管道。

b.污水量计算

住宅污水量取相应给水量90%。

c.污水管网布臵

小区内的污水管管径为DN200，收集该地块内污水，分多个出口排入四周的化粪池后排入污水管道。

⑸雨水

小区内雨水依照就近排放的原则，经排水沟的敷设在该地块道路下的雨水管收集后分散排入四周雨水管道。

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