城镇土地使用税计算案例
厂房出售土地增值税计算(3篇)
第1篇一、引言土地增值税是指对土地增值额征收的一种税收。
在我国，土地增值税的征收对象是在境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
厂房作为土地上的建筑物，其出售所涉及的增值税计算较为复杂。
本文将详细介绍厂房出售土地增值税的计算方法。
二、土地增值税的基本概念1. 土地增值税的征税范围：在我国境内，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均应缴纳土地增值税。
2. 土地增值税的计税依据：土地增值税的计税依据为土地增值额，即转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。
3. 土地增值税的税率：土地增值税实行四级超额累进税率，具体税率为30%、40%、50%、60%。
三、厂房出售土地增值税的计算步骤1. 确定转让厂房的收入转让厂房的收入是指厂房的成交价格，包括厂房的价款、税费等。
在实际操作中，应将厂房的成交价格与应缴纳的税费分开计算。
2. 确定扣除项目金额扣除项目金额是指转让厂房时，允许从转让收入中扣除的相关费用。
扣除项目主要包括以下几项：（1）取得土地使用权所支付的金额：包括土地出让金、土地使用权转让费等。
（2）开发土地的成本费用：包括土地开发过程中的各项支出，如土地平整、基础设施建设等。
（3）新建建筑物成本费用：包括新建厂房的建筑成本、安装工程费、配套设施费用等。
（4）配套设施费用：包括道路、绿化、给排水、供电、通信等配套设施的建设费用。
（5）其他扣除项目：如转让厂房过程中发生的税费、中介服务费用等。
3. 计算土地增值额土地增值额 = 转让收入 - 扣除项目金额4. 确定适用税率根据土地增值额的大小，确定适用的土地增值税税率。
5. 计算土地增值税土地增值税 = 土地增值额× 适用税率四、案例分析某企业于2018年购置一块土地使用权，用于建设厂房。
购置土地时支付土地出让金1000万元，开发土地过程中发生各项费用500万元。
2019年，企业将厂房出售，成交价格为1500万元。
从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析
的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。
”基于以上规定，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人，在会计核算时已经将地价计入了房产原值，但是，对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分，会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值，因此，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人在进行会计核算时具有一定的自由裁量权。
而《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定：“自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
”《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
”财税〔2010〕121号文件下发后，执行会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时，应当根据会计与税法的差异，相应对房产计税原值进行调增或调减。
案例1:C公司是执行《会计制度》的企业。
C公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。
假设C公司会计核算时有两种选择：一是将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为60万(1000÷10000×600)，其余540万元(600－60)地价计入“无形资产”。
二是将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。
第八章其他税种纳税申报
第八章其他税种纳税申报第一节土地增值税申报第二节城建税和教育费附加纳税申报第三节印花税申报第四节车船税申报第五节房产税申报第六节城镇土地使用税申报第七节契税申报第一节土地增值税申报一、纳税义务人和征税范围（一）纳税义务人土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
（二）征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
具体规定如下：二、税率土地增值税实行四级超率累进税率：例：某房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为1500万元，扣除项目金额为1000万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税？（1）增值率＝1500÷1000×100%＝150%，150%对应税率表第三个级次，其适用税率是50%，速算扣除系数15%。
（2）土地增值税应纳税额＝1500×50%－1000×15%＝600（万元）三、应纳税额计算（一）应税收入应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（二）扣除项目1.房地产开发企业转让新建房涉及的扣除项目新建房涉及的扣除项目：地价＋成本＋费用＋税金＋加计扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额（地价）取得土地使用权所支付的金额＝地价款＋相关税费（2）房地产开发成本如：拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等。
（3）房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
注意：房地产开发费用不是据实扣除，其扣除办法如下：①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用（销售费用和管理费用），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。
财税[2010]121文中地价计入房产的综合规定
![财税[2010]121文中地价计入房产的综合规定](https://img.taocdn.com/s3/m/7a7aa61a59eef8c75fbfb325.png)
将地价计入房产原值征收房产税的综合规定一、计算案例：某企业土地土地面积2000平方米，价值120万元，其上有建筑物一栋，建筑面积500平方米，价值50万，该房产企业为自用，计算企业2011年度应缴纳的房产税。
解：其应缴纳房产税：1、计算土地容积率=500÷2000=0.252、容积率＜0.5，因此土地价值部分计入房产税计算依据3、土地单位土地价值=120÷2000=0.06（万元）4、土地应计入房产税计算依据的土地价值=500×2×0.06=60（万元）5 、土地上建筑物应缴纳房产税=(60＋50)×(1-30%)×1.2%=0.924（万元）二、政策依据1、《财政部国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）（三）关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
本通知自发文之日（2010年12月20日）起执行。
此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。
2、《江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（苏财税[2011]3号）（二）按照《通知》规定，对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。
3、《江苏省税务局关于房产税车船使用税若干具体问题的解释和规定》(苏税三…87‟11号)的规定：“纳税单位的房产，当月发生增减变动的，均从次月份起调整房产计税价值。
”因此，纳税人因执行财税…2010‟121号文件造成2010年12月份房产计税原值发生增减变动的，应当从2011年1月份起相应调整其应缴纳的房产税，即2010年12月21日至2010年12月31日期间不需要计算房产税补(退)税额。
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
土地被国家收购应如何进行账务处理【会计实务操作教程】
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目 录
• 收购背景与目的 • 会计处理基本原则 • 账务处理流程详解 • 特殊情况处理办法 • 案例分析与实战演练 • 总结与展望
收购背景与目的
01
收购背景介绍
土地征收是指国家为了公共利益的需要，在依法进行补偿的条件下，将集体所有土 地及其上权利移转为国家所有的行为。
收购方在取得土地使用权后，需 要办理土地权属变更手续，将土 地使用权证书等文件交由有关部
门进行登记和备案。
在办理土地权属变更手续期间， 收购方需要按照土地使用权证书 上载明的权利和义务，对无形资
产进行重新评估和计量。
如果土地使用权证书上载明的权 利和义务发生变化，收购方需要 相应调整无形资产的账面价值和
加强对会计人员的培训和学习，提高他们的专业素养和实务操 作能力，以适应未来会计实务操作的需求。
THANKS.
土地征收制度是各国现代社会中最为普遍和最基本的制度之一。
在我国，随着城市化的进程加快，土地征收现象越来越普遍。
收购目设提供土地资源
推动城市现代化建设
03
优化资源配置
04
实现土地资源的合理利用
会计处理基本原则
02
会计准则遵循
01
遵循中国会计准则和国际会计准 则。
02
根据土地收购的实际经济业务， 按照相关法规和准则进行账务处 理。
入当期损益。
对未来会计实务操作的展望与建议
关注政策变化 提高信息化程度
加强内部控制 加强培训和学习
随着国家对土地政策的调整，会计实务操作也需要不断关注政 策变化，以确保账务处理的合规性。
通过引入先进的会计信息化软件，提高账务处理的效率和准确 性，降低人为错误的风险。
企业“筹办环节”涉税风险与节税技巧
企业“筹办环节”涉税风险与节税技巧一、将房产“免费提供”给自己公司使用，税收如何缴纳很多创业者前期为了节约经营成本，会将自己的房产免费提供给公司使用，那么，将房产免费提供给自己公司使用，是否需要纳税呢？案例7：自有房产免费给公司使用，涉及哪些税（一）案例背景马志强准备开办一家咨询公司，开办公司不仅需要资金、需要人员，还需要经营场所。
所以，成立初期，马志强决定将自己拥有的房产“免费提供”给公司使用，那么这个“免费提供”房产使用的行为，在税收的缴纳中又该如何把控呢？（二）纳税解析1.个人所得税（1）政策依据。
《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十四条第（四）项规定：纳税人与其关联企业之间转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用，税务机关可以调整其应纳税额。
（2）政策解析。
马志强将自己的房产无偿提供给公司使用，税务机关可以按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格，调整其应纳税所得额。
也就是说，税务机关可以要求马志强以类似业务活动的价格，按财产租赁所得缴纳个人所得税。
2.增值税（1）政策依据。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
（2）政策解析。
马志强将自己购买的房产“无偿提供”给公司使用，不属于政策中所规定的视同销售服务，因为马志强既不属于单位也不属于个体工商户，他属于自然人。
因此，马志强将自己购买的房产“无偿提供”给公司使用，不需要缴纳增值税。
3.土地增值税由于马志强是将房产提供给公司使用，房地产权属没有发生转移，因此，不需要缴纳土地增值税。
第八章_关税及其他税种的税收筹划案例
b、纳税人若能将进口货物向海关申请为保税货物，待该批货物向
保税区外销售之时再补纳进口关税,这时纳税人可在批准日到补 缴税款之间的时段内占有该笔税款的时间价值,达到筹划目的。
5、关税法律救济的筹划
在进出口贸易中,经常会产生关税纠纷, 而对海关征收关税的行为表 示异议。为维护纳税人自己的权利，分析产生税务纠纷的原因、寻求解 决纠纷途径，或者采取正当的法律行为维护自己的合法权益。这被称作 关税法律救济的筹划。 【案例8—1】 某年6月21日,国务院关税税则委员会发出公告:根据 《中华人民共和国进出口关税条例》第6条的规定,决定自6月22日起,对 原产于日本的汽车、手持和车载无线电话机、空调加征税率为100%的特 别关税,即在原关税的基础上,再加征100%的关税。 在这种情况下,日本商用空调最大生产厂家——大金工业日前宣布,从 今年10月份开始,将把在中国销售的楼房用大型商用空调由出口改为在中 国生产,以此来应对中国为报复日本对中国农产品实施限制进口而采取的 对空调进口加征100%特别关税的措施。 分析：如果大金工业的战略得以顺利实施,将彻底避免承担关税和特 别关税的税负。 这种行为——属于典型的关税筹划。 主要思路——是根据关税的性质和纳税环节,由原来在日本生产后再 出口到中国,改为在中国直接生产、销售,从而彻底避免 了缴纳关税。
物品以及其他方式进境的个人物品。
【注】 1）国境一般等于关境； 2）当境内设立自由贸易区时，关境小于国境； 3）当几个国家结成关税联盟时，关境大于国境。 关税分为：进口关税、出口关税和过境关税。 【注】我国目前只征收前两种关税。
一、关税的法律界定
2、纳税义务人：1）进口货物的收货人； 2）出口货物的发货人；
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城镇土地使用税计算案例
篇一：城镇土地使用税怎么计算
城镇土地使用税怎么计算
城镇土地使用税的应纳税额可以通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地的适用税额求得。
其计算公式为：
全年应纳税额=实际占用应纳土地面积(平方米)×适用税额
2021年新土地等级税额等级范围和单位税额标准
1、城区土地等级税额标准(西地税发〔2021〕121号)
一等地区：(27元/平方米、年)东、西、南、北大街、解放路、和平路临街两侧区域。
二等地区：(24元/平方米、年)一环路以内一等地区以外其他地区(含一环路临街两侧区域)。
三等地区：(20元/平方米、年)高新技术产业开发区(不含长安科技园区)、经济技术产业开发区(不含草滩生态园区、泾渭工业园区)、曲江新区、莲湖科技产业园所辖区域及与区内区外临街两侧区域，长安路临街两侧区域(南门至电视塔以北，不含电视塔);小寨东西路临街两侧区域(大雁塔十字以西至吉祥村十字以东);
二环路以内一、二等地区以外其他区域(含二环路两侧临街区域)。
四等地区：(16元/平方米、年)三环路以内一、二、三等地区以外其他区域(含三环路临街两侧区域)、草滩生态园区、长安科技园及拓展区、?灞生态园区集中治理区。
五等地区：(10元/平方米、年)本市城六区(新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区)所辖一、二、三、四等地区以外其他区域。
2、环山公路沿线土地等级税额标准
一等地区：(16元/平方米、年)环山公路以南区域。
二等地区：(12元/平方米、年)环山公路以北两公里范围内区域。
3、阎良区土地等级税额标准
一等地区：(6元/平方米、年)区政府所在地(凤凰路街道办、新华路街道办辖区关中环线以南地区)、阎良区经济开发区、西安阎良国家航空高技术产业基地二等地区：(4元/平方米、年)凤凰路街道办、新华路街道办辖区关中环线以北地区;北屯、振兴、新兴街道办政府所在地;关山、武屯镇政府所在地三等地区：(2元/平方米、年)一、二等地区以外的其他地区
4、长安区土地等级税额标准
一等地区：(10元/平方米、年)韦曲镇、郭杜镇辖区、西安国家民用航天产业基地
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