第二章房地产及其描述
房地产估价报告范本
房地产估价报告范本房地产估价报告范本第一章概述本文档是一份房地产估价报告，用于评估一处房地产的价值。
该报告包括了对房地产的详细描述、市场分析、估价方法、估价结果等内容。
通过该报告可以为客户提供准确的房地产估价信息，帮助他们做出决策。
第二章房地产描述1.地理位置：描述房地产的具体地理位置，包括城市、区域、街道等。
2.建筑物概况：描述房地产的建筑物情况，包括建筑面积、楼层数、建筑年代等。
3.房间布局：描述房地产的房间分布情况，包括卧室数量、浴室数量、客厅、厨房等情况。
4.建筑结构：描述房地产的建筑结构，包括钢筋混凝土、砖木结构等。
5.设备设施：描述房地产的设备设施情况，包括电梯、空调、暖气等。
6.周边环境：描述房地产周边的环境情况，包括交通便利性、商业设施、教育资源等。
第三章市场分析1.房地产市场概况：分析当前所在地区的房地产市场状况，包括供求关系、价格走势等。
2.周边房地产情况：分析周边地区的房地产情况，包括同类型房地产的售价、租金等。
3.交通设施：分析周边交通设施情况，包括公共交通、道路状况等对房地产价值的影响。
4.商业设施：分析周边商业设施情况，包括购物中心、超市等对房地产价值的影响。
5.教育资源：分析周边教育资源情况，包括学校、幼儿园等对房地产价值的影响。
第四章估价方法1.市场比较法：通过比较相似房地产的市场价格，推导出估价对象的市场价格。
2.收益法：通过分析估价对象的租金收益，计算出其价值。
3.成本法：通过计算重建成本和折旧等因素，确定估价对象的价值。
第五章估价结果根据上述估价方法，得出以下估价结果：1.市场比较法估价结果：估价对象的市场价格为元。
2.收益法估价结果：估价对象的价值为元。
3.成本法估价结果：估价对象的价值为元。
第六章附件本文档涉及的附件包括：1.照片：提供房地产的照片，展示外观和内部装修情况。
2.法律文件：提供相关的法律文件，包括产权证书、土地使用证等。
第七章法律名词及注释1.产权证书：房地产的所有权证明文件，证明房地产的所有人拥有合法的所有权。
房地产基本状况描述
房地产基本状况描述公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]房地产基本状况描述房地产基本状况描述：对以房地产为主的估价对象基本状况的描述，应简要说明下列方面：（1）名称：说明估价对象的名字。
例如，估价对象为××小区××楼（座、幢）××门（单元）××号住宅；××商场；××大厦；××酒店；××项目用地。
（2）坐落：说明估价对象的具体地点。
例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号。
（3）范围：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。
例如，估价对象仅为土地，不含地上房屋、树木等其他不动产；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地、围墙、树木、室内配备的家具、电器以及债权债务、特许经营权等财产。
（4）规模：对于土地，说明土地面积。
例如，估价对象土地面积××平方米（公顷）。
对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。
例如，估价对象房屋的建筑面积××平方米。
旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。
仓库一般是说明体积。
（5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途和实际用途。
（6）权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。
房地产经纪操作实务知识点 第2章房地产交易信息搜集、管理与运用
第二章房地产交易信息搜集、管理与运用第01讲房地产交易信息搜集、管理与运用第一节房源信息的搜集、管理与运用一、房源（一）房源的含义1.房源的含义房源是指提供出租或者出售的住房等房屋，亦即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产，在房地产经纪服务中一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：（1）依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。
不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。
（2）房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。
若房屋权利人所持有的房屋仅用于自助，并无交易意愿，则该房屋就不能称为房源；若房屋权利人有交易意愿，但未采取委托行动，则房地产经纪机构和房地产经纪人员无从知悉该房屋的所在，这样的房屋也不能成为房源。
2.房源的属性房源具有三大属性物理属性：房屋自身及周边环境的物理状态法律属性：主要包括房源的合法用途及其权属状况心理属性：委托人在委托过程中的心理状态，这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响3.房源的分类房源类型分类依据特征A类房源 1.地理位置较好或处于热销地段2.卖方心理价位合理3.卖方主动积极配合4.具备合法上市产权 1.市场需求旺2.销售难度小3.销售周期较短4.有房源钥匙B类房源 1.地理位置较差2.价格较高或没有竞争力3.业主配合不积极4.产权不清或有其他阻碍成交的问题 1.市场需求小2.销售难度大3.销售周期较长4.无房源钥匙房源类型分类依据特征A类房源1.地理位置较好或处于热销地段2.卖方心理价位合理3.卖方主动积极配合4.具备合法上市产权1.市场需求旺2.销售难度小3.销售周期较短4.有房源钥匙B类房源1.地理位置较差2.价格较高或没有竞争力3.业主配合不积极4.产权不清或有其他阻碍成交的问题1.市场需求小2.销售难度大3.销售周期较长4.无房源钥匙（二）房源信息1.房源信息的含义和内容房源信息通常是指与委托出售（或出租）房屋相关的信息，包括房地产权利人的信息、房地产状况、挂牌要求等基本要素房地产权利人的信息主要包括委托人的姓名、联系电话等。
【不动产开发与经营】笔记总结
【重点掌握】·掌握房地产投资的种类、房地产直接投资和间接投资的概念。
·熟悉房地产投资的形式及利弊。
·了解房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
第一节房地产投资的种类一、按房地产开发程度划分·土地、在建工程、建成后的物业·【房地产开发】指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房以及进行物业管理的行为。
二、按建筑物用途划分·居住物业、商用物业、工业物业、酒店和休闲娱乐设施、特殊物业三、按投资主体划分·政府、非盈利机构投资和企业、个人投资四、按经济活动类型划分·土地开发投资、房地产开发活动、房地产经营（出租）活动第二节房地产投资的特性一、位置的固定性或不可移动性·投资者应重视对房地产所处宏观区位的研究二、寿命周期长·【经济寿命】指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。
·公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行和商业零售用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，农村建筑的经济寿命是25年。
·【自然寿命】指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
三、适应性·置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益，还能保持甚至提升所投资房地产的价值。
四、异质性·市场上不可能有两宗完全相同的房地产，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，而这种差异往往最终反映在租金水平和出租率方面。
五、政策影响性·房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。
第二章 房地产开发经营管理理论
第二章房地产开发经营管理相关理论第一节相关理论一、基础理论1、房地产实物学：了解土地、建筑物分类特点。
2、房地产经济学：土地产权理论、地租地价理论、区位理论、房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格、房地产评估、房地产周期外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学、制度经济学3、房地产营销学：如何运用产品策略、定价策略、销售策略、促销策略4、房地产技术学：城市规划、土木工程、施工技术、建设项目招投标5、房地产政策学：土地政策、税收政策、金融政策（政府可以管制、征税、征用、充公）6、房地产法学：（土地法、城市管理条例、拆迁管理条例、商品房销售管理办法，预售管理办法、抵押管理办法、中介服务管理规定、权属登记管理规定）二、市场环境分析市场环境：影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。
1、宏观环境：间接影响企业营销活动的社会因素。
包括：经济因素：宏观经济条件（进行预测和分析，把握房地产市场的动向）、经济收入水平（实际购买力）政治因素：涉及政党、政权、政治活动（安定、稳定的国际国内环境才能保证预期收益）人口因素：人口状况（数量增加住房需求增加、区域内商业的繁荣和工业的发展引起对房地产的需求）、人口结构（影响住宅的设计指标）政策法规：2、微观因素：指企业具体经营业务活动中的直接影响因素供应者：向企业及竞争者提供生产所需资源的企业和个人（保证供货渠道）生产者：从事各种房地产开发的企业（相关生产企业，合作）顾客：产品的直接购买者和使用者竞争对手：（分析对手的长处和短处）公众：（融资公众、媒介公众、政府公众、公民团体公众、当地公众、内部公众）三、市场需求预测1、有关概念市场需求：一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的营销方案下的购买力。
市场预测：在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。
（长期5年以上、中期1－5年、短期1年以内）。
可分为定性预测、定量预测2、市场需求影响因素分析竞争状况：租金水平、售价、定位、空房率（江北房源多，空置率高）人口特征：（消费者偏好、收入、年龄、职业）趋势分析：预测未来需求动向3、预测方法购买者意向调查销售人员综合意见时间序列（历史资料分析）四、价格确定理论1、完全竞争市场结构2、垄断竞争市场结构3、寡头垄断市场结构4、纯粹垄断市场结构五、收益最大原理六、消费行为理论1、购买动机（投资：炒房、出租、保值自住）2、购买决策过程（引起需求、搜集信息、分析比较、）3、购买行为分析（何时购买、何处购买、如何购买）第二节分析基础一、现金流量1、房地产经营活动的考察形态：物质形态：使用各种工具、设备、消耗一定的能源，通过对土地进行开发，使用建筑材料和建筑部件生产出房地产商品。
房地产估价 重点
第一章概论1、专业估价与非专业估价的本质区别①是专业估价机构和专业估价人员完成的；②提供的是专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤要承担法律责任。
2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。
四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？2、什么是专业的房地产估价？3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？5、了解中国房地产估价行业发展概况。
第二章房地产及其描述1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。
4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性思考题：1、房地产、土地、建筑物、其他土地附着物的含义分别是什么？2、如何界定一宗土地的空间范围？3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？5、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区分保值与增值？何种情况下的增值属于自然增值？第三章房地产价格和价值1、房地产价格：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。
房地产经济学2010第2章地租理论
不行 地租 是不 是与 产品 价值 无关 的加 价？
那你得把地 租定的低点
你的地那么差 就别要地租了， 白让人种算了
那不行，再 差也要交地 租，现在粮 食供不应求， 我不怕租不 出去！ 许远明
cqxym@
• 2、绝对地租
– 马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的 地租称为绝对地租 – 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有 两种不同的情况： » 一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成 的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其 生产价格的差额。 » 二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件 下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高 于其价值的差额。
许远明 cqxym@
租地农场 主和地主 谈判，租 用地主的 土地。 租地农场主 雇佣农业工 人。 租地农场主 组织农业工 人生产。
租地农场主向 地主交地租
许远明 cqxym@
• 1、级差地租 • 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的， 并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是 产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于 这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。 • 农产品的社会生产价格是由劣等地的生产条件决 定的，于是，经营劣等地的农业资本家可以获得 平均利润，而经营优等地和中等地的农业资本家， 由于土地生产率高，形成一定量的超额利润，这 个超额利润就转化为级差地租。
许远明 cqxym@
5元1把
咱们的成本就 是5元啊？
没有办法， 现在市场上 的生产价格 就是5元， 否则咱们就 卖不出去！
在我土地上 生产的产品 就可以按高 于生产价格 的价格卖
许远明 cqxym@
生产部门 资本有机 剩余价值 平均利润 产品价值 产品社会 绝对地租 P`=20% 构成（元）（元） （元） 生产价格 （元） M`=100% （元） 工业 80C+20V 20 20 120 120 0
房地产开发与经营(第五版)PPT第2章
房地产开发与经营的 理论、策略和决策
房地产开发与经营理论是一般性的经营管理理论在房地产市场中的 应用与推广,这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提 供基本原则和理论指导。本章对收益（利润）最大原理、价格确定理论、 消费者市场购买行为理论等进行介绍,并对房地产开发与经营中的财务策 略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析,最后讨论房地产 开发与经营的决策问题。
营销计划。
PART TWO
02
PART TWO
房地产开发与经营策略分析
2.1 房地产开发与经营策略的内容
2.1.1 财务策略
和
资金能为房地产企业的发展提供条件,也能限制房地产企业的发展规模。由于房地产开发占用资金量大、 占用资金周期长,因此财务策略更具重要意义。如何自筹资金,或依靠贷款资金保证房地产企业的资金需求,如 何投资，对何种房地产商品投资,以及资金的使用、盈亏平衡等,都是财务策略的重要内容。
1.1 收益(利润)最大原理
1.1.2 项目最佳规模的确定
项目的成本收益分析,实际上是对项目不同规模的预期收益和 成本的分析,所以确定项目的最佳规模与成本收益最大是相一致的, 即当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生 更大净收益的时候,该项目的规模就是最佳的。项目最佳规模的确 定可以用图2-1来说明。
产经营时支出的经营成本和维修成本区分开来,用总收益 和经营成本之差除以总成本,得到投资成本的收益率。
1.2 房地产经营的形式与内容（1）
在市场经济条件下,价格是影响市场需求和购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业 销售,提高市场占有率,增加盈利。
完全竞争型市场结构的企业定价
完全竞争的市场应具备以下条件:市场 上有许多卖主和买主,他们买卖的商品只占 商品总量的一小部分;他们买卖的商品都是 相同的;新卖主可以自由进入市场;卖主和买 主对市场信息,尤其是市场价格变动的信息 完全了解;生产要素在各行业有完全的流动 性;所有卖主出售商品的条件都相同。
房地产基础知识培训1112PPT课件
3、房屋使用权
是指对房屋仅拥有享用权。房屋租赁成交即是房屋使用 权的成交。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等。
4、房地产权证
房地产权证是房地产权的法律凭证，通常“房屋所有权 证”及“土地使用权证”权属凭证合二为一。房地产权证的 具体内容包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权 来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要 、他项权利纪要和附 记，并配有房地产测量部门的分户房 屋平面图。
5、商品房预（销）售许可证
按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程 建设总投资的25%以上，已交付全部土地使用权出让金 ，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人 民政府房产管理部门办理预（销）售登记，经审核符合 国家标准而颁发的证明称之为商品房预（销）售许可证 。按国家规定，开发商必须持有此证后方可进行房屋预 、销售。
房地产基础知识培训
Байду номын сангаас
第一章：前言 第二章：房地产基本概念 第三章：建筑常识 第四章：房地产价格 第五章：房地产交易
房地产销售人员 需要掌握哪些基本知识?
第二章：房地产 基本概念
一、房地产定义
房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总 是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。
二、房地产特征
1、国有土地使用证
依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管 理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护 。
2、建设用地规划许可证
城市规划区内建行建设需要申请用地的，必须持国家 批准建设项目的相关文件，向城市规划行政主管部门申 请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界 限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
3、建设工程规划许可证
房地产投资分析第二章
情况1 情况2 情况3
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在式1中：假设除了劳动之外，其他生产要素投入量均保
持既定，则这时式1就变为一个一种可变要素投入的生产
函数：
Q=af（L， K ， G ， E ）
式2
式2中 K ， G代，表E 资本、土地、企业家才能三类要素投入
量不变。那么此时产量（即报酬）Q的生产函数就变为由
劳动L的投入量所决定的一个生产函数：
i=（1+ r/m）m -1 ①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。 ②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就
越大。 ③当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等。 ④当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率。 ⑤当每年计息周期数m～∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：
际产量先递增再递减。
2．土地报酬曲线之间的关系
Q h
l
I
d
II
III
TP（L+K+E）
e
LOGO
O
a
b
c
AP（L+K+E） MP（L+K+E）
（L+K+E）
图2-2 土地投入量不变的情况下三种要素组合的总报酬、平均报酬和边际报酬曲线
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三条曲线的变化趋势和位置关系具有以下特征：
（1）三条曲线的趋势 （2）总报酬曲线与平均报酬曲线的关系 （3）总报酬曲线与边际报酬曲线的关系 （4）边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系
活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上 实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。 现金流出：流出系统的资金。 现金流入：流入系统的资金。 净现金流量：现金流入与现金流出之差。