第二章 不动产与不动产估价
位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的
关系 ，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离， 从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其 他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套 设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提 供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是 用交通时间距离来衡量区位的好坏。
说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是 有寿命的（政府出让土地使用权的年限、耕地的破坏）。
独一无二：指不动产的异质性 ，这使得不可能出现相同
不动产的大量供给，从而不动产之间不能实现完全替代，不
动产市场不能实现完全竞争，不动产价格千差万别并容易受
交易者个别行为的影响。值得指出的是，房地产尽管有独一 无二特性，但很多不动产之间仍然有一定程度的替代性（市
（4）结构；
（6）层高或净高； （8）装饰装修；
（9）外观；
（11）利用状况； （12）维修养护情况及完备程度；
（10）建成日期；
（9）产权状况；
（10）公共服务设施完备程度； （11）其他。
几个重要概念
房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包
括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上
(含2．20m)的永久性建筑 。
房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面
水平投影计算 ；
成套房屋的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、
套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即
套内建筑面积＝套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即 建筑面积＝套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
不动产的特征
不动产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土
地是大自然的产物，是永存的；建筑物和其他土地定着物为
人工建造，它定着在土地上。因此，不动产的特性主要取决 于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从不动产估价和 把握不动产价值的角度来看，不动产主要有不可移动、独一 无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多 样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。
（11）基础设施完备程度和土地平整程度；
不动产中对建筑物的基本认识
在不动产估价中建筑物包括房屋和构筑物两大类 ，房屋和构筑物 之间的区别主要有两点： ①人们是否直接在内进行建筑物的基本认识
（1）位置 ； （2）面积；
（3）层数和高度；
（5）设备； （7）空间布局；
率等的规定。
几个重要概念
建筑高度：又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大 高度限制 ； 建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基 底总面积占建筑用地面积的比率；
容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定
地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
例子 某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑物的基地面积为700m2，建
实物、权益和区位对不动产价值的影响
1、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： ①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定
着价值的高低 ；
②一般的无形资产主要是权益的价值 ； ③不动产的实物和权益在价值决定中都很重要 。 2、区位对价值的决定作用几乎是不动产所独有的 。
不动产的存在形态及各种形态的基本认识 不动产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有
（1）不动产所有权：是指房地产所有权人对自己的不动产，
依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产 所有权包括独有、共有和建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是以建筑物的某一
特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性 的权利，由专有部分的所有权、共有部分持有权和因共同关 系所产生的成员权(表决权、参与制定规约、选举及解任管 理者等)构成。
筑物层数为8层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土
地的容积率为多少？建筑密度为多少？ 如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有 容积率 ＝ 建筑密度 X 建筑层数 注意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率
对一宗土地的基本认识
（1）位置 ； （3）四至； （5）地形、地势； （7）利用状况； （9）土地使用管制； （12）其他。 （2）面积； （4）形状； （6）周围环境； （8）产权状况； （10）地质条件；
是通过下列4种特权来实现的：
(1)管制权 ：政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福 利，可以直接对不动产的使用作出限制（例如建筑密度等）。 (2)征税权：政府为了提高财政收入，可以对不动产征税或提 高不动产税收。
(3)征收权：政府为了公共利益的需要，可以强制取得公民
和法人的不动产，但要对被征收的公民和法人给予公正补偿。 (4)充公权：政府可以在不动产业主死亡或消失而无继承人的 情况下，无偿收回不动产。
场比较法）。
供给有限性：指土地资源总量是固定不变和有限的 ，土
地的自然供给缺乏弹性。但进一步来看，不动产具有供给有 限特性，主要是由于不动产的不可移动特性造成的不动产供 给不能集中于一处，这可以说是不动产供给与一般物品供给 的最主要区别。
用途多样性：指土地根据人们需要可用于多种不同用途，
用途多样这一特性主要是空地所具有的，在现实中不动产的 用途并不是随意决定的。从经济角度来看，土地利用选择的 一般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、 放牧地、森林、不毛荒地。
土地与建筑物合成一体时才被称为不动产，单纯的土地或者单纯
的建筑物都属于不动产，是不动产的一种存在形态。归纳起来， 不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态。
不动产中对土地的限制和基本认识
一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有重大影响。进
行不动产估价，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容
和程度，只有这样才能评估出正确的价值。 对土地利用的限制可归纳为3个方面：
的权利义务关系。从义务方面来讲，相邻关系是对不动产所有权、
①通风、采光、排水、排污的相邻关系；
②险情危害的相邻关系。
（3）土地使用管制 从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地
使用都有或多或少的限制。对于不动产估价来说，有意义的土地
使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市 规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积
（6）地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自 己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权） ；
（7）空间利用权：是指在土地使用权及其效力所及空间之
外，对地表上下一定范围内的空间所享有的排他使用权 ；
不动产区位：是指不动产的空间位置,可以分为位置、交
通、环境和配套设施四个方面。具体地说，一宗不动产的区
势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经 济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环 境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭 后出现的房地产大幅度贬值。具体一宗有土地使用年限的房 地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续 期且续期的补地价很少或者续期长，则该房地产的价格又会 高起来。
为现金的速度。
当急需资金时，替代变卖不动产遇到的难以变现问题的 办法，是将不动产抵押或典当来获得现金。
保值增值：不动产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，
甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值 。
引起不动产价格上升的原因主要有4个方面： ①对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改 进物业管理； ②通货膨胀(是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单 地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵
不动产概念的总结
对上述关于不动产概念的内容进行归纳总结可知：不动产有
房地产、物业等不同的称呼。不动产包括土地、建筑物和其他土 地定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。 不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态；土地是一个包含地 面、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构 筑物。
御通货膨胀，即所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度)；
③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加； ④外部经济，如交通条件或周围环境改善。
思考1：
出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降， 这是否与不动产的保值增值特性相悖
注意：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋
不动产权益：是指不动产中无形的、不可触摸的部分，包
括权利、利益和收益。
权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、
典权、地役权、空间利用权。 我国实行的社会主义共有制制度，其中城市土地为国家所有， 农村土地为农民集体所有。在城市，能够进入市场流转的是 以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农村， 只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征用方式。
不可移动性：不可移动指土地地理位置固定，不能移动，
固定或依附于土地的建筑物和其他附着物通常也不能移动。 因为不动产的不可移动性，所以不动产市场不存在全国性市 场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状 况、价格水平和价格走势等都是地区性的。
耐久性：指土地不因使用或放置而损耗或毁灭 。但需要
（1）土地权利的设立和行使的限制；
（2）不动产相邻关系的限制； （3）土地使用管制。
（1）土地权利的设立和行使的限制 中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、抵押权、 典权。在物权中，所有权属于自物权，其余权利属于他物权。他
物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。（例如地
不动产估价复习资料
1.不动产：土地及其附着于土地上的建筑物和构筑物（不能移动位置或移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产）。
2.不动产权益：是指由法律设定的不动产各种权力以及享有这些权利所能获得的利益或收益3.不动产价格：在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。
4.不动产估价：专业人员遵循估价原则利用估价程序运用科学估价方法，充分掌握资料综合评定出某不动产在某一权利状况下的某一时点的价格。
5.市场比较法：将估价对象与在估价日期的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
6.收益法：将待估不动产未来每年的预期客观净收益以一定的资本化率统一折算到估价时点现值的一种估价方法。
7.实际收益：待估不动产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的收益。
8.资本化率：不动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。
9.成本法：求取估价对象在估价时点时的重置或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
10.重置：采用估价时点的建筑材料、工艺、方法等，重新建设一栋与原建筑物功能相同的建筑物。
11.重建：采用与原建筑物完全相同的建筑材料、工艺、方法等重新建造一幢与原建筑物完全相同的建筑物。
12.假设开发法：在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税费等后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。
13.基准地价：是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格14.估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。
由于同一宗不动产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。
第一章不动产与不动产价格（1）不动产实物：土地、建筑物、其他附着物（2）不动产的特性：自然特性：不可移动性、耐久性、个别性、数量有限性。
第二章不动产与不动产估价
?不动产权益：是指不动产中无形的、不可触摸的部分，包
括权利、利益和收益。 权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、 典权、地役权、空间利用权。 我国实行的社会主义共有制制度，其中城市土地为国家所有， 农村土地为农民集体所有。在城市，能够进入市场流转的是 以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农村， 只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征用方式。
（4）抵押权：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有， 将该房地产作为债权的担保 ，债务人不履行债务时，债权 人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价 款优先受偿 ；
（5）典权：是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、
收益的权利 。
抵押权和典权有何重大区别？
（6）地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自 己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权） ；
（2）不动产相邻关系的限制
相邻关系是指相邻各方对各自所有或使用的不动产行使所有 权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生 的权利义务关系。从义务方面来讲，相邻关系是对不动产所有权、 使用权的一种限制 。
在现实中，主要存在如下两类相邻关系： ①通风、采光、排水、排污的相邻关系； ②险情危害的相邻关系。
（7）空间利用权：是指在土地使用权及其效力所及空间之 外，对地表上下一定范围内的空间所享有的排他使用权 ；
?不动产区位：是指不动产的空间位置,可以分为位置、交
通、环境和配套设施四个方面。具体地说，一宗不动产的区 位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的 关系 ，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离， 从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其 他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套 设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提 供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是 用交通时间距离来衡量区位的好坏。
3第二章 不动产估价
资料是否真实、有用、否齐全 3、分析 通过对所有资料的分列出不动产价 格形成因素分析表。
第二章
不动产估价
（四）不动产价格评估 1、评估方法的选择 两种以上的方 法确定试算价格 2、价格的调整与估价额的确定 （五）撰写不动产评估报告书日前，国土资源部公布了全国来自20个 调查项目的地价和房价数据。
比例：最低5.3%，最高58.6%，平均 23.2%，北京25%。 620盘，房价：最高为45000元/平，最低 为1130元/平
第二章
不动产估价
（二）确认待估不动产
到实地查明，以期充分了解 1、待估不动产物体的确认 2、确认权利状态 3、最佳利用方式确认
第二章 不动产估价
（三）资料的收集、整理与分析 1、收集 待估不动产本身的资料： 实体状态资料和权属状态的资料 有关的规划资料 影响因素资料 实例资料
第二章
2、整理
不动产估价
第二章 不动产估价
（一）确定评估的基本事项 1、确定待估不动产 待估不动产实体确定：位置、座 落、面积，建筑物的结构、面积等 权利状态确定两个方面——所有 权、使用权或他项权利
第二章 不动产估价
2、确定估价期日 接受委托评估的当日-到现场调 查的当日-过去某特定时间的价 格。 3、确定价格或租金类型 4、拟订勘估计划
第二章 不动产估价
3、最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价应 以估价对象的最高最佳使用为前提。 最高最佳使用必须同时符合4个标准： ①法律上许可； ②技术上可能； ③经济上可行； ④价值最大化。
第二章 不动产估价
最高最佳使用具体包括3个方面： ①最佳用途 是指不动产估价不应 受现实的使用状况的限制，而应对其最 佳的使用方式作出判断。 ②最佳规模 表现为适度规模和 最佳的利用集约度，收益递增递减原理 可以帮助我们确定最佳规模和集约度。
不动产估价课件
笫三章 市场比较法
第一节
一、概念：（Market comparion approach）
比较法的基本原理
comparison approach or sales
是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似不动产 进行比较，对这些类似不动产的成交价格做适当的修正， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 二、理论依据 替代原理、大数定律 三、适用对象和条件 1、适用对象是具有交易性的不动产，如不动产开发用地、商 品住宅、写字楼、商场、标准厂房等。
（七） 估价时点原则（ 变动原则）
估价时点原则要求不动产估价结果应是估价对象在 估价时的客观合理价格。同一不动产的价格随时间 的变动而变动。 估价时点与估价所依据的估价对象状况和不动产市 场状况的关系如下图所示。
估价对 象状况 过去（回顾性估价） 过去 过去 现在 现在 未来 估价时点 未来（预测性估价） 未来 不动产市场状况 过去 现在 未来
四、意义
1.为不动产市场交易服务 2.有利于提高不动产经济运行效率
3.是确立公平的收益分配制度的基础
4.有利于税负公平
五、估价方法
1.方法：《房地产估价规范》规定的方法有市场比较法、 收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。 2.方法的选用 （1）对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 （2）有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法 为主要的估价 （3）收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种 估价方法 （4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用 假设开发法作为其中的一种估价方法 （5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较 法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本 法作为主要的估价方法。
不动产与不动产估价概述
得的利益或收益。
主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、 相邻权等。
7
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
第一节 不动产与不动产价格
典权与租赁相比较，主要区别在于： 1、典权是物权，具有对抗一般的之效力；租赁权是债 权，仅仅在特定当事人之间发生效力。 2、典权的标的物以特定不动产为限，而租赁的标的物 原则上没有限制，既可以是动产，也可以是不动产。 3、在典权期限内，出典人不负有使典物保持合于约定 使用收益的义务，对于典物不承担责任；而租赁的出租 人在租赁关系存续期间则负有此项积极义务。 4、出典人所取得的典价，在其回赎典物时需返还典权 人；而租赁的租金一旦支付，即归属出租人，于租期届 满之时，无须返还承租人。 5、典权人可以将典权让与他人或者将典物转典；而承 租人不得擅自将租赁权让与他人，或者将租赁物转租。 8
12
第一节 不动产与不动产价格
五 不动产价格的概念 是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所 支付的代价。
六、不动产价格的特征
❖ 受区位影响；
❖ 是权益价格——不可移动性；
❖ 既有交换价格（源泉价格），有使用代价的租金（服 务价格）；
❖ 长期考虑——价格大、独一无二；
❖ 个别形成——独一无二性，受到买卖双方个别因素的
32
房地产价格的构成包括六大要素（6）
❖ 开发利润：由收入减去各种成本、费用、税金后的余额 （1）所得税前的： 开发利润=开发完成后的房地产的价值-土地取得的成本-开发成本-管理 费用-投资利息-销售税费 （2）正常情况下的平均利润 （3）按照一定的基数乘以平均利润率来计算（不同的基数对应不同的 利润率），但是计算结果是相同的；
第二章-不动产估价相关理论概述讲课教案
四、不动产估价的原则
• 合法原则 • 最有效使用原则 • 估价期日原则 • 替代原则 • 供求原则 • 预期收益原则 • 收益分配原则 • 公平原则
五、不动产估价的一般程序
1、被动接受 2、主动接受
（一）接受任务 （二）明确基本事项，签定估价合同 （三）拟订估价方案 （四）资料的收集与整理 （五 ）实地查勘估价对象 （六）运算并确定估价结果 （七）撰写估价报告 （八）估价报告书的审核、确认、交付及收费事项 （九）估价资料归档
例如家具、电器、货架、机器设备等的价值， 甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍 等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或 称企业价值评估。
1）对估价人员的要求——执业素质、道德素质 2）不动产估价的目的必须明确 3）必须遵循不动产估价的基本原理与方法 4）必须依照一定的程序选用合适的方法进行 5）必须拥有充足的资料 6）应明确估价期日与估价结果的有效期
房地产的同一供需圈：是指与估价对象具有替代关系， 价格会相互影响的房地产所处的区域范围。
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估价方法
房地产估价应采用科学的方法（appraisal approach）进行分 析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观判断。
注意：P31页举例 3、在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分
方式为依据。注意：评估土地使用权是以划拨取得的房地产。
替代原则
按照经济学原理，在同一商品市场上，具有相同使用价 值和质量的物品，其价格应相同。不动产也符合这一原理。
类似的不动产在同等条件下，价格相近。其中，类似不 动产是指在同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结 构等方面与如
在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部 分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。
《不动产估价》课程教学大纲
《不动产估价》课程教学大纲Appraisal of Real Estate一、课程基本信息（一）知识目标不动产估价的基本理论和方法。
（二）能力目标假设开发法、路线价法、基准地价系数修正法、长期趋势法等估价方法的基本原理和运作。
（三）素质目标学会独立撰写不动产估价报告，善于运用各种估价方法对不同的估价对象进行估价，并能正确处理不同估价目的的估价任务。
三、基本要求（一）了解了解不动产估价的必要性、估价报告的总体要求和不动产估价技术体系；了解路线价法、长期趋势法等几种常见的派生方法。
（二）理解理解不动产估价原则的含义和重要性；理解市场比较法的适用对象、条件及操作步骤；理解影响不动产价格的一般因素、区域因素和个别因素。
理解我国房地产估价业务的基本操作流程和房地产估价领域的相关法律法规并能在估价业务中灵活运用。
（三）掌握掌握房地产估价的基本概念、特性，理解进行房地产估价活动的必要性；掌握房地产估价的基本理论、原则和三大基本的估价方法；掌握初步的房地产市场调查方法，培养对房地产市场信息的收集、整理和判断的能力；掌握简单的房地产估价报告的写作方法和技巧。
四、教学内容与学时分配第一章不动产概述4学时第一节不动产的内涵2学时知识点：动产与不动产概念及不动产实物与权益第二节不动产的特性1学时知识点：不动产的自然特性和社会经济特性第三节不动产类型的划分1学时知识点：不动产的土地利用现状分类和不动产分类本章小结：本章首先对动产与不动产的界定进行了详细说明，明确了动产和不动产的含义、区别与联系：其次对不动产的实物构成与所涉及的权益进行了系统的说明；再次详细介绍了不动产自身所具有的一系列特性；最后根据土地现状分类标准和不动产用途分类标准对不动产分类进行了说明，便于读者对不动产有初步的认识和了解。
重点：动产与不动产的基本概念、不动产实物的存在形态、不动产的特性。
难点：动产与不动产的区别、不动产分类等内容。
思考题：不动产的类型主要有哪些?作业：1. 如何界定动产与不动产?2. 不动产与动产的区别是什么?3. 不动产实物部分包括哪些?4. 不动产权益的含义是什么?我国对土地使用权有哪些规定?5. 不动产的自然特性有哪些?6. 不动产的社会经济特性有哪些?7. 不动产权益为何易受到限制?8. 土地利用现状分类标准分为哪几个一级类?建议教学方法：借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。
不动产与不动产估价概述
评估价格：
❖评估价格包括：
基准价格 标定地价 房屋重置价格
基准价格
❖ 城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等 土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价 格；
❖ 特点：
是以一个城市为对象，在城市一定区域范围内，根据用 途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价地段，调 查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格
不动产价值
❖ 使用价值（满足人们的效用）；交换价值（同其他商品的交 换的量的关系）；
❖ 投资价值（对某个具体投资者的经济价值）和市场价值（市 场价值：对于一个典型投资者的经济价值（代表绝大多数投 资者））；
投资或交换行为实现的条件：投资价值大于市场价值 ❖ 原始价值（历史成本，购置资产时的价格或发生的支出——
典权与租赁相比较，主要区别在于： 1、典权是物权，具有对抗一般的之效力；租赁权是债 权，仅仅在特定当事人之间发生效力。 2、典权的标的物以特定不动产为限，而租赁的标的物 原则上没有限制，既可以是动产，也可以是不动产。 3、在典权期限内，出典人不负有使典物保持合于约定 使用收益的义务，对于典物不承担责任；而租赁的出租 人在租赁关系存续期间则负有此项积极义务。 4、出典人所取得的典价，在其回赎典物时需返还典权 人；而租赁的租金一旦支付，即归属出租人，于租期届 满之时，无须返还承租人。 5、典权人可以将典权让与他人或者将典物转典；而承 租人不得擅自将租赁权让与他人，或者将租赁物转租。
标定地价
❖ 一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用 途地价水平的标志性宗地的价格；
❖ 特点
是在基础地价的基础上，根据土地的使用年限、地块大 小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估 出的具体地块的某一时期的价格
不动产估价
不动产估价Real estate appraising is a combination of the use of scientific methods and the application of an art.第一章不动产与不动产价格第一节不动产一．不动产的概念（一）不动产的定义：不动产的主要特征表现在它不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。
美国不动产术语词典（J.P.Friedman etc.，2000）对不动产（real estate）的定义为：在法律上，不动产是指土地（land）以及或多或少依附于土地的一切物体，不动产所有权从地球中心直到无垠天际。
（二）不动产实物与权益1.不动产实物（1）土地（2）建筑物（3）其他附着物(fixture)2.不动产权益：不动产权益是指由法律设定的不动产各种权利（包括各自权能及范围界定）以及享有这些权利所能获得的利益或收益。
许多国家和地区在土地权利的设置方面都借鉴了罗马物权法，即在所有权（自物权）上设定他物权，包括用益物权和担保物权，如使用权，居住权，地上权，地役权，抵押权，质权，留置权，典权等。
有的还设置了具有债权性质的租赁权。
我国实行的是社会主义公有制度，其中城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。
在城市中，能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系，目前主要有土地使用权、抵押权、租赁权、以及民法中以“相邻关系”表现的地役权等。
土地使用权的形成包括“出让”和“划拨”两种方式。
其中，以有偿出让方式形成的土地使用权，同时承担履行出让合同所规定的义务。
二．不动产的特性（一）自然特性1．不可移动性2．耐久性3．个别性4．数量有限性（二）社会经济特性1．用途多样性2．涉及广泛性3．权益受限性（1）征用权（eminent domain）（2）警察权（police power）（3）征税权（taxation）（4）无继承人财产充公权（escheat）4．难以变现性5．保值增值性三．不动产的分类第二节不动产价格一．不动产价格的概念不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。
《不动产估价》第二章：不动产价格及其市场分析
编著 周小萍 毕继业 王军艳
第2章 不动产价格及其市场分析
2.1 不动产价格 2.2 不动产价格影响因素分析 2.3 不动产市场分析
学习目标
通过本章学习，读者应掌握不动产价格的基本 概念，了解不动产价格的特征，熟悉不动产价 格的种类。在理解不动产价格概念的基础上， 认识影响不动产价格的因素，初步掌握不动产 市场中关于地价与房价关系、不动产租售关系 等热点问题的市场分析方法。
2.3.2 租售关系分析
出租、出售是不动产交易的两种最主要形式。 理论上认为，出租市场与出售市场关系有两面 性：一方面相互替代，此消彼长；另一方面又 相互依存，相得益彰。 出租与出售的替代关系见书中图2-3。 租金与售价的依存关系见书中图2-4。
本章基本概念
不动产价格 评估价格 楼面地价 房地价格 有效需求 成交价格 市场价格 招标价格 拍卖价格 挂牌价格 期房价格 补地价 市场供求 不动产租价
2.2.2 不动产价格影响因素的分类
①将影响因素分为自然因素、社会因素、经济因 素、行政因素四类； ②将影响因素分为一般因素、区域因素和个别因 素三个层次； ③将影响因素分为内、外两部分因素。
2.2.3 影响不动产价格的内部因素
1 来自土地的内部因素 ⑴位置、面积 ⑵地形、地质 ⑶形状、用途 ⑷ “生熟”程度 ⑸交通、环境 ⑹城市规划限制 ⑺土地使用年限 ⑻土地肥力
2.2 不动产价格影响因素分析
2.2.1 不动产价格影响因素的特征 2.2.2 不动产价格影响因素的分类 2.2.3 影响不动产价格的内部因素 2.2.4 影响不动产价格的外部因素
2.2.1 不动产价格影响因素的特征
⑴不同的影响因素，引起价格变动的方向不尽相同 ⑵不同的影响因素，引起价格变动的程度不尽相同 ⑶不同的影响因素，与不动产价格之间的影响关系 不尽相同 ⑷有些价格影响因素对不动产价格的影响与时间有 关，有些与时间无关 ⑸有些影响因素对不动产价格的影响可以量化，有 些难以量化