贴近市场,因市而变-万科运河东1号
万科房地产客户抗性说辞
泛会所概念：泛会所是指在室庐楼下面的架空层,或小区的花圃建一些活动场合,或者棋牌室.游戏室.儿童进修中间等一些合适于小区业主休闲娱乐的场合.这种概念源自国外,是一种自由共享,并且异常时尚的社区模式.
其余配套：小区的幼儿园;在项目邻近,也有计划中的市政幼儿园和小学.
竞争比较：给客户比较其他楼盘,让客户充分懂得到我们项目产品的细节,给客户带来的亲身好处;
保值增值：品牌产品,代表的是质量稳固.中断保值;例举万科室庐小区升值成长案例.
项目配套
9.一期贸易对后期室庐造成噪音.油烟.情形.人流的影响.
硬件设置：起首项目从开端就定位为餐饮.娱乐.休闲,所以商铺的硬件配套是按照餐饮业态所需来计划和制造;别的,项目预留了油烟二次净化体系,加强净化处理;
带客户到地图地位,向客户讲授;
片区地位：位于三区的接壤,分解距离比来,出入繁荣;地理地位属于真正的老城区中心地段,如许的中间肠位,是不成替代的,莞城区也将延续东莞城区的政治.文化.经济中间肠位.
片区改革情形：东莞市当局将来定位2轴.2带的成长构造,运河沿线将打造成为生涯便利新型栖身区的范例;另,将运河两岸扶植成为极具特点的休闲贸易街.营造现代整洁的街道景不雅.
6.农平易近房带来安然的隐患.
周边现实情形：豪岗新村和圳头室庐小区与项目会有地势高差,如许形成一个天然的樊篱;
将来计划：并且在计划中,项目周边的当地自建房将会拆迁,改建成为交通干道,除了削减给情形带来的影响,更晋升了项目标可达性;
万科物业治理包管：万科物业金牌物业治理,品牌成长商带来的质量稳固和实力包管.
将来成长：之前的东莞向东成长,充分应用了山景资本,如今将向西成长,展示水景资本的时刻即将到来;
江苏省南通市通州区、如东县2025届高三上学期期中联考试题 地理含答案
2025届高三期中质量监测地理（答案在最后）注意事项考生在答题前请认真阅读本注意事项及各题答题要求：1.本试卷共8页，满分为100分，考试时间为75分钟。
考试结束后，请将答题卡交回。
2.答题前，请务必将自己的姓名、准考证号用0.5毫米黑色墨水的签字笔填写在试卷及答题卡的规定位置。
3.请认真核对监考员在答题卡上所粘贴的条形码上的姓名、准考证号与本人是否相符。
4.作答选择题，必须用2B铅笔将答题卡上对应选项的方框涂满、涂黑；如需改动，请用橡皮擦干净后，再选涂其它答案。
作答非选择题，必须用0.5毫米黑色墨水的签字笔在答题卡上的指定位置作答，在其它位置作答一律无效。
5.如需作图，必须用2B铅笔绘、写清楚，线条、符号等须加黑、加粗。
一、单项选择题：共22题，每题2分，共44分。
每题只有一个选项最符合题意。
我国某中学生在校园内对日影变化进行观测。
先在平地上直立一根标杆，再记录标杆顶端在地面的投影位置。
下图为“标杆顶端投影位置年变化”示意图，图中阴影部分为标杆顶端投影位置在一年中经过的区域，中央白色圆圈为标杆所在地。
据此回答1～3题。
1.X日北京时间12点，该标杆的影子朝向为A.北偏东B.正北C.北偏西D.正南2.推测该校园可能位于A.青海省B.海南省C.江苏省D.陕西省3.该地Ⅹ日与Y日的正午太阳高度角差值约为A.23.5°B.43°C.47°D.66.5°锆是一种战略性稀有重金属。
莫桑比克锆砂矿资源丰富，其成矿物质主要来源于前寒武纪火成岩。
含锆重砂矿物多在海岸带附近富集。
下图为“含锆重砂矿物分布及周边区域”示意图，据此回答4～6小题。
4.甲、乙、丙、丁四地中，最有可能成为含锆重砂矿物来源地的是A.甲B.乙C.丙D.丁5.含锆重砂矿物多在海岸带附近富集，主要受A.流水作用、风力作用B.风力作用、海浪作用C.风力作用、重力作用D.流水作用、海浪作用6.下列月份中，海岸带附近含锆重砂矿物最多的月份可能是A.2月B.5月C.8月D.10月2024年，我国各地高温热浪事件频发。
东莞学位房大搜索之欧阳地创编
提前半年圈定学位房-东莞学位房大摸底●每年四月为学位房申请时间，但须提前规划落实，金九银十消费热季，盘源多、选择广，多数优质学位需提前申请，现在起选购房源，以免错失时机●全莞最优学位房大起底，十大名校、50家学区靓盘全面网罗●市内学位房名额数量、入读年限、入读资格模糊难辨■东莞主张学位房问题多需提前摸底新学期伊始，孩童们高兴地背起新书包上学去。
而熙熙攘攘的背后，此前不少父母为了他们的入读好学校，费尽了多少心思，即便付出高额代价买学位房，他们也在所不辞。
东莞目前的学位房价，没有如广深一般的高处不胜寒，但是有的父母买得起学位房，却可能享受不到学位资源。
如因占用名额、年限、户籍等等问题产生的无法就读问题比比皆是。
所以购房人或业主在拥有“学位房”时或许只是概念，在真正优先享有教育资源上也有众多局限，而这时已附带了昂贵的成本支出。
虽然现在并非招生季，但却是楼盘推货旺季，所以家长们得在每年3月份真正的招生季之前就有所调查和了解，以免错过了报考和入读的最佳时间。
这也是本期黄金楼市推出学位房专题的初衷。
学位房是家长对孩子未来的寄托之一，但不是孩子教育的全部，我们更希望“学位房”这个“器”之外，家长对孩子的能够多花一些时间、多一些心灵上的沟通和关爱。
●陈焓圈定学位房古人云“孟母三迁”，为的就是选择良好的环境教育孩子，多次迁居。
虽然此时还未到招生季，但是当下却是购房消费的金九银十热季，因此尤其对有教育需求的家长来说，未雨绸缪、提前部署，从现在起开始关注房源，不失为一种好的置业方式。
学位房关注度提升，开发商“暗送秋波”送学位承诺不写入合同消费者恐变动风险大王小亚带着女儿去到莞城的楼盘，被告知楼盘可以配备学位指标。
但她仍然咄咄追问：“那这个指标是否我明年就可以用？我必须确定这个事情我才会买房。
”追问下销售员哑口无言，找出了经理，王小亚才知道，买楼确实有学位指标，但是由于指标配备较少，目前购房已经无法即时享用。
不在招生季，但是已有适龄儿童的家长们开始关注学位房的事情。
万科楼书文案
万科.东第1st 楼书文案解读1st luxe如果Luxe让人读出奢华豪贵，那幺1st luxe则肯定与极致华贵挂上关系。
万科.东第1st luxe的魅力，既是东区国家公园“第一区”(1st Area)因远瞻与独属而来的感动，又是甄罕三百席华座“第一居”(1st Home)因精致稀缺而对内心的深深打动。
万科.东第1stluxe是“第一仕”，一个追求极端精致的群层，对生活的追求近乎挑剔，无论对于窗外公园湖面的大小，还是房屋门把手上面雕饰的精细度都有自己的满意尺度。
万科东第1s t l u x e亦是第一仕的独特生活，这种低调奢华、归隐都市的专享生活取向，在万科东第及悠在其间的临峰人仕身上，无时无刻地体现着。
在您或许仍对1st luxe心持神秘的此刻，万科·东第将带您进入1st luxe的世界。
【上卷：1st Area】从一个全球的视野来看，纽约中央公园是世界的“第一区”1st Area影响了全世界各个城市发展的风向以北京朝阳公园为核心的版块似乎亦上演了前者昔日的风采然而，聚焦这座城市东区国家公园，却不仅仅只是北京的“纽约中央公园”【第一篇：世界】Chapter 1:The World一座城市公园的传奇，更是一个阶层的梦想标题：您是纽约中央公园旁的久居客？副标题：如果您不小心透露住在纽约中央公园旁的某幢公寓，那幺很可能您将因别人的仰视，而不得不与大家产生距离。
因为在这个世界上，能住到纽约中央公园旁的人毕竟为数不多。
内文：纽约中央公园，这片位于纽约曼哈顿中心340公顷的城市天然公园。
从上个世纪开始，就已经成了所有富人们的梦想。
在中央公园边，只有全世界最有钱的人才能住在第五大道和帕克大道，那里处处可见价值千万美元的豪宅，出入来往者，皆是顶级富豪。
这片拥有数十公顷遮天蔽日茂盛林木的城市公园，与自由女神、帝国大厦等共同成为了纽约乃至美国的象征，其周身云集的顶级豪座更成为世界都市精英的理想栖居地。
标题：世界的“第一区”1st Area副标题：纽约中央公园影响的不仅仅是云集一时的纽约客，1st Area的潜规律及魅力更辐射着全球各个城市的发展趋向。
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【更多精彩内容尽在爱乐活】文章来源：/post/88ebb5ebc507cbe0dffb0327?from=wenku/?from= wenku篇二：名盘广告语中都公元--思想改变世界，还是视界改变思想noaH（诺亚）--中关村第四纪复合型生态商务公园1+2联合不动产--置业中国，分享生活伴景湾--一种生活的高度滨海中央拜景建筑（首创态度引领TEda进入景观时代、仰视角度阶级姿态极至表达、拥有一所房子拥有一座山）半壁江山有景相伴逸都·城市岛--地铁主题·新风格建筑群改变生活的力量·由地下开始未来·丽景苑--方向不同目的相同未来大道上未来丽景苑城市菁英GREEn公寓蓝调康城—都市蓝调生活样板向往她们的幸福？/城市中产阶级，选家请先冷静！向往她的气质？/城市中产阶级，选家请先冷静！南花园·mini工社—别对我冲动冬天里的一把火3200元/m精装小户型写字楼欲望燃烧晶都国际—世界公民的北京行宫cBd外滩—观念改变未来亚美利加—上北别墅区影响力圈层第一居所坚强/是性格版图中的坡地风流/庭院深深阅尽自然风流自信/成功天赋的自在流淌海晟国际公寓—使馆区世界公民褐石—对语帝祚坐瞰学林1849—让历史骄傲的文化物态水钢琴—cBd·水岸生活艺术馆天泰·假日温泉高尔夫俱乐部—请将此卡系于阁下的球袋天泰·时代印象—现代生活的榜样中海·半岛华府—意式官邸·从容之境--意式官邸·岸绎卓越人生你可以理解近代哲学在意大利发源时期的精神气氛十七世纪的审美定律被沿用至今天的金鸡湖畔中海地产--高端物业的缔造者这里有亚平宁的风光也独占有行政中心、休闲中心、商业中心文艺复兴时期的意大利建筑与雕塑都被称为艺术三水一生—爱在花园洋房海洲华府—为尊贵生活加冕蓝码·地王大厦—世界交流基地万科·17英里2期—我能与这个世界保持的距离我能与自己保持的距离他在SEacLUB我在17英里东方明珠城—定义未来国际生活天湖郦都—湖边的私家湾V购—城市中央·第一商圈总站中信·凯旋成—艺术与生活邂逅心情以优雅的方式搅拌艺术与公园结合就是极致完美的生活画卷万科栖岛—沿着想像回家力迅·上筑—空间原本如此未来域—灵感筑就未来万科运河东一号—好好学习东莞向上精神运河，创作中…. 东江学府—城市未来所在中央·蓝草庄园—一座庄园一世界海韵嘉园—蛇口海畔威尼斯水域与山海相望不需要距离浪漫生活优雅的绽放威尼斯风情园林流动的风景蓝调—生活重新想象纯净+美+内在的热情招商·山岸—回家的路彰泰·澳洲假日—回家就是度假的开始世贸商城—25小时国际生活城锦江国际—城市地标中心楼王西雅图—锋线企业锐智基地建造商务可能世界七彩花都—花博会主区·友邻院居范本普罗旺斯—如别墅般迷人的低层院派建筑从底层的意义上建造景观—很人文很自然把一个个庭院植入私属家庭领地—很院派很别墅让建筑与生生不息的环境唇齿相依—很脱俗很上层用风景的磁场与人相恋—很亲密很唯美半山卫城—半山庭院/地中海风情别墅国际公寓—城南生活再设计水晶城—生活越来越有意思长在院子上的生活建筑恒业国际—西部中国·居家电器专业市场·财富航母山乐居—局乐山，山乐居凤凰里—内心城市·1号风景多摩帝国—煌华盛市黄金领地12栋—自主冠名权，自己的办公室君临天下—城市坐标全新生活阳光美景—当梦想披上阳光的味道??煌华国贸中心—成功主流尊贵巅峰吉顺康成—城市复兴·典藏名宅建筑上的复兴、生活环境的复兴、文化的复兴、人本主义的复兴高举“城市复兴”的旗帜为城市注入新的活力回归居住本质，传承市中心的生活经典美丽是一种责任，自然乃生命的源泉！相同的自然和文化在1000个人的心中有1000 种感悟一切以人为本的，强调自由的新生。
万科未认筹开盘前客户盘点技术要点
万科运河东1号三期未认筹情况下开盘前客户盘点技术要点目录/Contents背景说明一、二、客户盘点工作目的三、适用项目四、客户盘点工作重点五、客户盘点效果分析六、客户盘点工作中需要注意的常见问题一、背景说明：1.市场背景：9月份，东莞市多部门联手重点打击“内部认购”、“茶水费”等行为，在签订认购书之前开始整治秩序，拿预售证须立即开盘，并且加大了开盘期间的政府监控力度。
2.项目背景：9月15、16日，本项目丹桂院7-10座样板房开放暨算价，9月23日本项目在没有经过认筹的情况下开盘。
万科集团对政策的敏感度高，集团规定在无特殊情况下，近期推售项目必须严格执行相关政策规定。
二、客户盘点工作目的1.统计算价期间到场客户数量，进一步筛选区分诚意客户；2.价格试探，检验价格制定的合理性，并及时调整制价策略；3.梳理客户所选重复房号，以便销售代表后期对客户选房进行引导。
三、适用项目➢没有经过认筹的开盘项目四、客户盘点工作重点9月15日，万科运河东1号三期丹桂院7-10座样板房开放和算价，9月23日，丹桂院7-10座开盘。
没有认筹的情况下，客户盘点的难度加大，在此基础上，我们的工作重点是预销控，即是通过销售代表对客户类别的判断和对客户算价单的统计，来对诚意客户的数量进行统计，同时对诚意客户选择的房号进行梳理，根据梳理结果对价格做出调整，同时引导客户选房。
1. 预销控流程：现场销控流程2. 1) —22日由销售；2) 销控报号原则：因开放前两天算价客户较多，15—16日两天现场及时播报预销控结果（ 当某一房号一选次数超过6次，建议现场进行播报，及时告知客户及销售人员，提醒客户更换预选房号）。
万科运河东1号开放日预销控表（播报）.万科运河东1号开放日预销控表（统计）.3.预销控结果分析：1)将客户意向房号的1选、2选、3选及时输入电脑，统计各房号的被1选、2选和3选的次数，通过各房号被1、2、3选次数的累加汇总，最终确定房号的重叠被选次数，判断房号的客户追捧度，作相应地价格调整；2)开盘前，根据房号重叠复选情况，销售人员及时通知客户，引导客户考虑其他房号作为备选。
万科企业管理万科运河东号商业报告-美格行
万科企业管理万科运河东号商业报告－美格行（万科企业管理）万科运河东号商业报告－美格行万科·运河东1号商业部分报告前言万科·运河东1号是由中国房地产开发X公司第壹品牌——万科地产东莞万科房地产有限X公司精心打造的全新商住型项目。
项目位于东莞市南城区运河经济带区域，分别和南城区政府、东莞海关等行政机关相邻，同时项目周边聚集了如家乐福、吉之岛、百佳、中华美味食街等大型零售商家及特色街区。
项目地理位置优越。
项目地理位置图项目住宅及公寓户数约20XX年户，是未来运河经济带现有最大的住宅项目。
另外项目仍拥有17,000平方米的商业特色街区，该特色街区将和住宅项目相分离，形成独立形式。
该项目的商业部分，采用保留原由项目位置建筑及文脉特征，同时结合现代商业的建筑特点进行设置，使消费者在消费的同时又享受了项目带给人们和众不同的文化品位特色。
使项目成为目前东莞市最具特色的商业街区。
（配项目设置效果图）壹、东莞市商业发展概况东莞市商业发展进程纵观东莞的商业发展，能够说经历了三个阶段，三种商业层次的变第壹个阶段：是改革开放后的上个世纪，东莞凭借毗邻香港的地缘优势，充分利用“三来壹补”的机遇承接前者的产业转移，连续20多年GDP 年均增长20％多，直到综合经济实力在全国地级市中居于首位，进出口总值在全国大中城市中亦居前列，从壹个农业县壹跃成为有着强大竞争实力的地级市。
第二个阶段：是自20XX年以来，为了解决城市发展中的深层次矛盾，东莞开始了新壹轮的城市化进程。
其中，政府斥资500亿提前俩年着手打造东莞未来的新城市中心区，20XX年9月贯穿东莞东部的城市大道，更标志着壹场浩大的新造城运动拉开帷幕。
在此背景下，东莞的商业得到了迅速发展。
第三个阶段：随着珠三角城市格局的变化，今天的东莞在第二个阶段方兴未艾的同时，又迎来了商业地产发展的第三个阶段，即所谓打“区域牌”的城市运营时期。
这时东莞的历史使命和城市地位都发生了根本的变化——东莞不仅是作为世界加工业基地，更是珠三角的东莞，是粤港壹体化的东莞，甚至是泛珠三角乃至中国和全球经济大融合中的东莞。
XX大运河保护专题研究报告
目录1 前言 (2)2 运河功能变迁与XX及XX区城市关系的特征分析 (3)3 运河及滨河空间现状与存在的问题 (8)4 运河开发与更新战略及理念 (20)5 运河综合开发的策略及建议 (22)6 运河XX段开发时序 (30)1 前言京杭大运河：都市兴衰的纽带，哺育XX区成长的母亲河京杭大运河：运输功能的退化，生态、旅游、文化功能的兴起京杭大运河：城市发展的资源，城市竞争的舞台，城市魅力的品牌XX是运河的终端城市，自汉唐以来逐步成为江浙的政治、经济、文化中心，而其真正意义上的繁荣应是从隋代运河的贯通开始的，XX的发展从此与运河密不可分。
鼎盛时期，城区大关桥、江涨桥一带，遍设河埠，市集密布，苏、常、秀、淮、广等地的米稻均在此集散。
由唐代、明清到现代，XX的城址特别是XX区辖境的变化、城市建设与运河之间始终有着丝丝相扣的关系。
“运河是XX区城区的生命之源，回顾XX区的历史，可以说是因水而生、因水而兴、因水而荣。
但是因为工业现代化的进程挤占了城区的滨河空间，特别是中心区域的滨河空间，故造成城市中心区域的滨河区域的空心化和衰败，这是世界上现代化都市病难于克服的顽症。
此外在历史上，不少城市的兴衰都和航运交通有关。
自从产业结构发生变化，同时加上现代交通运输技术的进步，使水体在交通上的影响也发生了变化。
凡此种种使区内的滨河工业及交通用地出现闲置，需要寻找新的用途。
同时，目前中国正经历着一个城市化的飞跃阶段，城市空间结构正发生着急剧外延式扩展。
此外，在高度发展的城市化领域，欧美国家经历的“后城市阶段”也正在出现，城市空间结构的内涵式提高也同样迫切。
城市滨水区，这一拥有高品质自然资源的地区理所当然的成为城市演化与更新的一个活跃地带。
在这个历史时刻，XX区的发展又一次与运河联系在了一起。
但运河两岸的现状与XX区经济社会发展目前的要求并不相称。
综合整治与开发运河己成为XX区全体人民的共同愿望。
而对运河功能的变迁轨迹进行分析，对运河功能进行准确定位，正是运河综合开发的前提和基础。
万科东莞运河东1号商业项目营销策划方案152页-5.3M-世联
40-45套
约60套 6套 13套
约2700M2
约3000M2 约7800M2 2000M2
仅为示意图，部分二层街铺的位臵略有误差
6
1
Mission?
工程时间已尽量前提
原计划11月开始销售，现提前至10月，且可能继续前提；
项目概况 目标梳理
为加快工期，现已基本确定1期不建地下室；
2005年5月
15
常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的 是为了生财或升财，即追求财富利益
商铺功能
业主只需收取租金
客户利益 租金收益
客户需求 长期收益
出租
因“道路刚性”而稀缺， 从而产生增值
转售 经营 融资
销售收益 经营收益 融资收益
风险保障 资产沉淀 融资工具
16
降低房租成本，并获 得营业收入 可作为不动产进行抵押或 臵信凭证，从而获得贷款
2
1
Mission?
本项目位于两大最高提及率片区 的边缘
万江区
项目概况 目标梳理
起步最晚；活力渐显 住宅/商业的后起之秀
城市化程度最高 商业高度集中
莞城区
新兴城市中心 写字楼集中地/商业典范
新城区
政府重点发展新型区域； 大型住宅区林立
南城区
3 项目不属于任何一个热点区域。 他的竞争力又在哪里？他的魅力又在哪里？
1
Mission?
1期商业规划为开放式步行街形式
项目概况 目标梳理
图例
一层街铺（外街）
一层街铺（内街） 二层街铺（内街） 一层街铺+二至四层集中商业 停车场 单元面积 套数 总面积
一层外街
街 一层内街 铺 二层 停车场
房地产主题推广语汇总
房地产主题推广语汇总1 各地楼市案名（主打广告语）集锦杭州部分：案名主题广告语案名主题广告语富春江花园引领休闲生活，享受真山真水自然居住中大·吴庄曾经是帝王的家中大·凤栖花园生活比传说更迷人中大·文锦苑文化造就精英中山广场无信义坊商街古有清明上河图，今有广通信义坊广通·云河福邸与自然同呼吸七里香溪水是多情的，你是自由的西湖国际商务中心雄踞西湖，坐拥天下嘉禾·北京城流金百年，辉煌再现阳光地带领秀城西永恒的浪漫银色港湾北欧风情，简雅生活银河嘉园新拱墅中心的私家院落黄龙雅苑杭州龙脉贵胄铭雅苑居住天地，实用之美自由21st 公寓自己选择自己的自由清水湾别墅自然的，自己的嘉华国际商务中心领秀新商务浪潮华源凤山新城阳光·水景·艺术·家中田大厦成就商界巨擎香榭商务大厦一幢会呼吸的甲级写字楼同方财富大厦无嘉德广场超级经理人公园西湖花园风景中的家园中庆·好望角城市港湾，江天一色中庆·紫荆家园新千年社区湖墅嘉园我的运河，我的嘉园利兹城市公寓新资识分子生活盛德嘉苑无春江花园春江名流文化社区龙禧PALACE 国际酒店名宅锦绣文苑于建筑中体现非凡品味景城花园家在城中，园在景中远东·紫麟苑麟乘紫气自东来远东·紫竹苑与自然真情接触远东·紫晶时代迎接东部商住新时代北国之春春风又绿运河岸红石公寓精彩源自细节新湖苑十万人家尽枕河兴财·名都苑环保型纯住宅社区2 华鼎豪园无明珠棕榈湾25 万平方米国际品质社区东河金鹿雅园亲水生活,温情荡漾杭州国际汇丰中心鸿鼎商务馆西湖的、现代的、未来的香吉公寓享受世纪吉祥中河大厦联银大厦嘉禾苑雍吴山天风，依西子柳浪嘉元广场轻松生活东河世纪大厦面向WTO 首选写字楼爱都·枫丹白露欧风拂面的田园梦境山水宜人的美丽人生恒升名楼会聚名楼续写成功恒升花苑西溪河畔的阳光五洋·嘉景苑黄金地段全新景观五洋·嘉荷花苑蓝天时代广场时代的尊贵与荣耀流水苑再现运河之美运河人家萧山国际商务中心城市心境静于内，动于天地之间久信·光辉岁月城市阳光公寓绿城·春江花月春江潮水连海平，海上明月共潮生。
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团购对象（机构、行业）
下周利益刺激（成交原因：学位、装修、促销、服务）
2、现场播报
严格的播报员制度
播报时间：上午9：30-下午5：30，中午 12：30-13：30客户少可休息。 播报内容：应提前一天（周五）编撰好播 报稿。播报稿内容应紧扣本周促销内容， 同时介绍产品卖点。并配合现场及时播报 销控和鼓励信息。 播报要求：声音清晰洪亮，但要保护嗓子 （可将音响略调大）。 播报规则： 播报员不得随意离开座位，不得频繁起身 喝水、吃东西，基本要坚守岗位。 播报一轮休息15-20分钟再继续播报，不 得长时间停滞，上网或干杂活。 不管售楼处客户多少，都要坚持播报，不 许客户多时喊两声、客户少时休息。
10:0 0 200 8815 星 期 五
人人是短信大师
9月狂销200多套，东莞楼市冠军万科运河东1号 真金白银练就大众口碑，小公寓地板价彻底清 货，首付3万多送装修送家电读名校坐收租 22311111 通货膨胀存钱不如存钱，明智者楼市抄底！万 科运河东1号楼市冠军，小公寓彻底清货成本价 18万起首付3万多，精装修送家电坐收租 22311111 买到就是赚到！东莞楼市冠军万科运河东1号有 口皆碑，通货膨胀存钱不如存房！最后小公寓 清货地板价，首付3万多月租1300，赚到笑 22231111
现场激情播报
对讲机逼定
D、杀客技巧18招
明确主推户型，集中销售房号。
关掉优质户型样板房，开放难点户型样板房， “周润发走了，刘德华就是最好的” 有对比才能让客户喜欢上那套房子。 不要随意放出客户喜欢的房号， 什么招都要用，用失败的招，好过没有招。 每个销售代表都要留一些点在自己手上， 报价不要怕报高了。 你永远比客户专业，谈存钱不如存房，谈学位。 气势上压倒客户。你不买大把人买。
2 3 4 5 6 7 8 9
成为莞城区3月销售主力：
月平 均均 391 467 167 128
10
区域 东城 南城 莞城 万江
一月 286 764 180 43
二月 60 144 126 33
三月 296 531 352 44
四月 541 267 123 70
五月 629 726 183 359
六月 437 414 97 119
运河东1号
6-8套
第四阶段：市场蓄势期
市场情况：
国庆即将邻近，为本年度最后销售机会，发展商都非常着急，但还在部署中，没有行动
提前引爆，三周连环漂亮仗
序曲：四期兰蔻9月13日开盘
兰蔻定位准确：小洋房
青藤：个性化
兰蔻：家庭化
第一周：青藤清货
9月1日-7日，全面盘客，发布青藤最后清货消息，加快紧迫感。
3周畅销161套！
成绩：9月畅销201套，稳居东莞销售冠军。
万科运河东1号
国庆节乘胜追击
国庆销售48套
国庆后一周100％售罄
10月26日最后一套售出。
其他专题分享：
1、客户探索
来电登记
来访登记 来访客户问卷 成交客户问卷
周客户分析报告
指导 宣传形式（短信、直邮、派单、网络、CALL客、户外） 发送区域（城区、镇区、它市）
狂送全屋家电
B、周周营销，日日新鲜
大户型7月清货
B、周周营销，日日新鲜
奥运狂欢
B、周周营销，日日新鲜
即买即入住
B、周周营销，日日新鲜
最后特价15万/套
每周决不是活动，而是“一轮整合营销”
主推货量
价格策略（优惠策略） 网络
短信
现场公告 销售代表统一口径
C、造场
外面搞活动
里面大吃大喝
当周销售32套。
第二周：辉煌开盘
宣传：诉求准确。
山雨欲来风满楼，大学生CALL客。 集合东莞世联所有公寓楼盘资料。
周五下午，内部客户提前选房，当天成交53套。
周六正式开盘，稀稀拉拉成交。 利用房号逼定，当天成交28套 后续两天成交21套。
第三周 发送喜报乘胜追击
向市场发送狂销喜报，市民非常惊讶，纷纷上门一探究竟。 本周成交35套
鼓励购买
股票套牢，基金贬值，油价飙升，物价上涨，在通货膨胀的年代， 你的钱还值钱吗?在通货膨胀年代，存钱不如存房！存钱不如存房！ 房子是资产，会随着城市的完善增值。房子是资产，可以收租70 年。现在所有的物价都在上涨，只有房价在回本！买房正当时，买 房正当时！
3、短信尖准很
反复筛选人群
发 送 区 域
内容
发送 数量
发送对象
城区全部企业老板\东城、莞 城、南城高尔夫会员用户\东 城、莞城、南城住房公积金 （筛选不重复号码发送） 莞城,南城公寓租户\城区白 领\各类资格考试用户\驾驶 培训学校学员（部分)\健身 俱乐部会员 全球通VIP用户（钻金银）\ 教育医疗电信从业人士\企业 白领职业经理人
大户型
四月 541 267 123 70
五月 629 726 183 359
六月 437 414 97 119
七月 571 354 148 121
八月 308 536 126 235
总计 3128 3736 1335 1024
第二阶段：市场松动期
市场情况：
4月开始，很多发展商吃不住资金压力，价格稍微松动，楼市均价降至5500元，但消费者观望情绪严重
载歌载舞，开展促销
4、5月为运河东营销摸索期
想尽办法促进老带新
五一载歌载舞销售51套
分展场输送了人流
成绩：5月迎来销售小高潮
月份 1
运河东1-10月销售套数 250 200 150 100 50 0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
销售套数 4 92 168 48 106 43 135 86 201 82
20 08
10
分四个阶段阐述 运河东1号“因市而变”的过程
宗旨：
跑赢大势，快速出货，现金为王！
第一阶段：市场观望期
市场情况：
很多发展商对9.27新政新政的销量下降、价格下降还不能接受，还不能忍痛割肉，还在观望和等待
逆市而上，七折引爆
七折建行团购
经历春节严冬期，东莞万科领悟总部降价精神，万科运 河东1号首掀7折风暴，掀起了万科全国降价狂潮
东 莞 07. 10-08. 10一 手 房 住 宅 成 交 面 积 及 均 价 走 势
成交面积 万平米 600000 500000 6000 400000 300000 200000 100000 0 4000 成交均价 元/平米
下降0.37%
8000
上升ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ1.56%
2000
0
10
11
12
01
02
成交面积 万平米 600000 500000 6000 400000 300000 200000 100000 0 4000 成交均价 元/平米
下降0.37%
8000
上升31.56%
2000
0
1 0
1 1
1 2
0 1
0 2
0 3
0 4
0 5
0 6
0 7
0 8
0 9
2 0 0 7
2 0 0 7
2 0 0 7
2月29日，建设银行团购，当天73套 3月7日，建设小学团购，当天53套 3月15日，可园中学团购，当天42套
（真团购） （假团购） （假团购）
业界十分震惊，媒体纷纷报道
成绩：2月、3月逆市上扬，销售业绩显著
月份 1
运河东1-10月销售套数 250 200 150 100 50 0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2 0 0 8
2 0 0 8
2 0 0 8
2 0 0 8
2 0 0 8
2 0 0 8
2 0 0 8
2 0 0 8
2 0 0 8
2 0 0 8
1 0
序曲：四期青藤开盘不理想
5月24日样板房开放 当天来访客户150批 意向预定房号近86个 5月27日晚上7点才开盘 当天销售45套，当周53套
市场上火爆开盘一般为60套左右。 青藤276套，开盘销售53套，20％开盘率。加上大户型共550套房，使后期销售背上沉重压力。
销售套数 4 92 168 48 106 43 135 86 201 82
2 3 4 5 6 7 8 9
成为莞城区3月销售主力：
月平 均均 391 467 167 128
10
区域 东城 南城 莞城 万江
一月 286 764 180 43
二月 60 144 126 33
三月 296 531 352 44
七月 571 354 148 121
八月 308 536 126 235
总计 3128 3736 1335 1024
第三阶段：市场僵持期
市场情况：
5月地震、6月暴雨、7月酷热、8月奥运。整个东莞楼市万马齐喑。
死扛硬撑，领跑楼市
•东莞楼市6-8月陷入低迷
东 莞 07. 10-08. 10一 手 房 住 宅 成 交 面 积 及 均 价 走 势
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09
20 07
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20 08
20 08
20 08
20 08
观望期
松动期
僵持期
蓄势期
运河东1-10月销售套数 250 200 150 100 50 0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
7折引爆
促销
死扛
提前引爆
下降0.37%
8000
上升31.56%