开发商一房两卖将占有房屋者列为第三的民事判决书
一房两卖典型案例
房屋交付给原告刘某，原告居住并进行了装修。
2010年房产证下来后，二被告一直不愿意过户，并明确表示房屋涨价不想卖给原告了，原告随至去房地产管理部门查询房屋情况，得到二被告已将房屋卖给宁某，为维护自己的合法权益，原告刘某委托国汉律师事务所主任刘超律师。
刘超律师通过了解、分析案情，为原告制订了成套的维权方案，最终为委托人争取了房屋的所有权，法院判决二被告与宁某签订的房屋买卖无效。
判决书：北京市东城区人民法院民事判决书( 2011)东民初字02438号原告刘某，女，1967年7月X日出生，汉族，无业，住北京市东城区东花市富贵园X。
委托代理人刘超，北京市国汉律师事务所律师。
被告李某，男，1962年11月X日出生，汉族，无业，住北京市东城区香饵胡同X 号楼X单元X号。
被告李睿某，男，1989年X月X日出生，汉族，北京理工大学学生，住址同李某。
上列二被告的委托代理人X北京市XX律师事务所律师。
被告宁某，女，1962年X月X日出生，侗族，农民，住北京市顺义区X区X村小辛庄街X号。
委托代理人，北京市X律师事务所律师。
原告刘某（以下简称原告）诉被告李某、李睿某、宁某（以下共同提及时简称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月25日立案受理。
本案依法适用普通程序，由审判员张绘丽担任审判长，与代理审判员齐建卿、人民陪审员王祖铠组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告的委托代理人刘超，被告李某及其委托代理人，被告宁某的委托伐理人到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称：2009年6月30日，原告与被告李某、李睿某签订《房屋买卖合同》约定，被告李某、李睿某将北京市东城区（原崇文区）新怡家园8号楼6单元X室售予原告；房屋总价款为人民币400万元（其中合同签订之日支付定金人民币20万元，此后1 0日内支付80万元，同年8月1 5日之前支付120万元，办理房产移交手续时支付余款）。
上述合同后，该二被告于2009年7月7日将合同约定房屋交付原告，原告遂对其进行装修并居住至今。
喻磊商品房销售合同纠纷二审民事判决书
喻磊商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】湖南省郴州市中级人民法院【审理法院】湖南省郴州市中级人民法院【审结日期】2020.11.20【案件字号】（2020）湘10民终2509号【审理程序】二审【审理法官】李性斌谢末钢雷金梅【审理法官】李性斌谢末钢雷金梅【文书类型】判决书【当事人】喻磊;郴州君联房地产开发有限公司【当事人】喻磊郴州君联房地产开发有限公司【当事人-个人】喻磊【当事人-公司】郴州君联房地产开发有限公司【代理律师/律所】李昌希湖南星河律师事务所;黄朱璇湖南星河律师事务所【代理律师/律所】李昌希湖南星河律师事务所黄朱璇湖南星河律师事务所【代理律师】李昌希黄朱璇【代理律所】湖南星河律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】喻磊【被告】郴州君联房地产开发有限公司【本院观点】本案系商品房销售合同纠纷。
【权责关键词】完全民事行为能力诉讼请求撤诉缺席判决维持原判合同约定发回重审撤销胁迫质证证据交换违约金支付违约金【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。
二审争议焦点为涉案商品房交付使用的时间如何确定以及君联公司是否应承担延期办证违约金。
本案中，双方在《商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记（首次登记）。
双方对该约定中的商品房交付使用时间产生争议，喻磊曾向法院起诉要求君联公司支付逾期交房违约金，经法院生效判决认定涉案商品房的交房时间为君联公司的交房通知在《郴州日报》的刊登时间即2016年4月30日，君联公司应在365个工作日内即应在2017年10月17日前办理，君联公司于2019年3月27日办理好涉案商品房的首次登记，根据双方合同约定，虽已构成违约，但喻磊自愿于2019年8月30日向君联公司签署《收房确认书》确认收房时间为2019年8月30日，且表明对收房前期的权利和义务已无任何争议。
沾化艺海房地产开发有限公司、刘桂英商品房销售合同纠纷二审民事判决书
沾化艺海房地产开发有限公司、刘桂英商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】山东省滨州地区（市）中级人民法院【审理法院】山东省滨州地区（市）中级人民法院【审结日期】2020.07.13【案件字号】(2020)鲁16民终2351号【审理程序】二审【审理法官】赵慧莲张魁海张珊【审理法官】赵慧莲张魁海张珊【文书类型】判决书【当事人】沾化艺海房地产开发有限公司;刘桂英【当事人】沾化艺海房地产开发有限公司刘桂英【当事人-个人】刘桂英【当事人-公司】沾化艺海房地产开发有限公司【代理律师/律所】刘芳军山东芳军律师事务所;韩伟盛山东芳军律师事务所;刘维收山东齐鲁（东营）律师事务所【代理律师/律所】刘芳军山东芳军律师事务所韩伟盛山东芳军律师事务所刘维收山东齐鲁（东营）律师事务所【代理律师】刘芳军韩伟盛刘维收【代理律所】山东芳军律师事务所山东齐鲁（东营）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】沾化艺海房地产开发有限公司【被告】刘桂英【本院观点】刘桂英与艺海公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均负依约履行义务。
【权责关键词】无效撤销违约金支付违约金合同约定新证据维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
【本院认为】本院认为，刘桂英与艺海公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均负依约履行义务。
现诉讼双方对解除合同、返还已付购房款无争议。
双方争议的焦点问题为：1.违约责任的承担；2.艺海公司应否向刘桂英支付已付购房款的利息。
关于焦点1，双方合同明确约定艺海公司应于2013年12月31日前，将验收合格的房屋交付刘桂英使用。
合同签订后，刘桂英已按约交付首付款，艺海公司未能在合同约定期限内向刘桂英交付验收合格的房产，构成违约，应承担违约责任。
宜昌大都天惠房地产开发有限公司、李治凌等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
宜昌大都天惠房地产开发有限公司、李治凌等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】湖北省宜昌市中级人民法院【审理法院】湖北省宜昌市中级人民法院【审结日期】2021.12.20【案件字号】(2021)鄂05民终3654号【审理程序】二审【审理法官】苗劲松黄孝平王明兵【审理法官】苗劲松黄孝平王明兵【文书类型】判决书【当事人】宜昌大都天惠房地产开发有限公司;李治凌;郑荃;湖北安诚物业服务有限公司【当事人】宜昌大都天惠房地产开发有限公司李治凌郑荃湖北安诚物业服务有限公司【当事人-个人】李治凌郑荃【当事人-公司】宜昌大都天惠房地产开发有限公司湖北安诚物业服务有限公司【代理律师/律所】王庆元湖北西陵律师事务所;刘惠珍湖北西陵律师事务所【代理律师/律所】王庆元湖北西陵律师事务所刘惠珍湖北西陵律师事务所【代理律师】王庆元刘惠珍【代理律所】湖北西陵律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】宜昌大都天惠房地产开发有限公司【被告】李治凌;郑荃;湖北安诚物业服务有限公司【本院观点】一、关于逾期交房违约金的问题。
前期物业服务合同终止后，大都天惠公司在持续很长一段时间内仍未为小区业主接通正式用电，即其违反《宜昌市商品房买卖合同》第九条第2项“……(3)供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”之约定的违约行为仍在持续，故在接通正式用电之前，大都天惠公司不仅应继续承担接通正式用电的义务，还应当对业主因临时用电或者供电可靠性无法保证的情况下生活居住受到的影响赔偿损失，综合考虑业主所交纳物业费包括的物业服务并非只限于正常用电，及临时用电对业主生活造成影响的程度，一审酌定大都天惠公司承担30%物业费赔偿，直至接通正式用电前，并无不当。
【权责关键词】不当得利违约金侵权支付违约金合同约定质证诉讼请求维持原判执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，大都天惠公司向本院提交交房公告复印件一份，拟证明大都天惠公司于交房前按照《商品房买卖合同》约定的方式通知了李治凌、郑荃交房事项，大都天惠公司已完成交房通知义务。
方某、河北省省直纪元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
方某、河北省省直纪元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河北省石家庄市中级人民法院【审理法院】河北省石家庄市中级人民法院【审结日期】2020.05.15【案件字号】(2020)冀01民终87号【审理程序】二审【审理法官】王靖李祥高瑞江【审理法官】王靖李祥高瑞江【文书类型】判决书【当事人】方建;河北省省直纪元房地产开发有限公司【当事人】方建河北省省直纪元房地产开发有限公司【当事人-个人】方建【当事人-公司】河北省省直纪元房地产开发有限公司【代理律师/律所】胡继勇河北某某（石家庄）律师事务所【代理律师/律所】胡继勇河北某某（石家庄）律师事务所【代理律师】胡继勇【代理律所】河北某某（石家庄）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】方建【被告】河北省省直纪元房地产开发有限公司【本院观点】省直纪元房地产公司与方建所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，原审法院认定该合同合法有效并无不妥，合同双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。
【权责关键词】撤销代理实际履行违约金恢复原状支付违约金合同约定诚实信用原则书证视听资料证人证言勘验笔录证明力举证责任倒置自认新证据关联性质证证明责任（举证责任）训诫罚款诉讼请求发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，省直纪元房地产公司与方某所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，原审法院认定该合同合法有效并无不妥，合同双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。
被上诉人省直纪元房地产公司在本案中的诉求为：请求判令上诉人方某继续履行双方签订的《商品房买卖合同》、恢复方某擅自改变的该买卖合同项下【西山御园22（BT3-2）】的房屋结构。
上诉人方某则辩称涉案房屋并未交付，地下室，地下室不是方某一方挖掘的室的挖掘建造者是谁以及挖掘者的挖掘建造行为有否经过被上诉人省直纪元房地产公司的许可是本案的争议焦点。
张某、刘某、刘某1与刘某2农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
张某、刘某、刘某1与刘某2农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷农村房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2022.08.31【案件字号】(2022)京02民终7152号【审理程序】二审【审理法官】李淼刘琨杨志东【审理法官】李淼刘琨杨志东【文书类型】判决书【当事人】张某;刘某;刘某1;刘某2【当事人】张某刘某1刘某2【当事人-个人】张某刘某刘某1刘某2【代理律师/律所】朱宝侠北京和易律师事务所【代理律师/律所】朱宝侠北京和易律师事务所【代理律师】朱宝侠【代理律所】北京和易律师事务所【法院级别】中级人民法院【本院观点】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
【权责关键词】无效显失公平撤销代理合同过错第三人新证据重新鉴定诉讼请求缺席判决维持原判申请再审折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
现刘某3与张某签订的《房屋买卖合同书》已被生效判决确认为无效，张某主张由刘某、刘某1、刘某2返还购房款并赔偿损失，存在合理依据。
双方对造成合同无效均有过错，一审法院根据双方过错程度，酌定刘某、刘某1、刘某2应赔偿损失的数额，并无不当。
张某非涉案房屋所在村集体经济组织成员，无权享有相应的土地价值。
评估公司所做出的土地区位补偿价仅系衡量损失程度的参考，现张某主张该标准过低，但未能提交相应证据，其他个案尚不足以作为普遍性依据，本院对其相应主张难以支持。
本案鉴定报告不存在可重新鉴定的情形，一审法院未予准许张某的重新鉴定申请，并无不当。
移机费、搬迁费等返还房屋过程中发生的损失，已涵盖在刘某、刘某1、刘某2应赔偿的经济损失中，本院不再重复支持，对张某相应上诉请求亦不予支持。
王建民、史慧玲等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
王建民、史慧玲等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院【审结日期】2022.02.14【案件字号】(2022)豫09民终35号【审理程序】二审【审理法官】王利霞杨浩艾海宏【审理法官】王利霞杨浩艾海宏【文书类型】判决书【当事人】王建民;史慧玲;乔宏宾;王风英【当事人】王建民史慧玲乔宏宾王风英【当事人-个人】王建民史慧玲乔宏宾王风英【代理律师/律所】孙春雪河南泽民律师事务所;孙博河南泽民律师事务所;李忠建北京市京师(济南)律师事务所;李德鹏北京市京师(济南)律师事务所【代理律师/律所】孙春雪河南泽民律师事务所孙博河南泽民律师事务所李忠建北京市京师(济南)律师事务所李德鹏北京市京师(济南)律师事务所【代理律师】孙春雪孙博李忠建李德鹏【代理律所】河南泽民律师事务所北京市京师(济南)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】王建民;史慧玲【被告】乔宏宾;王风英【本院观点】案涉房屋买卖合同系王建民、史慧玲与乔宏宾、王风英真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。
【权责关键词】代理违约金合同约定质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，案涉房屋买卖合同系王建民、史慧玲与乔宏宾、王风英真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。
双方当事人均认可上述合同的效力，但对于将经济适用房变更为商品房的相关费用由谁负担发生争议。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”的规定，本案应从以下几个方面确认当事人的真实意思表示：第一，从合同内容来看，根据案涉房屋买卖合同第三条使用词句，该条包含三层意思，一是房屋目前尚未办理产权证，但相关费用已交清；二是房屋取得产权证后，交由购买方保管，出卖人承担办证前及办证过程中的所有费用；三是房屋办理过户时，出卖人负有积极协助义务。
威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司、肖红召房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司、肖红召房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2021.05.14【案件字号】(2021)鲁10民终941号【审理程序】二审【审理法官】杨秀萍张燕妮侯善斌【审理法官】杨秀萍张燕妮侯善斌【文书类型】判决书【当事人】威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司;肖红召;威海鑫润投资有限公司;苗茗洋【当事人】威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司肖红召威海鑫润投资有限公司苗茗洋【当事人-个人】肖红召苗茗洋【当事人-公司】威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司威海鑫润投资有限公司【代理律师/律所】曲娜娜山东圣广律师事务所;陈晶山东胶东律师事务所;刘艳艳山东胶东律师事务所【代理律师/律所】曲娜娜山东圣广律师事务所陈晶山东胶东律师事务所刘艳艳山东胶东律师事务所【代理律师】曲娜娜陈晶刘艳艳【代理律所】山东圣广律师事务所山东胶东律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司;苗茗洋【被告】肖红召;威海鑫润投资有限公司【本院观点】肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》合法有效，肖红召有权要求鑫润投资公司协助办理案涉房屋的产权登记手续。
【权责关键词】完全民事行为能力显失公平无权处分合同过错第三人新证据质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经本院审理查明，一审中，苗茗洋认可没有交付房款，亦未能提供其与长峰房产公司签订的房屋买卖合同。
二审中，长峰房产公司认可苗茗洋是其单位员工，将案涉房屋网签至苗茗洋名下是为防止王文良私自出售房屋，为保障长峰房产公司的合法权益。
【本院认为】本院认为，肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》合法有效，肖红召有权要求鑫润投资公司协助办理案涉房屋的产权登记手续。
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开发商一房两卖将占有房屋者列为第三的民事判决书
一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋
出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，
无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿
损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给
第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了
合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。
在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经
履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买
受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是
该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系
一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身
无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经
经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成
无权占有，应负返还房屋的义务。依据《民法典》第580条的规定，出卖
人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律
上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义
务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，
实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上
的债务转化为损害赔偿的债务。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后
买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系
出卖他人之物。《民法典》第597条规定：“出卖的标的物，应当属于出
卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的
物，.不构成买卖合同的标的物。
3、两次买卖均未完成过户登记的处理。
在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，
而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过
债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系
处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人
请求履行债务。
房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房
屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁
先取得登记申请权，谁就有优先的效果。
故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确
认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应
以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登
记请求权的优先权;一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，
可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没
有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行
使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，
应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前
买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，
登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前
一合同，督促其及时办理登记手续。