公司发展面临的外部环境分析

公司发展面临的外部环境分析

第一部分房地产业开发数据分析

要点

随着房地产整个产业的升温，社会各界对它的关注也越来越多，认识上趋向于成熟和理性。房地产作为国民经济发展的先导性行业，对我国经济增长具有相当大的影响。

来自国家统计局的数据，2003年我国共完成各类房地产投资总计10106.1亿元，比2002年的7736.4亿元增加了2369.7亿元。我国房地产市场从1998年开始已经连续6年达10％以上的快速增长，我国房地产市场已经获得了第6个黄金年的丰收，成果令人欢欣鼓舞。

2004年以来，房地产业继续保持了2003的快速发展势头。继续保持了供销两旺、供求总量基本平衡、供应结构渐趋合理、价格走势基本平稳的良好发展势头，房地产业的发展与国民经济及相关产业的发展比较协调。

随着经济的快速发展和住房制度改革的推进，个人已经成为我国房地产需求的主体。房地产销售增长快于投资增长，但空置状况令人担忧。诸多的利好因素使潜在需求一片光明，但现实需求存在一定的压力。

在市场格局方面，百强企业开发规模和经营业绩差异较大；公司业绩整体下滑，行业分化日趋加剧。未来市场格局将出现新的变化。因此，房地产业投资也将出现新的机会，同时也将面临新的风险。

一 2003年我国房地产市场分析

2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年，全国房地产开发共完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅（28.4%）1.3个百分点，占同期固定资产投资的比重为23.7%。其中，商品住宅投资占近七成，经济适用房占商品住宅的比重6.1%，商业营业用房投资增幅较快。

2003年全国商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%；新开工面积54319.10万平方米，同比增长28.5%；竣工面积39509.75万平方米，同比增长21.5%。其

中：商品住宅施工面积91018.09万平方米，同比增长26.3%；新开工面积43676.44万平方米，同比增长27.6%；竣工面积32200.47万平方米，同比增长21.0%。

2003年全国商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%，其中销售给个人30369.85万平方米，所占比重为94.2%；商品房销售额7670.90亿元，同比增长34.1%，其中：销售给个人7092.78亿元，同比增长35.8%，所占比重为93.1%。全国商品住宅销售面积为28502.47万平方米，同比增长28.9%；办公楼销售面积为596.55万平方米，同比增长17.4%；商业营业用房销售面积为2695.28万平方米，同比增长33.8%。

2003年全国房屋销售价格比上年上涨4.8%，上海房价涨幅超过20%，成为全国房价增长速度最快的城市。

从投资看，2003年投资热点区域集中在首都经济圈和长江三角洲地区，商业地产投资热势头明显，全国各地普遍出现商铺投资热潮。未来几年，商铺市场供不应求状态可能还会持续。但是，随着开发量的增长，商铺资源的稀缺性将弱化，尤其是目前中小城市商业发展有失衡的趋势，商铺市场的快速发展将带来较大的市场风险。

二 2004年上半年我国地区经济运行特点

上半年三大地带经济继续以较快速度增长。根据国家统计局提供的1-6月数据分析：

1、三大地带生产总值（GDP）增长加快，三次产业增长差距缩小；

2、各地区工业生产保持高速增长，中、西部地区经济效益不断改善；

3、三大地带固定资产投资增长强劲，增幅明显回落，中、西部地区比重提高；

4、各地区消费市场增长普遍加快，绝大多数省份的居民消费价格指数高于上年同期；

5、东部地区出口增速领先，比重加大；三大地带进口增幅均有所回落。

经济总量

三大地带GDP增速加快，东、西部地区比重提高

上半年，三大地带GDP增长继续保持从东向西依次梯度递减的发展态势；与今年一季度相比，增幅分别提高0.4、0.6和0.3个百分点。东、西部地区总量占比重分别提高0.1和0.08个百分点，中部地区比重下降0.18个百分点。

绝大多数省份的地区生产总值增长速度快于上年同期

上半年，全国有30个省份的GDP增速快于上年同期，所有省份的增速均超过10%。内蒙古高达18.7%，天津15.9%、浙江15.5%、北京15.4%、山东15.2%、江苏和广东均15.1%、吉林14.9%、上海14.8%、山西14.1%。与上年同期相比，全国除宁夏增幅回落0.1个百分

点外，其它省份均有不同程度的提高，有26个省份上升幅度在1个百分点以上(东部地区11个，中部地区7个，西部地区8个)，其中北京（5.8）、云南（4.5）、吉林（4.1）、安徽（4.0）、上海（3.4）、新疆（3.2）、广西（3.1）、内蒙古（3.0）和甘肃（3.0）。三大地带第一、三产业增长速度明显加快，第二产业继续保持高速增长势头，增幅趋缓上半年，三大地带第一产业同比增幅分别提高1.7、2.9和0.8个百分点。全国有25

个省份实现3%以上的增长，排在前10名的依次是内蒙古10.0%、黑龙江8.5%、安徽8.2%、辽宁8.0%、广西7.8%、海南7.6%、河南7.4%、新疆8.7%、天津6.0%和四川5.6%。

三大地带第二产业同比增幅分别提高2.3、1.8和1.7个百分点；与今年一季度相比，增幅分别回落0.1、0.3和0.8个百分点。全国有30个省份增速在11%以上，其中有11个省份增速在17%以上，依次是内蒙古26.2%、江西20.9%、山东19.6%、吉林19.3%、广东19.0%、天津18.8%、北京18.7%、四川18.6%、江苏和浙江均17.8%、河南17.2%。

三大地带第三产业同比增幅分别提高2.8、3.3和3.2个百分点；与今年一季度相比，增幅分别提高1.0、1.1和1.2个百分点。全国有26个省份增速超过10%，排在前10名的依次是浙江14.9%、北京14.2%、云南13.5%、江苏13.2%、河北和上海均13.0%、天津12.9%、安徽12.8%、河南12.7%、山西12.3%。

固定资产投资

上半年，三大地带固定资产投资分别增长29.08%、37.98%和33.06%，与今年一季度相比，下降幅度达到18.79、17.46和16.97个百分点。

三大地带固定资产投资增速明显回落

全国有16个省份的固定资产投资增速高于31.0%（东部地区5个、中部地区7个、西部地区4个）。内蒙古仍高达69.0%，其后依次是重庆47.6%、陕西46.6%、云南44.6%、河南44.0%、山西41.3%、湖南39.7%、广西39.6%、河北38.3%和湖北38.2%。江西、福建、浙江、安徽、辽宁、甘肃和山东7个省份的投资增速在30.0%-35.9%之间。前10个省份的增速均在38%以上，前7名全部是中、西部地区的省份。

三 2004年上半年我国房地产市场发展的三大特征

1 房地产投资增幅回落

上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点。其中，商品住宅完成投资3362亿元，同比增长29.7%；办公楼投资245亿元，增长38.3%；商业营业用房投资614亿元，增长33.6%。

2 房地产开工竣工面积增速放缓

上半年，全国累计新开工房屋面积2.8亿平方米，增长15.2%，增幅比上年同期回落15.8个百分点；销售面积1.1亿平方米，增长26.3%；竣工面积9553万平方米，增长15.6%，增幅比上年同期回落24.8个百分点。

3 全国土地开发面积增幅下降

上半年，全国完成开发土地面积7920万平方米，同比增长11.5%，比去年同期下降28.5个百分点，土地购置面积1.5亿平方米，同比增长2.8%。

第二部分房地产行业政策环境的变化分析

一金融政策环境的变化

2003年6月中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称“121号”号文件)，规定房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的30%，严禁流动资金贷款和土地出让金贷款，严禁建筑施工单位使用银行贷款垫资房地产项目，并加强对商品房消费贷款的限制等。提出了加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向,严格控制土地储备贷款的发放,规范建筑施工企业流动资金贷款用途,加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，强化个人商业用房贷款管理,充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用，加强个人住房公积金委托贷款业务的管理以及切实加强房地产信贷业务的管理等方面的政策措施。

这一政策事实上提高了房地产行业门槛，对于自有资金不足、融资能力弱、销售能力差、资质低或无资质、拖欠工程款、负债率高、空置房存量大的开发企业来说，将面临着被淘汰的局面。而对于资金实力雄厚、资质等级高、融资渠道多样的房地产开发企业来说，则可以借此机会抢占市场，扩大市场份额，获得更多的发展空间，进行合理的并购、重组，进一步壮大实力。

2004年10月29日，中国人民银行决定对我国的存贷款基准利率上调，这是我国自1994年起的10年来首次上调银行存款利率，反映在房地产业上的是：个人住房公积金贷款5年以上的利率上调0.18个百分点，自营性个人住房贷款5年以上的利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

该政策出台的第二天，房地产股便受重创，而来自中国社会调查所(SSIC)对北京、上海、广州、重庆、沈阳、武汉、厦门、杭州、郑州、青岛调查显示：72％的被访者表示很关注；

21％的被访者表示一般；只有7％的被访者表示不关注。调查还显示：已经购房者43％的人会考虑提前还贷，27％的人买房计划受影响，29％的人认为房价会降，43％的人会改变投资理财方式。

这一政策反映，人民币升息对居民存款来说是有一定好处的，但同时此次加息对股市、债市以及理财类产品都将产生一定影响，而对再次加息的预期，将使更多的人对股市、债市以及理财类产品报谨慎态度。

二土地政策环境的变化

2003年2月18日国土资源部发出了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，要求严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，防止楼市动荡带来风险；停止别墅类用地的土地供应；普通住宅价格上涨过快的地方，可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。

针对土地变相利用、变相浪费、建设开发区严重偏离中央政策规定，大量的园区用地闲置等问题，国家相继出台了关于清理园区的相关政策及通知。

2003年7月30日国务院办公厅出台了《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，并组织对全国各类开发区内进行全面清理，对缺乏建设条件，项目、资金不落实的，要坚决停办，所占用的土地要依法坚决收回；对超过规划建设用地规模和范围的开发土地，要依法处理。

这一政策使我国土地市场的各项制度逐步建立和完善，市场秩序得到彻底清理整顿，市场公开交易逐步推行，土地出让变得更加市场化和透明化。这就为少数有实力的开发商获得足够的土地进行扩张提供了条件，也减少某些不法开发商钻政策和法律漏洞，利用各种关系、特权以极低的价格取得优越开发用地，获得暴利的可能性。

三房地产业政策环境的变化

2003年8月12日国务院下发了《国务院关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号”文件）。“18号”文件强调“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度”，并“妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定”。“18号”文件明确提出“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”。房地产企业的规模化提上了日程。统一了对房地产业的认识，结束了对房地产是否“过热”

的争论，确立了房地产业的支柱产业地位，明确了未来一段时间房地产业发展的指导思想，即坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要。坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

这一政策伴随随着房地产行业的不断成熟，市场机制的不断健全和国家宏观政策的调整，房地产业面临着重新“洗牌”，不合格的企业将被淘汰，有实力的企业将走向规模化、集团化。

第三部分房地产开发企业现状及特征分析

房地产开发企业是中国房地产企业的主体，据统计，目前全国房地产开发企业3万家左右，占中国房地产企业总数的80%多。总体上看，目前中国房地产开发企业的现状不容乐观其中许多问题都亟待解决，集中表现在规模、所有制、效益等三个方面。

一房地产企业数量和规模

我国现有房地产开发企业3万多家，其中拥有一级开发资质的仅349家，整体规模较小。而作为房地产企业中实力较强的上市公司中的十强，其平均总资产也只有60亿（根据搜房研究院、国务院发展研究中心和清华房地产研究所发布的《2003年中国房地产上市公司TOP10研究报告》），与国外几十亿、上百亿美元的大型房地产公司相差甚远。

从市场份额来看，大陆市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商的市场占有率分别为23%、20%，而香港前9位的房地产商的市场占有率达80%。全国的市场占有率情况更遭，2002年万科在全国的市场占有率仅为0.94%（其中深圳、上海、北京、天津、成都的市场份额分别为2.37%、0.97%、0.89%、1.68%、1.96%）,而美国前三名的房地产企业的市场占有率达45%。

表1 中国一级资质房地产开发企业省区分布

单位：个

资料来源：https://www.360docs.net/doc/9515402386.html,。

表2 中国房地产上市公司总资产10强

资料来源：《2003年中国房地产上市公司TOP10研究报告》。

二房地产企业的制度形式

目前，我国房地产开发企业内资企业、港澳台投资企业、外商投资企业分别为28657家、2884家、1077家。可以看出，我国房地产开发企业主体为内资企业。内资企业分别是港澳台投资企业、外商投资企业的9.94倍和26.6倍。

民营股份制企业不断增加。国有企业、集体企业和民营股份制企业分别为5015家、2488家、25154家。国有房地产企业所占比重为17.5%，集体企业为8.7%，民营及股份制企业为73.8%。国有房地产企业的数据所占比例虽然只有17.5%，但由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。

房地产从业人数不断增加，为房地产市场的不断发展和完善输入新鲜血液。房地产从业人员为113.4万人。在内资企业的从业人数比例较高。其中，民营和股份制企业从业人数在逐年增加，国有和集体企业中从业人数在逐年减少。

三房地产企业的资产规模和效益

我国现有房地产开发企业资产总规模为33043亿元，平均每个房地产开发企业为资产规模10130万元。

近几年，我国房地产企业经营总收入保持稳步增长，1988年为162.12亿元，到2002年达到7077.8亿元，14年间增长了约42.7倍，年均增长率为31.0%；我国房地产企业商品房销售收入也不断增长，14年间增加了约40.7倍，年均增长率也为30.5%。

十多年来，我国房地产开发企业的营业利润以及房地产行业利润率发生了很大的变化。1989年，我国房地产开发企业的利润比较低，仅为78598万元，行业平均营业利润率(＝营业利润/经营总收入)仅为4.38%。随后的几年房地产行业开始出现投资热潮，房地产开发企业的营业利润和行业平均利润率都不断攀升，1993年行业平均利润率高达13.7%，受宏观调控的影响，1994年之后，房地产企业经营利润和行业平均利润率迅速下降，近3年来，形势有所好转，2003年营业利润率为8.57%。

第四部分未来三年国内宏观经济形势及房地产走势分析

前四年房地产市场得到了一轮高速发展的机会,尤其是从2001年起的三年中，房地产市场从全国各区域看都在迅速发展：北京市场房价在高位基础上继续增长；上海为中心的长三角地区资金大量进入，房价持续攀升；由沿海向内地逐步蔓延，全国各中心城市的房地产开

发发展迅速。在快速发展中，房地产市场泡沫也在产生。从去年121号文出台，到今年国家一系列宏观调控措施实施，房地产市场及各区域的情况、走势将会有所变化。

一房地产投资规模和消费需求将持续增长，但过快的速度将得到减缓2003年，全国GDP总额116694亿元，合1.4万亿美元，人均1090美元。根据国际经验值，当一个国家人均GDP超过1000美元时，进入消费升级换代期，房地产和汽车则进入发展黄金时期。同时，由于北京2008年奥运会，上海2010年世博会等因素的影响，各方面对中国经济保持较高的增长持乐观态度。国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等指标增幅走低，而商品房销售面积继续保持快速增长，商品房平均销售价格明显攀升。

二在各大重点城市为中心的经济区域内，房地产市场仍是支柱产业北京申奥成功及加入世贸组织后，房地产投资占全社会固定资产投资比例陡然增加，商品房开复工和竣工量急剧增长，房价攀升迅猛。离2008年北京奥运会开幕还有4年时间，然而，有关奥运对京城房地产带来的商机和挑战的讨论从来就没有停止过。近日，北京奥运经济研究课题组的专家认为，受奥运的影响，北京房地产业的发展年均增速可保持在16.3％的高位上，快于经济总体发展速度。

上海“世博效应”包括世博会规划会址在内的“黄浦江两岸综合开发计划”，初期启动投入将达1000多亿元，这对于上海房地产业来说就意味着将会有一个极大的蛋糕诞生，上海房价在申博成功之后的2003年、2004年显现出的爆发式增长，就是地产商争食这块蛋糕的表象之一。上海地产的“世博效应”正在萌发，虽然整个世博会厂、馆的建设总投资约为250亿元人民币，但其延伸的投资应该是直接投资的5～10倍，其对房地产的拉动将难以想象。承接去年29％以上的涨幅，今年第一季度上海房价涨幅再次高达28.3％，位居全国榜首。

做为西部开发桥头堡的西安，2003年GDP总量为940亿元，约109亿美元，人均1816美元。2004年预计目标为1080亿元，今后几年的平均增幅将不低于13.5%。GDP及人均可支配收入的持续增长、城市规划的完善、政府动迁以及高新开发区、经济开发区、曲江旅游开发区三大区域的快速发展都将拉动商品房需求的持续增长。

以中心城市为龙头的都市区：华北区域、长三角区域及西部区域经济发展虽各具特色，房地产市场都呈现出从中心城市向周边城市二、三线城市发展的趋势，像长三角地区二、三线城市发展还很迅猛。

长三角的土地占到了全国2.2%、人口为10.4%，却创造了22.1%的国内生产总值、24.5%的财政收入、28.5%的进出口额。就经济总量而言，长三角区域优势无可比拟，无论珠三角还是环渤海经济圈都无法望其项背。上海市2001年国内生产总值位居全国榜首，苏州、杭州、无锡也均名列前10名。从城市化发展水平和经济实力来看，中国经济实力最强的35个城市，有10个位于长江三角洲；全国综合实力百强县，该地区占50%，民营企业和乡镇企业活力十足；截至2002年底，世界500强企业已经有400多家进入长三角，其中上海有184家跨国公司的地区总部和中国总部。此外，长三角还是全国人口汇集能力最强的区域。长三角也正在努力进行一体化发展，每年举行一届长三角市长论坛，共商一体化大事。2003年，明确提出要在五年内打造一个三小时都市经济圈。江浙沪计划在5年内15个都市高速公路连接起来实现互通，三地分别已经拿出来具体交通一体化计划，仅浙江省就提出在今后五年投入600多亿元、建成1000多公里高速公路。届时，长三角先从交通上实现一体化，为经济一体化打下坚实基础。与经济一体化同步进行的，是城市化进程的推进。该区域正在进行高速城市化，在这个城市化过程中，将导入很多新移民，除了本区域内农村人口转化为城市人口外，还有其他区域移民涌入。专家预计，未来10～15年，长三角地区人口将达1.5亿。届时，城市建设总量将翻一番，以使市政建设符合人口规模。

三房地产企业面临行业内的洗牌，有实力开发商将获得发展良机根据2003年8月12日国务院下发了《国务院关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号”文件）及土地资源由协议转让改为招拍挂的方式，项目建设开发商自有资金必须达到35%以上，没有实力仅依赖于垄断性条件以不规范的方式获取土地资源，完全依靠银行进行开发的方式被封杀，投机性进入将受到遏制，单纯炒房将受到限制，宏观调控将把更多的投机性开发商逐出市场，原来谁胆子大，敢圈地，谁就发财的现象将被制止。有实力、有品牌、规范运作的企业进行项目开发仍得到政策的支持。

四宏观调控政策将对不同产品有支持、有限制

根据建设部住宅与房地产业司对当前中国房市的通报，目前商品房供应结构不尽合理，有的城市非住宅供应量占据总量的2/3，但城市化过程中，大量的拆迁却直接带来市场对住

宅类商品房的需求供不应求。高级别墅类高端产品比例偏大、各地投资建MALL出现过热，因此宏观调控政策加大对建MALL的限制，政府增加中低价动迁廉租房的建设，这些决定了当前一段时期内住宅类产品合适的高中低结构比例仍有良好的市场前景。

第五部分房地产开发企业发展趋势分析

一规模化

未来我国房地产业竞争加剧，将导致房地产开发企业向规模化、集团化方向发展。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小而又缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。例如，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1/3的房地产开发企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。诸如万科这样的企业，也正努力从其他开发企业特别是房地产国企中吸引人才，为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟，将大大加快中国房地产开发企业规模化、集团化的步伐。

房地产企业的规模化问题不能回避房地产企业跨区域扩张问题。跨区域扩张应是规模化的一种途径，甚至可以说是规模化的必然选择。

近年有不少房地产公司跨区域发展上有较大的举措，如顺驰集团在上海、南京、无锡、苏州等地大规模的购置土地，扩大其在全国的市场占有率，并且提出做全国房地产开发企业第一名的目标。此外，从各大企业选择的扩张城市来看，也有明显的改变。以往企业往往将北京、上海、广州等特大城市和东部沿海城市作为发展目标，近年则有更多的企业投资中西部城市，比如西安、武汉、成都、南昌等。这说明中西部地区房地产开始升温，许多开发企业看好这些区域的发展前景。

表3 进行跨区域扩张的主要房地产公司及其主攻城市

资料来源：各大房地产公司网站

二民营化

近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。进入90年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用，也大量吸收国有房地产公司的优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。在一些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构的调整，从而促进房地产业的健康快速发展。

三制度化

制度化是企业发展规模化、民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是我国房地产开发企业下一步的重点，加入世贸则加速了这一进程。改革以来，我国房地产业在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范的做法，远未能与之“接轨”。一言以蔽之，我国房地产业的各方面仍然显得“乱”，一些不完善的制度需要改革，如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产开发企业将按照现代企业制度的基本原则，加强

房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。

四差别化

由于我国房地产市场长期处于“卖方市场”，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化、推广方式同质化……但是认真研究我国房地产市场的发展趋势就会发现，目前我国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期，这是宏观大势。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的，有时还变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“得客户者得天下”，研究消费者行为偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成自己独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业必须认真思考的一个主要问题。

五品牌化

随着房地产行业的不断发展，行业的竞争也越来越激烈，消费者不断趋向成熟，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。

品牌化是产品差异化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来我国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素，而且各因素的权重相差不多，于是只好一个项目一个项目去“踩盘”，交易费用很高。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，目前靠“概念”吃饭，全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破，房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业，它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。

六战略化

未来我国房地产开发企业发展的一个显著趋势是，一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件，再也不能仅核算这一个项目的成本和收益，而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑，考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此，未来开发商所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且，未来的我国房地产企业将不再可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”，而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧，形成明确而合乎实际的公司发展战略。

结论

对比分析当前房地产业的各项变量，现阶段市场供给和需求总量基本平衡，供需波动的主要原因均来自于市场，房地产市场自我调节功能显著增强，房地产业呈现出理性健康的发展态势。

近年来，与宏观经济调整型增长走势和多数行业增长乏力形成鲜明反差，我国房地产业强势运行，房地产市场持续景气，但自2001年下半年以来，局部地区先后出现了不同程度的投资过量、房价上涨过快等问题，促使社会各界对“房地产热”的关注程度不断提高。作为大量银行信贷资金注入的产业领域，房地产市场的健康发展对银行业乃金融业的整体平稳运行具有重要意义。因此，为进一步强化系统性市场风险的防范和控制，是商业银行重视加强对房地产市场发展状况的跟踪监测，并据此制定有效举措，确保信贷投入的安全依据。

受商品房空置面积总量持续上升以及个别地区房价、地价增长过速的影响，根据对10年来全国房地产市场发展情况的综合分析，认为当前房地产市场所谓“热”的表现与1992、1993年出现明显泡沫的情况有根本不同。现阶段市场供给和需求总量基本平衡，供需波动的主要因素均来自于市场，房地产市场自我调节功能显著增强，房地产业呈现出理性、健康发展的态势，商业银行房地产贷款的系统性风险相对较小。与此同时，个别地区市场出现了明显的过热趋势，面临进一步调整压力，房地产区域性风险相对较大。

受宏观政策影响，房地产业面临着重新“洗牌”，不合格的企业将被淘汰，有实力的企业将走向规模化、集团化。

从中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。

2004-11-10

主要资料来源：

国家统计局

建设部

国家信息中心

各专业媒体

各地区房地产业报告公司现有资料