土地增值税清算流程及政策讲解
土地增值税未达85%清算比例计算
土地增值税未达85%清算比例计算摘要：一、土地增值税清算条件及流程二、土地增值税未达85%清算比例计算方法三、具体计算步骤四、案例解析正文：土地增值税作为我国房地产行业的一项重要税收政策，对于调控房地产市场、促进土地资源的合理利用具有重要意义。
在土地增值税清算过程中，未达到85%的清算比例该如何计算呢？本文将为您详细解析。
一、土地增值税清算条件及流程根据国家税务总局的规定，房地产开发企业符合以下情形之一时，应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；在项目竣工并销售完毕后，企业需进行土地增值税清算。
清算过程中，应按照税收政策规定，计算应纳税额并缴纳税款。
二、土地增值税未达85%清算比例计算方法在计算土地增值税时，应税收入是一个关键指标。
根据规定，土地增值税应税收入分为两种情况：1.一般计税项目：土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
我们可以根据计算公式推导出应税收入，即不含税销售收入加上当期允许扣除的土地价款。
2.简易计税项目：土地增值税应税收入不含增值税额。
计算方法同样为不含税销售收入加上当期允许扣除的土地价款。
三、具体计算步骤1.确定土地增值税清算对象，如房地产开发项目、整体转让等。
2.收集相关资料，如项目审批文件、销售合同、土地使用权证书等。
3.计算应税收入，根据项目类型选择适用的计算方法。
4.计算扣除项目金额，包括土地使用权价款、房地产开发成本、费用等。
5.计算增值额，即应税收入减去扣除项目金额。
6.计算增值率，即增值额除以扣除项目金额。
7.根据增值率和适用的税率，计算土地增值税税额。
四、案例解析某房地产开发企业2014年1月开始开发某项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕。
2016年12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元。
假设该项目为一般计税项目，未达85%的清算比例该如何计算？1.收集项目相关资料，如销售合同、土地使用权证书等。
土增清算流程及注意事项
土增清算流程及注意事项土增清算是指根据法律法规的规定，对土地增值税的征收进行结算和清理的过程。
下面将对土增清算的流程和注意事项进行详细的阐述。
一、土增清算流程：1.确定纳税人：首先需要确定哪些单位或个人是土地增值税的纳税人，一般是以土地转让行为为依据。
土地转让方为纳税人，而土地购买方一般不是纳税人，需依法提供相关证明材料。
2.查清纳税义务：纳税义务主要包括土地增值税的计税依据和税率。
计税依据一般是土地转让的代价，税率由税务部门规定。
3.缴纳税款：纳税人在取得土地转让收入后，需要按照规定时间向税务部门申报并缴纳土地增值税。
纳税人可以选择一次性缴纳税款，也可以按照分期缴纳的方式进行，但需按时缴纳相应的税款。
4.办理纳税申报手续：纳税人需要填写《土地增值税纳税申报表》等相关表格，同时提供相关的证明材料，如土地转让合同、土地估价报告等，并将申报表和相关材料提交给税务部门进行审核。
5.接受税务机关检查：纳税人在办理纳税申报手续之后，税务机关会对申报表和相关材料进行审核。
如发现问题或有疑义，税务机关可以组织实地检查，查询相关纳税资料，以核实申报情况。
6.完成土增清算：经过审核和核实后，税务部门会出具《土地增值税结算通知书》，通知纳税人缴纳土地增值税。
纳税人在规定时间内缴纳税款后，即完成了土增清算的流程。
二、土增清算注意事项：1.及时了解法律法规：纳税人在进行土增清算前，需要了解相关的法律法规，包括土地增值税的征收标准、计税方法、缴纳期限等内容，以确保符合法规的要求进行清算。
2.准备齐备材料：纳税人在申报土地增值税时需提供相关的证明材料，如土地转让合同、土地估价报告等。
为了避免延误清算进程，纳税人需要提前准备齐备这些材料。
3.注意税款缴纳期限：纳税人需要按照规定的时间缴纳土地增值税，如不能按时缴纳，可能会面临罚款或其他扣罚措施。
因此，纳税人应当做好时间控制，提前规划好资金安排。
4.合理规划纳税筹划：纳税人可以通过合理规划和筹划，选择更为优惠的纳税方式，如分期缴纳土地增值税。
土增清算流程及注意事项
一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发的清算通知书时,需要先自行判断是否符合土增税的条件.其中,土增税应清算的条件:1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权;4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。
（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）.对于达到可清算条件的项目,税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％,但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕;3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的。
根据新规,对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85％且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95％的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。
备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。
对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计,提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。
二、确定需要土增税清算后,基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料。
包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。
2、明确项目情况。
项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。
项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况。
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项土地增值税是指在土地使用权转让过程中，土地的价值增加部分需要向国家缴纳的税款。
房地产开发企业在购买土地、开发房地产项目并销售房屋时，需要进行土地增值税的清算和缴纳。
下面是房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项。
一、土地增值税清算程序1.验证土地增值税税款：房地产开发企业在购买土地时，需要向卖方索取土地增值税的纳税证明，包括土地增值税清算表、纳税申报表等。
开发企业应验证卖方的纳税证明的真实性，并核对税款金额是否正确。
2.计算增值额：房地产开发企业购买土地的成本包括土地购置价款、土地出让金以及其他相关费用等。
增值额的计算公式为：增值额=出让金-购买价款-所得税。
3.缴纳土地增值税：房地产开发企业需要填写土地增值税纳税申报表，并将纳税申报表、增值额计算表、购地发票、土地增值税清算表等相关资料一并提交税务部门办理缴税手续。
税务部门核定税款后，房地产开发企业需按时缴纳土地增值税。
4.办理完税手续：房地产开发企业在缴纳土地增值税后，需向税务部门办理完税手续，领取税务部门出具的完税证明。
二、土地增值税清算注意事项1.认真核对土地增值税证明的真实性：房地产开发企业在购买土地时，应认真核对卖方提供的土地增值税证明的真实性，确保税款金额和纳税人信息等准确无误。
2.确保计算增值额的准确性：房地产开发企业需要准确计算增值额，包括购买土地的成本以及所得税等，以确保土地增值税的清算金额准确无误。
3.及时缴纳土地增值税：房地产开发企业应按时缴纳土地增值税，并在法定期限内向税务部门提交纳税申报表等相关资料，以避免产生滞纳金和其他罚款。
4.妥善保管税务文件：房地产开发企业应妥善保管购置土地的发票、土地增值税清算表、纳税申报表等相关税务文件，以备后续的税务审查和社会信用评价等使用。
5.定期进行税务自查：房地产开发企业应定期进行税务自查，确保税务申报的准确性和完整性，及时发现并纠正存在的问题，避免税务风险和不良影响的发生。
土增税清算步骤范文
土增税清算步骤范文土地增值税是指在土地市场中，由于土地供需关系变化和城镇化进程推进，导致土地价格上涨所形成的一种税收。
土地增值税的清算是指将土地增值税税款计算、征收和清理的过程。
下面将分为五个步骤详细介绍土地增值税的清算过程。
第一步：确定土地增值税的计算依据土地增值税税款计算是指确定纳税人需要缴纳的税款金额。
计算依据主要包括土地增值额、税率和申报纳税期限等。
1.土地增值额：土地增值额通常可以通过评估和估价来确定，评估机构或者估价师根据土地市场价格和土地的使用权变化，估算土地增值额。
2.税率：土地增值税的税率根据不同地区的政策规定而不同，通常在20%至30%之间。
3.申报纳税期限：根据不同地区的规定，纳税人需要在土地转让或者房地产项目完成后一定时间内申报纳税。
第二步：纳税人申报纳税纳税人需要在规定时间内向税务机关申报土地增值税并缴纳税款。
通常需要提交以下相关资料：1.土地增值税纳税申报表：包括纳税人的基本信息，土地增值额等。
3.相关土地转让或者房地产项目的合同、单据等。
第三步：税务机关审核纳税申报表税务机关收到纳税人的申报材料后，会进行审核。
审核主要包括以下方面：1.审核申报表的真实性：税务机关会核实纳税人提供的资料的真实性和准确性。
2.计算土地增值额：税务机关可能会对纳税人提供的土地增值额进行重新评估。
3.计算税款金额：根据计算依据，税务机关会计算纳税人需要缴纳的土地增值税税款金额。
第四步：通知纳税人缴纳税款税务机关完成审核后，会向纳税人发出通知书，要求其在规定时间内缴纳土地增值税税款。
通常通知书会包括纳税人需要缴纳的税款金额、缴款的时间和地点等信息。
第五步：纳税人缴纳税款纳税人收到通知书后，需要在规定时间内将土地增值税税款缴纳给税务机关。
纳税人可以选择线上或线下缴纳税款，选取适合自己的缴款方式。
以上是土地增值税清算的一般步骤。
需要注意的是，不同地区对土地增值税的具体政策和流程可能略有差异，纳税人在进行土地增值税的清算过程中，应根据当地的规定履行相关义务。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步:1.清算前的准备工作;2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制;3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制;4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制;5.土地增值税的审计鉴证;6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作土地增值税的清算,包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽,而且,对清算涉及的原始凭证要求严格,没有凭证不得扣除。
这就要求纳税人从清算的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。
大体包括:(一)清算范围的界定:1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3.正确划分清算面积和非清算面积(待售面积)。
4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准,正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期开发项目为单位进行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据)。
6.正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。
7.明确清算项目的起止日期。
(二)应当搜集、整理如下资料:1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其他证1明资料。
5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。
6.与转让房地产收入有关的其他证明资料,为编制《房产销售收入统计表》做准备。
7.与转让房地产有关的完税凭证,为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。
8.项目竣工决算报表和有关账簿。
9.土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。
10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。
土地增值税_清算(2篇)
第1篇一、引言土地增值税作为一种税收政策，旨在调节土地交易中的利益分配，抑制土地投机行为，促进房地产市场的健康发展。
随着我国房地产市场的不断升温，土地增值税清算工作也日益受到关注。
本文将对土地增值税清算政策进行解读，并探讨其具体实践操作。
二、土地增值税政策解读1. 土地增值税的定义土地增值税是指对土地转让所得征税的一种税收政策。
在我国，土地增值税的征税对象为土地使用权转让、房屋买卖、赠与等行为。
2. 土地增值税的税率土地增值税的税率分为四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
3. 土地增值税的扣除项目土地增值税的扣除项目主要包括以下几类：（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本费用。
（3）新建房及配套设施的成本费用。
（4）旧房及建筑物的评估价格。
（5）与转让房地产有关的税金。
（6）其他扣除项目。
4. 土地增值税的税收优惠根据国家相关政策，以下情况可享受土地增值税税收优惠：（1）个人出售自有住房，自购房之日起满五年且是家庭唯一住房的，免征土地增值税。
（2）企业自建自用土地，不征收土地增值税。
（3）企业以土地使用权作为投资、入股、联营等行为，不征收土地增值税。
三、土地增值税清算实践操作1. 清算时间土地增值税清算时间为土地交易合同签订之日起三年内。
2. 清算程序（1）纳税人向税务机关提出清算申请。
（2）税务机关审核纳税人提交的清算资料。
（3）税务机关确定土地增值税应纳税额。
（4）纳税人缴纳土地增值税。
3. 清算资料（1）土地交易合同。
（2）土地增值税申报表。
（3）取得土地使用权所支付的金额的凭证。
（4）开发土地的成本费用凭证。
土增税清算实务操作规程(3篇)
第1篇一、前言土地增值税清算是指对房地产开发企业（以下简称“房企”）在土地开发、销售过程中产生的土地增值税进行核算、申报和缴纳的过程。
为确保土增税清算工作的规范、高效，特制定本操作规程。
二、适用范围本规程适用于我国境内所有从事房地产开发业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产投资公司等。
三、清算流程1. 准备阶段（1）收集资料：收集与土增税清算相关的各类资料，包括但不限于土地证、房产证、销售合同、财务报表、税务申报表等。
（2）核实收入：核实销售收入的真实性、准确性和完整性，包括销售价格、面积、赠送面积、车位、物业等。
2. 计算阶段（1）收入确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认销售收入时点、金额。
（2）成本费用核算：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，核算土地成本、开发成本、销售费用等。
（3）扣除项目确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认可扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等。
3. 税负计算阶段（1）计算增值额：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，计算增值额。
（2）确定适用税率：根据增值额确定适用税率。
（3）计算应纳税额：根据适用税率计算应纳税额。
4. 申报缴纳阶段（1）编制申报表：根据计算结果，编制土地增值税申报表。
（2）申报缴纳：按照规定的时间和程序，向税务机关申报缴纳土地增值税。
四、注意事项1. 严格遵守国家税收法律法规，确保清算工作的合规性。
2. 做好资料收集和整理工作，确保资料的完整性和准确性。
3. 严格按照税法规定进行收入确认、成本费用核算和扣除项目确认。
4. 加强与税务机关的沟通，及时了解税收政策变化，确保清算工作的顺利进行。
5. 对清算过程中发现的问题，及时采取措施进行整改。
五、附则1. 本规程自发布之日起实施。
2. 本规程由国家税务总局负责解释。
3. 本规程未尽事宜，按照国家相关法律法规执行。
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法房产开发企业在购买土地后，土地的价格通常会随着时间的推移而增值。
当房产开发企业售出土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税的预缴和清算方法是根据国家相关法律规定和税收政策制定的，下面将详细介绍土地增值税的预缴和清算方法。
一、土地增值税预缴方法1.确定预缴土地增值税的时间点：土地增值税的预缴时间点是在房地产开发企业与土地使用权出让方签订土地面积补偿协议（或土地出让合同）后，在取得土地使用权之日起6个月内预缴土地增值税。
2.确定预缴土地增值税的计算公式：预缴土地增值税的计算公式为：预缴土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%a.土地出让价款：指土地使用权出让方在土地出让合同中约定的价格。
b.购地成本：包括购置土地权益的费用，如土地购置款、土地出让金、权益交易手续费等。
3.确定预缴土地增值税的计算方法：预缴土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算预缴土地增值税：预缴土地增值税=土地增值额×30%c.预缴土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
4.缴纳预缴土地增值税：预缴土地增值税款需要在约定的时间内缴纳给税务机关。
一般，房地产开发企业在办理土地使用权证书过户手续时，需要提交预缴土地增值税的支付凭证。
二、土地增值税清算方法1.确定土地增值税的计算公式：土地增值税的计算公式为：土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%2.确定土地增值税的计算方法：土地增值税的计算方法与预缴土地增值税的计算方法基本相同，只是清算土地增值税的时间点不同。
清算土地增值税的时间点是在房地产开发企业将土地转让给购房者时，按照土地转让价格和购地成本进行计算清算土地增值税。
3.清算土地增值税的计算步骤：清算土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算土地增值税：土地增值税=土地增值额×30%c.土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
土地增值税清算方案
土地增值税清算方案土地增值税是指在土地使用权转让、出让过程中，因土地价值的增加所应缴纳的税款。
土地增值税的清算是指对土地增值税应税额进行核算、计算和缴纳的过程。
土地增值税清算方案是为了规范土地增值税的计算和缴纳，保障税收的合法性和公平性，促进土地资源的合理利用和保护。
下面将就土地增值税清算方案进行详细介绍。
首先，土地增值税的计算是基于土地增值额进行的。
土地增值额是指土地使用权转让、出让时，土地价值的增加部分。
土地增值税的计算公式为，土地增值额×土地增值税税率。
土地增值额的计算方法多种多样，一般是指土地成交价与土地评估价之差。
在具体计算过程中，需要注意对土地成交价和土地评估价的准确性和合理性进行核实，以确保土地增值额的准确性。
其次，土地增值税的纳税主体是指在土地使用权转让、出让过程中应缴纳土地增值税的纳税人。
一般情况下，土地增值税的纳税主体是土地使用权转让、出让的受让方。
受让方在取得土地使用权时，应按照法定程序向税务机关申报并缴纳土地增值税。
在实际操作中，需要对纳税主体的身份和纳税义务进行准确确认，以避免纳税主体的误认和漏报。
再次，土地增值税的缴纳方式是指土地增值税的纳税人按照规定的时间、地点和程序向税务机关缴纳土地增值税的具体方式。
一般情况下，土地增值税的缴纳方式是通过银行转账或现金方式进行的。
在具体操作中，需要按照税务机关的规定和要求，及时、准确地完成土地增值税的缴纳程序，以避免因缴纳方式不当而导致的税款纠纷和处罚。
最后，土地增值税的清算程序是指对土地增值税应税额进行核算、计算和缴纳的具体步骤和流程。
土地增值税的清算程序一般包括税务申报、税款核算、税务审核、税款缴纳等环节。
在进行土地增值税的清算程序时，需要严格按照税法和税务机关的规定，依法纳税，确保清算程序的合法性和规范性。
综上所述，土地增值税清算方案是对土地增值税的计算、纳税主体、缴纳方式和清算程序进行规范和指导的具体方案。
只有严格按照土地增值税清算方案的要求进行操作，才能保障土地增值税的合法性和公平性，促进土地资源的合理利用和保护。
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预征
•
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根
据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区
别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，
科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目
竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 东部
地区不得低于。
• 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税 收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的 缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
行审核，提供整套报表及说明） • 、五证 • 、取得土地使用权所支付的地价款凭证、出让或转让合同； • 、项目工程建设合同；项目竣工决算；建设方、施工方、
咨询企业三方盖章的工程结算审核报告。 • 、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共
事业的凭证； • 、银行贷款合同及贷款利息； • 、税金合法有效凭证； • 、 发票复印件； • 、其他
•.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（最后一张）
•.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
•.省税务机关规定的其他情况。
• 房地产开发企业开发商品房等建设项目， 凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工 验收：
• （一）开发产品竣工证明材料已报房地产 管理部门备案。
• （二）开发产品已开始投入使用。
预征率
普通住宅非普通住宅
年之前 年
年预征率 经济适用房暂不预征
廉租住房暂不预征 非普通住宅、非住宅
限价房 普通住宅 其他
，，，， 匡算率
• （青地税函【】号文） 三、年底，全市普通住 房的建筑面积标准由每套平方米上调至平方米， 在具体执行中应如何把握执行时间？（一个项目 一个标准）
• 答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等 部门关于支持居民购买住房的意见的通知》（青 政办发〔〕号）第五条规定，将我市普通住房的 建筑面积标准由平方米调整到平方米，自年月日 起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对年 月日以后新开工的开发项目按新规定标准执行， 对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。 开工时间以取得建筑工程施工许可证时间（第一 个）为准。
• 目前三条标准：普通住宅须同时符合以下 个条件：
• （一）住宅小区建筑容积率在以上；
• （二）单套建筑面积在平方米以下；
• （三）实际成交价格低于同级别土地 上住房平均交易价格的倍。
（年第号）《青岛市地方税务局关于土地增 值税预征和核定征收有关问题的公告》
• （一）纳税人在未取得由主管地税机关作 出的开发项目土地增值税清算申报审核结 论之前，转让房地产取得的全部价款及有 关的经济收益，包括货币收入、实物收入 和其他收入，均应按规定的预征率，预缴 土地增值税。
• 第一条：土地增值税的清算单位
•
土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期开发
青岛市规定：土地增值税以国家有关部门审批 的房地产开发项目为单位进行清算。
开发企业成片受让土地使用权后分期分批 开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文 书注明的分期分批项目为单位进行清算。
各地政策汇总表
车位、车库、阁楼、储藏室（发票 合同）
单价万元以上万（含万）以下的非 普通标准住宅 单价万元以上的普通标准住宅 单价万元以上的非普通标准住宅 别墅、商业用房、办公用房
价格明显偏高的房地产项目
调整前预征 率
调整后预 征率
按匡算税 负率预征
• 平均销售价格明显高于本区域房地产销售 价格，匡算预计增值额，确定土地增值税 税负率。
• 取得《税务事项通知书》后的次月申报期 内，计算补缴该项目前期房地产转让收入 预缴土地增值税额与按照主管地税机关通 知税负率计算应纳税额之间的差额。
• 解释：执行期公告自年月日起施行，有效 期至年月日。是指税款所属期，即月日开 始用新预征率申报。
清算
• 明确清算单位
• 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知国税发〔〕号
清算条件
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔〕号
应该
• .房地产开发项目全部竣工、完成销售的； •.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； •.
可以
•.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整 个项目可售建筑面积的比例在以上，或该比例虽未超过，但剩 余的可售建筑面积已经出租或自用的；
1. 预缴税款
5. 在网上报税平台上传报表
2. 《税务事项通知书》
6. 配合税务机关审核
3. 自行清算（可借助中介）
7.按税务事项结论书补税
4. 90天之内申报并缴税（免税）
结合模块
8. 后续管理
报送资料
报送资料
• 制定索引目录，编号装订成册：（第一项加报电子版） • 、《土地增值税清算税款鉴证报告》及工作底稿。（如自
•
纳税人在销售开发产品的过程中，随
同房价向购房人收取的装修费、设备安装
费、管理费、手续费和咨询费等价外收费，
应并入房地产转让收入，作为房屋销售计
• （二）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率 如下：
序号
房产类型
经济适用住房、廉租住房 限价商品住房 单价万元以下的普通标准住宅
单价万元以上万（含万）以下的普 通标准住宅 单价万元以下的非普通标准住宅
• 北京 • 辽宁 • 安徽 • 宁波 • 深圳 • 重庆 • 浙江 • 吉林 • 江苏 • 厦门 • 大连 • 广州 • 青岛 • 西安 • 湖北 • 海南
发改委立项 发改委立项；工程规划许可证 工程规划许可证 工程规划许可证 销售许可证 工程规划许可证 审批、备案项目（不许自行划分）
发改委立项；五证竣工备案证 发改委立项；自行分期结合工程规划许可证 工程规划许可证 企业会计核算单位（税局审核） 整体开发、统一核算；销售情况会计核算初始产权 国土、规划审批（建设用地规划许可证为主，参考《建设工程规划许可证》） 工程规划许可证销售许可证 工程规划许可证 工程规划许可证
土地增值税 清算流程及政策讲解
讲解范畴
单位、个人二手房
进行实质性土地整 理、开发
存量房转让
未进行实质性土 地整理、开发
地皮转让
地皮整理 后转让
整栋单次转让
需清算开发项目
先预征，待符 合条件后清算
建造后整体销售
其他情况
投资入股分离、合并Fra bibliotek合作建房
内容
清算流程 预征 清算 后续管理
三类申报表
清算流程