房开企业拆迁安置营改增前后及销售计价增值税问题资料讲解
增值税--税务总局公告2017 11号及解读
国家税务总局公告2017年第11号发布日期： 2017-05-11国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。
（关键字：销售自产货物的同时提供安装）二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。
发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。
三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号印发）。
四、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。
五、纳税人提供植物养护服务，按照“其他生活服务”缴纳增值税。
六、发卡机构、清算机构和收单机构提供银行卡跨机构资金清算服务，按照以下规定执行：（一）发卡机构以其向收单机构收取的发卡行服务费为销售额，并按照此销售额向清算机构开具增值税发票。
（二）清算机构以其向发卡机构、收单机构收取的网络服务费为销售额，并按照发卡机构支付的网络服务费向发卡机构开具增值税发票，按照收单机构支付的网络服务费向收单机构开具增值税发票。
清算机构从发卡机构取得的增值税发票上记载的发卡行服务费，一并计入清算机构的销售额，并由清算机构按照此销售额向收单机构开具增值税发票。
（三）收单机构以其向商户收取的收单服务费为销售额，并按照此销售额向商户开具增值税发票。
营改增后材料费的抵扣要点你知道
营改增后材料费的抵扣要点你知道出guo“营改增后材料费的抵扣要点你知道吗”，希望对您有所帮助！建筑企业如何抵扣增值税?先看下面的公式：增值税=销项税-进项税(销项税=工程结算*11%，进项税=各类成本*对应的税率) 营改增以后，施工企业交多少增值税，不是取决于你的产值，而是取决于你能够抵扣多少。
营改增以后，只要你的合同签订，增值税销项税就确定了。
进项税的确定，要看施工企业拿到的增值税进项发票能不能抵扣。
不过，增值税普通发票的情况比较简单，但增值税专用发票如果不符合国家相关要求，就不能拿来抵扣的。
那么，营改增以后，材料飞的抵扣要注意些什么呢?营改增之前，有的建筑公司要么把人工费变成材料费，要么把材料费变成人工费。
营改增以后，这个比例不能随意改变，否则就是虚开发票。
因此，营改增以后，必须要把“虚开增值税专用发票”作为一项重要的任务来抓。
虚开发票，如果被税务机关查到，是要受刑事处罚的。
实践当中，像房开公司，会有很多施工公司让你多开建安发票给他，因为多开建安发票，施工企业可以少交土地增值税。
营改增以后，这种操作绝对不能进行，是犯罪行为。
(一)电话费：可以抵扣11%，只限于公司座机电话费，手机费不允许抵扣进项税(手机是实名制的，属于个人，因此不能抵扣)。
(二)材料费：可以抵扣17%，但不是所有材料都可以抵扣17%。
按照国家法律的规定：没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、劳保用品、办公用品的增值税专用发票，不可以抵扣增值税进项税。
1、索取材料费增值税发票注意以下几点索取材料费的增值税发票时，必须遵从一下几点：(1)从供应商处买材料，一定要索取对方开具的销售清单。
一般来说，购买的品种会比较多，因此必须是材料供应商从税控机里面开出销售清单，盖上发票专用章，否则不能抵扣增值税进项税。
这一点，一定要写进采购合同。
在采购合同里面要明确，对方如果汇总开票，有义务提供加盖发票专用章的销售清单。
(2)采用定点采购制度，定期结算，定期开票劳保用品、办公用品，一般是很难拿到增值税发票的。
企业用建造的本项目房地产安置回迁户的如何处理
企业用建造的本项目房地产安置回迁户的如何处理？答：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条第（一）项规定：“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
”根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第二条相关规定，“纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行”。
各地具体与上述政策规定基本一致，举例如下：1.北京市规定。
《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2016年第7号发布）第三十三条第（二）项“纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，第1点规定：安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
”2.广西壮族自治区规定。
根据《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布）第三十二条的规定，纳税人将本项目房地产用于安置回迁户，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
土增税预征与清算
土地增值税清算（营改增后)的关键问题一, 清算（结算）条件《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第九条规定,纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。
第十条规定，对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算.(一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上,或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的.例:某房开公司2009年立项开发某住宅项目,2010年取得预售许可证并开始预售，2011年6月工程竣工并备案,2012年9月12日已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达85%以上，2013年1月6日，所有开发产品销售完毕。
上例中,该公司应在完工年度即2011年12月31日前确定该项目的计税成本核算终止日,于2012年5月31日前完成该项目的企业所得税计税成本结算。
2012年9月12日以后,若主管税务机关要求该公司进行该项目土地增值税清算,该公司应于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
若主管税务机关未要求该公司清算，该公司应当在所有开发产品销售完毕之日即2013年1月6日起90日内办理清算手续.土地增值税依据放开项目的销售情况来确定是否清算或可清算,各分公司需要定时评估手头项目,及时做好清算，以避免税务风险.二，清算（结算）对象《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算.如，某房开公司开发的某项目共12栋楼，其中商业2栋,住宅10栋.国家有关部门审批12栋楼为一个开发项目.该公司出于经营管理和核算需要,将该项目的12栋楼按分类归集的原则确定为商业和住宅两个计税成本对象.上例中，该公司该项目土地增值税清算应以全部12栋楼为一个清算对象，企业所得税应分为商业和住宅两个成本计算对象结算计税成本。
“营改增”新政(财税[2016]36号文)乱弹之——房开企业土地使用权扣额法下的两难选择-财税法规解读获奖文档
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“营改增”新政(财税[2016]36号文)乱弹之——房开企业土地使用权扣额法下的两难选择-财税法规解读获奖文档【题记】营改增新政出台后，小刀在微信朋友圈就许下诺言：就营改增新政重点条款写点学习心得（不是解读），但因种种原因耽搁了。
总局货劳司新政解读出台之后，更是不能狗尾续貂了。
有诺必践随将其改为《营改增新政(财税[2016]36号文)乱弹》系列，陆续在税草堂公众号推送。
之后还会有视同销售、兼营、混合销售、进项税额抵扣、价外费用、纳税义务发生时间等。
请大家广而告之。
谢谢！财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称36号文））附件2规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
确立了房地产开发企业销售开发项目产品取得的收入实行以扣额法的方式扣除土地使用权后，计算增值税销项税的办法。
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第18号，以下简称18号公告）中又确立了扣额法采取配比扣除的办法，并规定一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
小刀认为，已经公布的政策，在实务中形成了一个两难选择。
一、采取差额纳税，差额开票方式下的问题这里所说的差额纳税是指在进行增值税纳税申报时采取全部价款和价外费用扣除土地使用权后计算申报增值税销项税额。
这里所说的差额开票是指纳税人在开具增值税专用发票时，其发票上的税额项目填写全部价款和价外费用扣除土地使用权后依适用税率计算确定的金额，金额项目填写收取的全部价款和价外费用扣除计算出的税额之后的差额。
【举例】2017年10月1日，A房地产开发企业向B纳税人销售其开发的一套商住楼。
樊剑英开发回迁房按成本价核定计税解析
樊剑英开发回迁房按成本价核定计税解析来源：中国税网作者：樊剑英日期：2014-01-282014年1月8日，国家税务总局发布2014年第2号公告《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》，就纳税人开发回迁安置房有关营业税问题进行了明确，公告自2014年3月1日起施行，公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。
公告规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
对于该公告的理解，笔者认为应特别注意土地使用权在谁的名下，以谁的名义立项的问题，其次是从实质上分析土地使用权是否承担了土地出让价款。
一般来讲，土地使用权在谁的名下，谁才可以立项，即便是合作建房，一方出地、一方出资金，也要求土地使用权办理变更手续，方可以双方名义办理合建审批手续。
公告明确提到“纳税人以自己名义立项”可以判断出纳税人无论从实质角度还是从名义上或形式上看均具备该回迁安置房土地的使用权。
纳税人是否拥有土地使用权，决定了立项条件和税收认定。
第一种情形——对方立项下代建模式例如，某旧城改造项目，有部分棚户区需要拆迁安置，光明房地产公司承接该项目投资建设。
政府出让给光明公司A地块，土地出让价款3000万元，另外约定在A地块之外的属于政府所有的B地块上要为政府建造回迁安置房100套，建造成本预计2000万元，开发建设以及筹融资均由光明公司负责，竣工后政府回购，回购价款假设2500万元。
该模式属于光明公司接受政府委托，代建回迁安置房。
一般来讲，委托代建应具备四个条件：①以委托方的名义办理立项手续和工程结算；②与委托方不发生土地权属转移；③双方签订委托代建合同；④受托方不代垫资金。
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
财税[2016]140号文关于房地产企业差额扣税政策新规的解读与分析
财税[2016]140号文关于房地产企业差额扣税政策新规的解读与分析财税[2016]140号文七、八条是对房地产企业利好政策差额扣除政策的补充规定。
第七条是明确土地补偿费等取得土地环节的特定费用可以抵减销售额的问题，第八条是规定设立的项目公司土地价款可以抵减销售额必须符合的前提条件。
这两条规定包括其中政策不确切之处对房地产开发企业的利弊影响极大，现对其解读分析如下。
一、关于土地补偿费等取得土地费用可以抵减销售额问题第七条规定：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
分析与思考：1、文件未明确土地前期开发费用的具体内容，首先产生的一个疑问是，向政府部门支付的定语限定不限定土地前期开发费用。
若不限定，那么就是土地前期开发费用，可以理解为土地一级开发的前期费用。
那么，不但包括向政符部门缴纳的规费，还包括七通一平的费用，即由毛地开发成熟地的费用。
若限定，那么就是向政府部门支付的土地前期开发费用，可以理解为土地开发前期向政府部门缴纳的规费，特别是城市基础设施配套费等。
我们理解应该是限定为向政府部门支付的，理由是：在开发企业的成本中，受让的土地成本不能取得进项扣税凭证，同样，缴给政府部门的各种规费金额较大，同样不能取得扣税凭证，而如果支付土地一级开发的前期费用，应该是可以取得专用发票抵扣进项的。
支付给政府部门的前期规费可以参考苏地税函[2011]81号文规定，项目如下：序号费用名称收费标准费用类别使用票据归集方向1土地登记费企业土地使用面积在1000平方米（含1000平方米）以下每宗地收110元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元行政事业性收费财政票据取得土地使用权所支付的金额2土地复垦费2000元/亩行政事业性收费财政票据房地产开发成本（复垦土地经验收合格后,退还土地复垦费，退还的不得扣除）3农业重点开发建设资金苏南2400元/亩；苏中2000元/亩；苏北1600元/亩政府性基金财政票据房地产开发成本4新菜地开发建设资金教师建房和拆迁复建房0.5万/亩,商品房建设1万元/亩（征用重点保护区域办蔬菜基地加倍）政府性基金财政票据房地产开发成本5城市基础设施配套费县城75元/㎡，中等城市90元/㎡，大城市105元/㎡，南京市150元/㎡；在建制镇规划区内进行各类工程建设的单位和沿街建筑的个人，20-50元/㎡，对农民在建制镇规划区范围内建住房免收政府性基金财政票据房地产开发成本6墙体材料专项基金按10元／平方米预收，视新型墙材使用情况，按比例退还。
房地产增值税新老项目处理过程
房地产增值税新老项目处理过程房地产增值税是指在房地产交易过程中，对于卖方在出售房地产时获得的差价所征收的税款。
为了在房地产市场中平稳过渡，对于新建和二手房地产项目的增值税处理存在一些差异。
下面将详细介绍新老房地产项目的增值税处理过程。
一、新建房地产项目的增值税处理过程：1.开发商购买土地：当开发商购买土地时，需要按照不动产的增值金额向税务机关办理纳税登记并缴纳增值税款。
2.开发商进行开发建设：开发商在建设新房地产项目过程中需要购买建筑材料、设备等，这些费用都可以作为增值税的进项抵扣。
开发商需要定期向税务机关申报并缴纳增值税款。
3.销售住房：当新房地产项目建设完成后，开发商开始销售住房。
销售住房的增值金额需要计算出来，并按照一定的税率缴纳增值税款。
在销售过程中，购房人需要代开发商向税务机关申请发票。
4.代开增值税专用发票：购房人在购买新房地产时需要支付增值税款，开发商需要代购房人向税务机关申请开具增值税专用发票。
购房人持增值税专用发票可以在个人所得税方面享受到一定的减免。
5.缴纳增值税：开发商根据销售住房的增值金额计算出应缴纳的增值税款，并按时向税务机关缴纳。
二、二手房地产项目的增值税处理过程：1.二手房交易：当买方购买二手房时，需要向卖方支付房屋交易款。
这部分交易款不包含增值税。
2.房屋评估和税款计算：卖方需要将原购房价格和增值金额进行评估，并计算出应缴纳的增值税款。
增值税款金额为根据两个价格差额乘以一定的税率计算得出。
3.申报纳税登记：卖方需要根据计算出的增值税款金额向税务机关申报纳税登记。
4.缴纳增值税款：卖方在出售二手房后需按照计算出的增值税款金额，按时向税务机关缴纳增值税款。
5.获取发票和减免：卖方在向税务机关缴纳增值税款后，可代购方向税务机关申请开具增值税发票。
购房人可以在购买二手房后根据购买价格获得相应的个人所得税减免。
营改增政策执行口径
营改增政策执行口径第一辑22.关于房地产开发企业预收款的范围问题房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。
24.关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。
26.关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。
（4）从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。
28.关于转租不动产如何纳税的问题总局明确按照纳税人出租不动产来确定。
一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
29.一般纳税人出租不动产，该不动产在2016年4月30日前开工、2016年5月1日后竣工的，是否可以选择简易计税方法计税？可以。
30.人防工程出售或者出租的问题纳税人将人防工程建成商铺、车库，对外一次性出售或者出租若干年经营权的，属于提供不动产租赁服务。
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开发项目在营改增前拆迁动工，营改增后开
发项目竣工。房地产企业按照拆迁安置协议
的约定，向原居民无偿转让的回迁安置房是
否缴纳增值税？如果要缴纳增值税，应按什
么价格作为增值税的计税依据？
答：对被拆迁户实行房屋产权调换，其实质
是以不动产所有权为表现形式的经济利益
的交换，不论是根据营业税政策，还是根据
营改增税收政策，都应按“销售不动产”税
目纳税。对于营改增后办理产权转移手续的
拆迁安置房，由于房地产企业在营改增前未
向原居民收取房屋价款，不需要缴纳营业税。
根据营改增试点实施办法中增值税义务发
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生时间的相关规定，房地产企业应以与原居
民办理房屋产权转移手续的时间作为增值
税纳税义务发生时间，按规定计算缴纳增值
税。
现行法律法规规定，以招拍挂方式出让的土
地，政府应以“熟地”出让，并主导完成此
拆迁补偿工作。也就是说，负责拆迁工作的
主体是政府而不是房地产开发商。但在实务
操作中，因政府没有精力或者不愿意先期投
入资金进行土地一级开发等原因，拆迁安置
和“三通（或七通）一平”等基础工作是由
房地产开发企业。因此，需要根据房地产支
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付地价款的具体方式确定拆迁还原房的计
税依据。
对于采取“净挂毛交”方式出让的土地，
即以净地招拍挂，而实际交付的是毛地，政
府再以土地出让金返还形式返给开发企业
资金用于拆迁安置的，房地产公司拿地后在
红线内建造安置房，完工后交付给被拆迁户，
实为向政府销售安置房，政府以此安置房补
偿被拆迁户。因此，房地产拆迁安置房的计
税依据应为收到的政府返还的拆迁安置款
与原居民支付的超出拆迁安置面积的差价
款之和。
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对于毛地价格成交毛地交付的土地，房地
产企业以转让部分房屋的所有权为代价，换
取部分土地的使用权。由于房地产企业不需
要支付拆迁安置房的土地成本，因此不能参
考在该块土地上建成的其他商品房的销售
价格确定拆迁安置房的计税价格。对拆迁安
置房的计税价格，可参照原营业税政策的相
关规定，对拆迁协议内约定偿还给原居民的
房屋面积，以房屋的成本价作为增值税的计
税依据，房屋成本价=（房屋建造成本+房屋
土地成本）×（1+成本利润率）；
对原居民支付的超出拆迁安置面积部分
的差价款，以实际收到的价款作为计税依据。