作业指导书基本格式及参考样本

作业指导书书写模板及参考样本

一、作业指导书书写模板

×××作业指导书

1.目的（即书写作业指导书的目的是什么，是关键）

1.1

2.适用范围（适用于那些人在哪个环节使用该作业指导书）

2.1

3.工作职责（Who：什么样的人使用该作业指导书，各自的主要职责是什么？）

3.1

3.2

注意：职责尽量不要只写到部门，最好明确到具体岗位，作业指导书主要描述部门内部一个或多个岗位之间如何开展工作的，也有涉及到其它部门或其它板块的，如涉及其它部门的工作职责，应做好部门间沟通并明确接口部分的职责。

4.工作程序（可包括完成这一工作的工作步骤、工作方法指导、工作要求、内部审核、审批程序等）

4.1

4.2

除了一些文字描述外，还可以增加一些图片或其他图例，目的就是能将步骤中某些细节进行形象化和量化。

5.支持性文件

该作业指导书支持的流程文件名称

6.工作中形成的记录

邀请书、报告、表单等记录性文件

7.其它注意事项

8.完成标准（含完成时限）

在步骤中明确标准和时限的，此环节可以省略

二、作业指导书书写参考样本

项目开发策划方案制定作业指导书

1、目的

在确定开发目标的基础上，通过编制策划纲要，提出项目的开发战略，解决项目面临的主要问题，并制定具有可实施性的开发要点。

2、适用范围

适用于集团及下属开发子公司开发策划方案的编制工作

3、工作职责

3.1策划员负责集团总部项目开发策划方案的编制，修改和审批；

3.2策划员组织集团各部门制定专业策划实施方案；

3.3策划员负责策划纲要的报批和修改。

4、工作程序

4.1项目简介

4.1.1项目地理条件：包括位置、占地面积、周边自然条件等；

4.1.2项目土地产权情况：地块性质（工业用地是否转制）、土地所有权人、拆迁土地原建筑面积及户数等；

4.1.3项目周边配套设施：包括交通、教育、医疗、商业设施等配套；

4.2市场分析

4.2.1宏观市场分析

4.2.1.1宏观经济环境对房地产开发行业的影响；包括宏观经济形势对房地产整体趋势的影响及预测。

4.2.1.2项目所在城市市场分析：城市发展规划、城市产业结构、城市经济情况、居民消费水平。

4.2.1.3城市房地产市场环境分析；包括市场供应情况、市场需求情况、房地产市场价格、房地产开发总体水平、明星企业、明星产品等。4.2.2微观市场分析

4.2.2.1项目区域定位及发展：包括项目区域的未来规划、主要城市功能、重要配套设施、重要产业布局、重要基础设施、未来土地供应趋势等；

4.2.2.2区域房地产市场环境分析；包括区域内市场供应情况、市场需求情况、房地产市场价格、房地产开发总体水平。

4.2.2.3项目周边房地产市场分析：周边配套、主要竞争楼盘（开发量、开发时间、销售价格、产品形式、主力户型、剩余量、社区配套等。

4.2.3目标项目的swot分析；将本项目与周边竞争项目进行比较分析，寻求本项目的优势及可改进的机会因素，提升项目的竞争力。

4.2.4市场分析结论

4.2.3.1市场供求结论；

4.2.3.2房地产开发水平；

4.2.3.3市场主要需求的产品；

4.2.3.4市场价格走势预测；

4.2.3.5消费群体及消费习惯；

4.3项目定位

4.3.1市场定位：

4.3.1.1制定竞争目标：在对市场分析的基础上制定竞争目标（为了获得最大利润、为了安全启动、为了增加公司持有资产、为了树立公司形象）等。

4.3.1.2选择目标市场：在目标确定的情况下，需求目标客户，分析目标客户消费心理及需求喜欢，确定目标市场。

4.3.1.3提出项目整体定位概念。

4.3.1.3.1充分挖掘项目价值，并进行归纳总结；包括项目自身的价值优势以及可以创造的价值优势；

4.3.1.3.2形成项目的主体概念、确定项目案名、确定项目的主要推广语；概念的提出可以以环境为概念、以服务为概念、以配套为概念、

以产品为概念等等。

4.3.2功能定位：

4.3.2.1产品功能定位：包括住宅、公寓、商铺、商场、写字楼等；

4.3.2.2产品功能的档次定位：如属于别墅类产品中经济型别墅还是豪华型别墅、中档商场还是高档商场、3a级写字楼还是5a级写字楼、五星级酒店还是三星级酒店等等；

4.3.2.3为项目提供的配套服务定位：包括停车场、园林、会所、社区中心、运动场地等服务功能；

4.4项目开发战略

4.4.1公司自身条件分析

4.4.1.1资金条件；

4.4.1.2开发水平；

4.4.1.3项目利润水平；

4.4.1.4目标项目在公司项目中的主要作用；包括对项目未来的预期；

4.4.2项目开发战略：高度概括项目开发的主体思想，重点是提出项目策划所要达到的目标和重要途径，具体包括：

4.4.2.1分期战略：大的楼盘分几期开发。

4.4.2.2融资战略：团购、贷款、合作开发。

4.4.2.3产品战略：创新产品

4.4.2.4竞争战略：如何提升自身竞争力及如何安排产品的开发推出时间及策略。

4.4.2.5营销战略：拓展营销渠道、提升展示形象等。

4.5开发策略（策划思路）

4.5.1拿地策略：包括拆迁、土地一级市场开发、挂牌、摘牌等方面的策略；

4.5.2分期策略：具体的如何分期，各期推出什么产品

4.5.3筹资策略：

4.5.3.1销售市场预测；

4.5.3.2项目投资计划：

4.5.3.3项目可靠资金来源；

4.5.3.4项目资金缺口的解决思路

4.5.4规划策略：具体落实项目定位、项目开发战略方面的要求。4.5.5产品策略：具体落实项目定位、项目开发战略方面的要求。4.5.6质量工期：分析评估影响工期和质量的各项因素，提出具体的解决思路；

4.5.7营销策略：包括推广策略、价格策略、销售渠道、品牌策略、文化策略、服务策略等。

4.5.8服务策略：包括售前服务、售中服务及售后服务（物业服务前期导入、销售服务、售后社区服务及维修保修等）

4.6项目目标利润及现金流预测

4.6.1项目目标利润计算（参照目标利润指导书）

4.6.2现金流预测：根据项目分期开发及销售情况，估算项目的现金支出和收入情况，建立现金流量

5、形成的文件

项目策划纲要

6、注意事项

1、关注沟通效率，做到准备充分、沟通充分；

2、发挥集体智慧；

3、开发要点要遵循沟通、沉淀、再沟通的过程，反复推敲；

7、工作完成标准

项目策划纲要审批完成，获得审批文件。

8、完成时限

项目立项初期，以供各个部门参照执行。