二三线城市商业地产开发模式
郭洁，现任：四川好搭档精英俱乐部商业地产分会秘书长少城地产联盟副主席中国房地产策划师特聘讲师多家房地产公司首席商业顾问
商业地产招商中的八大昏招第一大昏招：先盖房再招商。
第二大昏招：市场定位过程中盲目追求大体量、高档次。
第三大昏招：业态组合中的主力店一定要选国际大品牌。
第四大昏招：重销售、轻招商、轻后期运营，只顾眼前利益。
第五大昏招：售价和租金定价严重透支行业利益，只想杀猪不想养鱼。
第六大昏招：招商推广主要靠忽悠，最盛行的就是概念包装。
第七大昏招：只要招商成功就万事大吉了。
第八大昏招：对招商代理等服务机构极尽刻薄。
二三线城市商业地产开发模式
第一个环节，是市场调研，首先我们要搞清楚的是一线城市与二、三线城市商业地产的差别一线城市的商业在市场容量和辐射范围等方面与2、3线的城市有本质的差别。
其次，我们研究商业地产，首先要研究的是商业地产的消费者，而不是以往所有开发商所关注的产品，很多时候开发商都是由住宅地产的开发商转过来的，他们只是用住宅地产的开发模式去开发商业地产，也就是在谈产品之前，先研究消费者群体特征，在没有搞清楚商业地产的核心要素之前，以及各个核心要素之间的关系之前，就想当然的做定位和开发。
很多开发商都是将传统住宅开发的思路，直接套用到商业地产上来，总是以“自我”为核心，出发点就是“我想要修一个什么”或者“我认为可以修一个什么”。
从来都没有考虑过市场到底要什么。
市场需求是什么。
我们这里所说的商业地产的核心要素其实有6点：1、是政府。
2、是开发商。
3、是投资者。
4、是经营者。
5、是消费者。
6、是社会。
大家都说的很多，中国商业地产开发在现阶段，其实都是有问题的，根本谈不上成熟。
原因很简单，因为中国现在体制的问题。
中国的商业地产在开发、管理和运营等方面，尤其是市场的退
出机制方面，根本就没有一套完善的体系，在市场和法规没有解决商业地产开发商退出机制时，中国的商业地产开发，永远都是一个奇怪的模式。
这就衍生出了我们现在国内，所能看到的，那些千奇百怪的商业地产开发手段。
商业地产的开发，其实很多时候都是受限制于市场与政府的。
【郭洁】：问到开发商为什么要在一个人口不到20万的地方，要开发50万的商业项目时，他们的回答总是让我们感到一阵背心凉——政府要求我们要做一个大型的商业城，很多时候我们的商业地产开发商都很无奈，被政府强行要求修一些所谓的形象工程，或者标志性的商业项目，这就苦了我们的开发商。
这时候，开发商应该如何应对呢？商业与经济是直接挂钩的，商业地产其实只是一种载体，市场消费力有多强大，商业地产才会有多强大。
消费需求虽然有现实的，也有潜在的，但是一个地方的经济发展，跟很多社会现实条件们息息相关的。
我们的开发商就创造出了千奇百怪的营销手段和解决方式，但是这样一来，可苦了我们的投资者
【郭洁】：首先，一个商住项目的商业体量与住宅体量之间的比值是多少，其实没有必然的联系的，住宅与商业的比例，是很多开发商做社区商业最为关注的问题之一，但是，如果说仅从自己项目的角度来考虑这个问题，我们可以将商业的比例控制在总体量的20%以内。
如果说本来这个项目就比较孤立，而且处在一个比较新的开发区内，周边的商业氛围本身就不好，那么，我的建议是商业体量最好控制在10%。
20%是一个通用的指导性的指标，具体比例还是需要根据具体项目进行分析、调整，如果说这个项目处在一个非常成熟的商业环境中，那么商业的比例可根据市场的需求和容量进行制定。
这是没有一个统一的标准的，任何城市和地区都存在着差异
中小型开发企业如何在众多外来品牌和本地地头蛇中找到自己的位置并立足有没有项目定位或营销上好的建议也就是中小企业在商业地产开发上，怎么找到自己的位置，做出突破的问题
【郭洁】：商业地产的开发并不是所有地产寡头的专利，有时候小地产公司只要找到一个符合当地市场需求的开发模式，也能够成功，成都的蓝光其实就是一个很好的例子。
中小企业可以就自己企业的资金、社会资源、管理运营人才等方面的情况，进行一个创新模式的开发。
比如蓝光，他们就是一个从小做大的商业地产开发企业，他们最早开发的五块石电子市场，是一个专业市场，他们学习了国外地产商的开发模式，将专业市场修建起来之后，进行租赁而不销售，至今这个项目还是蓝光每年收入的一个重点，从专业市场做起，只租不售。
后来蓝光结合成都人的消费休闲习惯，开发了系列的“生活广场”项目，从最初的“玉林生活广场”到后来的“蓝色加勒比”到最后的“香槟广场”。
也就是刚才讲到的通过市场调研，深入研究当地市场特点，针对性的开发系列商业项目。
蓝光的这种开发模式，已经从最初的探索到后期的成熟。
但是这种“围合式的商业广场”+“2-3层底场”+“商业小户型”的开发模式，也存在很多的问题。
因为这种“多业权”的开发模式，没有办法解决后期商业规划和经营管理的问题。
2、3线城市后来有很多开发企业学习蓝光做这种模式的开发，因为这种模式本身就是有问题的，所以这样做的后果，就使很多2、3线城市的商业地产项目出现了问题。
【郭洁】：其实说到2、3线城市的商业地产开发，最核心的问题还是资源重新配置的问题
独栋别墅+商业联排+专业古街的三线城市商业项目，请问您能给出怎样的建议呢？，这个问题让我想起了置信的芙蓉古城，芙蓉古城的商业古街其实是一条社区配套商业，芙蓉古城已经是商业地产的标杆项目之一了，因为芙蓉古城的入住率非常的低，所以刚开始是没有商家愿意入驻经营的，越是没有商家经营，配套就越跟不上，别墅的入住率就越低，这就导致了一个恶性的循环。
后来置信为了解决这个问题，就考虑了一种方式来重新定位这条商业街。
置信的商旅开始重新包装宣传和
招商，将这条商业街包装成一个成都老民俗的休闲商业街，商业的业态和经营的商业都具有非常浓厚的老成都特色，加上后期的宣传，一时间成为了成都人周末度假休闲的地方，后来经过一段时间的经营，这条街就活了起来。
但是现在我们看，这条街还是回复到了它原本的作用——社区的配套商业，但是这样的经营方式，还是值得我们学习的，毕竟它曾经成为了成都的标志性项目，商业街的成功，带动了住宅的销售，之后再回归最初的定位。
（现在大宅门的销售请了陈国强做广告。
这条街不是社区的商业配套是一条专业性文化艺术品的古街面向全国的一个专业文化古街）
南北二,三线城市商业地产的操作差别
那么就需要认真的去考究一下：这个地方有什么历史文化遗存，会吸引全国的人都去消费，这个才是问题的根本，南北的地域差异是比较大的。
中国自古以来，各个地域都有自己的文化风俗，就连一个城市里面，都有不同的风俗习惯，还有宗教、人口、年龄、性别、生活等方面的差异，南北2、3线城市最大的差异其实是在业态上，而不是在操作手法上，气候对一个地区的商业影响最大。
不知道有没有朋友注意到一个很有趣的现象。
沿海地区的商业街一般都有一个骑廊，而内地的商业街很少有。
二三线城市商业综合体鏖战 催生“早产儿”
随 着城 市 化 进程 的加 快 ， 地 新城 开发 前 赴 后 继 ， 各 城
市综合 体也 跟着四处 开花。 无锡、 成都 、 天津 、 沈阳等 二三线城市 政府 均提 出
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下， 城市 综合 体 的开发更 多的是 考虑 开发商 的操盘 能 力， 拿 从
地 、 期 工作 到建 设 、 售 阶段 整个 开发 过 程中 ， 有明确 的 前 租 应 开发 策略 ， 聘请 专 业的咨 询顾 问公 司先期 介入 ， 帮助 整个 而 可
如何避免井喷放量后 的恶性 竞争
每 每 碰 到房地 产 调 控 ， 商业 地产 总是 被 众 多开发 商视 为 避风 港 ， 纷加大 对商业 地产 的投 资， 纷 尤其 是城 市综合 体 的开
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线城市商业综合体麈战
催生 “ 早产 儿 ’ ’
未来城市 开发 以商业综合体 为主的战略 目 ， 取得 了一 的成 标 也 ＇定
绩。 以杭 州为例 ， 州在建 的１０ 杭 ０个城市 综合体 ， 已完成４个 １ 成
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近年 来 ， 随着我 国城 市 化进 程 的不 断加 快 ， 市 城
在 物业 组合 方面 ， － 线城 市 商业 综 合体 仍 以销售 类 为 ＿ －－ 主 ， ０ 以上 ， 占７％ 而娱 乐餐 饮 比例 相对 较 少。以一 些发 达 国家或
鏖战不休。 但整体发展水平低
早年 的 北京 国 贸中心、 海 恒 隆广 场、 圳 华润 上 深 万 象城 、 广州 天河城 ， 些城 市综合 体 深入 人心 ， 这 每到 二 三线 城 市 新城 发 展 之 际 ， 市 综合 体成 为 首选 ， 城 而
商业地产报告：大多城市过度开发商业综合体
商业地产报告：大多城市过度开发商业综合体近日，莱坊发布《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》。
该报告运用统计方法构造出的判断标准——莱坊城市发展综合指数，来研究全国主要城市商业综合体开发的分布以及体量，得出了商业综合体开发不应该一哄而上，而应规划出与自身条件相匹配的开发量的结论。
房地产跃入“商业综合体”时代报告指出，近几年来，商业综合体几乎成为房地产开发项目的代名词，各种商业综合体项目在各地纷纷涌现。
据不完全统计，目前国内商业综合体项目约有近800个，总开发面积超过3亿平方米，这些项目主要集中在国内的一线、二线和三线城市。
那么，商业综合体市场正面临哪些困境?未来发展趋势又是怎样?开发过程中最关键的问题有哪些?为了更直观地研究商业综合体在国内的发展现状，莱坊按照城市发展综合指数高低，分类选取了30个主要城市(下称“主要城市”)进行研究。
“莱坊城市发展综合指数”是莱坊研究城市发展与综合体规模之间关系的基础性指标。
该指数的高低代表相应城市相较于其他城市的发展快慢，指数达到1.0以上的城市通常发展快速，指数为0.5至1.0之间的城市发展较快，而指数低于0的城市通常发展速度较其他城市要慢。
从城市发展综合指数的数值来看，1.5线城市平均数值在0.55，属于经济发展较快的城市。
传统的单一型物业，比如零售百货以及商务楼，已经不能满足当地居民的需求，而具有多功能属性的综合体受到城市居民的欢迎，因而无论是当地政府还是开发企业，对于综合体项目的开发都十分热衷。
一般来讲，在国内，北京、上海、广州和深圳属于一线城市，省会城市属于二线城市，而地级市则属于三线城市。
一些经济发展速度已经超过大部分二线城市，但还没有达到一线城市水平的城市则可被称作1.5线城市。
1.5线城市包括如下9个，分别是:成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉。
根据莱坊的统计，至2015年，商业综合体存量面积在2000万平方米以上的城市有4个，其中3个属于1.5线城市。
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。
地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。
这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。
2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。
招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。
合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。
3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。
物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。
物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。
4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。
特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。
这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。
5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。
联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。
各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。
6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。
商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。
商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。
在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。
三四线城市商业地产操作指南
三四线城市商业地产操作指南许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。
却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。
却是空荡荡的商业地产项目。
在今天的国内商业地产项目是随处可见！城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。
这类商业项目该如何操盘运作？由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。
往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。
如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？第一节三四线城市商业地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。
一、中国城市商业地产发展中存在的问题1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目，再来向商业地块要超值利润回报。
3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业……4.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
商业地产分类及各类成型运营模式模式
商业地产分类及各类成型运营模式模式standalone； self-contained； independent； self-governed；autocephalous； indie； absolute； unattached； substantive商业地产分类及各类成型运营模式模式商铺概念商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。
北宋时期商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。
据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。
《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
到现在，商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务/或感受体验的场所。
和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都有规模不等的商品交易场所。
商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。
消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。
商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。
商业分类：商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。
本节将对商铺进行分类，便于读者理解。
按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
10种典型的中国商业地产开发模式
10种典型的中国商业地产开发模式中国商业地产开发模式是指在中国国内的商业地产项目开发中，常见的十种典型的商业地产开发模式。
以下是具体介绍：1.购买开发模式：由开发商购买土地，进行商业地产项目的开发。
该模式适用于有一定资金实力的大型开发商，可以直接购买土地进行开发。
2.租赁开发模式：开发商与土地所有者签订长期租赁协议，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于资金较为有限的开发商，可以通过租赁的方式降低开发成本。
3.合作开发模式：开发商与土地所有者进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于双方资金实力较强的情况下，可以共同进行投资和开发。
4.放款开发模式：开发商向银行或其他金融机构贷款，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于开发商有一定信用和还款能力的情况下，可以通过贷款方式进行开发。
5.合资开发模式：开发商与国内或国际的合作伙伴进行合资，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于国内开发商想要拓展国际市场或国际开发商想要进入中国市场的情况下，可以通过合资方式进行开发。
6.城市更新模式：以老旧城区为基础，通过拆迁改造和更新，进行商业地产项目的开发。
这种模式适用于城市更新需求较大的城市，可以通过更新老旧城区的方式进行商业地产开发。
7.旅游开发模式：将景区或者旅游区域内的土地进行商业地产项目的开发。
该模式适用于位于风景名胜区、海滨度假区等旅游区域的商业地产项目开发。
8.专业化开发模式：由专业的商业地产开发公司进行商业地产项目的开发。
该模式适用于专业的商业地产开发公司通过专业的团队进行商业地产项目的开发。
9.综合开发模式：将商业地产项目与住宅、写字楼等其他类型的地产项目进行综合开发。
该模式适用于综合需求较高的地区，可以通过综合开发的方式满足不同类型的需求。
10.公私合作开发模式：政府与私人开发商进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于政府希望通过引进私人资本来推动地方经济发展的情况下，可以通过公私合作的方式进行开发。
董少宇：二、三线城市商业综合体对设计的要求
董少宇：二、三线城市商业综合体对设计的要求主持人:今天在座的来自全国各地，其中也不乏有一些来自二、三线城市的，董院长对二、三线城市也有一些研究，下面请蓬德建筑设计（北京）有限公司总建筑师，原中国建筑北京设计研究院副院长总建筑师董少宇给我们带来精彩的演讲。
董少宇:大家下午好。
我的发言题目是“中国二、三线城市商业综合体设计研究"。
先解释一下，二三线城市的定义并不准确，比如说二线城市,我们通常把各个省会城市叫做二线城市，但是一些不发达地区省会城市其实跟一些发达地区的四线城市都比不了。
比如说像宁夏银川,虽然说也是省会城市，但是作为经济发展和总量来说跟有的省三、四线城市还有很大的差距。
所以我想我的题目先跟大家解释一下二、三线城市还没有准确的定位，按行政划分的级别有县级市这些，也有按其他的方式。
我的主要发言是限定于基本在三、四线城市，也有二线城市设计当中的一些情况,给大家介绍一下设计当中遇到的一些情况和总结的数据。
我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。
有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。
商业地产的概念大家都清楚,为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中,融资的问题比一二线城市更困难.也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴,简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则.但实际上我们通过设计实践发现,这个问题并不是那么简单。
第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以,一定要按照资本运营的规律来做。
中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。
浅析商业地产三种运营模式
浅析商业地产三种运营模式商业地产是指以商业活动为主要目的的地产项目，包括购物中心、写字楼、商业综合体等。
商业地产的运营模式可以分为三种：自持经营、合作经营和租赁经营。
一、自持经营模式自持经营模式是商业地产项目由地产企业自己进行购建和运营管理。
这种模式下，地产企业拥有完全的产权和经营权，承担全部的经营风险和负债风险。
优点是地产企业可以完全掌控项目的规划、建设和运营，对租户的筛选和管理具有更大的自主权。
此外，地产企业可以通过租金、物业管理费等多种方式获得稳定的现金流收入。
然而，自持经营模式需要投入大量资本，并且运营风险较高，需要具备较强的市场洞察力和运营实力。
二、合作经营模式合作经营模式是商业地产项目由地产企业与其他企业或机构进行合作共同投资和运营管理。
这种模式下，地产企业与合作方共同投入资金和资源，并分享经营收益和风险。
合作经营模式可以通过分摊风险和成本，减轻地产企业的负担。
同时，合作方的参与可以提供更多的经验和资源支持，提高项目的运营效率。
然而，合作经营模式需要双方在利益分配、决策和风险承担等方面达成共识，并且合作关系的稳定性也对项目的运营和发展至关重要。
三、租赁经营模式综上所述，商业地产的运营模式可以根据项目特点和市场需求选择合适的模式。
自持经营模式具有较高的自主权和利润空间，但风险较大；合作经营模式可以减轻地产企业的负担，增加经验和资源支持；租赁经营模式适合小型项目和创业者，投资风险相对较低。
不同的模式有不同的优缺点，地产企业需要根据自身情况和市场环境做出选择，以实现最佳的经营效果。
二三线城市房地产开发策略研究
ｊ 簪 舷
２ √ ｊ｜
近 年
首先 ．要客 观 判 断二 三 监会相继发文要求商业银行清理收回及压 缩地方融资平台的贷款 。２ １ 年 ，在银行信贷 Ｏ １
、
来 ．－－线城市房地产市场快速发展 受一线城市房地产 － 发展带动影响很大 ，主要表现在 政府区域发展政策和地 方政府土地财政 两个方面 ．房地产业健康发展所依赖 的 产业发展基础 、消费基础还不充分和稳定 ，市场容量和辐
射范 围有限 ，很 多城市的房地产中长期规划也很难到位
。
２ １ ，二 三 线城 市 的 房 地 产 市 场 快 速 发 展 已 经 显 露 透 ００年
支和泡沫的迹象，只是被较低的绝对价格所掩盖 。中国社 科 院 ２１ ００年底公布的 《 住房绿皮书》披露 ．目前二三线
城市的房价泡沫已经开始高于～线城市 ．福州 杭州 南
地产发展初期，很 多项 目处在新 中心区和城市综合开发区
域 ，那里的消费习惯 、文化 、商贸 、服务业等基础条件与
一
线城市存在不小的差距 房地产企业在一线城市的运作
模式很难在那里复制。例如 ，一线城市很多高端物业和品
牌项 目，前期虽然投入较大 但后续经营较为稳定 ，能为
开发企业带来稳定的收益。但这种开发和管理模式在二三 线城市往往难以得到支持 。又如 ．开发企业在～线城市只 需要关注项 目本身的成本投入和收益对比。而在二三线城 市 ．地方政府招商 引资更多的 目的是要获得城市经济和社 会效应 。因此 ， 开发企业要注重服务于城市整体发展战略 求得企业经济效益与社会综合效益的统一 ，形成企业发展 与城市发展的合力。 房地产业作为城 市发展 的基础和载体 ，应当为人口、
革等 一 系列 战 略决 策 下 ．有 力促 进 了 区域均 衡 协 调 发展 的
万达商业地产盈利模式深度解析及二三线商业
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万达商业地产盈利模式深度解析及二 三线商业
总结
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万达商业地产盈利模式深度解析及二 三线商业
建设城市综合体的基本原则
n 一.选址策略
n 二.商业规划与定位策略（万达2010年开 始，改变开发公司为主导的情况）
n 三.建筑规划设计要点
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万达商业地产盈利模式深度解析及二 三线商业
万达商业地产盈利模式深度解析及二 三线商业
建筑规划设计
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万达商业地产盈利模式深度解析及二 三线商业
万达招商模式
一.成功解决招商过程中的三对矛盾 1.主力店与小商铺
2.租金与品牌
3.连锁品牌与当地商家 （一些业态的租金情况）
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万达商业地产盈利模式深度解析及二 三线商业
招商实施中的四大要素
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万达商业地产盈利模式深度解析及二 三线商业
二.商业规划与定位
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万达商业地产盈利模式深度解析及二 三线商业
三.建筑规划设计
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建筑规划设计
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建筑规划设计
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商业地产概述
我国商业地产发展的三个阶段:
第一阶段:1992—2002:起步发展时期,商业和地产两个产业 第二阶段:2002--2008:快速发展时期，商业加地产边缘产 业 第三阶段：2008--至今：理性发展时期，商业地产独立产 业
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商业地产的基本特征