试论对“住改商”行为的规范
住宅用房商用的法律规定(3篇)
第1篇一、概述住宅用房商用是指将原本规划为居住用途的房屋，经过合法程序转变为商业用途的行为。
在我国，住宅用房商用受到严格的法律法规约束，旨在维护房地产市场秩序，保障居民合法权益。
本文将从住宅用房商用的法律规定、办理流程、注意事项等方面进行详细阐述。
二、住宅用房商用的法律规定1.《中华人民共和国物权法》根据《物权法》第七十条规定：“住宅用房的用途，应当符合规划用途，不得擅自改变。
”第七十二条规定：“住宅用房的用途变更，应当依法办理变更登记。
”2.《中华人民共和国城市房地产管理法》根据《城市房地产管理法》第二十三条规定：“房地产开发企业应当按照规划用途建设住宅用房。
住宅用房的用途变更，应当依法办理变更登记。
”3.《中华人民共和国土地管理法》根据《土地管理法》第五十一条规定：“土地使用权人依法取得土地使用权后，应当按照土地使用权合同约定的用途使用土地。
”4.《城市房屋拆迁管理条例》根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆迁住宅用房的，拆迁人应当依法给予拆迁补偿。
”5.《住宅专项维修资金管理办法》根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：“住宅专项维修资金的使用范围包括：房屋本体维修、配套设施维修、附属设施维修等。
”三、住宅用房商用的办理流程1. 提交申请首先，业主或房地产开发企业应当向所在地的房地产管理部门提交申请，申请内容包括：房屋基本情况、用途变更理由、变更后的用途等。
2. 审查批准房地产管理部门在收到申请后，对申请材料进行审查，确认是否符合法律法规规定。
符合规定的，予以批准；不符合规定的，不予批准。
3. 办理变更登记申请得到批准后，业主或房地产开发企业应当到房地产登记机构办理变更登记，领取新的不动产权证。
4. 办理相关手续变更用途后，需按照新的用途办理相关手续，如办理营业执照、消防安全检查、卫生许可证等。
四、住宅用房商用的注意事项1. 合法变更住宅用房商用必须符合法律法规规定，不得擅自改变房屋用途。
民房改门面法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着城市化进程的加快和市场经济的发展，许多城市出现了大量的民房改门面现象。
民房改门面不仅满足了市民的多元化消费需求，也促进了地方经济的发展。
然而，由于缺乏相应的法律法规，民房改门面过程中也出现了一些问题，如规划不合理、消防安全不到位、环境污染等。
为了规范民房改门面的行为，保障市民的合法权益，本文将对民房改门面的法律规定进行梳理，并提供实施指南。
二、民房改门面的定义民房改门面，是指将原有的居住用途的房屋改变为商业用途的房屋。
这种改变涉及到房屋的性质、用途、功能等方面的调整。
三、民房改门面的法律规定1. 《中华人民共和国城乡规划法》根据《中华人民共和国城乡规划法》第二十二条规定，城乡规划应当符合国家有关城市、乡村建设的规定，适应经济社会发展需要，保障人民生活，保护生态环境，促进城乡协调发展。
在符合城乡规划的前提下，民房改门面行为应当遵守以下规定：（1）不得改变原建筑物的主体结构，影响建筑物的安全性能；（2）不得破坏原有建筑的风貌和历史文化价值；（3）不得占用城市绿地、水域等公共资源；（4）不得影响相邻建筑的采光、通风、安全等。
2. 《中华人民共和国土地管理法》根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定，土地使用者需要改变土地用途的，应当依法办理土地变更登记手续，并按照规定支付土地用途变更费。
民房改门面行为涉及土地用途变更，应当遵守以下规定：（1）依法办理土地用途变更登记手续；（2）按照规定支付土地用途变更费；（3）符合土地利用总体规划。
3. 《中华人民共和国建筑法》根据《中华人民共和国建筑法》第三十三条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照规定向城乡规划主管部门申请办理建筑工程施工许可证。
民房改门面行为涉及建筑工程施工，应当遵守以下规定：（1）依法办理建筑工程施工许可证；（2）确保建筑工程质量，符合安全生产要求；（3）不得擅自改变建筑工程设计。
4. 《中华人民共和国消防法》根据《中华人民共和国消防法》第二十六条规定，公共场所、住宅区等建筑物，应当按照国家标准、行业标准设置消防设施。
住宅改商用法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着城市化进程的加快，许多住宅区逐渐转变为商业区，住宅改商用现象日益普遍。
住宅改商用不仅可以满足城市发展的需求，提高土地利用效率，同时也为居民提供了更多的商业服务。
然而，住宅改商用也带来了一系列的法律问题，如土地使用权、消防安全、环境保护等。
为了规范住宅改商用的行为，保障各方权益，我国制定了相关的法律规定。
本文将对住宅改商用的法律规定进行梳理，并提供实施指南。
二、住宅改商用的法律规定1.《中华人民共和国城市房地产管理法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
住宅改商用需要办理土地使用权变更手续，并按规定缴纳土地出让金。
2.《中华人民共和国物权法》根据《中华人民共和国物权法》第一百四十四条规定，建设用地使用权人将土地用于建造建筑物、构筑物及其附属设施的，应当依法办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
住宅改商用需要按照法律规定办理相关手续，包括建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。
3.《中华人民共和国消防法》根据《中华人民共和国消防法》第二十三条规定，建设工程竣工后，建设单位应当组织消防验收，并报送公安机关消防机构备案。
住宅改商用后的建筑必须符合消防安全要求，通过消防验收。
4.《中华人民共和国环境保护法》根据《中华人民共和国环境保护法》第三十八条规定，建设单位在建设过程中，应当采取措施，防止、减少对环境造成污染。
住宅改商用过程中，建设单位应当采取措施，防止、减少对环境造成污染。
5.《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》根据《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第二十一条规定，房屋租赁期限届满，租赁双方应当续订租赁合同。
住宅改商用涉及房屋租赁的，应当依法办理房屋租赁合同变更手续。
三、住宅改商用的实施指南1.了解政策法规在进行住宅改商用之前，首先要了解国家和地方关于住宅改商用的政策法规，包括土地使用权、建设工程规划、消防、环保等方面的法律法规。
居民楼改商铺法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着城市化进程的加快，商业活动日益繁荣，居民楼改商铺的现象日益普遍。
然而，居民楼改商铺涉及到众多法律法规，包括土地管理法、城乡规划法、城市房地产管理法等。
本文将从法律规定角度，对居民楼改商铺的相关问题进行分析，旨在为相关人员提供参考。
二、居民楼改商铺的法律依据1. 土地管理法《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，土地所有权属于国家，土地使用权可以依法转让、出租、抵押、赠与。
居民楼改商铺涉及土地使用权变更，需遵守土地管理法的相关规定。
2. 城乡规划法《中华人民共和国城乡规划法》第三十二条规定，城市、镇规划区内建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的建设，应当符合城乡规划要求。
居民楼改商铺需符合城乡规划要求，取得相关规划许可证。
3. 城市房地产管理法《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，土地使用权出让、转让、出租、抵押、赠与，应当依法办理登记。
居民楼改商铺涉及土地使用权变更，需办理土地使用权登记。
4. 建设工程安全生产管理条例《中华人民共和国建设工程安全生产管理条例》第二十六条规定，建设单位应当依法取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后方可开工。
居民楼改商铺需取得相关许可证，确保施工安全。
5. 建筑法《中华人民共和国建筑法》第二十八条规定，建筑工程开工前，建设单位应当取得建筑工程施工许可证。
居民楼改商铺需遵守建筑法相关规定，确保工程合法合规。
三、居民楼改商铺的程序1. 申请规划许可证居民楼改商铺前，需向当地城乡规划部门提出申请，取得规划许可证。
规划许可证包括用地规划许可证、建设工程规划许可证等。
2. 申请施工许可证取得规划许可证后，需向当地住房和城乡建设部门申请施工许可证。
施工许可证包括建筑工程施工许可证、建筑工程质量监督检验许可证等。
3. 办理土地使用权变更登记居民楼改商铺涉及土地使用权变更，需向当地不动产登记机构办理土地使用权变更登记。
4. 办理房屋所有权变更登记居民楼改商铺后，需向当地不动产登记机构办理房屋所有权变更登记。
关于“住改商”的看法及建议MicrosoftWord文档
关于“住改商”的看法及建议MicrosoftWord文档第一篇：关于“住改商”的看法及建议Microsoft Word 文档关于“住改商”的看法及建议所谓“住改商”就是商品房业主、使用人将自己的住房改成了经营性用的房屋。
“住改商”可以说是有小区的地方都存在的问题。
特别是底楼（或一楼）的住户大都办得有商业服务性的店子。
由于“住改商”争论大经营者没有办执照，其实“住改商”问题政府是有文件可依的。
《重庆市物业管理条例》第六章：物业的使用与维护，第六十条：“业主/使用人将住宅改变为经营性用房，应当依法申请。
在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所（经营场所）所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住改为经营性用房的证明文件及其他登记所需的材料”。
由于一些业主同意，一些业主不同意，经营者又照经营，又成为事实。
但经营者无证经营，造成了政府有关职能部门部分无法征收这些经营者的税收，工商部门又不管，使“住改商”成为一个老大难？一、对“住改商”的看法：任何事有利有弊。
“住改商”成为事实，实践证明利大于弊，就看怎么管。
（一）、利在何处：1、方便顾客，离住户近，而且还可以送货上门，价格与外边的一样，有的还便宜点。
2、解决了一部分人的就业问题。
减少吃低保人员。
3、因为熟悉，又是坐店，经营者不敢卖假货，业主一般对物品信得过。
（二）、弊在何处：1、经营者无证经营，属违法行为，造成经营者逃税、漏税。
2、经营者买底楼的目的就是要经营，所以每个小区的底楼都办有商店，无证经营，造成与部分业主之间的矛盾。
二、对“住改商”的建议：前面讲述“住改商”是有法可依的，为什么现状又如此呢？其实政府工商部门应采取强硬措施，依法办事，促使经营者办证，业主委员应以业主的意见来定是否出具证明。
凡是不利于业主生活的行业一录不准予办理，如火锅店、舞厅、餐饮小吃店等有气味的、噪音大的一录不得办理。
住改商的相关法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，越来越多的居民将住宅改作商业用途。
住改商现象在一定程度上满足了市场需求，提高了土地资源的利用率。
然而，住改商过程中也存在着诸多法律问题，如产权纠纷、邻里矛盾等。
为了规范住改商行为，保障各方权益，我国制定了相关法律规定。
本文将围绕住改商的相关法律规定进行阐述。
二、住改商的定义及适用范围1. 定义住改商，即指将住宅改变为商业用途的行为。
具体包括：将住宅出租或出售用于经营、将住宅内部分或全部用于经营、将住宅装修后用于经营等。
2. 适用范围住改商的适用范围包括但不限于以下情况：（1）住宅内部分或全部用于经营，如住宅内的店铺、餐馆、理发店等；（2）住宅出租或出售用于经营，如住宅整体出租或出售给商家；（3）住宅装修后用于经营，如住宅内增设商业设施等。
三、住改商的法律规定1. 土地使用权变更根据《中华人民共和国土地管理法》第二十二条规定，土地使用者需要改变土地用途的，应当依法办理土地使用权变更登记。
因此，住改商行为需要办理土地使用权变更登记。
2. 规划许可《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定，城乡规划主管部门应当依法审批城乡规划。
住改商行为涉及城市规划，需要取得城乡规划主管部门的审批许可。
3. 消防安全《中华人民共和国消防法》第三十二条规定，建筑物的消防安全设施应当符合国家标准。
住改商行为涉及消防安全，需要确保消防安全设施符合国家标准。
4. 环保要求《中华人民共和国环境保护法》第四十三条规定，任何单位和个人不得违反国家规定，排放污染物。
住改商行为涉及环保要求，需要符合国家环保标准。
5. 邻里关系《中华人民共和国物权法》第九十二条规定，相邻权利人之间应当相互尊重，不得损害相邻权利。
住改商行为可能影响邻里关系，需要妥善处理邻里矛盾。
6. 民用建筑安全《中华人民共和国民用建筑安全标准》对民用建筑的安全性能提出了要求。
住改商行为需要确保建筑物的安全性能符合民用建筑安全标准。
居民小区住改商法律规定(3篇)
第1篇随着城市化进程的加快，居民小区的规模不断扩大，居住与商业的融合趋势日益明显。
住改商（住宅改为商业用途）作为一种常见的空间利用方式，既满足了部分居民的商业需求，又提高了小区的综合利用率。
然而，住改商行为涉及的法律问题也日益复杂，本文将对居民小区住改商的法律规定进行探讨。
一、住改商的定义与背景住改商，即指将住宅性质的土地使用权或房屋所有权改变为商业用途的行为。
在居民小区中，住改商通常表现为将住宅用于开设商铺、餐饮、娱乐等商业活动。
近年来，随着我国经济的快速发展，居民生活水平不断提高，对商业服务的需求日益增长。
与此同时，部分居民为了追求更高的经济效益，将住宅改为商业用途。
这种趋势在一定程度上促进了小区商业氛围的形成，但也带来了一系列法律问题。
二、住改商的法律依据1. 《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“土地所有权和使用权应当依法登记。
土地使用权依法可以转让、出租、抵押。
”这为住改商提供了法律依据。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“土地使用权人可以将土地使用权依法转让、出租、抵押、作价入股，也可以将土地使用权及其地上建筑物、附着物一并转让、出租、抵押、作价入股。
”该法条明确了土地使用权人可以将其土地使用权及其地上建筑物、附着物用于商业用途。
3. 《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“物权人有权依法行使物权，但不得损害他人合法权益。
”在住改商过程中，物权人应尊重相邻权，不得损害他人合法权益。
4. 地方性法规和规章部分地方性法规和规章对住改商行为进行了具体规定，如《上海市住宅物业管理条例》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》等。
三、住改商的法律问题1. 土地使用权性质变更住改商过程中，土地使用权性质从住宅用途变为商业用途，需要办理土地使用权变更手续。
但部分居民在未办理变更手续的情况下进行住改商，可能面临法律风险。
试论我国“住改商”问题规制
试论我国“住改商”问题规制论文摘要伴随我国经济快速发展，人们对于生活质量，尤其是生活环境质量上的要求随之提高。
当前存在“住改商”的不良影响问题俨然已成为与良好居住环境要求相悖的热点问题。
本文以近年发生的“住改商”现象为切入点，结合物权法上对公民建筑物区分所有权、相邻权的规定，比照国外相关制度，对于如何看待及解决“住改商”问题，阐述自己的思考。
论文关键词住改商物权法建筑物区分所有权国外立法住宅商用，基于民法上意思自治的原则，业主自愿处理自己所有的房屋用途，无可非议。
然而，随着越来越多的企业、工厂、个体经营户等选择入驻居民区，给居民的生活环境带来了噪音、污染、占用空间等难以预估的影响时，“住改商”问题产生的纠纷也愈演愈烈。
为此，我国2007年颁布的《物权法》第77条作出相关规定以保障当事人的权益。
但现实中“住改商”现象存在的不良影响并没有因此而得到遏制，如何切实地保障居民合法权益，仍需有关部门关注解决。
住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事经营性活动。
在建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体，本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。
我国《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
房屋所有者自愿处置房屋用途，作为意思自治的表现，是各人自扫门前雪，莫管他家瓦上霜。
但实际中，将住宅改造成经营性用房时，存在的影响却远不止是“自家范围扫雪”的事。
据有关媒体调查，当前存在的“住改商”问题中，存在着不同程度对居民物权上的侵害。
一、“住改商”问题存在类型分析根据各地报刊媒体的报道与相关资料的收集，我国“住改商”现象存在的分类有如下几种类型：1.加工生产类，如服装加工厂、普油厂、电线厂。
2.商务办公类，如广告公司、咨询公司、律师事务所。
3.商业经营类，如小超市、宠物店、家庭旅馆。
住改商法律规定业委会(3篇)
第1篇随着城市化进程的加快，住宅小区的住宅用途逐渐转变为商业用途，即“住改商”。
这一现象在满足市场需求的同时，也引发了一系列法律问题和业主之间的矛盾。
本文将就住改商的法律规定以及业主委员会在其中的职责进行探讨。
一、住改商的定义及法律依据1. 定义“住改商”是指将住宅性质的土地使用权或房屋所有权，依法改变为商业性质土地使用权或房屋所有权的行为。
具体表现为将住宅用途的房屋改为商业用途，如开设店铺、餐饮、娱乐等。
2. 法律依据我国现行法律法规对住改商的规定主要集中在以下几个方面：（1）《中华人民共和国物权法》《物权法》第七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主对其建筑物专有部分的使用，不得违反法律、法规以及管理规约。
”（2）《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》第二十六条规定：“土地使用权人、房屋所有权人对其房地产的使用，应当符合城市规划、土地利用总体规划及有关法律、法规的规定。
”（3）《住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定：“住宅专项维修资金的使用，应当符合住宅专项维修资金的使用范围和规定，不得用于住宅改变用途。
”二、住改商的法律规定1. 住改商的条件根据相关法律法规，住改商应满足以下条件：（1）住宅性质的土地使用权或房屋所有权人同意；（2）符合城市规划、土地利用总体规划及有关法律、法规的规定；（3）不损害其他业主的合法权益；（4）不违反管理规约。
2. 住改商的程序住改商的程序如下：（1）提出申请：土地使用权人或房屋所有权人向物业管理部门提出住改商申请；（2）审查：物业管理部门对申请进行审查，符合条件者予以批准；（3）公示：将批准的住改商信息公示于小区内；（4）备案：将住改商信息报送给相关部门备案。
三、业主委员会在住改商中的职责1. 监督职责业主委员会应监督住改商的申请、审查、公示和备案等环节，确保住改商过程公开、透明，维护业主的合法权益。
住宅改商业法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，商业地产的需求日益增长，住宅改商业的现象也逐渐增多。
然而，住宅改商业涉及到法律法规、城市规划、物业管理等多个方面，因此在进行住宅改商业时，必须严格遵守相关法律规定。
本文将从法律角度出发，对住宅改商业的法律规定进行详细解读，并提供操作指南。
二、住宅改商业的法律依据1.《中华人民共和国物权法》《物权法》是调整物权的法律，其中第二十二条规定：“建筑物的使用性质，应当符合规划用途。
”这为住宅改商业提供了法律依据。
2.《中华人民共和国城乡规划法》《城乡规划法》是规范城乡规划、建设和管理的法律，其中第三十二条规定：“新建、改建、扩建建筑物，应当符合规划用途。
”这为住宅改商业提供了规划依据。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是规范房地产市场的法律，其中第四十一条规定：“房地产转让、抵押，应当符合城市规划、建设标准和用途。
”这为住宅改商业提供了房地产管理依据。
4.《住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》是规范住宅专项维修资金管理的法规，其中第十五条规定：“住宅专项维修资金的使用，应当符合住宅的使用性质。
”这为住宅改商业提供了资金使用依据。
三、住宅改商业的法律程序1.咨询相关部门在进行住宅改商业前，首先应咨询当地城乡规划、房地产、物业管理等部门，了解相关法律法规和政策要求。
2.办理规划审批手续根据《城乡规划法》的规定，住宅改商业需办理规划审批手续。
具体流程如下：（1）向城乡规划部门提交规划申请，包括房屋所有权证、土地使用权证、规划图纸等材料；（2）城乡规划部门对申请材料进行审核，必要时进行现场勘查；（3）审核通过后，发放规划许可证。
3.办理土地使用权变更手续根据《城市房地产管理法》的规定，住宅改商业需办理土地使用权变更手续。
具体流程如下：（1）向房地产管理部门提交土地使用权变更申请，包括房屋所有权证、土地使用权证、规划许可证等材料；（2）房地产管理部门对申请材料进行审核，必要时进行现场勘查；（3）审核通过后，办理土地使用权变更登记。
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试论对“住改商”行为的规范作者：张斯祺来源：《法制与社会》2015年第10期摘要将住宅用房随意改变为商业用房或者办公用房，这种行为在各个地区甚至是小区都屡见不鲜。
投资房地产在很多人看来既能保值又能增值，甚至还能通过从事一些经营活动来获取更多的收益。
但“住改商”问题的泛滥正给我国司法实践提出挑战。
本文试从具体案件，结合我国现行法律法规，为“住改商”的性质以及如何规范提出相关建议。
关键词住改商所有权性质司法实践作者简介：张斯祺，四川师范大学法学院硕士研究生，研究方向：民商法。
中图分类号：D920.5 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）04-069-02我们通常所说的“住改商”就是指将住宅用房改变为商业用房的现象。
具体是指：城市物业业主将属居住用途的房屋改作商业用途或办公用途的房屋的行为。
目前，“住改商”的现象普遍存在于我国的各个城市和地区，也引起了人们的广泛关注和热烈议论。
一、社会民众对“住改商”行为所持意见撇开我国《物权法》对“住改商”行为的明确限制，对此现象，社会上也存在赞成和反对两种观点。
赞成的基于以下的原因认为“住改商”行为的存在具有合理性。
首先，城市的写字楼、商铺等租金昂贵，尤其是北上广等一线城市，其租金往往使租客不堪重负。
如若使用住宅改作商业用途或者办公用途则可以大大节约成本，这样一来，便有利于小生产者创造财富，从而有利于社会经济的持续发展，尤其是为大学生就业以及下岗工人的再就业创造更多实惠；其次，将社区中的住宅用作商业用途，比如开设便利店、小卖部、蔬果店、药店、干洗店或者茶馆、麻将馆，这样可以方便社区居民的日常生活，不出小区就可以满足其购物、娱乐、休闲等需要；最后，将空闲的住宅用房积极利用起来创造商业价值，可以使物尽其用，减少房屋空置的现象，也可以打击房地产业的泡沫。
当然，由于很多社区居民和投资者都深受其害，因此，反对“住改商”的声音也不绝于耳，他们的观点和理由是：首先，“住改商”行为带来巨大的安全隐患。
将住宅改为商业用途或办公用途，这样会有许多杂乱的人员随意进出小区，不利于对社区进行有效的管理，容易滋生出各种安全问题。
其次，“住改商”行为带来的扰民现象严重。
大多的商业活动都会产生噪音，比如有住户将住宅当作娱乐休闲的商铺，于内设置机麻、卡拉OK等，由此也给附近住户带来困扰；然后，“住改商”行为带来卫生的脏乱差。
现实中存在许多临街住户将住宅改为餐馆的现象，餐厅对日常运营中产生的食品垃圾处理不当，而长时间、大量的油烟也会给居民带来困扰；再次，伴随“住改商”行为而来的还有房屋的装修和改造问题，如此，可能会破坏房屋的整体结构，从而造成严重的安全隐患；最后，每个城市都有自己的城市规划，商业区、住宅区、办公区等的集中区域不同，若在住宅区内混设商业区、办公区，不利于城市的整体和谐发展；从社会的不同观点和理由中，我们对“住改商”现象的合理性以及利弊需要重新作出权衡和判断。
下文中，笔者试从法律角度，对“住改商”的行为作出界定和解释。
二、法律法规对“住改商”行为的规范以及疑问根据《物权法》第七十条、第七十一条、第七十七条、2009年通过并施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十条等相关的法律法规和司法解释对“住改商”行为进行了严格的限制，同时也给了一定的宽容，即实行利害关系业主的“一票否决制”。
毕竟，“住改商”并不仅仅是业主对其建筑物专有部分享有的使用、收益和处分的权利，而是关系到整栋建筑以及整个小区的业主的安全、环境、物业管理等问题。
同时，“住改商”也涉及到了社会经济发展与秩序稳定的平衡问题。
因此，我国立法对此并没有采用“一刀切”或者“一边倒”的态度，而是在合理范围内给予其一定的生存空间。
针对法律的规定，利害关系人也产生了一些疑问——《物权法》对“住改商”的限制又是否违反了对所有权性质的规定呢。
《物权法》明确规定了：业主对其所有的建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，并可以依法行使占有、使用、收益和处分的权利。
也就是说，业主可以将房屋用于自己居住，也可以出租给他人使用，或将房屋转让、赠与给他人。
由此，所有权是绝对权，具有排他性。
但《物权法》第七十七条又规定了，如果业主将其所有的住宅用房改变为经营性用房，除了严格遵守了法律、法规以及管理规约以外的，应当经过有利害关系的其他业主的同意。
这样的规定是否违反了所有权的性质。
对此，笔者是这样理解的：第一，民法在现代发展的重要特征是由个人本位向社会本位的转变，在强调私权神圣的同时兼顾社会公共利益。
个人所有权已从自由的绝对的主观权利变为一种受法律和规定约束的，服从社会公共利益的限制性法律权利，所有权也是社会权利的一种。
第二，我国是社会主义社会，集体主义精神是中华民族的传统美德，个人利益理应让位于集体利益是根深蒂固的思想。
小区是集体，个人利益应让位于小区住户的整体利益。
社会是集体，个人利益应让位于社会的长治久安整体利益。
第三，对“住改商”的限制，其原因与“相邻关系”类似。
相邻关系也是所有权绝对性与排他性的一个例外。
相邻关系人应该给予对方必要的方便，如通行、采光、灌溉等等。
第四、任何权利都有相对应的义务，任何自由都有一定范围的限制和规束的边界，世界上不存在绝对的权利和绝对的自由。
综上所述，立法需要站在社会整体的宏观角度思考，要考虑到各方面的利益平衡，因此笔者认为《物权法》对“住改商”的限制是合理的。
并不因此违反所有权的性质。
三、业主与“住改商”行为的博弈济南某市，某个小区的九名业主集体将在本小区二楼经营推拿店的业主告上了法庭。
由于该推拿店客人来往的人流量较大，因此占用了楼道间大量的车位，还影响了小区的环境卫生，并且给社区人员的进出管理造成了安全隐患，也带来了噪声等很多问题。
法院的最终判决是：九位业主胜诉，推拿店的负责人停止一切商业经营，并且拆除悬挂在户外的广告和在小区阳台上非法搭建的平房，恢复小区楼道墙面原有的颜色。
上述案例是法院依照《物权法》以及相关的司法解释对案件作出的公正判决，维护了利害关系业主的合法权益。
但在现实生活中，许多业主和利害关系人饱受环境污染和噪音影响，时刻担心安全隐患，眼看小区房价止步不前，面对“住改商”的行为愤怒不已，但是却寻觅不到一个合法有效且高效廉价的途径。
（一）起诉在法制社会逐步建立的今天，诉诸法院已成为民众解决纠纷的有效途径之一，那为何在受到“住改商”的困扰时，联合利害关系业主共同向法院起诉的方式却很少被选择呢？司法程序的繁琐——立案起诉、审理宣判、停止营业恢复原状，或许也是原因之一。
程序繁琐、耗时太长，而且拥有专业知识的业主较少，打官司时往往还需聘请律师，这样一来，就会打消很多业主愿意通过司法程序来解决“住改商”纠纷想法。
（二）向行政部门投诉“有关部门”在公民法律意识逐渐觉醒的今天已经被舆论推上了风口浪尖。
行政权限的交叉和重合导致分界不清，这使业主很难找对行政部门管辖。
就“住改商”一事，究竟应由工商部门管辖还是城市管理部门，抑或是城市规划部门等？行政分工的不明确使向行政部门投诉这一方式略显艰难。
加上行政执法效率的低下，以及行政处罚力度的微弱，似乎很难给“住改商”行为足够的威慑力。
（三）交给物业管理公司进行处理《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
”可见，物业公司仅能做一些服务性质的活动，如清洁道路、安全巡查、看管车辆等等。
但对于违反法律法规的行为，其并不拥有强制性、惩罚性的权利。
因此，面对“住改商”现象，面对利害关系业主的投诉，面对增大的工作量，他们或许也不知该何去何从。
四、国外关于“住改商”问题的解决方法美国实行的是划片经商制度，就是在住宅较为密集的地方，政府批准适量地开设一些小型的便利店、药房等店铺在一些街角处。
然而，这些店铺并不开设在小区和楼道间，因此，即使有工作人员上下班以及开展一些商业活动，也不会打扰到楼区间的住户。
这样一来，既保障了商业者的利益，为他们提供适当的就业机会，又不会对其他业主造成不便。
而日本对“住改商”行为的限制则采用丧失优先救济权规则，即：如果发生意外事故和天灾，日本为把损失降到最低，因此对商业区抢修优先。
而在住宅区里，救助部门将人的生命放在首先抢救的地位。
所以，若是在住宅区内进行经商活动，就会当然地失去这项“商用优先救济权”。
不论是美国的划定区域经营还是日本的商用丧失优先救济权，都有我国可以参考借鉴之处。
五、对我国改善“住改商”问题的建议对于改善、解决“住改商”问题，笔者认为应该从法律规制、行政执法、社区规制多个方面进行。
首先是法律规制，可以建立一项报批准入制度。
一方面，对符合如特定的区域、楼层、临街与否、面积大小、房屋结构、社区居民户数等条件的业主，在其通过了相应的申请、报批、准入程序之后，可以允许其将自己所有的住宅改为商业用途；另一方面，对于下面两种行为进行严肃的处理和打击，可以根据《物权法》及其相关的司法解释规定，要求其恢复原状等，并可以对其进行一定的惩罚：不符合条件却擅自或强行进行“住改商”的，以及符合了准入的条件，但在经营的过程中，损害了公共利益或他人利益的。
其次是行政执法，国家应明确各个部门的权力和职责，将“住改商”问题确切交给一个部门独立解决或者多个部门联合解决。
杜绝“踢皮球”现象的屡次发生。
最后是社区的物管及小区业主的管制。
物业管理公司应该向有关的行政执法部门及时、定时的汇报情况。
小区内部可以通过业主委员会商定条约来管制此类现象。
而开发商以及销售上在卖房时应当提请业主注意，并得到其承诺。
而在房屋出租时，出租方也应提请租客注意，并得到其承诺。
六、总结“住改商”问题现已成为社会的热门话题，与业主的利益切身相关的，它涉及社会经济发展与秩序稳定的平衡，涉及民法中意思自治与相邻权的平衡，涉及个人利益与社会公共利益的平衡。
希望国家尽快出台相关法律、政策，给此问题一个合理的处理方法，以促进我国社会、经济的持续稳定发展。
参考文献：[1]叶德宣，刍议“住改商”的法律问题——物权法视角下对不同“住改商”模式的区别规制.时代金融.2009（7）.[2]牙海定、杨虹，“住改商”法律问题研究——以物权法为视角.法制与经济.2008（2）.[3]程萍.财产所有权的保护与限制.中国人民公安大学出版社.2006.[4]吴朔桦.浅谈我国“住改商”问题规制——以物权法为视角.法制与社会.2013（1）.。