万科经济测算指标
含钢量计算方法(万科地产)
一、高层建筑标准层含钢量1、影响因素 2、合理值 3、如何做到？1、影响因素分析1.1 列出可能的影响因素，筛选出关键因素 4大类8要素地区：A1风压、抗震等级（地震加速度、地质）、规范差异 建筑：A2体型（平面、高宽比）、A3层数、A4层高、A5拐角窗 结构：A6结构方案是否转换、A7厚板 计量：A8 面积计量A 结构设计 3种分析方法¾拐角窗、厚板、面积计量原则（实用率）：成本局部测算法 ¾层数、体型的平面规则性、层高、地区的规范差异、结构方案：结构规范并结合经验分析1、影响因素分析：A1各地地震、风、雪荷载1、影响因素分析1.2 统一含钢量面积计算规则A8面积类型1、计容积率建筑面积M0 2、落地凸窗的面积M1（层高＜2.2米，地坛≤200） 3、有墙柱的凹露台M2（可封） 4、有墙柱入户花园或凹阳台M3（可封） 5、结构拉板M4 6、两层高悬挑凸露台或有柱凸露台M5 7、和阳露台相连的花槽M6（仅广州）计容积率面积 比例1 0 1/2 （深圳顺德为0） 1/2 0 1/2 （深圳顺德为0） 0成本测算面积 计量比例1 1 1 1 1 1/2 1/2M6 M5 M2M3 M1含钢量= —————————————MG（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7)M=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M71、影响因素分析1.2 统一含钢量面积计算规则A8 特例：留给装修加层的两层高房间 M8（偷面积）含钢量= —————————————G（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7) +(10~11)*M8MM=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7+M81、影响因素分析1.3 小结（Q4）2个不同：1、统一统计规则、精确定义（含钢量、窗地比、停车面积等） 2、分城市、按类别控制1、影响因素分析1.3 小结（Q4） 统一统计规则、精确定义之1：标准层含钢量含钢量 =上部标准层所有钢筋 ①计容积率面积 + ②不计面积部分钢筋：所有标准层结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体的钢筋。
万科集团公司工程管理手册
万科集团工程管理手册万科集团有限公司工程管理手册一、前言工程管理规范目录二、公司与集团项目工程业务接口界面公司与集团项目工程业务对接关系……..BBGC01-00………….1页工程部职责………………………………..BBGC01-01-001……..3页三、工程管理程序工程招投标管理程序……………………..BBGC01-01………...13页项目施工过程管理流程………...………...BBGC01-02………...19页工程部工地检查管理程序………………..BBGC01-03………...29页施工图审查管理程序……………………..BBGC01-04………...31页工程质量检查管理程序……………….….BBGC01-05………...33页工程进度检查管理程序…………………..BBGC01-06………...41页工程安全、文明施工检查管理程序……..BBGC01-07………...44页工程物资采购管理程序…………………..BBGC01-08………..46页工程验收管理程序………………………..BBGC01-09………...54页工程档案管理程序………………………..BBGC01-10………...58页住宅质量问题处理程序…………………..BBGC01-11…………65页四、工程施工过程管理制度施工总进度计划编制要点………….…….BBGC01-02-001……67页施工图会审管理制度….………………….BBGC01-02-002……71页施工组织设计审查要点…………………..BBGC01-02-003……75页工程部例会制度…………………………..BBGC01-02-004……78页工程文件管理制度………………………..BBGC01-02-005……81页工程技术咨询管理制度…………………..BBGC01-02-006……83页工程监理管理要点………………………..BBGC01-02-007……87页五、施工图审查要点结构图设计检查要点……………………..BBGC01-04-001……92页给排水图设计检查要点…………………..BBGC01-04-002……97页电气图设计检查要点……………………..BBGC01-04-003…..103页采暖通风图设计检查要点………………..BBGC01-04-004…..110页六、工程质量检查要点地基基础工程质量检查要点……………...BBGC01-05-001….114页砌体结构工程质量检查要点……………...BBGC01-05-002….129页钢筋砼结构工程质量检查要点……...BBGC01-05-003….138页建筑装饰工程质量检查要点……………...BBGC01-05-004….147页门窗工程质量检查要点…………………...BBGC01-05-005….156页楼地面工程质量检查要点………………...BBGC01-05-006….167页屋面和防水工程质量检查要点…………...BBGC01-05-007….177页幕墙工程质量检查要点…………………...BBGC01-05-008….189页给排水工程质量检查要点………………...BBGC01-05-009….193页电气工程质量检查要点…………………...BBGC01-05-010….198页通风与空调工程质量检查要点…………...BBGC01-05-011….204页电梯工程质量检查要点…………………...BBGC01-05-012.…208页七、工程安全、文明施工检查要点…………………BBGC01-07-001.….212页八、住宅交付使用标准………………………………BBGC01-13……….230页九、住宅装修控制要点………………………………BBGC01-14……….235页十、工程管理表单工程部项目管理工作考核分项表………...BBGC-A1….……..236页工程部项目管理工作考核汇总表………...BBGC-A2项目施工日记……………………………...BBGC-A3工程竣工结算前需具备完善手续清单…...BBGC-A4通知单……………………………………...BBGC-A5监理人员登记表…………………………...BBGC-B1监理工作考核表…………………………...BBGC-B2施工组织设计内部审批表………………...BBGC-B3设计变更单………………………………...BBGC-B4现场签证单………………………………..BBGC-B5安全管理检查评分表……………………..BBGC-B6文明施工检查评分表……………………..BBGC-B7合格材料设备供应商评审表……………...BBGC-C1甲供材料设备进场计划表………………...BBGC-C2甲供材料设备进场计划表………………...BBGC-C3甲供材料设备设计变更工作流程表……...BBGC-C4甲供材料计划外增补审批表……………...BBGC-C5甲供材料设备采购月完成情况报表……...BBGC-C6选用新材料设备评估意见表……………..BBGC-C7材料设备考察分析报告…………………...BBGC-C8.甲供材料设备采购计划月报表…………..BBGC-C9考察承包商结果审批表…………………...BBGC-C10工程开标记录1工程评标、定标评审表…………………...BBGC-C12十一、施工技术操作细则…………………………….BBGC01-16公司与集团业务对接关系1. 目的明确公司工程部、设计部、成本管理部与集团总部设计工程部、财务管理部成本管理组之间的业务对接关系；明确部门工作内容与方向，完善责任制度。
万科土地增值税培训课件
4000
34.70%
20.01%
5.00%
29.70%
1,977
6660
4000
34.74%
20.08%
5.02%
29.72%
1,980
6700 6800
4000 4000
•无效价格区 35.10% 35.98%
20.76% 22.44%
5.16% 5.50%
29.94% 30.48%
2,006 2,072
价格区间
•
•2.10.1 价格区间的基本概念
无效区间：指价格提高，销售毛利率下降、利润总额降低； 低效区间：指价格提升，销售毛利率下降、利润总额上升； 只有普通住宅存在无效价格区间；非普通住宅只要价格提升，就会带来利 润增加； 普通住宅的无效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况 下得出的，如普通住宅有价格限定，则需根据项目实际情况具体分析； 无效价格区间测算中的临界点和极限值均为理论测算，各地税率、费用比 例等的不同，导致最终测算结果的不同。实际应用时，应根据项目具体情 况具体分析。
万科土地增值税培训课 件
2023年5月12日星期五
•来势凶猛
2007年1月16日，国家税务总局在其网站上悄然公布了《关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》； 1月17日，沪深两市地产股几乎全线跌停，两市地产指数单日跌幅超过9% 。
•5月21日，北京市地税局《土地增值税清算管理办法》正式出台，各方关注
•10－6.69＝3.31 •3.31/6.69=49.48%
•30% •3.31×30％＝0.993
•
•2.6 关于销售收入的规定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权 转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
万科_武汉万科沌口大盘项目前期报告_109p_物业发展建议
问题显现： 价格如何实现突破
高价项目均有资源支撑，我们凭什么支撑？ 武汉新区、高成本、区域市场客户厚度有限，怎么实现高价格？
10
客户目标及易居对目标的思考
万科目标：
规避风险
易居对目标的理解：
拔升项目价值，能否实现高价格？有那些可行方法？适合项目 的是那些方法？ 突破区域价格，关键是要抓住那批有价格承受能力的客户，他 们置业需求是什么？
占据优势资源
销售业绩 以高容积率成功塑造了高端物业形象。 物业业态 多层类别墅+板式小高层+高层
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产品开发模式
1、组团式开发，复合型产品业态组合，分摊高 容积率。 2、低密度向高密度逐渐开发，以低密度业态入 市，树立社区豪宅形象.
3、建筑风格启用区域空白的新派风格。 4、低密度组团产品线丰富。 5、以120平米以上的大户型为主，塑造纯粹大宅社区。
分解高层市场抗性， 解决高容积率问题，确保项目形象与利润
丰富产品功能，化解产品抗性， 提高单价
项目总体规划思路(一) ——高层低密度
单一薄板高层建筑 / 缔造起伏有致的建筑天际线 强化业态功能 / 现代建筑风格诠释时尚
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案例（二）——中央悦城
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案例（二）——中央悦城
“高层指标做豪宅”的典范楼盘
一期
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低密度
借鉴点一：复合型业态解决豪宅的高容积率
1期
容积率1.8
3-5层HOUSE产品 254套联排别墅及庭院别墅
总占地面积 建筑面积 容积率 绿化率
9.74万平方米 26.45万平方米
2.8 30%
主力户型面积 135-275m²
2006.7
2期
2栋板式小高层，共294套
论万科集团财务风险与防范(可编辑修改word版)
毕业设计（论文）中文题目：论万科集团财务风险与防范学习中心：专业：会计姓名： 1学号：指导教师： 12016 年 3 月8 日远程与继续教育学院毕业设计(论文)承诺书本人声明：本人所提交的毕业论文《论万科集团财务风险与防范》是本人在指导教师指导下独立研究、写作的成果。
论文中所引用的他人无论以何种方式发布的文字、研究成果，均在论文中明确标注；有关教师、同学及其他人员对本论文的写作、修订提出过且为本人在论文中采纳的意见、建议均已在本人致谢辞中加以说明并深致谢意。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
本毕业论文《论万科集团财务风险与防范》是本人在读期间所完成的学业的组成部分，同意学校将本论文的部分或全部内容编入有关书籍、数据库保存，并向有关学术部门和国家相关教育主管部门呈交复印件、电子文档，允许采用复制、印刷等方式将论文文本提供给读者查阅和借阅。
论文作者： 1 （签字）_2016_年 3 月 8 日指导教师已阅： 1 （签字）2016 年 3 月_14 日1毕业设计(论文)成绩评议北京交通大学毕业设计(论文)任务书本任务书下达给：14 级专本会计专业学生 1设计（论文）题目：论万科集团财务风险与防范一、设计（论述）内容绪论摘要1企业财务风险分析概述2企业财务风险分析方法及形成原因3万科集团财务风险分析4万科集团财务风险的防范措施结束语参考文献二、基本要求1.学生应积极主动和导师进行联系和沟通（至少 4 次）。
选题确定后，在拟订论文提纲、开题报告、撰写论文等环节必须征求导师意见；2.搜集与该问题相关的文献（15-20 篇），并进行系统阅读和研究，参考文献尽量选用近三年的且不少于 10 篇,正文字数不少于 1.2 万字；3.在文献阅读、深刻认识问题的基础上，运用所学知识，独立写出具有一定质量的毕业论文。
毕业论文应观点明确、材料翔实、结构合理严谨、语言通顺；4.对研究问题有自己分析和见解，鼓励创新；5.学生必须在导师指导下独立完成毕业论文写作，禁止抄袭他人文章，论文所引资料的出处必须一一注明。
设计管理制度及各部门职责
设计管理制度1、目的设计中心是万科地产所有开发项目设计管理部门，根据事业部的总体战略要求并在事业部主管领导的指导下全面负责事业部的设计管理工作，代表东北事业部行使设计管理职能。
采取纵向管控型和横向操作型的管理模式.目的是实现事业部的发展战略,使项目设计管理和操作程序规范化和制度化，促进事业部进一步向专业化和科学化的方向发展,以保证设计管理和操作全过程的计划性和有效性；明确各部门在设计管理工作中的责权和工作要求,提高跨部门的协作效率，充分发挥设计中心和项目公司的整体优势并提高事业部对外投资的整体效益。
2、范围本管理制度适用于万科地产所属公司所有开发项目的设计管理和操作。
3、术语和定义3.1【决策委员会】在本管理制度中指由万科地产高层领导及相关部门组成的项目开发决策机构。
3.2【事业部主管领导】在本管理制度中指万科地产主管设计中心工作的副总经理。
3 。
3【事业拓展部】在本管理制度中指万科地产主管新项目土地获取、土地储备的部门。
3。
4【财务部】在本管理制度中指万科地产主管财务部门。
3.5【营销中心】在本管理制度中指万科地产主管营销部门。
3。
6【项目公司总经理】在本管理制度中指万科地产所属项目公司总经理负责项目设计横向跨专业操作的管理者.3。
7【设计中心】在本管理制度中指万科地产负责对项目公司设计体系进行专业纵向管控的职能部门。
3.8【成本中心】在本管理制度中指万科地产负责成本核算和招投标采购的部门。
3。
9【项目公司设计部】在本管理制度中指项目公司负责设计管理的具体操作部门，在制度执行中接受设计中心指导和监督。
3.10【项目公司营销部】在本管理制度中指项目公司负责营销定位、营销策划部门。
3.11【项目公司工程部】在本管理制度中指项目公司负责营造阶段的工程管理部门。
3。
12【项目公司开发部】在本管理制度中指项目开发过程中对外办理各种手续的部门。
4、职责本管理制度明确了事业部设计中心、项目公司设计部及各有关部门在产品设计工作中相应的职责范围.4.1 决策委员会4.1.1 在本管理制度中代表万科地产负责设计工作过程中的重大环节及设计流程中的重大节点进行审批，采取会议形式集体讨论决策，并形成会议纪要指导后续工作。
高层建筑标准层含钢量控制方法(万科)
• 精细化设计
3、如何做到？
前面说明了含钢量控制的基本步骤及控制要点， 明白了规则控制、分阶段控制重要性
但还是有疑问： 要求设计院哪个阶段对什么标？
设计院不配合怎么办？
3、如何做到？ （设计院）
设计管理；设计院实施
+ 前期决策 过程控制
+ 按要点要求设计院实施
√
3、如何做到？ （设计院）
车道方向柱距（2a+b）/2，其中：a为停车位深度，b为行车道宽度。注意： 各地对停车位及行车道要求的尺寸有差别
顶板及底板：地下室顶板及底板采用同方向同坡度的结构找坡，取代原
建筑垫层找坡的做法。
3、如何做到？ （层高）
层高：是指地下室底板建筑完成面到上层板结构面的距离。
（结构计算层高：是指地下室底板结构面到上层板结构面的距离）
方案阶段：
• 体型：确保高宽比不宜超过6，平面无不规则，避免超限审查； • 层数：设计成25层或32层的高度临界值。
需领导和营销决策：
• 确定是否做转换，若做转换，标准层含钢量将增加2～2.5 ㎏/㎡。 • 确定层高，一般为2.9米，避免设计成3米以上（层高增加10cm，含钢量将增加1㎏/㎡）。
层高每+10cm， 含钢量+1 ㎏/㎡，钢筋+6元/㎡ 整体成本+20 元/㎡
影响含钢量有7个因素，但核心是三个：体型、高度、结构转换
2、合理值 （安全、合理、低值）
以深圳区域为例：
2高度：很重要！！！
注意临界高度60m、80m 重点关注：层高、层数
2、合理值 （能否做得到？）
广州金色家园，H=100米
扩初和施工图阶段：
• 多方案比较：特别对基础形式、顶板、底板的结构布置 • 配筋精细化
万科成本部部门及岗位职责
运营部部门及岗位职责一、部门职责
二、运营管理组织架构图
二、各岗位工作职责（一）、部门经理岗位职责
成本管理部经理任职要求：
1、工程造价管理、工民建、电气工程、给排水工程或工程经济类专业本科或本科以上学历
2、5年以上相关工作经验、1年以上管理工作经验、1年以上司龄
3、熟悉工程造价管理基础理论、工程管理、工程技术
4、熟悉万科成本管理模式、工作程序，熟悉本部门业务流程
（二）、土建预算主管岗位职责
土建预算主管任职要求：
1、工程造价管理、工民建、电气工程、给排水工程或工程经济类专业大专或以上学历
2、3年以上本职工作经验
3、熟悉工程造价管理基础理论、工程管理、工程技术
4、熟悉万科成本管理模式、工作程序，熟悉本部门业务流程
5、熟悉成都预算定额，熟练使用预算软件及常用OFFICE软件；
（三）、土建预算工程师岗位职责
土建预算工程师任职要求：
1、工程造价管理、工民建或工程经济类专业大专或以上学历
2、2年以上本职工作经验；对成都市建筑材料市场有一定了解
3、熟悉工程造价管理基础理论、工程管理、工程技术
4、熟悉成都预算定额，熟练使用预算软件及常用OFFICE软件；（四）、成本管理工程师岗位职责。
万科地产《目标成本管理指导书》编制作业指引文件
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.《目标成本管理指导书》编制作业指引编制蔡军日期2004-08-21审核唐激杨日期2004-08-21批准刘荣先日期2004-08-22流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2005-10-18 A/1 5.1.1 蔡军唐激扬SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.1.目的明确目标成本管理指导书的编制程序和编制方法。
2.适用范围适用于公司项目立项后，成本管理部在工程开工前进行《目标成本管理指导书》的编写。
3.术语和定义3.1.目标成本：公司成本经营管理的目标，是公司作为目标和控制指标而预先制定的低于目前成本和努力去实现的成本。
4.职责4.1.万创公司4.1.1.提供详细的初步设计方案。
4.1.2.提供各类规划指标、装饰标准及工程作法。
4.1.3.提供签字确认的书面材料。
4.2.成本管理部4.2.1.负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算。
4.2.2.根据收集的资料进行成本测算，编制目标成本管理指导书，对成本进行控制。
4.3.总经理4.3.1.负责签发《目标成本管理指导书》。
5.工作程序5.1.资料准备阶段5.1.1.成本管理部收集相关资料，包括初步设计方案、《项目技术经济指标统计表》、《建造标准》及以前竣工的类似工程的数据指标。
5.1.2.收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。
5.1.3.收集类似竣工项目的工程造价经济指标资料。
5.2.编制阶段5.2.1.成本管理部负责根据《成本测算表》，按照成本分类的八大项逐项进行编制。
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.5.2.2.土地获得价、开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理部负责提供数据，政府报建报批由项目发展部负责提供数据，其他各项由成本管理部负责按照类似工程的经验数据进行测算。
浅谈自持物业投资项目财务分析
浅谈自持物业投资项目财务分析近年来，地产开发的过热势头逐步冷却，随着土地供给的逐渐减少，以及相应土地出让新政的出台，招拍挂文件中要求开发商自持部分商品住房面积，全部作为租赁住房，不得销售。
在20XX年佛山住宅用地拍卖中，万科甚至给出了70年全部自持的报价。
以前开发商买地、卖楼的经营模式难以延续，自持物业成了新的出路，越来越多的开发商开始重视自持物业的开发比例并加大投资。
自持物业是指开发商将房产建成后作为出租或者自用自行运营。
与开发商销售房产预售方式下快速实现资金回笼不同，自持物业不能在短期贡献很好的现金流，这无疑给企业设置了相当高的资金起步门槛。
除非企业有相当高的融资能力，或者有资金雄厚的公司背景，否则企业单靠自有资金不足以支撑长期项目。
另一方面，自持物业项目有利于公司长期利润的稳定和资金控制。
同时，长期运营成功更能够实现公司的价值目标和开发企业品牌价值的提升。
一、科技园项目投资的背景及前期可行性研究S公司作为主体开发商，有10年的地产开发经验，不仅为该区域贡献经济利润，更扮演着社会责任者的角色。
应管委会未来几年区域规划发展要求，S公司对所属科技园片区自主开发建设商业配套，进一步推动招商引资项目及完善基础设施。
S公司和管委会双方探讨了启动资金的来源问题。
S公司希望较少动用自有资金，管委会同意以承租、运营补贴或招商奖励等财政补贴方式给予支持，并决定根据最终财务分析结果，确定具体补贴金额和方式。
项目投资是一个复杂的系统工程，详尽的可行性分析必不可少，对于项目投资能否成功起着关键作用。
可行性分析通常包括项目整体定位及发展战略研究，开发模式及策略建议，区域发展分析，相关市场和商业的前期研究，财务可行性分析等。
其中，财务可行性分析是重中之重，S公司也提出了财务先行的要求。
二、财务可行性分析中的关键点（一）搭建项目测算框架新建一个项目，根据前期项目投资的开发模式搭建项目周期，具体可划分为建设期和运营期两大部分。