天津房地产市场简报

天津房地产市场简报一、商品房总体销售情况分析2006年5月，天津商品房成交量为89.62万平方米，环比上升8.3%，同比上升22.8%，2005年5月市场受宏观调控影响，成交量下降，因此今年较去年同期水平上涨幅度较大。

5月成交平均价格为5005元 /平方米，环比下降2.5%，同比则上升了24.6%。

年份成交面积(万m2)成交金额(亿元)平均价格(元/m2)2005.5 72.99 29.32 40172006.4 82.72 42.47 51342006.5 89.62 44.85 5005同比浮动22.8%53%24.6%环比浮动8.3% 5.6%-2.5%如图所示，5月全市成交量走势平稳，成交量自三月份爆发以来，连续三个月保持良好的平稳上升的势头。

5月成交量超出2005年同期受调控影响时的22.8%成交额则上升了53%。

从全月成交状况看，第一周黄金周，由于人们外出，成交量较低，第二周迅速上升达到顶峰，后两周逐步回调，总成交量较上月提高8.3%。

5月全市商品房价格有所下降，降幅为2.5%。

整体价格走势平稳，估计下月仍将保持高位调整的状态。

二、商品房住宅销售情况分析天津市5月份商品房住宅成交83.21平方米，同比上月71.98万平米上升15.6%,其中市内六区成交量占比为46%，较上月下降了3.5%。

全市成交额41.2亿元，环比上升16.4%。

由于价格较高，市内六区销售金额占全市总成交额的58.7%。

全市商品房住宅价格走势平稳。

5月均价4956.5元/平方米，较上月略上涨0.8%。

5月市内六区商品房住宅成交量38.3万平方米，比上月35.6万平米上升7.5%。

销售金额24.2亿元，同比上月22.3亿上升8.5%，市内六区商品房平均价格6318.1元/平方米，同比上月6259.6元/平方米上涨0.9 %。

市内六区成交量继续保持平稳上升的势头，成交价格走势平稳。

市内六区各区域成交量状况（单位：套）：成交套数2005年5月2006年4月2006年5月同比环比与平198 497 330 151.0% -34%河东1057 636 602 -39.8% -5%河西578 343 439 -40.7% 28%南开427 1107 1381 159.3% 25%河北306 288 330 -5.9% 15%红桥248 260 361 4.8% 39%合计2814 3131 3443 11.3% 10%从上面能够看出，市内6区总体成交量较去年同期上涨了11.3%，与平区、南开区涨幅较大为151%与159.3%，河西区降幅最大为40.7%。

与4月相比，5月份成交量上升了10%，自2月份以来连续第四个月上涨。

5月红桥、河西、南开、河北各区均有较大幅度的增长，特别是红桥区上涨了39%。

由于新楼盘的不断推出，河西、南开、红桥区近三个月成交量保持良好的走势。

后期河西区在爵色峰景、富裕广场二期等新项目的带动下，成交量还将有上涨的空间。

红桥区近期新开项目较多且价格相对适中，成交量提高较快。

总体看5月市区成交状况良好，下月估计受宏观调控影响，成交量将会有所下降。

从价格上看，与平、河西价格居高不下。

近几个月来，市区六区价格区分日趋明晰，价格排布依次为与平、河西、南开、河东、河北、红桥区。

一方面与天津消费者购买习惯有关，另一方面也说明各区新项目供应量趋于平衡。

3、郊县市场5月份商品房住宅成交情况项目整体郊县市场成交面积（万㎡）平均价格(元/㎡) 成交额（亿元）5月44.9 3795 17.034月36.4 3600 13.09 环比变动值8.4 195 3.94 涨幅23% 5.4% 30.1%5月份郊县市场成交量大幅上升，成交44.9万平方米，较4月成交量上涨23%；均价为3795元/㎡，较4月3600元/㎡上升5.4%；成交额17.03亿元，较4月13.09亿元上升30.1%。

郊县市场3月份以来成交走势良好，非重点郊县的成交量上涨也很快，在滨海新区进展的带动下，大港区成交量增长较快，5月成交501套，仅次于塘沽区与北辰区，较4月上涨15.4%，整体郊县市场呈现逐步均衡进展的局面。

4、重点郊县成交状况：5月重点郊县成交量上涨幅度较大，共成交2589套，占郊县整体的66%，成交量较4月1954套上涨了32%。

5月除了北辰区下降了20%外，其他区域均有所上升，特别是东丽区5月成交406套，自2004年12月以来月成交量首次突破400套，其次为西青区，成交量上涨58%。

从走势图看，塘沽区成交量仍高居郊县首位，但较其他区县优势在减小，西青、北辰上涨速度较快。

从价格上看，郊县市场产品差异程度较大，价格起伏比较明显，但总体价格走势平稳。

5月全市商品住宅成交量涨势明显，成交量郊县上涨较快，成交额市区仍占主导，价格在需求量的支持下仍然稳中有升，宏观调控的影响尚未表达。

6月份以后尽管有新楼盘不断上市，但由于国六条的出现，与马上出台的天津地区性政策，势必会对二手房市场的销售与消费者心理造成一定影响，并影响商品房成交量。

因此，估计6月份成交量将会有所回落。

三、二手房市场分析5月份天津市二手房交易面积基本保持稳固，总体增长了0.9%左右，其中，市内六区与滨海地区成交面积变化不大，郊县地区增长了4.9%，环城四区下降了2.88%。

成交价格方面，与一手房形成鲜明对比的是，全市各大区域成交价格增长相近，增长最快的为市内六区，环比增长4.46%，增长最慢的是郊县地区，环比增长了2.45%。

与之对应的一手房郊县地区成交价格增长了23.57%，为各大区域中涨幅最显著的地区。

表：全市4、5月份一手房与二手房成交对比成交总量4月5月一手房二手房一手房二手房成交面积（万平米）72.0 53.2 81.0 53.7成交价格（元/平米）4894.7 3582.4 4980.8 3716.6表：全市各大区域4、5月份二手房成交对比二手房成交量（平米）环比变化成交价格（元/平米）环比变化4月5月4月5月5月份二手房交易面积一改上月下降的颓势，天津市内六区及塘沽地区成交基本保持稳固，除与平、红桥外其他区域均有不一致程度增长，增长最快的是河西区，环比增长7.9%。

河东、河北基本保持稳固，仅有2个百分点的上升幅度。

塘沽地区环比下降4.6。

二手房5月份交易要紧集中在市内六区，并有进一步向市区转移的趋势，市内六区交易面积所占比例由4月的53%，提高到5月份的54%，环城四区仍保持19%的比例，能够看出二手房的交易要紧围绕天津城区展开。

四、典型项目成交分析1、总体分析综观06年各典型楼盘的成交情况，大部分楼盘5月的成交套数是年内最高成交量。

而作为成交套数最多的城基国际中心，尽管其5月成交套数要小于3、4两月，但也达到惊人的366套。

该楼盘要紧是49-87平方米的小户型为主，再加上处于市中心黄金地段，造成销售势头特殊火爆。

另外万科水晶城也推出了面积在57-107平方米的“蚂蚁公房”，在以豪华大面积户型为主的梅江地区内，无疑又掀起了一阵抢购热潮。

而从成交价格来看，则表达了明显的板快地域性：梅江、奥运、市中心三大板块仍然是豪宅的集中区域。

而这几大板块除梅江外，基本无新盘推出。

梅江板块的“红了天娇”与“梅江湾”将在下半年公开销售，其中尤以梅江湾最有代表性，该楼盘将以现房全装修姿态入市，销售价格极有可能突破10000元/平方米，成为梅江地区的最高价位住宅楼盘。

2、重点个案成交分析海逸长洲地理位置：河西友谊南路与珠江道交口开发商：天津融创置地有限公司建设指标：总建面60万平方米工程进度：二期盖到10层三期2005年动工盖到10层开盘日期：二期05年12月，三期06年6月公开交房日期：一期06年6月入住总户数：二期500套绿化率：70%容积率：1.1建筑形态：别墅、高层销售情况：一期售完，二期40%价格：均价7000元/平方米主力面积：152-204平方米物业费：2.5元作为在售中的梅江地区代表楼，海逸长洲的成交量在06前四个月没有出现太大的波动，基本维持在20-25套之间。

在5月份的成交多达达59套。

另外从成交价格上来看，3、4月成交价格的上扬是由于在该时段新推3幢湖景毫宅并成交拉升了整体成交价格。

水岸公馆地理位置：河西区梅江南5、6号岛开发商：松江集团建设指标：建筑面积300000平方米工程进度：主体结构施工开盘日期：05年11月交房日期：07年8月绿化率：40%容积率：1.49建筑类型：公寓、别墅价格：均价7100元/平方米主力面积：平方米物业费：元/平方米/天楼盘是梅江地区又一代表楼盘，从成交量来看，06年呈现稳步上秧态势：从1月的9套到4月的36套。

而在5月则略有回落，成交了26套房源，要紧原因是新增供应量的减小与购房群体对大面积房型的抗性表达。

成交价格的走势则基本与成交量相符，4月的成交价达到最高峰，而5月又略有回略。

梅江地区的楼盘多以大面积户型为主，而定位又属于豪宅范畴，高单价大面积势必决定了高总价，而通常在水岸公馆的购房者至少是二次以上置业者，随着国家新政策的公布，势必会使他们在购房时考虑更多。

成时代奥城地理位置：南开区宾水西道与水上东路交口开发商：天津融创奥城投资有限公司建设指标：占地46万平方米，总建面100万平方米工程进度：二期部分楼盖到4-5层有的已经封顶开盘日期：一期04年6月，二期05年4月,，峰组团06年4月交房日期：一期05年10月，二期06年10月，其余07年底绿化率：38%容积率：2.17建筑类型：高层住宅价格：精装8600元/平方米，毛坯7100元/平方米主力面积：142-228平方米物业费：2.2元/平方米/天不管是在区域市场还是在全市，时代奥城都有着极高的知名度，毗邻08奥运水上项目比赛场馆，使得其在营销过程中大肆宣传奥运概念。

目前该楼盘一期已交房入住。

从上图能够看到，06年4、5两月的成交量与前两月相比有较大的拉升，这是由于目前新推奥城商业广场正在热销所致。

而从成交价格上看却有所降低，究其原因是由于该楼盘推出了相当一批的小面积毛坯房源，拉低了总体成交价格。

阳光100地理位置：南开红旗南路延长线与外环线交口开发商：天津阳光壹佰房地产开发有限公司建设指标：建筑面积：75.31万平方米工程进度：四期西区国际基本封顶开盘日期：湖景板式公寓06年4月交房日期：06年底容积率：1.71建筑类型：小高层价格：均价6500元/平方米主力面积：96-131平方米物业费：0.99元阳光100要紧是以小高层为主，从上图能够看到，4月份该楼盘成交有331套房源，是3月成交的2倍以上，这是由于其新推了西区两幢全景临湖公寓，再加上在4月上旬又推出一批销控的临湖房源，一下次拉升了其成交量。

从成交价格来看，3、4月份相比2月有所降低，是由于有部成交价在4000左右的位置较差的房源所致。