碧桂园凤凰城跟踪报告
房地产建筑十大品牌
业务范围：房地产开 发、物业管理、商业 运营等
品牌价值：稳健经营 、品质至上、诚信为 本
中海
成立时间：1979年
品牌价值：创新驱动、质量第一、社会 责任
业务范围：房地产开发、物业管理、商 业运营等
总部地点：中国香港
品牌愿景：成为全球领先的城市运营商 和世界500强企业
金地
总部地点：中国深 圳
业务范围：房地产 开发、物业管理、 商业运营等
恒大
总部地点：中国深 圳
业务范围：房地产 开发、金融、健康 、文化旅游等
成立时间：1996年
品牌愿景：成为全 球规模最大、实力 最强的房地产企业 之一
品牌价值：稳健经 营、品质至上、诚 信为本
碧桂园
总部地点：中国佛山
业务范围：房地产开发、物业服 务、商业运营等
成立时间：1989年
品牌愿景：成为全球领先的全生 命周期绿色生活运营商
成立时间：1988年
品牌愿景：成为具 有全球竞争力的房 地产企业之一
品牌价值：稳健经 营、品质至上、诚 信为本
华润
总部地点：中国香港
业务范围：涵盖地产、商业、科 技、医疗等多个领域
成立时间：1938年
品牌愿景：成为全球领先的企业 集团之一
品牌价值：稳健经营、品质至上 、诚信为本，追求卓越。
03
品牌项目与产品介绍
2022年中国房地产百强企业综合实力第四名
02 2022年中国房地产上市公司综合实力第四名
03
2022年中国房地产上市公司品牌价值第四名
保利
01
2022年中国房地产百强企业综合实力第五名
02
2022年中国房地产上市公司综合实力第五名
03
碧桂园的“五星级”噩梦
碧桂园的“五星级”噩梦作者：袁文兴来源：《中国质量万里行》2009年第03期“五伤级的家”，“无星级的家”，“五心级(伤心,烦心,气心,闹心,恨心)的家”，这就是部分消费者对碧桂园集团炒作的“五星级的家”的广告主题词的嘲讽与声讨。
“五星级的家”，是碧桂园集团的宣传主题，碧桂园的业主更是把这个广告语看作是对自己的承诺。
他们万万没有料到，开发商这种美好的承诺会化为乌有，并幻变为一场噩梦。
广州凤凰城：货不对版换概念“给你一个五星级的家”是碧桂园集团早在1994年就策划的宣传主题。
这在当时房地产概念中是一个崭新的提法，从此确定了碧桂园提供五星级生活的品牌方向，把碧桂园的物业上升到了五星级服务的高度。
“五星级的家”，并不只是一个广告语，更是一种超前的房地产开发策略，带来了全新的消费观念，也带热了楼盘销售。
这使碧桂园楼盘一度成了最抢手的楼盘，也使碧桂园品牌从顺德走出广东，成为在全国具有高知名度和重大影响力的大型房地产企业。
许多碧桂园广州凤凰城凤馨苑的业主在购楼时都听到过销售顾问这样的承诺：“样板间就是交楼的标准”，“五星级的家”已经被物化为眼前的样板间。
而临近收楼时，他们却惊讶地发现，所购买的房屋与样板间出入甚远。
该小区二街北向、三街南、北两向的房子，顶楼那几层的主卧、儿童房的飘窗都被改掉了，变成了一堵墙。
原飘台那约75cm的宽度的空间被封在了墙外，却又用铁栏杆围起来。
这样一来，房间面积缩小了，外面栏杆围着的部分，既不能出去，也无法使用。
而这个空间却又算在了房屋的计价面积里。
业主回家看了当初售房时该楼层的户型图，图上并无标明该处是无飘窗的，亦没有标明该处是墙体。
原来看好的飘窗无缘无故就没有了，取代的却是75cm的无用死空间。
业主们反映，碧桂园广州凤凰城的房子与“样板间就是交楼的标准”存在货不对版的问题：客厅、卧室、厕所、厨房的装修都与当初的样板间相去甚远。
且不说质量好坏，连很多该有的东西竟然都没有：原本两个的洗手盆只剩下了很小的一个；原来装满的吊橱柜只剩下了一半；原来有的消毒柜的内嵌位置和微波炉位置的预留空间没有预留；原来有幻彩油漆的天花板和电视背景墙，现在不但射灯没有连花纹一概没有了；原来样板房有的洗手间的沐浴门在部分住户的房中也不见了；二街北向生活阳台门如果打开就开不了公共卫生间的窗户；南向住户的门和地板与样板房的颜色不一样……业主们感觉受骗了，《商品房销售管理办法》第三十一条规定，“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
个人简11212
公司性质： 公司规模： 公司行业：
私营·民营企业 100-499 人 房地产开发/建筑/建材/工程
项目总经理，技术总工
薪酬状况： 18000 元/月 所在地区： 广州 所在部门： 项目公司 汇报对象： 总经理
2010.12-2011.06
下属人数： 工作职责：
20 人 负责整个项目的对外协调，对项目内部的报告，技术质量，进度管理，成本控制，团队建 设培训等
层地下室，6 栋高层分别为 1#4#5#楼 29 层，2#3#楼 32 层，6#楼 34 层，商业楼三层；
项目职责：
1.对项目施工生产、经营管理工作全面负责。 2.贯彻实施公司质量方针和质量目标，领导本工程项目进行策划，制定项目质量目标和项目经 理部管理职责，确保质量目标的实现。 3.负责组织各种资源完成本次项目施工合同，对工程质量、施工进度、安全文明施工状况予以 控制。 4.主持召开项目例会，对项目的整个生产经营活动进行组织、指挥、监督和调节。 5.以企业法人委托人身份处理与工程项目有关的外部关系及签署有关合同等其他管理职权，对 总经理负责。
项目业绩：
本工程为全国第三批绿色环保建筑工程示范项目，本工程模板采用铝模工程新技术，新工艺， 外架采用爬升式脚手架，清水混凝土结构，内外墙不抹灰；本项目于 2013 年 10 月 9 日成功 的举办了珠海市样板引路工程质量观摩会，得到了同行的一直认可，并于同月底荣获珠海市 安全文明施工“市双优”荣誉。2013 年 11 月 28 日评为广东省安全生产、文明施工优良样板 工程。
2011.07 - 2013.05
江西鹰潭天裕豪生大酒店
所在公司： 项目职务： 技术总监 项目描述： 该工程总建筑面积约 4 万平米，框剪结构，地下 2 层，地上 22 层
20100720_远郊大盘成功因素案例探讨
远郊大盘案例探讨
本报告是严格保密的。
2010.7.20
[关键字]： 远郊大盘、快销
[案例简介]： 案例着重探讨了全国各大城市远郊大盘的成功因素 大盘快销的关键举措
[案例适用范围]： 大都市边缘区域大盘开发
本报告是严格保密的。
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远郊大盘 成功案例
本报告是严格保密的。
3
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广州〃凤凰城 企业开发历程：
闲林板块在杭州主城西侧， 山水资源丰富，环境优美； 杭州政府主导 “城市东
扩”，主导发展方向是下沙 和萧山方向，闲林不在其主 要城市化进程发展方向上， 交通及配套制约片区发展， 政府推动力较弱。 因环境优美，离主城区较近， 受城市外扩影响，绿城、金 成等实力开发商自主进入开 发低密度物业，主要购买人 群为主动郊区化的中产以上 阶层和被动郊区化的新杭州 人； 受市场推动城市西扩成为事 实后，政府加入对闲林片区 的开发，最终形成除主城区 外的大型居住区。
进入性道路
交通中心
故乡里主题公园
国际标准高尔夫球场
二期 一期 二期 一期 二期
商业中心
本报告是严格保密的。
五星级酒店
国际高尔夫球场
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规模化的操作手法有效降低成本，采取低 价开盘策略，首期1000亩三个月售罄
平过自己起屋的宣传口号，再次震撼广州！
假日半岛秉承碧桂园一贯的低价开盘原则，首期产品以超低 价发售，岛岸独立别墅80万起，假日阳光别墅（联排）50 万起，高尔夫绿茵洋房16万起。首期开发的洋房及别墅占 地面积约1000多亩，开盘销售额7个多亿，三个月全部售罄。
•2005年，碧桂园假日半岛、 南沙碧桂园、南海碧桂园、 阳东碧桂园亮相
•2006年10月1日长沙碧桂园 威尼斯城开盘
《广州房地产市场数据信息报告(2012年1月30日-2012年2月5日)》
广州：供需回升，增城成交居首一. 市场综述本周（1.30-2.5）住宅有4.45万平米新批上市，没有项目新开盘；成交开始回升，全市共成交595套/ 6.73万平米，其中增城成交241套居首位，从项目看，位于增城市的半山御景花园、碧桂园凤凰城和富城华府分别以50套、44套和32套的成交居前三。
二. 供应情况 1.上市情况表：2012年1月30日-2012年2月5日广州新批准项目（期房）广州商品住宅批售面积统计204060801001201401.4-1.101.25-1.312.15-2.213.8-3.143.29-4.44.19-4.255.10-5.165.31-6.66.21-6.277.12-7.188.2-8.88.23-8.299.13-9.1910.4-10.1010.25-10.3111.15-11.2112.6-12.1212.27-.1.31.24-1.302.14-2.203.7-3.133.28-4.34.18-4.245.9-5.155.30-6.56.20-6.267.11-7.178.1-8.78.22-8.289.12-9.1810.3-10.910.24-10.3011.14-11.2012.05-12.1112.26-1.11.16-1.22平方米-500%0%500%1000%1500%2000%2500%3000%数据来源：CREIS 中指数据、本周（1.30-2.5）商品住宅新批435套/4.45万平米，供应市场经过春节假期的休眠，现步入常态，本周新批上市是位于越秀区的淘金家园项目，整个春节前后，新批集中在中心城区，如天河区的嘉裕公馆、黄浦区的丰逸尚居等都有新产品批准入市。
2.一周楼盘推售情况本周无新开盘。
三.签约情况1000200030004000500060007000800090001.4.1.102.1-2.73.1-3.73.29-4.44.26-5.25.24-5.306.21-6.277.19-7.258.16-8.229.13-9.1910.11-10.178-11.146-12.121.3-1.9.31-2.6.28-3.6.28-4.3.25-5.123-5.2920-6.2618-7.24.15-8.219.12-9.1810.10-10.1611.07-11.1312.05-12.111.2-1.81.30-2.5套-200%0%200%400%600%800%1000%1200%1400%1600%1800%广州商品住宅每周签约面积统计01000002000003000004000005000006000007000008000009000001.4.1.102.1-2.73.1-3.73.29-4.44.26-5.25.24-5.306.21-6.277.19-7.258.16-8.229.13-9.1910-10.178-11.146-12.121.3-1.9.31-2.6.28-3.6.28-4.3.25-5.123-5.2920-6.2618-7.2415-8.2112-9.18.10-10.1611.07-11.1312.05-12.111.2-1.81.30-2.5平方米-200%0%200%400%600%800%1000%1200%1400%1600%1800%数据来源：CREIS 中指数据、据统计，本周（1.30-2.5）广州（十区两县市）共签约595套/ 6.73万平米，日均成交85套/0.96万平米，套均签约面积113.07平米。
吴兆华、陈发良等民间借贷纠纷民事二审民事判决书
吴兆华、陈发良等民间借贷纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷借款合同纠纷民间借贷纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2021.09.15【案件字号】(2021)粤01民终10694号【审理程序】二审【审理法官】李杰王泳涌汪婷【审理法官】李杰王泳涌汪婷【文书类型】判决书【当事人】吴兆华;陈发良;陈慕鸿;张育光【当事人】吴兆华陈发良陈慕鸿张育光【当事人-个人】吴兆华陈发良陈慕鸿张育光【代理律师/律所】黄珑广东金桥百信律师事务所;陈嘉卓广东金桥百信律师事务所;邓旭东广东环球经纬律师事务所;邓晟北京市中伦文德(广州)律师事务所【代理律师/律所】黄珑广东金桥百信律师事务所陈嘉卓广东金桥百信律师事务所邓旭东广东环球经纬律师事务所邓晟北京市中伦文德(广州)律师事务所【代理律师】黄珑陈嘉卓邓旭东邓晟【代理律所】广东金桥百信律师事务所广东环球经纬律师事务所北京市中伦文德(广州)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】吴兆华【被告】陈发良;陈慕鸿;张育光【本院观点】二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
【权责关键词】合同民事主体资格关联性合法性质证财产保全诉讼请求维持原判冻结【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
另外，陈发良于2019年12月27日向一审法院申请诉前财产保全[案号：(2019)粤0113财保804号]并缴纳保全费5000元。
【本院认为】本院认为，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审的争议焦点应为案涉借款的借款人如何认定。
本案属于民间借贷纠纷，应当根据合同相对性原则以及是否具备借贷合意来认定出借人和借款人。
案涉的借款是由吴兆华在借款单上签名同意向陈发良所借。
吴兆华主张其仅是代表凤凰城工程项目部在借款单上签名，涉案借款的借款人是凤凰城工程项目部。
然而，吴兆华、陈发良、张育光、陈慕鸿就凤凰城工程项目所形成的合伙关系属于个人之间的合伙，凤凰城工程项目部未经工商登记，并无民事主体资格，不能成为法律意义上的借款人。
合肥凤凰城写字楼、住宅定价报告(46页)
售价=月租金*12个月*回报年限
=37.5*12*12=5400元/平方米
与以上通过市场方法计算相差100元/平方米。考虑到合肥写字楼未来 市场看好，租金未来看扬，故不做修正。仍定为5500元/平方米。
本项目建议入市价为5500元/平方米，力争整体均价
5700元/平方米。
第一部分：写字楼分析
本部分将主要研究以下几个问题 合肥写字楼市场特征、发展趋势 本案的价格预判？ 本案目标客户是谁？ 本案面向市场的机会点在哪里？
起步较早， 发展缓慢。
以天徽大厦为代表 拉开了合肥写字 楼正式对外销售 的局面，并且创 造了合肥写字楼 销售的良好佳绩， 改变了以往只租 不售的局面， 第三阶段
政府相关部门投资 兴建,以单位自用 为主,多余部分对 外出租。规划起 点低，主要集中 于市中心位置及 主干道沿线 第一阶段
投资以国家相关单 位主，民营企业 为辅。出租为主， 出售为辅。 主要集中于市中 心位置，地理位 置比较好，商务 配套比较完善 第二阶段
合肥写字楼市场区域划分图
建成项目 在售项目
规划项目
分布特征
合肥市已经投入使用的写字楼分布主要集中在中心区域及周边，外围目前 供应量逐渐加大；
区域划分：以老城区为中心的中心区域、濉溪区域、在新站区的胜利区域和中科大 附近的南七区域； 中心区域内的主要分布集中在市府广场周边和三孝口周边； 写字楼市场尚没有明显的形成各个区域分布，基本和目前商业分布区域一致；
城市外围写字楼逐渐增多，如政务新区、马鞍山路南端、高新区等。
供求状况
目前合肥写字楼市场需求分析
板块
三孝口板块（金城大厦， CBD广场） 四牌楼板块（天徽大厦） 百花井板块（五环大厦） 大钟楼板块（同济大厦） 科大板块（美的阳光大厦） 北一环板块（财富广场1、 2期） 南一环板块（新都会广场） 高新区板块（金座） 新站板块（中环国际）
碧桂园豪园微观环境分析
碧桂园豪园微观环境分析楼盘简介碧桂园豪园位于广州增城新城市中心南部，是碧桂园集团继荔城碧桂园、凤凰城、荔园之后在增城开发的第4个全新项目。
豪园毗邻风景优美的增江河，近享广州最大的湿地公园“鹤之洲”、2万米的增江画廊、50公里单车道，生活环境十分优美。
距离增城新市府仅5分钟车程。
项目接驳广惠高速、增莞深高速、增滩公路、荔新公路等，到东莞仅15分钟，同时紧邻规划中的北三环高速、地铁16号线（规划设站豪园周边），交通便捷，辐射广州、东莞、深圳等地碧桂园物业服务团队于2005年被国家建设部认定为物业管理一级资质，为豪园未来的新业主们提供最为专业的“五星级”服务。
社区采取24小时保安监控、电子智能门禁、重点区域24小时视频监控等强有力的措施，确保住户安全；另外可提供清洁、维修及园林园艺保养服务，包括家居清洁、家电维修、花园护理等，将极大地方便了业主生活。
豪园临近风光优美的增江河和鹤之洲湿地公园。
增江河是2010年亚运会龙舟赛的比赛场地，水域辽阔，而且拥有“十里画廊”的优美风光，沿江设有50公里的单车径。
而鹤之洲湿地公园位于增江河畔，是政府斥资5000万元打造的广州最大湿地公园。
周边配套市政：增城新市委市政府医院：荔城中医院医院：天恩幼儿园及小学、纵横职业技术培训学院酒店：中濠大酒店其它：邮政局、雁塔派出所、农村信用社休闲：增江河和鹤之洲湿地公园碧桂园豪园房价均价4600元/平方米所属商圈增城物业费 1.50元/平方米·月物业公司增城碧桂园物业管理有限公司开发商在“2009年第七届中国主流地产经济年度峰会”上，国内著名综合性房地产开发企业碧桂园控股荣获“建国60年中国人居贡献十大功勋开发商”称号，这是业界给予碧桂园长期努力的再一次高度肯定。
立业十七年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”及“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业文化核心理念，开创出独具特色的碧桂园开发模式，在全国拥有六十余个地产项目，逾二十万业主，“五星级的家”驰名全国。