物业费的预算与控制
加强物业企业财务内控管理的措施思考
加强物业企业财务内控管理的措施思考作者：蔡陈仙来源：《今日财富》2021年第25期近年来，随着我国经济发展水平的不断提高，房地产业的快速发展，新型城镇化、旧城区改造的进程推进，人口老龄化等变化与人们的生活密切相关，给物业服务企业带来了高速发展的机遇。
随着《民法典》《物业管理条例》等相关法律法规的实施，物业服务企业将面临政策风险、员工解雇风险、业委会成立后续聘等一系列风险。
近年来，依托大型房地产公司的发展，出现了一批具有一定规模的物业服务企业走资本化道路。
我国前50强物业服务企业大多已成功上市或计划上市中，在激烈的市场竞争压力下，规模化、可持续、健康发展已成为当务之急。
如何在市场中立于不败之地，物业服务企业需要在专业化建设、拓展经营理念、提高风险管控意识、提高服务质量等方面探索发展之路，以解决企业面临的“弱肉强食”的丛林生存困境。
物业服务企业由于起点低、人员进入门槛相对较低，在实际运营管理中存在诸多问题，要想保证长远发展，必须积极地运用各种先进理念与技术加强内部控制，提高管理质量。
一、物业企业内部控制的主要问题（一）收费相关控制问题1.物业服务费回收困难，应收账龄周期变长物业企业在实际经营过程中，存在物业费收取不及时或无法回收，应收账款账龄周期变长，存在无法回收风险，对企业的现金流造成一定的影响。
具体原因如下：开发商或其合作的营销在卖房时存在过度营销行为，如承诺阳台搭板违建实际无法执行;客服人员由于薪酬普遍不高，流动性大，业主黏性低，导致收缴困难。
部分物业企业为了争取物业经营项目，故意压低物业费收费单价，物业费收入无法支持小区公区整改、保洁、维保等费用，导致小区品质下降，物业费收取难上加难。
存在一些小区负责人为了完成短期目标，私下违规减免物业费、车位管理费情况，存在一些提前缴费的业主下一期物业费不愿意缴费而希望享受到一定减免的情况。
2.停车场收费系统不完善，收费监管缺少房地产开发商通常为降低成本，安装的停车收费系统硬件较低的，软件系统慢，车牌识别度低，部分需要保安人员手工抬杠放行，容易造成应收费未收费，或者私自用自己的手机二位码收款不缴纳公司账户的现象，更有一些素质低下的安保人员故意破坏系统或硬件，达到手工操作的目的，容易产生舞弊现象。
物业费构成及测算明细
物业费构成及测算物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
3. 物业管理区域清洁卫生费用。
4. 物业管理区域绿化养护费用。
5. 物业管理区域秩序维护费用。
6. 办公费用。
7. 物业管理企业固定资产折旧。
8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9. 经业主同意的其他费用。
以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。
一）居住性物业服务费的测算V =刀Vi （i =1 , 2, 3,……12）V--代表求得的物业服务费标准（元/月•平方米或元/年•平方米）；Vi-- 代表各分项收费标准（元/月•平方米或元年•平方米）；费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用 1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 =刀Fi /S （i = 1 , 2, 3, 4）（元/月•平方米）该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。
奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。
其中：Fl-- 基本工资（元/月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。
F2-- 按规定提取的福利费（元/ 月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。
物业费原因分析及保障措施
物业费原因分析及保障措施 物业费是指住宅小区或商业区域内业主或租户每月缴纳给物业管理公司用于维护和管理公共设施的费用。物业费的主要原因包括维护和保养公共区域的费用、物业管理公司的管理费用、公共设施的维修费用等。
首先，物业费用用于维护和保养公共区域。住宅小区或商业区域内有许多公共设施和设备，如花园、游泳池、健身房、停车场等，这些设施需要定期进行维护和保养，以确保正常运行和提供良好的使用环境。维护和保养费用主要包括设备维修、绿化养护、清洁卫生等方面，这些费用需要由物业管理公司及时投入并进行管理。
其次，物业管理公司的管理费用也是物业费的一部分。物业管理公司负责对小区或商业区域进行全面的管理和服务，包括保安、保洁、环境卫生、安全检查等工作。物业管理公司需要投入人力和物力资源来进行管理工作，并提供良好的服务，因此需要收取管理费用来维持自身的运营和发展。
最后，物业费还包括公共设施的维修费用。公共设施的维修费用主要用于对设备和设施进行维修和更换，以确保设施的正常运行和使用，同时提供安全、舒适的环境给业主或租户。这些维修费用通常由物业管理公司负责，需要根据实际情况进行预算和安排。
为了确保物业费的合理使用和保障业主或租户的权益，需要采取一些措施。首先，物业管理公司应该建立健全的财务制度，明确物业费用的使用范围和方式，并定期向业主或租户进行费用公示和解释，确保费用的透明度和合理性。其次，业主或租户应该参与物业费的决策和监督，通过业主大会或业主委员会的方式对物业费的使用进行监管。再次，政府部门应加强对物业管理公司的监管和管理，确保其依法经营、合规运行，并及时处理业主或租户的投诉和纠纷。最后，物业管理公司应加强自身的管理水平和服务质量，提升专业化水平和综合素质，以提供更好的服务和管理效果。
综上所述，物业费的原因主要包括维护和保养公共区域的费用、物业管理公司的管理费用以及公共设施的维修费用。为了保障业主或租户的权益，应采取相应的措施来确保物业费的合理使用和提供良好的服务。这样才能为业主或租户提供一个安全、舒适的居住或工作环境。
1.8物业费服务标准
物业费收费标准及服务内容介绍1.8物业费服务标准一、公共设施维护1.对小区内的公共设施进行定期检查和维护，确保设施的正常运转。
2.对公共设施进行必要的更新和改造，提高小区居民的生活质量。
3.及时处理公共设施的故障和问题，保证设施的及时维修。
二、公共区域清洁1.对小区的公共区域进行定期清洁，保持区域的整洁和卫生。
2.对公共区域的设施进行清洁和维护，保证设施的清洁和卫生。
3.为居民提供垃圾分类和清理服务，确保小区环境的整洁和卫生。
三、安全保卫1.配备专业的保安人员，保障小区的安全和秩序。
2.设立安全防范系统，提高小区的安全防范能力。
3.对小区的消防设施进行检查和维护，确保消防安全。
四、日常维修1.对小区内的房屋、设备等进行日常巡查和维护，确保其正常运转。
2.提供家庭维修服务，为居民解决日常生活中的问题。
3.对小区内的公共设施进行维修和保养，保证设施的正常运转。
五、客户服务1.为居民提供咨询服务，解答居民的问题和疑惑。
2.处理居民的投诉和建议，及时解决问题。
3.为居民提供便民服务，方便居民的生活。
六、绿化保洁1.对小区内的绿化带进行定期修剪和维护，保持绿化的美观和卫生。
2.为居民提供植物养护和盆栽护理服务，提高小区的绿化水平。
3.对小区内的环境进行保洁，保持环境的整洁和卫生。
七、车位管理1.对小区内的车位进行合理规划和分配，确保车位的充足和合理使用。
2.提供车辆进出管理服务，保证小区的交通秩序和安全。
3.对小区内的停车设施进行检查和维护，确保停车设施的正常运转。
八、财务管理1.对物业管理的各项费用进行预算和核算，确保费用的合理使用和管理。
2.及时向居民收取物业费用，并为其提供费用查询和服务。
物业财务管理制度文件
第一章总则第一条为加强物业管理财务管理工作，规范财务行为，提高财务管理水平，确保物业管理工作顺利进行，根据《中华人民共和国会计法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本物业管理区域内所有财务活动，包括但不限于物业费、公共收益、维修基金、物业项目预算、成本控制、财务报告等。
第三条物业管理财务管理工作应当遵循以下原则：（一）合法性原则：严格按照国家法律法规和公司规章制度进行财务管理；（二）真实性原则：财务信息应当真实、准确、完整、及时；（三）完整性原则：全面反映物业管理财务状况；（四）公开透明原则：财务信息应当公开，接受业主监督；（五）节约原则：合理使用资金，提高资金使用效益。
第二章财务机构及职责第四条物业管理公司设立财务部，负责物业管理财务管理工作。
财务部的主要职责如下：（一）建立健全财务管理制度，组织实施财务工作；（二）编制和执行物业管理财务预算；（三）管理物业费、公共收益、维修基金等财务事项；（四）负责财务核算、财务报表编制、财务分析等工作；（五）监督和指导各项目部财务管理；（六）参与物业项目招标、合同签订等工作；（七）完成公司领导交办的其他工作任务。
第五条各项目部设立财务负责人，负责项目部财务管理工作。
财务负责人的主要职责如下：（一）执行公司财务管理制度；（二）编制和执行项目部财务预算；（三）管理项目部财务事项；（四）组织项目部财务核算、财务报表编制、财务分析等工作；（五）监督和指导项目部财务人员工作；（六）完成公司财务部交办的其他工作任务。
第三章财务核算第六条物业管理财务核算应当遵循以下规定：（一）按照国家统一的会计制度进行核算；（二）建立健全财务核算体系，确保财务信息的真实、准确、完整、及时；（三）实行权责发生制，及时反映财务状况；（四）定期进行财务核算，确保财务报表的真实性；（五）按照国家税收政策进行税务核算。
第七条物业管理财务核算内容包括：（一）物业费核算；（二）公共收益核算；（三）维修基金核算；（四）成本核算；（五）其他相关财务核算。
物业出纳的基本职责说明(三篇)
物业出纳的基本职责说明物业出纳的基本职责包括：1. 管理和跟踪物业的财务流动：负责收集、整理、统计物业相关费用和收入的信息，确保准确无误地记录和跟踪。
2. 处理物业费用和收入：负责收取物业费用并处理相关付款事宜，例如租金、物业管理费、停车费等。
确保及时、正确地进行费用和收入的处理。
3. 异常费用和收入的处理：处理包括未缴费用、违约金、滞纳金等异常费用和收入，及时通知相关部门和业主进行处理。
4. 准备财务报表和相关文档：按照物业管理公司或业主委员会的要求，准备财务报表、账单和其他相关文档，如月度报告、年度报告等。
5. 与相关部门和业主进行沟通：与物业管理部门、租户和业主进行沟通，解答相关财务问题，并及时反馈意见和建议。
6. 财务数据的保密性和安全性：确保财务数据的保密性和安全性，严格遵守相关法律法规和公司政策。
7. 协助审计工作：协助外部审计师进行财务审计工作，提供相关账目数据和文件。
8. 参与物业财务管理的改进和创新：积极参与物业财务管理的改进和创新工作，提出合理化建议和改进措施。
总之，物业出纳应负责物业的财务管理工作，确保物业费用和收入的准确处理，与相关部门和业主进行良好的沟通，保护财务数据的保密性和安全性，协助审计工作，并参与财务管理的改进和创新。
物业出纳的基本职责说明（二）物业出纳的基本职责是负责日常的财务管理工作，确保物业运营资金的收入和支出的准确记录和处理。
具体职责包括：1. 收支管理：负责物业收款和付款的管理，包括收取物业费、租金等收入，支付物业管理费、工资、供应商费用等支出，并确保收支记录的准确性和合规性。
2. 财务报表编制：负责编制月度、季度和年度的财务报表，如资产负债表、损益表和现金流量表，以便物业管理人员和业主了解物业的财务状况。
3. 银行事务处理：与银行进行日常的资金收付、结算和查询等工作，确保物业运营资金的安全和合规。
4. 财务审计支持：协助财务账目的年度审计工作，提供所需的财务数据和报表，并与审计师进行沟通和配合。
物业管理经费与财务管理PPT课件
物业管理经费的重要性
01
保障物业服务企业的正常运转
物业管理经费是物业服务企业的主要收入来源，用于支付企业的各项运
营成本，确保企业的正常运转。
02 03
提供优质的物业服务
物业管理经费的投入直接影响物业服务的质量和水平。充足的经费可以 保障物业服务企业在人员配备、设备设施维护、清洁卫生、绿化养护等 方面的投入，从而提供优质的物业服务。
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集中采购与批量采购
实施集中采购和批量采购策略，降低 采购成本。
长期合作协议
与优质供应商签订长期合作协议，确 保物料供应稳定且价格优惠。
采购流程优化
简化采购流程，提高采购效率，减少 不必要的采购支出。
05
物业管理财务管理制度及 规范
财务管理制度概述及核心内容
财务管理制度定义
物业管理公司为实现财务目标，规范 财务活动，防范财务风险而制定的一 系列管理制度。
核心内容
包括财务管理体制、资金筹集、资产 营运、成本控制、收益分配、财务监 督等方面。
日常账务处理流程与规范
日常账务处理流程
包括原始凭证的收集与整理、记账凭证的填制与审核、会计账簿的登记与核对 等步骤。
规范要求
确保凭证的真实、完整、准确，遵循会计制度与税法规定，保持账证、账账、 账实相符。
财务报告编制要求及审计程序
物业管理经费与 财务管理ppt课件
目录
• 物业管理经费概述 • 物业管理经费的预算编制与执行 • 物业管理收费管理 • 物业管理成本控制与优化 • 物业管理财务管理制度及规范 • 提高物业管理经费使用效率的策
略探讨
01
物业管理经费概述
物业管理经费的定义与构成
物业服务的收费形式和收费原则是什么
物业服务的收费形式与收费原则是什么不少新业主在入住新房的时候对开辟商提出的物业费很是迷茫，不知道物业费包括什么，物业费怎么算，物业费收取标准等等。
物业费是物业管理单位对小区进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
业主与小区物业时常会发生争议，产生各种矛盾，其原因基本都是业主与物业之间在收费与服务问题上产生了分歧。
本文主要介绍一下物业服务的收费形式与收费原则是什么。
一，物业服务收费形式与成本构成1.包干制收费形式《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费与物业管理企业的利润。
包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。
包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业管理企业必须按照物业服务合同要求与标准完成物业管理服务。
换句话说，就是物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或者物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。
包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。
在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。
2.酬金制收费形式《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出与物业管理企业的酬金。
酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。
酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验与专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或者数额的酬金。
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# 物业费的预算与控制
## 1. 引言
物业费是由业主按照一定比例缴纳的费用，用于维护和管理小区的公共设施和提供相关服务。
为了合理使用和控制物业费，物业管理公司需要进行预算和控制。
本文将探讨物业费的预算与控制的重要性，并介绍如何进行有效的预算和控制。
## 2. 物业费预算的重要性
### 2.1 合理配置资源
物业费预算可以帮助物业管理公司合理配置资源。
通过预算，可以确定不同方面的费用支出，如人力资源、设备维护、公共设施改善等，以确保各项工作能够得到充分支持和合理安排。
### 2.2 控制成本和支出
物业费预算有助于控制成本和支出。
通过对各项费用进行预估和规划，物业管理公司可以合理控制费用的增长，避免不必要的浪费和过度开支，从而提高物业费的使用效率。
### 2.3 提高透明度与公正性
物业费预算可以增加透明度和公正性。
通过向业主公示预算情况，让业主了解物业费的用途和分配情况，增加信息公开和参与度，确保物业费的使用过程公正合理，提升居民对物业管理的满意度。
### 2.4 规范运营与服务水平
物业费预算有助于规范物业管理公司的运营和服务水平。
通过明确预算目标和指标，可以建立科学的绩效评估体系，提高物业管理公司的工作效率和服务质量，为业主提供更好的居住环境和体验。
## 3. 物业费预算的步骤
### 3.1 收集数据与资料
物业管理公司应收集相关数据和资料，包括小区设施的维护和运营成本、人员薪酬、设备维修费用等。
这些数据是制定物业费预算的基础，需要准确全面地了解各项支出。
### 3.2 制定预算目标和指标
根据收集到的数据和资料，物业管理公司应制定预算目标和指标。
预算目标可以包括各项费用的总额度和具体分配比例，指标可以包括设施维护次数、服务水平评价等，以确保预算的实际性和可操作性。
### 3.3 编制预算计划
根据预算目标和指标，物业管理公司应编制具体的预算计划。
预算计划应包括各项费用的详细明细和分配比例，例如人员工资、设备维修、清洁卫生等，确保每个方面的费用都得到合理安排。
### 3.4 审批和调整
预算计划编制完成后，物业管理公司应进行审批和调整。
可以通过居民委员会或相关部门的审批，确保预算计划符合规定和业主的利益。
如果需要，还可以根据实际情况进行调整和修改。
### 3.5 监控和评估
一旦预算计划获得批准，物业管理公司应进行监控和评估。
通过定期核对实际支出和预算计划的差异，及时发现问题并采取相应措施，确保预算的有效执行和控制。
## 4. 物业费控制的方法
### 4.1 费用核对和审核
物业管理公司应建立费用核对和审核机制。
通过对各项费用的审核和核对，确保费用的合理性和准确性，避免不必要的费用开支和浪费。
### 4.2 建立绩效考核体系
建立绩效考核体系可以帮助物业管理公司控制物业费的支出。
通过设定绩效指标和评估标准，激励员工提高工作效率和服务质量，减少资源浪费和不必要的支出。
### 4.3 引入科技手段
物业管理公司可以借助科技手段来实现物业费的控制。
例如，使用智能化设备和系统，对设施运行情况进行监测和管理，提高运维效率和降低维修成本。
### 4.4 提升管理能力和效率
物业管理公司应加强管理能力和效率的提升。
通过培训和学习，提升管理人员的专业水平和工作技能，加强团队协作和沟通，优化工作流程和流程，提高物业费的控制和使用效果。
## 5. 结论
物业费的预算与控制对于合理使用和管理物业费非常重要。
通过预算，可以合理配置资源、控制成本和支出、提高透明度与公正性以及规范运营与服务水平。
物业管理公司可以通过收集数据与资料、制定预算目标和指标、编制预算计划、审批和调整以及监控和评估等步骤来进行有效的预算和控制。
在实施物业费控制时，可以采用费用核对和审核、建立绩效考核体系、引入科技手段以及提升管理能力和效率等方法。
通过这些努力，可以确保物业费的合理使用和控制，提高物业管理的质量和效益。