商业地产采取的融资方式有哪些
商业地产多元化融资模式探析——以万科为例
商业地产多元化融资模式探析——以万科为例姜迪【摘要】商业地产作为房地产行业的一个分支,用于满足居民对于批发、零售、娱乐、餐饮、休闲、健身等经营性需求。
地产行业作为资金密集型行业,其资金周转慢,回流期长,对资金依赖性强,种种因素阻碍了地产行业的资金筹措。
商业地产作为具有经营性质的地产分支,比起普通住房而言更加难以使用预售形式进行销售,且产权一般难以整体转让,资金回笼期更长,融资难度更高,种种限制使得商业地产不得不更多地使用新兴融资方式进行筹资。
进入21世纪以来,商业地产正逐步摆脱对银行借款的依赖,走上一条多元化融资的道路。
本文以万科为例,结合万科成功转型商业地产使用的新兴融资方式以及传统融资模式的组合详细分析了其融资历程,并给出了相关建议。
【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2017(000)035【总页数】3页(P24-26)【关键词】多元化融资商业地产万科融资模式【作者】姜迪【作者单位】中国海洋大学【正文语种】中文【中图分类】F832地产行业是国民经济的基础性行业，其稳定发展不仅能够带动GDP平稳增长，同时能够有效刺激内需，带动产业链条上下游企业共同进步。
与住宅地产不同的是，商业地产难以将物业进行分割销售。
近几年，随着政府限购政策的出台，房地产企业大规模进行商业地产的开发和建设，使得行业出现产能过剩，供大于求的状况难以缓解，市场已经出现泡沫化现象。
商业地产具有地域性、关联性、政策敏感性、周期性等特殊性质，种种性质使得其发展经营必须要从长远角度考虑，战略决策等相关决策的制定必须充分考虑国内外形势、经济周期、上下游行业以及宏观政策等多种因素。
不健全的资本市场、银根紧缩、量能降低等因素都使得房企难以筹集足够的资金，融资策略一跃成为关乎商业地产企业能否存活的重点，多渠道融资俨然成为形势所趋，如何更好更恰当地筹集资金，充分发挥各渠道资金的优势。
本文通过分析商业地产多元化融资现状，并以万科成功转型商业地产为例对商业地产如何进行多元化融资以及更好地配置资金提出合理建议。
融资租赁vs物业融资哪种方式更适合商业地产
融资租赁vs物业融资哪种方式更适合商业地产融资租赁vs物业融资：哪种方式更适合商业地产商业地产是一个高风险高回报的行业，需要大量的资金以及合适的融资方式来支持其发展。
在这个领域，融资租赁和物业融资是两种常见的融资方式。
本文将对这两种方式进行比较，以确定哪种方式更适合商业地产。
融资租赁是指租赁公司向商业地产拥有者提供资金，用于购买或租赁相关设备和资产。
在此过程中，商业地产拥有者将这些设备或资产租给租赁公司，并按月或年支付租金。
融资租赁的主要优势是灵活性和节约成本。
商业地产拥有者可以根据实际需求选择不同的设备和资产，而不需要一次性支付全部资金。
此外，租赁费用通常可以作为税收抵扣，帮助商业地产拥有者节约成本。
然而，物业融资也是一个备受青睐的选择。
物业融资是指商业地产拥有者将自己的物业作为抵押物，向银行或金融机构申请贷款。
商业地产拥有者可以利用贷款资金来购买或修复现有物业，或者用于新的发展项目。
与融资租赁相比，物业融资的主要优势在于拥有者可以完全拥有物业并从租金中获得收益。
此外，物业融资通常具有较低的利率和更长的还款期限，对于长期发展来说更加稳定可靠。
综上所述，融资租赁和物业融资都有各自的优势和劣势。
那么如何决定哪种方式更适合商业地产呢？这主要取决于商业地产拥有者的具体需求、风险承受能力和发展计划。
如果商业地产拥有者需要快速获得资金，并且对设备和资产的需求可能会发生变化，那么融资租赁可能是一个更好的选择。
然而，如果商业地产拥有者追求较低的利率、长期稳定的收益，并且希望完全拥有物业，那么物业融资可能更适合他们。
除了融资租赁和物业融资，商业地产拥有者还可以考虑其他融资方式，如股权融资或债权融资。
每种融资方式都有其独特的优缺点，商业地产拥有者应该根据自身需求和风险承受能力做出明智的选择。
总而言之，融资租赁和物业融资都是商业地产融资的重要方式。
在选择合适的融资方式时，商业地产拥有者应该仔细考虑自己的需求和目标，并综合考虑各种因素，如风险、成本和收益。
商业地产销售融资方案
商业地产销售融资方案背景商业地产是指用于商业、办公、服务等用途的房地产，主要以写字楼、商场、酒店、物流仓储为主。
商业地产市场前景广阔，但开发商面临的一个重要问题就是融资。
融资方式的选择对商业地产开发来说至关重要，因为需要能够帮助开发商以最低成本获得资金，同时最大化开发利润。
方案分类一般情况下，商业地产销售融资方案可以分为三类：股权融资、债权融资以及其他融资方式。
股权融资股权融资是指向投资者出售股份，以换取资金的方式。
在商业地产项目中，股权融资主要分为IPO和PE两种形式。
IPO在IPO融资中，公司通过公开市场向大众出售股权，以获得巨大的融资支持。
这种方式通常需要公司进行较长时间的市场策划和准备工作。
此外，公司在进行IPO融资时，需要满足相应的上市标准、披露制度要求等方面的要求。
PE私募股权基金(PE)通常是由一群人或一些公司组成的基金，它们在为感兴趣的项目提供融资的同时也规划着退出策略来保证主投资者的利益不受损失。
私募股权投资者对于商业地产项目秉持长期投资策略，因而更加注重其价值而非其短期利益，这也是PE融资更常被商业地产公司所选择的原因之一。
债权融资在债权融资中，商业地产开发商可以直接从银行、信托公司等金融机构中以借款的方式获得资金。
债权融资是商业地产融资的重要组成部分，因为它能够提供稳定的融资支持以及可预测的利率。
在债权融资中，还有一种常见的形式就是发债。
发债是指企业向市场投资者出售债券，以获得更多资金支持。
发债是一种较为可控的融资形式，风险相对较低。
其他融资方式商业地产销售融资中的其他融资方式包括：股权合作、地租信托、等保证或担保、互联网融资、短期融资等等。
但这些融资方式多数情况下仅适用于特定的商业地产项目。
方案比较不同的商业地产开发项目需要不同的融资方式，因此开发商应当结合实际情况制定出最适合的融资方案。
下面是对三种常见融资方案的比较：•股权融资优点：可获得大量资金，有利于扩大业务规模。
楼市调控下的商业地产融资模式
的融资模式也在十 然发生革命性的变化 ．其 中房地产投资 肖
信托基金 （Ｅ ｓ 、私募基金 、商业抵押担保证券 （Ｍ Ｓ ＲＩ ） Ｔ Ｃ Ｂ） 等新型融资模式备受关注。
在《 商业抵押担保证券——地产金融融资新方式》中写到 ， Ｃ Ｓ已成为国际融资新趋势。美 国纽约大学房地产学院 ＭＢ
在政 策调控 、房地 产贷款 的 门槛 大
■Ｉ隧 —
为提高 的情 况下 ．国内房地产开发商 另 觅融资渠道 的要 求空前强烈 ，一些经济
２ １ 年 以来 ，楼市调控 政策密集 出台 ，在住宅市 场 ００
降温的同时，商业地产却迎来另外一番景象 。而商业地产
界人士为 房地产信托 、投资基金尤其是 以外 资为支撑点 的基金 、房地产企业债券等资金 ，可望成为房地产融资在
体的金融 环境和投资趋势来看 ，通过 Ｃ Ｓ这种方式融资 ＭＢ 的可行性 并不大 ，但这一方式应 当受到关注。
带来 大量 的资金 ．帮助企业滚动开发 。但是 ，考虑到企业
的盈 利情况 、企业规模 、企业的发展规划等 因素 ，并不是
每个开 发企业都 可 以顺 利上市 的。根 据证监会公 布的数 据显示 ，目前境 内上市 的房地产公 司只有 ７ 家 ，占全 国 ９
资有着较大 的难度 ，而预售款再投资 、房地产投资信托基
金 （ ＥＴ ） 私募基金等融 资模式则可能满足 开发商 的资 Ｒ Ｉｓ
金需求。随着 中国金融业和商业地产的不断规范 ，商业地
行收益凭证 的方式集合多数特定投资者的资金 ，由专 门投
资机构进行房地产投资经营管理 ，并将投资综合 收益按 比
例分 配给投 资者 的一种信托 基金 。Ｒ Ｉｓ ＥＴ 具有股本金 低 、 持有灵活 、风险相对较低 税收优 惠、股东收益高等与其 他融资工具不可 比拟的优 势。因此 ，在美国 、欧洲、澳大
商业地产销售融资方案
商业地产销售融资方案背景商业地产项目的开发销售需要大量的资金投入。
因此，融资是商业地产销售的一个重要环节。
在商业地产行业中，常见的融资方式有多种，如银行贷款、信托贷款、股权融资、债券融资等。
而在商业地产销售融资方案中，需要综合考虑各项因素，选择最适合自身情况的融资方式。
常见的融资方式银行贷款银行贷款是商业地产销售融资的主要方式之一，具有资金成本低、还款方式灵活等优点。
但银行贷款的申请需要提供较多资料，且审批时间长、审核流程繁琐。
信托贷款信托贷款是指在信托公司的管理下，由地产公司或其他借款人向信托公司提出借款需求，通过一定的信托管理机制进行借贷融资。
信托贷款的申请条件相对灵活，还款方式灵活。
股权融资股权融资是指企业发行股票或增加注册资本等方式，吸收外部投资者购买公司股权，从而获得融资资金。
股权融资在商业地产行业中越来越常见，其具有融资成本低、风险共担等优点。
债券融资债券融资是指发行债券，以获得融资资金的一种融资方式。
债券融资具有成本较低、期限可控等优点，是商业地产销售的另一种重要融资方式。
商业地产销售融资的注意事项在商业地产销售融资方案中，需要注意以下要点：1.根据项目特点选择最适合的融资方式。
不同的商业地产项目有不同的特点，需要选用最合适的融资方式。
2.把握融资量和还款周期。
商业地产融资的还款周期一般比较长，需要综合考虑未来销售收入等因素，掌握好融资量和还款周期。
3.注意融资成本。
商业地产融资的成本一般较高，需要在寻求资金的同时，尽量降低成本。
结论商业地产销售融资是商业地产行业中非常重要的一个环节，需要综合考虑各项因素，选择最适合自身情况的融资方式。
在融资过程中，可以借助专业机构的帮助，避免风险，降低成本，提高资金利用效率。
商业与住宅在贷款及功能及操作上的不同之处
一、商业地产与住宅地产的区别商业地产和住宅地产两者不可同论，可以从六个方面看出两者之间的不同之处。
第一，理论不同。
住宅地产开发基础是满足人们“居住”的需求，而商业地产的开发是为了满足“投资”需求。
第二，功能不同。
住宅地产主要功能就是居住，而商业地产功能要复杂的多，包括商品流通、休闲娱乐、餐饮、商务功能等等。
第三，操作复杂性不同。
从房地产商角度来讲，商业地产的操作复杂性比之住宅地产多。
住宅地产，从开发到出售，意味着该住宅地产项目已经结束了，其住宅价值就可以在消费者手中实现。
而商业地产出售后要经过招商，招商后的运营好坏决定着商业地产的价值能否实现。
第四，开发程序不同。
商业地产比住宅地产开发程序多了开业支付及运营管理环节，而这两个环节恰恰是体现商业地产价值的关键。
第五，销售方式不同。
住宅地产销售方式简单，一般为自销式，地产商与消费者钱货两清。
而商业地产销售方式多种，分为直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式，每种销售方式还可以进行细分，以应对不同消费者。
第六，投资回报方式不同。
住宅地产通过销售来实现投资回报。
而商业地产可以通过销售、招商运营、物业升值三种方式获得投资回报，后两种是商业地产获得投资回报的主要方式。
二、商业地产融资方式及成本分析(一)企业自有资金，商业地产开发融资中最基本的一种方式，也是其他融资方式运用的前提，企业使用自有资金投入项目，可以降低资金提供方和需求方的交易费用，提高交易效率。
自有资金也是有成本的，自有资金是股东投入企业的资金，是股东以放弃其他投资机会为代价而进行的投资，对自有资金的使用，要求不得低于机会成本的报酬率，否则便意味着使用自有资本成本过高，企业经营业绩不合格。
(二)银行贷款，该种融资方式一直以来都是房地产行业融资的主要方式之一，商业地产融资也不例外。
银行贷款成本变动主要受贷款利率及所得税率影响，根据规定贷款利息可以抵税，企业可以少缴纳一些所得税。
在货币政策宽松、贷款利率较低的情况下，使用银行贷款融资，企业融资成本较低。
商业地产融资途径简析
● 夹 层 融 资
司贷 款 的方 式 取 得 等 。
●信 托 融资
夹 层 融 资（ ｚａ ｉｅＦｎｎ ｅ， 介 于 风 险较 低 的优 先 债 务 和 风 险 Ｍｅｚｎｎ ｉａｃ１是 较 高 的 股 本 投 资 之 间 的一 种 融 资 方 式 ， 因此 它 处 于公 司 资 本 结 构 的 中 层 。 的 回报 通 常 从 以 下一 个 或几 个 来 源 中获 取 ， 现 金 票 息 、 款 溢 它 如 还 价 、 权 激 励 等 。对 于 借 款 者 及 其 股 东 而 言 ． 有 以下 好 处 ：． 期 融 股 它 １长 资 ， 常 提 供 还 款 期 限 为 ５到 ７年 的 资 金 ：． 调 整 的 结 构 ， 层 融 资 通 ２可 夹
科技信息
。Hale Waihona Puke 教前沿 ｏ Ｓ ＩＮ Ｅ＆Ｔ Ｃ Ｎ Ｌ Ｇ Ｆ Ｒ ＴＯ ＣＥ Ｃ Ｅ Ｈ Ｏ Ｏ Ｙ Ｎ Ｏ ＭＡ ＩＮ Ｉ
２０ 年 ０８
第 ３ 期 Ｏ
商业地产融资途径简析
薛 学文 （ 衡律 师集 团律师 山东 青 岛 德
【 摘
２６ ７ ） ６ ０ １
要】 商业地产 的价值特征与资本 市场有着先天性的相似， 开发 建设到 项 目运 营， 从 从开业到增值并取得 大量的现金 流 ， 完全符合资本
、
前 期 阶段 的 融 资
项 目融资的概念在此不赘述 ， 是传统意义的项 目融资需要现金 但 续 发 展 。 在 确 保控 股 （ 对 或 相 对 ） 绝 的条 件 下 成 立 项 目公 司 ， 发 商 同 开 而 因 如 意 把 项 目开 发 权无 条 件 的转 移 到 项 目公 司名 下 ， 发 经 营 行 为 以 项 目 流 量 稳 定 ， 商 业 房 地 产 的 现 金 流 量 却 具 有 波 动 性 ， 此 ， 何 利 用 项 开 创 公司为核心运转。 出资 方 是 项 目投 资 方 ， 目公 司 是项 目的开 发 商 。 项 合 目融 资 的优 点 为 商 业 房 地 产 项 目融 资 ， 造 为 商 业 房 地 产 量 身 定 做 的 融 作 方 包 括 大 型房 地 产 开 发 或 运 营 商 、 型 零 售 商 、 向房 地 产 扩 张 意 项 目融 资 模 式 是 解 决 问 题 关 键 所 在 。 资 安 排 中 要 达 到 债 权 的有 限追 大 有 使 既 也 图 的 战 略 投 资 商 或 开 发 型 的 国 际地 产 基 金 等 。 合 开发 的法 律 关 系 比 索 ． 融 资 各 方 合 理 分 担 项 目风 险 ， 满 足 股 东 的 资 金 要 求 ， 要 实 现 联 比 项 较复杂 ． 司法 实 践 中 认 定 不 一 ， 合 作 过 程 中 对 于 合 作 方 式 、 权 利 、 非 公 司 负 债 型 融 资 ， 如 建 安 工 程 费可 以 通 过 施 工 单 位 担保 ， 目公 在 责
房地产项目融资
房地产项目融资在当今的经济环境中，房地产项目融资是一个至关重要的环节。
无论是大型的商业地产开发，还是住宅小区的建设，都离不开资金的支持。
房地产项目融资的成功与否，直接关系到项目的顺利推进以及最终的成败。
房地产项目融资的方式多种多样。
首先，银行贷款是常见的一种方式。
银行通常会根据项目的可行性、开发商的信誉和资产状况等因素来决定是否放贷以及放贷的金额和利率。
对于信誉良好、项目前景看好的开发商，银行可能会提供较为优惠的贷款条件。
然而，银行贷款也存在一些限制，比如审批流程较为繁琐、对抵押物要求较高等。
其次，股权融资也是一种选择。
开发商可以通过引入战略投资者或者在资本市场上发行股票来筹集资金。
这种方式可以为项目带来长期稳定的资金支持，但同时也意味着开发商需要出让部分股权，可能会影响对项目的控制权。
另外，债券融资在房地产领域也有一定的应用。
企业通过发行债券向投资者借款，并承诺在一定期限内支付利息和本金。
债券融资的成本相对较低，但对企业的信用评级和偿债能力有较高的要求。
房地产信托也是近年来逐渐兴起的一种融资方式。
信托公司通过设立信托计划，向投资者募集资金，然后将资金投向房地产项目。
投资者可以获得相对稳定的收益，而开发商则获得了所需的资金。
不过，房地产信托的监管较为严格，运作也需要遵循一系列的法规和规定。
在进行房地产项目融资时，需要对项目进行全面的评估和规划。
首先，要明确项目的定位和目标市场。
是面向高端消费者的豪华住宅，还是针对普通工薪阶层的经济适用房？不同的定位和市场需求，会影响项目的投资规模和预期收益。
其次，要对项目的成本进行详细的核算。
包括土地成本、建筑成本、营销成本、管理成本等。
只有准确掌握了成本情况，才能合理确定融资的规模和期限。
再者，对项目的收益进行预测也是至关重要的。
要考虑市场的供求关系、房价走势、销售周期等因素，以确保项目能够产生足够的利润来偿还融资成本并实现盈利。
此外，开发商的信誉和实力也是影响融资的重要因素。
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商业地产采取的融资方式有哪些核心提示：商业地产采取的融资方式相对于国内山商业地产的迅猛发展，国内的商业地产融资方式过于落后，未来几年这个领域的创新将会取得长足的发展，上述的各种融资方式将会逐渐成为常规渠道。
不久的将来，商业物业的开发商将会采取的融资方式包括：前端融资：自有资金+基金+银行贷款+承建商垫资的组合后端融资：整售给机构投资者/打包RETIS上市/CMBS/改良的产权式商铺散售/银行经营贷款。
这些多元化的融资组合将成为未来商业地产的融资模式的主流，不同背景的开发商、项目质地的差异将会导致各个项目融资方式的各不相同，开发商应该充分利用这些新的融资方式，组合出最适合自身的融资策略，可以预见得到，单纯依靠银行贷款来为商地产融资将会慢慢减少。
在国内做商业地产的门槛是相当高的，主要是融资很困难，这是绝大多数商业地产开发商头疼的问题。
众所周知，商业地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，这就决定了商业地产项目的融资相对住宅开发要复杂得多、也难得多。
一个典型的商业地产项目从开始筹备到完工开业至少要2-3年的时间，因为必须要做完市场分析.市场定位才能进行概念设计，概念设计出来还得进行主力店的招商，主力商家基本敲定以后，才能敲定建筑要求以及机电设备要求，才能进行施工图设计，即使操作再顺利，在项目建设过程中把招商工作也完成了。
还得留出3-6个月进行内装修和开业筹备，才能真正对外开业，这就导致了商业地产的开发投入到回收资金的过程较长，不像住宅物业，还是一片空地就能预售，就能回笼资金。
商业物业的建安成本要远高于住宅物业，所以其建设资金占用额较大。
再就是商业物业的资金回笼主要是通过每年的租金收入，这个租金收入持续时间很长，而且相对比较稳定，这也跟住宅物业一次性回笼资金的特点不一样。
正是由于上述现金流的三个缺点，商业地产开发融资必须要考虑两个问题：建设资金如何获得以及这些资金如何偿还的问题，涉及到两个过程的融资：前端融资（建设期融资）和后端融资（经营期融资或变现）对于自有资金超强的开发商，可以主要依靠自有资金来为建设资金筹资，这些开发商不会为资金偿还发愁，他们有足够的时间和耐心来持有物业并长期投资回报。
对于自有资金实力不强，而又想去尝试开发商业地产的开发商，那么他们最先想到的是银行贷款，这是目前最多采用的融资方式，当然可能为减轻利息压力，部分也会采用承建商垫资的方式解决部分资金缺口。
当政府提高开发贷款的门槛后（四证金，35％自有资金），部分实力不够的开发商会考虑利用信托资金，但由于信托资金的成本相对较高（12％～15％的点位），更多的是利用信托资金作为过桥贷款，补充自有资金。
随着新的房地产信托政策出台（同样要求四证金，35％自有资金，还得有金融机构担保），这条路基本也被堵死了。
那么对于自有资金不足的开发商，目前的市场行情下，可行的融资策略是与基金合作开发，虽然这些基金的要价比较高，但毕竟只是用力弥补自有资金不足的缺口，其金额不会太大，当自有资金达到标准，并且项目的资质不错的情况下，建议向银行申请开发贷款，毕竟银行的资金成本是相对最低的。
目前来看，这是建设期资金比较可行的融通方式，也是北京大型商业地产开发最常用到的前端融资方式。
解决了建设资金的问题，那么剩下要考虑的就是这些资金如何偿还的问题，因为大多数银行还未开展商业物业经营贷款的业务，银行贷款期限较短，它的偿还期限与商业物业现金流流入期限是不匹配的，这就是处于短贷长投压力下的大多数开发商只好选择项目一建成就快速销售商业物业的原因，在这种方式下，最容易让投资者接受的就是产权式商铺，利用较高的固定回报来吸引投资者，为了让这种回报看起来更可信，后来又慢慢导入了担保机构，甚至为了增加信用，最后银行都变成了担保机构，一般来讲，大多数的产权式商铺前几年的投资回报远达不到支付给投资者的固定回报，开发商之所以这样做，只是为了融资的需要，把销售回笼的资金用来偿还银行贷款。
产权式商铺已经渐渐变成了不折不扣的融资性金融产品，它的实际内在价值已经不重要，投资者关注的是可信固定回报，对开发商来讲也就是以8％、9％的成本多“贷”了些“款”而已，用基金、用信托资金的成本都会高于这个数，如果开发商是个现金流管理的高手并且不断地有好的新项目上马，这样的操作不会出现什么问题，因为房地产行业的平均投资回报是要高于这个数字的。
然而一旦开发商现金流出现问题时，产权式商铺就面临着巨大的风险，开发商不能按时从自己的现金流中支付给投资者租金时，产权式商铺自身产生的现金流根本难以支付给投资者的7％－9％固定回报，到那时，产权式商铺的投资者将会蒙受巨大的损失。
在产权式商铺的变现方式受到限制或者难以行得通时，越来越多的开发商选择了其他的后端融资或变现方式，部分开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款，2005年10月农行推出了《经营性物业抵押物业贷款管理办法》，允许以商业设施租金做抵押发放长达十年的贷款，其他银行也陆续推出此类服务，这将为把银行的短期开发贷款转化为长期的经营贷款提供了可能。
质地不错的北京商业物业还可以将物业整体出售给国外的机构投资者，包括凯德置地、摩根斯坦利在内的国际知名投资者，正在酝酿对中国优质商业物业进行大规模的收购行动。
另外，具备一定规模并且收益质量良好的商业物业可以通过REITS打包上市，广州越秀2005年率先在香港发行REITS，为国内优质物业打包到境外上市融资开创先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等大规模项目股权收购合作的尝试和努力，未来几年将会有越来越多的REITS境外上市。
同时，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持这证券）的方式来融资，CMBS类似于住宅MBS，只是支撑的资产不同而已。
万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS产品来取得后端融资，这是国内此类融资方式的首例。
虽然REITS和CMBS都是以租金收益作为投资回报的现金流，但CMBS是债权性质的证券产品，而REITS是股权性质的证券产品。
REITS的销售对象主要是个人投资者，CMBS将主要针对银行间市场和机构的投资者。
正式因为投资群体的不同以及证券性质的差异（股权VS债权），我预计CMBS在国内的发展将会快于REITS，会被越来越多的商业地产开发商所运用。
由于商业地产开发的平均利润率比住宅开发高5-10%，对资本的吸引力十分可观。
自2004年起，我国商业地产开发进入一个高速发展期。
据国家统计局统计，近5年，全国商业地产投资年均增长28.9%，新开工面积年均增长28.4%。
同时，在2005年打击住宅市场投机的作用下，资本向商业地产领域流动更明显。
商业房地产自身具有高风险、高收益的特性。
其收益主要来源于租金收入，而租金收入的稳定主要取决于物业价值。
目前商业竞争的不断加剧使商业经营的不确定性增大。
同时，在商业房地产很长的投资回收期内，商业房地产经营的风险相当大。
投资规模大、投资回收期长是商业房地产开发的资金需求特征。
大型商业街区、MALL等建设一般都需要大量的资金。
而且，商业房地产投入运营后还要经过2-3年的过渡期。
因此，资金问题对商业地产项目的重要性不言而喻。
除了技术资本、管理经验以及在其他房地产领域的商誉外，筹措资金的能力成为开发商进入商业房地产市场的门槛。
中国人民银行统调司提供的数据还显示，2005年上半年，全国商业用房开发贷款同比增长46％，是同期住宅开发贷款增幅的三倍多。
在房地产行业整体融资渠道有限这种客观的金融环境下，加之商业地产自身的资金需求特点，可以肯定，大体量商业地产必然会遇到发展的融资瓶颈。
解决这一问题需要创新融资方式的引用。
项目融资项目融资的基本运作方式项目融资在我国金融界的定义是，项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与。
项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身资产和未来现金流作为还款保证。
原则上，对项目发起方项目以外的资产没有追索权或仅有有限追索权。
项目融资方式的特征与传统的融资方式不同的是，项目融资不以开发商整体资信能力为融资授信的主要依据，而是为一个特定项目安排的融资。
贷款方在最初考虑贷款时，以特定项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。
当项目的经济强度不足以保障贷款安全，贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
其根本特征就是项目融资风险的分担。
对项目融资采取周密的金融安排，不使任何一方承担项目全部风险。
须要解决的问题项目融资方式目前大多应用于现金流量稳定的项目，如发电、道路等大型基建项目，在存在较高风险的房地产业尤其是商业地产项目中的应用有限。
因此，将项目融资应用于商业地产项目开发，需要解决几个主要问题：有限追索的实现。
追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险评价以及项目融资结构的设计，尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。
项目风险的分担。
投资者、贷款银行以及第3方之间的风险分担程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。
此外，还有投资者对项目资金要求的实现、项目融资与市场安排之间的关系处理、利用项目的税务亏损降低投资和融资成本、实现投资者非公司负债型融资的要求等问题。
本篇文章来源于中国地产商原文链接：/main/2007-03/4853.htm。