最新房地产基金行业深度研究报告

房地产基金行业深度研究报告

本报告将深入研究房地产基金行业。我们尝试测算中国房地产基金行业的市场规模，指出两大核心能力是房地产基金公司在中国可以独立存在的理由，也是行业中优秀公司的核心竞争力。

房地产基金公司是什么？

房地产基金公司，是提供不动产相关的资产管理服务的企业。房地产基金行业是资产管理行业的子行业，却也是和房地产行业紧密相关的一个产业。房地产基金公司业务包括协助投资人配置持有物业资产证券化份额、对接房地产开发企业的债权融资和股权融资需要等。

表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名

2016年排名2015年排名公司总部

1 1 黑石集团纽约

2 3 孤星基金达拉斯

3 5 布鲁克菲尔德资产管理公

司

多伦多

4 4 普洛斯新加坡

5 2 喜达屋资本格林威治

6 6 铁狮门纽约

7 8 凯雷集团华盛顿特区

8 10 橡树资本管理有限公司洛杉矶

9 15 韦斯特布鲁克合伙纽约

10 12 Rockpoint集团达拉斯

11 13 KSL资本丹佛

12 11 锐盛投资纽约

13 23 Angelo Gordon公司纽约

14 14 领盛投资芝加哥

15 9 福特雷斯投资集团纽约

房地产基金公司的收入来源，主要是和资产管理规模（AUM）挂钩的管理费收入，和公司资产管理规模及业绩表现挂钩的超额业绩提成。如果轻资产的管理平台同时叠加了投资商身份（例如凯德，普洛斯等），则除了管理费、超额业绩提成之外，还有投资收益。

我国房地产基金行业发展前景十分广阔

我国的房地产基金行业才刚刚起步

我国的房地产基金行业起步晚，发展慢。房价的持续上涨使有开发和运营经验的团队大多投身于“自营”（即房地产开发）业务，不动产领域资产管理业务（即房地产基金）十分羸弱。而固定收益市场存在刚性兑付，房地产开发领域存在鸡犬升天的现象，也使得专业的风险评估定价能力暂时无用武之地，房地产基金行业无法得到独立发展。

尽管如此，我国还是涌现出一批房地产基金管理公司，其中有长期独立发展的企业，有作为开发商子公司的企业，还有作为专业化金融机构（例如券商）子公司的企业。

表2：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强

排名房地产基金排名房地产基金

1 光大安石投资 6 上海建银精瑞资产管理有限公司

2 信保（天津）股权投资基金管理有限公司7 天津高和股权投资基金管理有限公司

3 信业股权投资管理有限公司8 鼎晖宇泰地产投资管理（天津）有限公司

4 稳盛（天津）投资管理有限公司9 上海瑞威资产管理股份有限公司

5 长富汇银投资基金管理（北京）有限公司10 弘睿（北京）投资管理有限公司

和发达国家相比，我国房地产基金行业整体资产管理规模较小。诺承投资的《2014人民币房地产基金年度研究报告》显示，截至2014年底，中国人民币房地产基金市场拥有167家专业的基金管理机构，507支房地产私募基金，总管理资金规模超过4500亿人民币。此后，市场没有较权威的关于房地产基金的规模统计，但中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强，大多数资产管理规模也不过在100多亿元。我们认为，当前我国房地产基金行业管理资产规模，或仍比不上黑石房地产基金一家公司的资产管理规模（约1000亿美元）。

我国房地产基金管理行业发展的制度环境也尚不成熟，主要表现为我国还没有类似海外的REITs的税收优惠和分红规则。这不仅使得我国房地产基金所提供的金融产品类型比较单一，也使得私募产品投资者缺乏好的退出渠道。

海外可比公司一览——黑石房地产基金

一家房地产基金公司能发展到多大的规模？房地产基金公司的收入来源分布情况如何？我们先来看看海外的对标样本公司——黑石房地产基金公司。

黑石集团（BX.N）是全球性的资产管理公司，房地产基金是黑石集团重要的业务组成部分。黑石房地产基金的项目广泛分布在北美，欧洲，亚洲，拉美等全球各地，投资组合则涵盖了办公，零售，酒店，工业和住宅等。黑石的基金一般分为三类，第一种是机会型基金，比如BREP（Blackstone Real Estate Partners），奉行的是“买入、修复、卖出”的投资策略。黑石首先寻找一些高质量、地理位置优越的资产，以重置成本折扣价收购后，通过团队

专业的物业运营完成对资产的改造后，再将资产以高价卖出获取增值收益；第二种是

核心型

基金，比如BPP（Blackstone Property Partners），目标资产是位于特大城市中收入来源较为稳定的高质量资产；第三种是债权型基金，比如BREDS（Blackstone Real Estate Debt Strategies），意在提供创新型借贷方案。其中，前两类基金是黑石房地产基金的主体，债权型基金累计发放的贷款约340亿美元，而公司当前的资产管理规模已经已经达到1019亿美元，占黑石集团AUM比例达到28.2%。

图

1：黑石房地产基金AUM和增长率单位：图2：黑石房地产基金2016Q3各项业务AUM

表3：黑石集团各业务资产管理规模历史变化单位：百万美元

2010201120122013201420152016Q3私募基金29,31945,86451,00365,67573,07394,28099,722

房地产33,16542,85356,69679,41180,86393,918101,877

对冲基金34,58740,53546,09355,65763,58669,10570,114

信贷服务31,05236,97756,42965,01472,85979,08189,328

合计128,123166,229210,221265,757290,381336,384361,041

黑石房地产基金的总收入规模最高曾超过30亿美元。黑石房地产基金的收入主要是管理费和超额业绩提成。其中，管理费收益保持稳健增长，Carried Interest在不同的时间由于

业绩表现不同波动较大。2015年后由于超额业绩提成的下降，收入规模略有缩水。房地产

基金业务的收入占比一般高于其AUM占比（常常能达到40%左右），显示了相同的资产管

理规模，房地产基金业务往往比其他业务管理费收入更高，也暗示房地产基金业务对持有人

的价值创造可能更大（特别是机会型基金的投后管理）。

表4：黑石集团业务收入单位：百万美元

单位：百万美元2010 2011 2012 2013201420152016Q3

私募基金828 579 828 1,482 2,739 1,382 895

房地产1,036 1,581 1,634 3,205 2,987 1,791 1,528

对冲基金367 339 459 649 658 590 427

信贷服务479 395 778 880 743 485 640

金融咨询432 390 367 395 411 308 0

总收入3,142 3,284 4,066 6,611 7,538 4,556 3,490 表5：黑石集团房地产业务收入明细单位：百万美元

单位：百万美元2013

2013

2014

2015

2016

管理费140150154178164164184174163157187245232221211业绩提成35440244195933854053760363718147127203194367业绩提成

中

Carried

Interest

34940343495333553753660463017540109189181349

业绩提成

中激励费

(Incentiv

e Fees)

5(1)67(23)312475719141218

投资收益70495922337726477109(22)(56)4111140利息和分

红收益

4468687910101113131312其他002(2)0012(4)1(1)3(2)2(1)总收入5696056611370544784793866915326188361457441630

图3：黑石房地产基金收入及增速单位：百万美

图4：房地产基金业务收入占公司收入比例单

其他一些大的机构也有类似的房地产基金投资部门，同样追求资产布局的全球化，同样主要由机会型和核心型的投资基金组成。和黑石房地产基金一样，其他国际主流的房地产基金公司一般也不把债权型基金作为核心的业务。术业有专攻，房地产基金公司一般擅长于对不动产相关的风险定价，而不是对企业主体信用的评估。

中国式REITs是中国房地产基金业务发展的希望所在

从黑石的案例可以看出，和持有物业相关的资产证券化产品，是房地产基金发展的核心。房地产基金和开发活动相关的业务，不仅可能随着房地产开发投资的见顶而市场规模受限，更面临其他金融机构激烈的竞争。只有和持有存量物业相关的业务，既存在广阔的市场空间，也是房地产基金公司享有竞争优势的领域。

在中国，长期的金融实践中，和持有物业相关，房地产基金参与的金融产品，常常被称为REITs（尽管这些金融工具其实和海外的REITs有所差别）。既然如此，我们把以持有型物业为目标资产，以经营收益和基于经营收益而带来的物业增值为主要收入来源，以向投资者提供稳定分红为目标的不动产投资工具，叫做中国式REITs。（这个定义是很宽泛的，我们把CMBS和一些私募产品都纳入了这个定义）

正因为中国没有出台有关REITs的税收优惠和强制分红规定，我们反而根据金融实践，重新定义了中国式REITs。我们相信，中国式REITs是我国房地产基金业务发展希望所在。

图3：REITs简化示意图

尽管中国式REITs和海外的REITs概念上有所区分，中国REITs涵盖的范围更广泛。但中国式REITs实际上是和海外的REITs本质相通。REITs起源于20世纪60年代的美国。1960年，美国国会颁布《REITs法案》，标志着现代REITs正式产生；1961年，第一支REITs 以私募的形式成立；1965年，美国第一支公募REITs在纽交所挂牌交易。

表6：美国对于REITs的主要条款详见下表

项目规定内容

组织形态为公司、信托或协会的组织形式

管理由董事会或受托管理人管理

股票与所有权1.REITs证券必须可以转让交易，证券持有人必须维持在100人以上；公司、合伙、信托、退休基金等组织都视同一人；

2.在前一个税收年度的下半年，5人合计持股比例不得超过50%

资产组合与来源比例1.总资产的75%必须投资于房地产、抵押贷款或者其他REITs证券等；

2.投资任何一种证券的价值不得超过总资产的10%；

3.75%的收益须源于与房地产租金或者贷款利息等与房地产有关的收益；

4.20%的总收入可以来自于出售股票、债券以及股利、利息所得；

5.应纳税REITs子公司股票所构成的资产不得超过20%。

资产出售的限制出售持有不满6个月的股票、债券或持有不满四年的房地产收益不得超过总所得30%。

参与经营方面的限制1.投资人不得参与经营业务；

2.由董事会或者受托人负责经营决策，只可授权或者董事会任命的管理人员。

所得分配的要求REITs的征税所得除资本利得与不确定的非现金收益，至少90%以股利形式分配给投资人。

表7：美国房地产基金发展历程简表

时间重要事项

1960年美国国会颁布《REITs法案》，标志着现代REITs正式产生；总统签署《国内税收法》，对REITs予以免税。

1961年第一支REITs以私募形式成立。

1965年第一支公募REITs在纽交所挂牌交易。1967年美国法律允许设立抵押型REITs。

1968-1974年银行利率管制，REITs达到发展巅峰，REITs资产增长近20倍,且抵押型REITs资产市值超过权益型REITs资产市值。

1975-1986年美国国会通过《税收改革法案》，给予REITs更多税收优惠，进一步放宽法律限制1986-2000年REITs发展进入高速扩张期，大量REITs上市交易。

2000-至今权益型REITs成为主流趋势。

截至2016年10月底，全球上市REITs共计776支，总市值已经达到15700亿美元，其中美国上市REITs市值超过11117.6亿美元。其中，一共有182支权益类REITs，合计约10546.3亿美元市值，约占美国上市REITs市场总市值的95%。抵押型REITs共42支，市值为571.3亿美元。美国REITs行业收益较为稳定，根据FTSE NAREIT，1972年-2016年间，REITs年化收益率达到9.72%。

表8：美国前五大REITs资产组合

Simon Property (SPG) American Tower

(AMT)

Public Storage

(PSA)

Crown Castle

(CCI)

Prologis

(PLD)

类型商业物业基础设施（通信）自助仓储基础设施（通信）物流仓储

普通股市值（百万

美元）（截至2016

年10月31日）

58,433.0 49,519.7 36,896.7 30,714.6 27,334.3

负债率22.7% 28% 1% 26.9% 29.8%

派息率 3.55% 1.88% 3.37% 3.89% 3.22%

发行人评级（标普） A BBB- A BBB- BBB-

IPO时间1993.12.13 2015.11.26 1983.7.7 1998.8.17 1997.11.20

管理人模式内部内部内部内部内部

表9：部分中国式REITs产品

项目名称基础资产业主中信启航专项资产管理计划中信证券北京、深圳总部大楼中信证券中信华夏苏宁云创资产支持专项计划苏宁云商11家零售店面苏宁云商中信华夏苏宁云创二期资产支持专项计划苏宁云商14家零售店面苏宁云商恒泰浩睿-海航浦发大厦资产支持专项计划上海浦发大厦海航控股招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划深圳天虹鼎诚大厦裙楼天虹商场恒泰浩睿-彩云之南酒店资产支持专项计划北京酒店物业和版纳酒店物业云南城投中信华夏苏宁云享资产支持专项计划苏宁云商等6个物流仓储物业苏宁云商东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划上海青浦吾悦广场物业新城控股首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划重庆大融城购物中心物业光控安石

由于我国房地产价格长期偏高，REITs的底层资产租金回报率一般并不高。所以，我们的REITs产品往往是小众的，是个别物业资产证券化的产物。但是，我国的REITs目前阶段也有其独特的吸引力。对于企业来说，这种安排可以保证融资人继续使用物业，又可以盘活资产负债表，还能帮助企业树立金融创新的良好市场形象。

表10：中国式REITs产品核心优势

优势

改善利润指标企业可在不失去物业使用权的情况下，确认房产增值收益，改善当期利润表数据。

降低负债比率通过REITs的方式，盘活物业资产，将物业资产转换为流动性更强的现金资产，如该笔现金用于偿还负债，将有效降低企业负债率。

轻资产运营助力上市公司实现轻资产转型，实现上下游整合，打通全产业链。

拓宽融资渠道减少对传统融资方式的依赖，突破传统债务融资工具在融资总额方面不超过净资产40%的限制。融资规模优势显著REITs的融资规模基本上与物业评估价值一致，高于经营性物业贷款、CMBS等其他融资方式。

图4：中国式REITs产品交易结构

表11：成熟市场REITs与国内类REITs比较

成熟市场REITs 国内类REITs

产品属性权益型为主固定收益为主

底层物业资产动态变化，物业资产可新增或出售存续期内为静态，物业组合构成不发生变动

资产管理对物业进行主动管理，可以新增投资或出售物业对物业以被动管理为主

产品期限永续有存续期

投资者退出方式以证券交易为主以持有到期为主

税收政策税收减免双重征税

我国房地产基金行业的营收市场空间约500亿元

我们先来测算持有类物业相关投资工具（中国式REITs）的市场空间。

底层资产的规模主要取决于两个因素：当前存量不动产价值与可供资产证券化的资产占比。

我们选取最为成熟的美国市场对标。根据NAREIT，REITs在全美范围内持有的不动产价值约为1.1亿美元，根据《2016年中国资产管理行业发展报告》，美国房屋总价值约为24万亿美元，REITs底层资产占不动产总价值约4.6%。

由于国内不同业态可资产证券化程度差异较大，我们按住宅和商业地产两种业态分别进行市场估算。我们估计，全国住宅存量面积约为253.3亿平方米（人均居住住宅面积32.9平米，城镇人口总计7.7亿人）。到2016年前11月，商品住宅销售均价为7286元/平米。存量住宅在位置上应该优于2016年销售住宅，在房龄上则劣于此类住宅，因此我们假定存

国内主流房地产基金模式研究及实操案例

国内主流地产基金模式研究及相关借鉴

Contents 目录 Chapter 1 全球房地产基金起源及特征 3 Chapter 2 国内地产基金发展现状 4 Chapter 3 国内地产基金分类 6 Chapter 4 主流地产基金基本概况 8 Chapter 5 主流地产基金的运行模式 9 Chapter 6 主流地产基金的管理架构 10 Chapter 7 中国房地产基金发展趋势及建议 11

全球房地产基金起源及特征 01 ?? 房地产私募基金最早产生于美国20世纪70年代末，80年代全球经济危机蔓延，市场流动性大幅降低，而廉价的优质资产增多恰带来极佳的投资机会，私募基金成为了当时帮助房地产市场恢复繁荣的重要力量 ??20 世纪90 年代，房地产私募基金的投资链扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域 ?? 截至2016年，全球房地产私募基金总规模超过6,000 亿美元，占整个全球私募股权基金 25%左右，代表公司包括：黑石基金、孤星基金、凯雷投资、喜达屋资本等 ?? 从投资风格来看，全球房地产基金主要分为4类：核心型（Core）增值型（Value A dded）主要投资于现金流和回报率稳定的成熟物业，主要以赚取租金为收益，投资周期较长，风险偏好较低主要投资于需要重新开发或者定位的物业，资产增值后通过交易实现回报，投资周期较短，风险偏好较高核心增值型（Core P lus）介于核心型和增值型之间，主要投资于需要适当改造和招租的物业，风险也介于两者之间险偏好较低机会型（Opportunistic）主要投资于基金投资于各种机会型资产，投资周期很短，把握交易性机会，投资风险较高

2018年游戏直播行业深度研究报告

２０１８年游戏直播行业深度研究报告

核心观点一、游戏直播行业，当前与过去相比，有六点变化： 1）竞争格局—从“千播大战”到“双雄争霸” 2）直播内容—从“游戏单点突破”到“泛娱乐全面开花” 3）从“游戏影响直播”到“直播影响游戏” 4）从“主播凌驾平台”到“平台掌控主播” 5）技术革新的持续推动 6）监管增强，健康稳定内容生产平台具备长期竞争力二、行业纵向比较：游戏直播平台—货币化能力和单用户价值具备提升空间三、行业横向比较：斗鱼、虎牙发展侧重点不同斗鱼：头部主播品牌效应突出，打造品牌护城河，开启多元变现模式，逐步提高盈利能力虎牙：游戏主播资源同样优秀，与歪歪强联动效应，腰部变现能力强四、海外对标看，亚马逊超前眼光收购Twitch，Twitch各项数据的加速成长和盈利模式多元化引领了行业发展五、我们认为，游戏直播行业赛道发展战略清晰，格局稳定，空间大且向电竞、泛娱乐等领域的可延展性强，行业龙头公司虎牙、斗鱼有望在未来全面受益，虎牙直播收入有望持续增长，长期净利润率达15-20%。

01游戏直播：越辩越明的清晰赛道 02 行业纵向比较：货币化能力和单用户价值具备提升空间04 海外对标分析：Twitch 05 相关公司讨论：虎牙 03 行业横向比较：斗鱼、虎牙发展侧重点不同

01 PART ONE 2017经营情况游戏直播：越辩越明的清晰赛道01

行业演进1 ：竞争格局—从“千播大战”到“双雄争霸” 行业早期：2015年，龙珠直播率先拿到腾讯投资，腾讯旗下《英雄联盟》TGA等赛事由龙珠独揽，游戏直播赛道开启混战模式。行业成长期第一阶段：2016 年，斗鱼在受腾讯和红杉投资后，迅速扩张，得主播者得天下，通过大批量高价挖主播，迅速与其他品牌拉开差距。行业成长期第二阶段：虎牙直播率先抓住《王者荣耀》、《绝地求生》的新品类机会，和斗鱼成为双强，同时其他游戏直播平台逐渐失去竞争力。行业成熟期：斗鱼虎牙率先实现盈利，斗鱼虎牙18年接受腾讯70 亿人民币投资，虎牙顺利登陆美股，斗鱼也会马上登陆资本市场，其他平台机会渺茫。资本助力，战略清晰资源聚合资本+新机会反应速度大资本游戏 ?2018年3月，腾讯6.3亿美元入股斗鱼，4.6亿美元入股虎牙，目前虎牙顺利登陆美股，市值破58亿美元，斗鱼也加速筹备上市进程，直播行业双雄格局已定。 ?斗鱼、虎牙谁是行业老大，目前斗鱼估值我们不得而知，但复盘行业演进史，在行业发展的关键点，斗鱼和虎牙均在资本、战略、行业项目敏感度上抓住了机会。资料来源：腾讯，长江证券研究所

【精品案例类】2019中国保险行业IT应用与市场研究报告

中国保险业IT应用与市场研究报告保险业信息化现状及购买行为调查保险公司系统建设概况保险公司综合业务系统建设状况综合业务系统是保险公司的核心系统，可以分为产险综合业务系统和寿险综合业务系统。这些综合业务系统，按照功能模块来说是由新合同处理系统、核保系统、收费系统、出单系统、保全系统、理赔系统、核赔系统、客户服务系统和代理人管理系统等多个系统构成，可以实现诸如投保、核保、签单、交费、批改、给付、退保、复效、报案、赔付申请、核赔、赔付和客户服务等具体功能。从系统构架上来说，则大多采用基于事务通信中间件的三层客户机、服务器结构，达到实现逻辑和表示逻辑的分离，实现数据库服务、业务逻辑服务和表示逻辑服务的分布式处理。而对于寿险综合业务系统，则采用零险种、参数化技术，支持动态增删险种。调查显示，所有的保险公司都拥有综合业务系统。其中，采用自己开发业务系统的保险公司有平安保险公司和新华保险公司; 购买成型业务系统的有中国人寿和泰康人寿; 而与厂商合作开发的是中国人民保险公司和太平洋保险公司。中国人寿保险公司采用的是美国科比亚的CBPS寿险综合业务系统，于1997年开始在全国各地30多家分公司实施。另外有少数分公司在最近的系统更新时使用了尚洋公司的新一代业务系统，这些地区包括青海和深圳地区。而四川、重庆等西南地区的分公司，系统则由高伟达公司开发。

1999年7月，太平洋保险公司斥资500万美元建立了新系统，以全面提升服务能力，力求业务再创新高。科联系统有限公司为中国太平洋保险公司建立的“人寿保险管理系统”已交付使用。“人寿保险管理系统”可以更新太平洋公司团体及个人人寿保险的业务程序，包括从草签保险单、收取保险费到索赔、理赔的整个过程。另外，泰康人寿保险公司从去年下半年开始，在全国各地分公司中推广已经本地化的美国CSC提供的寿险综合业务系统。该套系统耗资1600多万元人民币，是泰康人寿近期信息化战略中最重要的举措。中国人民保险公司的产险综合业务系统则由尚洋和中科软合作开发。此外，尚洋和中科软还分别开发了新华人寿的投资型寿险综合业务系统和太平洋保险的寿险综合业务系统。保险公司呼叫中心系统建设状况在本次调查涉及的保险公司中，中国平安保险公司、太平洋保险公司、中国人寿保险公司和中国人民保险公司已经在全国的大部分省市实施了呼叫中心系

房地产业中国房地产行业研究深度报告

? 房地产业中国房地产行业研究深度报告一、中国土地资源概况中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住

目前国内房地产基金发展现状和问题

目前国内房地产基金发展现状和问题私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当

年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投

2019年游戏直播行业深度研究报告

２０１９年游戏直播行业深度研究报告

目录 1. 游戏直播：鱼虎两相争，双雄竞苍穹 (2) 1.1 游戏直播方兴未艾，市场空间亟待开发 (2) 1.2 鱼虎相争，游戏直播进入双雄时代 (4) 2. 斗鱼：美股IPO在即，游戏直播明星光芒闪耀 (8) 2.1 公司简介：期待国内领先游戏直播平台亮相纽交所 (8) 2.2 财务简析：直播业务带动营收高增长，成本高企致持续较高亏损 (9) 2.3 详解斗鱼生态：聚焦电竞内容，网罗头部主播，打造游戏直播第一平台 (12) 3. 风险分析 (18)

1. 游戏直播：鱼虎两相争，双雄竞苍穹 1.1 游戏直播方兴未艾，市场空间亟待开发游戏直播行业市场规模与用户规模持续较快增长，市场空间仍具开发潜力。根据艾瑞数据，中国已在2016年超越美国成为全球最大的游戏直播市场，2018年中国游戏直播行业MAU已经达到美国市场的4倍。2018年，中国游戏直播市场规模达到132亿元，较2015年增长约15倍，预计2023年将达到398亿元，对应未来五年CAGR月24.7%，增速是非游戏直播市场的约2倍。从月活用户规模来看，2018年中国游戏直播行业MAU已经达到2.55亿人，预计未来5年CAGR为9.4%，用户增长仍具潜力。图表2：中国游戏直播行业MAU 资料来源：艾瑞咨询，中信建投证券研究发展部（注：未消除移动和PC用户之间的重复）游戏直播用户生命周期更长，电竞将扮演更重要的角色。根据艾瑞咨询预测，电竞直播市场占游戏直播市场规模的比例将由2018年的50.3%进一步提升至2023年的59.8%，电竞在游戏直播行业中所扮演的角色将更为重要。游戏直播用户一般而言拥有更长的生命周期，尤其电竞赛事直播对于维持游戏热度以及延长用户生命周期有着更重要的作用。以《英雄联盟》为例，该电竞游戏的游戏直播观看人数高于游戏本身的活跃玩家数——当游戏玩家不再活跃的时候往往并不会彻底流失，而是会转化成为电竞赛事的观众。

保险业调查报告.doc

保险业调查报告

保险业调查报告近年来，随着人民生活水平的提高理财变得越来越流行，逐渐已经成为社会的一种风尚，保险业更是遍地开花，以迅猛的速度流入到人民的生活当中。但是目前保险业究竟如何？其面临的问题又有哪些？以下是我在暑期咨询调查家乡附近一些保险公司及业务人员所完成的保险业方面的调查报告。一、近年来我国保险业诚信体系建设所取得的成绩 (一)保险诚信体系建设初步展开作为保险业发展的基石，诚信日益受到保险业内的重视，诚信体系建设也已初步展开。xx年全国保险工作会议强调，“越是加快发展，越要注重诚信，搞好服务，树立良好的行业形象”。至xx年全国各地保监办、保险行业协会围绕保险诚信体系建设做了大量卓有成效的工作。 (二)保险诚信经营理念得到认同各保险公司在经营理念中，均能突出强调诚信。如中国人保几十年来秉承“稳健经营，笃守信誉”的经营思想指导业务发展；中国人寿以“诚信负责，稳健发展”为企业宗旨；泰康人寿认为“诚信在保险行业至高无上”；新华人寿在各分公司、中心支公司建立“信用体系建设实施小组”，领导公司的信用体系建设；平安保险公司经国际权威机构认证，获得了aaa级信用等级证书。由此可见，诚信在保险业发展中具有核心地位的理念已为保险业界广泛认同，这为保险业诚信体系建设奠定了基础。 (三)营销员的诚信状况有所改善保险营销员曾一度以总体素质较低，诚信水平不高，社会形象较差出现在社会公众面前。经过近年来的治理，营销员的诚信水平有所提高，诚信状况有所改善，误导、欺瞒现象明显减少，失信行为初步得到控制。营销员队伍数量庞大，且直接面对公众，因而可以说他们的诚信状况从某种意义上代表保险行业的整体诚信水平。营销员的诚信状况好转在一定程度上说明我国保险业诚信体系建设已初见成效。二、目前我国保险业诚信体系建设中存在的问题及其成因分析 (一)存在问题

中国保险业研究报告

中国保险业研究报告 2003-04-29资料来源：全景网络一、行业发展状况 1．保险行业的特点保险业是经营风险的特殊行业。保险是专门以风险为经营对象、为人们提供风险保障的一种特殊的制度安排，是一种风险转移的机制，同时具备储蓄功能。与一般的企业相比，保险业具有投资需求大、经营周期长、利润率稳定的特点，是典型的以创新来推动增长的金融产业。其中产险业具有高度周期性[1]。 2．社会保险和商业保险保险按其目的可分为社会保险和商业保险。社会保险指由国家通过立法对公民强制征收保费，形成保险基金，以对投保人提供保障的一种社会保障制度。它具有强制性，并不以盈利为目的。运行中若出现赤字，国家财政将给予支持；商业保险是按商业原则经营，以盈利为目的的保险形式。保险企业独立核算、自主经营、自负盈亏。截至2002年底，我国的社会保障基金总资产达到1241.9亿元，商业保险公司总资产达6494.1亿元。本文的主要研究对象是商业保险。 3．中国保险业发展状况中国保险业尚处于成长初期，发展速度较快。全国保费收入由1980年的4.6亿元增加到2002年的3053.14元，年均增长速度34.4%，远远高于同期GDP增长速度。现保费收入世界排名在15-20位之间。从世界各国保险业的发展经历看，寿险业的发展速度大大高于非寿险业。我国保险业的发展也经历了相同的变化：从1992至2002十年间，寿险保费收入的年均复合增长率达到42.8%，而产险保费收入的增长仅为18.1%；1980年保险业全面恢复时，寿险保费收入几乎为零，1992年，寿险保费收入占总保费收入的比例达到30.4%，1997年，寿险保费收入开始超过产险，2002年，寿险保费收入占总保费收入的比例达到74.5%，而且这一趋势还将继续下去。伴随着保费收入以大大高于国民收入和人口数量增长的速度增加，我国的保险深度（保费收入/GDP）和保险密度（保费收入/人口总数）这两个保险市场成熟度指标不断增长。截至2002年底，中国保险深度达到3%，保险密度为237.6元，较之世界发达国家保险深

2019年教育行业深度研究报告

２０１９年教育行业深度研究报告

前言关于整个国家对于教育的投入，大多数人都有较强的感性认知，知道体量是巨大的，但是没有量化的概念——总体量到底有多大？其中有多少来源于财政投入，有多少来源于其他渠道投入（社会资本等）？国家对于不同教育阶段的投入有何差异？不同省份对于教育的投入有何差异？本篇报告将从数据的维度对这些问题进行一一解析。本篇报告的三个核心结论是—— ①总量角度：教育经费多渠道筹集需求凸显，社会投入占比有望提升。整个社会对于教育的投入持续增长，自2012年以来，我国教育经费总投入占GDP比重均在5%以上，2018年达4.6万亿元。国家财政性教育经费占GDP比重均在4%以上，2018年达3.7万亿元，预计短期内该比重会相对稳定。我国教育经费中80%以上来源于国家财政性教育经费，国家财政性教育经费中地方财政性教育经费占比超90%，地方财政教育支出是整个社会对于教育投入的主力来源。地方公共财政教育支出在2012年对于地方财政的压力达到高点（占地方财政收入/支出比重分别为33.0%/18.8%），且目前该现状未有明显缓解，我们认为这可能是2012年之后相关政策出台的重要引发原因之一（2013年上海和温州两地开始营利性学校试点），加大民办教育力量投入需求突出，非财政的教育经费占比有望提升。 ②分阶段角度：义务教育阶段的财政支出占比近半，职业教育、幼儿园和高中占比略有提升，高等教育占比有所下降，预计结构性优化仍会继续进行。2016年幼儿园/义务教育/高中/高等占比分别为 3.8%/46.6%/9.6%/10.8%，幼儿园的财政投入远低于其他阶段，与其 17%的总人数占比不匹配，未来幼儿园公办化、普惠化是大趋势，而高等教育占比略有下降，伴随未来财政更多向低龄阶段倾斜，占比可能会有所调整，而这一趋势为民办高校的发展带来机会。2017年民办幼儿园/小学/初中/普高/中职/高等渗透率分别为 56%/8%/13%/13%/14%/24%，相较2004年分别增加 28/5/8/5/6/19pct，幼儿园民办渗透率极高，民办高等教育渗透率提升较快。“生均公共财政预算教育事业费”这一指标可以更加直观体现不同阶段的生均财政投入之间差距。根据最新数据，除幼儿园仍然低于 3000元/人以外，其他阶段均超过10000元/人，普通高等更是超过了 20000元/人。1997-2017二十年间我国经历了优先发展小学，之后是初中的过程，目前是处于加强稳固对于义务教育的投入，并加速发展学前、高中及高等教育的时期。 ③分地区角度：建议关注地方公共财政教育支出压力较大，教育资源相对不足的地区。结合6个指标的排名和赋值，我们对于各省市进行了综合排名，我们把得分大于等于3分的称为优势地区（18个），小于3分的称为非优势地区（13个）。我们认为该评分从财政角度出发，对民办学校的地理位置选择上有一定参考价值，得分越高，排名越靠前的省市，我们认为更需要民办学校的投入，对于民办学校的态度也更加欢迎，也有更大的概率在政策上给予高于平均的优惠力度，以此对于民办学校的投资地域给出一些建议。细分来看：5分的为一类优势地区（5个），包括广东、山东、河北、浙江、湖北；4分的为二类优势地区（8个），包括河南，广西，云南，江西，江苏，湖南，福建，上海；3分的为三类优势地区（5个），包括四川，安徽，贵州，山西，北京。在进行具体分析之前，我们先介绍在本文中会使用到的几个容易混淆的概念，：“教育经费”可以理解为“整个社会对于教育的投入总额”（最大口径），“国家财政性教育经费”可以理解为“国家财政对于教育的支出总额” （第二大口径），“财政性教育经费占教育经费的比重”可以理解为“整个社会对于教育的投入中财政的贡献程度”。“公共财政教育支出”可以理解为“一般公共财政对于教育的支出总额”（第三大口径）。

房地产产业投资基金

关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报1 祁斌王欧本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs 的意义和有关建议进行了研究。一、房地产投资基金简介房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。二、房地产投资基金发展情况自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。三、房地产投资基金迅速发展的原因 REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。 1本报告得到了基金部的大力支持，作者在此表示感谢。

保险行业分析报告

保险行业分析小组基本结论：我国的保险密度和保险深度与国际水平相比还有很大差距，保险市场发展前景看好，保险市场业务收入将继续增长，但增长速度将放缓，一方面是因为经营方式的转变，另一方面缘于宏观调控的影响。虽然中资保险公司凭借地理优势，在国内保险市场上占有领导地位，但随着我国保险市场开放程度的加大，外资比重将不断增加，会逐步蚕食中资保险公司的市场份额。就经营方面来看，目前我国保险资金的投资收益不理想，在投资渠道放宽的背景下，有较多的改善机会。目前产险处于亏损的边缘，经营费用支出需要压缩，主要寿险公司的经营状态尚可。当前我国保险公司的资本充足率偏紧，但整体偿付能力尚处于正常状态。保险市场的整体格局一、保险密度和保险深度近年来，我国保险密度（按常住人口计算的人均保费收入）和保险深度（保费收入占国内生产总值的比重）整体呈现上升趋势。2004年我国保险密度为元，北京、上海、天津分别以2490元、1763元和791元的保险密度位列全国前3位。当前我国保险密度总体上呈东、中、西递减之势，与当地的经济实力成正向关系。2004年我国保险深度为%。全国约三分之二的省份的保险深度在2%3%之间，超过3%的有北京、上海、山西、新疆、辽宁5个地区。就代表保险业整体水平的保险密度和保险深度指标而言，我国与世界发达水平差距很大。2003年发达国家保险密度平均为2764美元，约为

我国的倍，保险深度平均水平为%，大约是我国的倍。正是由于差距很大，也表明我国保险业的发展前景令人看好。表1：近几年我国保险密度和保险深度指标年度保险密度（元）保险深度 1999年 % 2000年 % 2001年 % 2002年 % 2003年 % 2004年 % 资料来源：保监会资料和鹏元资信保险业数据二、产险和寿险的市场份额对比 2005年1至7月间，我国保费行业实现业务收入亿元，其中寿险业务收入亿元，产险业务收入亿元，分别占总保费收入的％和％，寿险业务占有显然的主导地位，但产险业务收入的增长率高于人身险。表2：2005年7月底我国保险行业收入构成险种收入（亿元）市场份额同比增长寿险 % % 产险 % % 合计 % % 资料来源：保监会资料和鹏元资信保险业数据实际上，寿险在我国保险业发展历程中起步较晚，1982年才由中国人民保险公司恢复开办，当年的保费收入159万元，不过该业务的发展速度很快，在整个保险市场份额的比例也不断增加，目前已稳定在75%左右的市场份额。同时，寿险业务的种类也不断趋于多样化，已经由80年代的几十种增加到目前的数百种。2000年以前，我国寿险市场上以传统储蓄型产品（非分红险、意外伤害险、健康险以及补充医疗险）为主。为应对降息对寿险业务的影响，2000年后，我国寿险市场中的投资连结保险、分红产品以及万能寿险等投资险种相继上市，并取得了快速增长。相对而言，

我国房地产投资基金的发展(一)

我国房地产投资基金的发展(一) 我国房地产投资基金的发展投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。一、美国房地产投资基金的发展

美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。

教育行业深度研究报告超长精华版

教育行业深度报告教育从古以来就是中国人特别重视的一件事。古代时有“孟母三迁”的故事，仅仅为了孩子能接受更好的教育。而今天，这样活生生的例子成出不穷。笔者就曾经见到许多家长为了孩子接受更好的教育，举家搬迁。也有一些家长暑期带着孩子去异地拜见最好的老师。大量的教育机构也在寒暑期推出带有住宿的集训班课程。这种我们习以为常的现象在美国几乎无法想象。中国人自古以来就有非常强烈的“付出”精神。大量家长在自己身上花钱并不多，但是在孩子教育上的投入巨大，这导致教育行业在中国有比较强的定价权，甚至可以不断提价。长期看，中国教育行业的定价权未来可能比茅台酒都来的强。可以说，是具有强烈的“中国国情”。在勒庞的巨作《乌合之众》中，他曾经说过每一个民族都带有自己特有的基因，最终造就了这个民族的一些特性。在中国人几千年的历史基因中，就对教育非常重视。．同时随着中产阶级不断崛起，生育率的下降等，家长在单个孩子上投入的资源会大大增加，也让教育成为一个中长期能维持高景气的行业。今天，笔者就和大家交流一下对教育行业粗浅的研究以及商业模式上的思考。

行业特征：把中国教育行业进行分类，主要有K12，高等教育和职业教育三种。这三种有着完全不同的属性： 1）K12，是传统教育向在线的延伸。客户不是学生本人，而是家长。学生本人参与的积极性不是最高，很多来自于家长。很大一部分需求来自于应付考试。 2）高等教育，核心代表是网易公开课(MOOC的典型）和成人补习班。客户是成年人为主，以学习知识为主。参与的积极性很高。 3）职业教育，核心代表是达内科技。客户为成年人学习技能为主，竞争力来自于能否找到更好的工作。显而易见，K12是教育细分子行业中空间最大的。相比高等教育和职业教育，K12有两个不同点。第一就是很高的留存度。家长送孩子去补习班，只要体验和结果都不错，往往会放好多年。从一年级开始，一路到四五年级。很高的留存率会导致有口碑的K12教育培训机构获得持续不断的用户数增长，优秀的企业会迅速越来越大。

房地产并购基金是什么

金斧子财富：https://www.360docs.net/doc/9f13070476.html, 房地产并购基金是什么？所谓房地产并购基金就是投资于房地产市场的并购基金。近年来并购基金逐渐成为中国资本圈热议的话题，国际上知名的并购基金例如KKR、黑石、凯雷等也渐渐进入中国市场。相较于西方发达国家，中国的并购基金还处于萌芽阶段。在并购案例数和金额方面，房地产等行业已经连续多年排名靠前，仍属于并购最活跃的行业。此外，房地产一直是中国资本最热的投资项目，从行业来看，并购主要集中在房地产类“硬资产”等领域。随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也变得愈发激烈，对地产业投入的资金总量也在持续增加。这令地产商的融资成本有所下滑，同时私募房地产基金的收益也受到了一定的影响。这也是促使地产基金转向并购寻求机遇的重要因素。房地产并购基金前景？就房地产行业而言，随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化愈发明显，房地产行业的格局面临重构，催生新格局。房地产业间的兼并重组也得到政策不断加码。年前的中央经济工作会议上提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次提出促进房地产行业兼并。国家“十三五”规划纲要中也提出，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。考虑到当前我国的房地产行业正处于洗牌周期，中小房企生存空间被逐渐压缩，转型和退出的现象屡见不鲜，而房地产业并购可以促使资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强，进而降低采购、融资成本，也有利于标准化的住宅产业化推进。长富汇银基金就认为，伴随房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的

金斧子财富：https://www.360docs.net/doc/9f13070476.html, “强强联合”逐渐成为新常态。在经营利润不断下行的压力下，兼并重组将会迎来高潮。房地产项目的并购机会已应运而生，并购将成为房地产基金新的发展方向。如需了解更多房地产并购基金是什么？房地产并购基金前景？房地产并购基金购买？可预约金斧子理财师，【金斧子】持第三方基金销售牌照，国际风投红杉资本和大型央企的招商局创投实力注资，致力于打造中国领先私募发行与服务平台，提供阳光私募、私募股权、fof/固收产品、债券私募、海外配置等产品，方便的网上路演平台，免费预约理财师，用科技创新提升投资品质！。

2021网络直播行业研究分析报告

2021年网络直播行业研究分析报告

目录 1.网络直播行业前景趋势 (5) 1.1技术发展推动行业前进 (5) 1.2“直播+”赋能各行业发展 (5) 1.3泡沫褪去行业竞争加剧 (6) 1.4成本升高推动商业模式探索 (6) 1.5用户拓展及主播扶持 (6) 1.6平台属性更趋专业化 (7) 1.75G或推动行业加速发展 (7) 1.8以“直播+”宣传主流价值观 (8) 1.9延伸产业链 (8) 1.10行业协同整合成为趋势 (8) 1.11服务模式多元化 (9) 1.12呈现集群化分布 (9) 1.13需求开拓 (10) 2.网络直播行业现状 (10) 2.1网络直播行业定义及产业链分析 (10) 2.2网络直播市场规模分析 (12) 2.3网络直播市场运营情况分析 (13) 3.网络直播行业存在的问题 (16) 3.1直播行业门槛低 (16)

3.2直播监管具有一定的延迟性 (16) 3.3直播平台存在数据失真问题 (16) 3.4行业服务无序化 (17) 3.5供应链整合度低 (17) 3.6基础工作薄弱 (17) 3.7产业结构调整进展缓慢 (17) 3.8供给不足，产业化程度较低 (18) 4.网络直播行业政策环境分析 (19) 4.1网络直播行业政策环境分析 (19) 4.2网络直播行业经济环境分析 (19) 4.3网络直播行业社会环境分析 (19) 4.4网络直播行业技术环境分析 (20) 5.网络直播行业竞争分析 (21) 5.1网络直播行业竞争分析 (21) 5.1.1对上游议价能力分析 (21) 5.1.2对下游议价能力分析 (21) 5.1.3潜在进入者分析 (22) 5.1.4替代品或替代服务分析 (22) 5.2中国网络直播行业品牌竞争格局分析 (23) 5.3中国网络直播行业竞争强度分析 (23) 6.网络直播产业投资分析 (24)

2019年保险行业深度研究报告

２０１９年保险行业深度研究报告

目录 1.2019年行业经营情况 2.2020年开门红展望 3.2020年发展展望 4.投资建议

资料来源：中国银保监会，天风证券研究所人身险行业在经历了2018年的保费调整后，2019年的保费增速已有明显回升。其中，健康险保费增速保持在20%以上，保费占比已逐渐从2013年的10%提升至2019年的21%。我们判断人身险行业仍有至少10年的“黄金发展期”，驱动力量：1）保障需求的稳步增长，即保障覆盖面的持续扩大与保障额度的持续提升；2）储蓄型保险产品在“大资管”体系中份额的稳步提升；3）保险行业的产业链延伸——保险产品+养老服务，保险产品+医疗服务。图1：寿险公司保费收入及同比增长图2 ：人身险行业险种结构意外险健康险寿险 -10%0%10%20%30%40%05000 10000 15000 20000 2500030000 保费收入(左轴，亿)同比增长（右轴，%）

2019年，人身险行业保费的市场集中度下降。 2019年1-8月，人身险行业保费同比增长15%。其中，中小保险公司经过17-18年调整，保费同比增长19%，外资公司保费同比增长39%，而前6家公司（国寿、平安、太保、新华、泰康、太平）保费同比增长低于10%，市占率为57%，较2018年下降2pct 。原因：1）严监管下，经营战略趋同，均以保障险为经营重点；2）中小保险公司产品的性价比一般更高（保额/保费）；3 ）中小保险公司可通过互联网渠道、经代渠道销售保单，这两大渠道是新兴赛道。 -20%30% 80% 130%20142015201620172018201908前6家外资公司20142015201620172018201908前6家中资其他公司外资公司图3：不同保险主体的年度保费同比增速图4：不同保险主体的保费市占率资料来源：中国银保监会，天风证券研究所

四平市房地产行业研究报告

四平市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年

前言在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。

对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。

此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。

教育行业研究报告

目录一、教育行业发展环境 (2) 1、国家政策的支持 (2) 2、经济发展的需要 (2) 3、民众意识的提高 (3) 二、教育行业结构划分 (3) 三、教育行业发展现状 (4) 1、百家齐鸣——促进教育培训发展 (4) 2、多家竞争，市场不正规——发展负面影响加深 (5) 四、教育行业发展挑战 (6) 1、教学资源的优质化 (6) 2、服务模型的完善化 (6) 3、教育技术的先进化 (6) 五、教育行业细分市场对比分析 (6) 1、学前教育 (7) 2、学历教育 (11) 3、专业培训 (14) 六、教育行业网络营销特点及策略 (17) 1、教育行业网络营销的优势 (17) 2、教育行业网络营销存在问题 (17) 3、教育行业营销策略改进 (17)

一、教育行业发展环境今年来，我国教育培训行业发展非常迅速，从统计数字显示，2000年我国的教育培训市场规模是100亿元，2001年是300亿元，2005年我国的教育培训业收入达到2000亿元，而且这一数字还在以每年30%的速度疯长。我们将从以下三方面分析发展飞跃的环境： 1、国家政策的支持 2002年底中国颁布了《民办教育促进法》，并与2003年9月1日生效，随后又出台了《民办教育促进法实施条例》对实施细则加以细化。《民办教育促进法》肯定了民办教育事业的公益性地位，国家对民办教育执行实行“积极鼓励、大力支持、正确引导、依法管理”的方针，民办学校和公办学校享有同等的法律地位，并且指出办学者可以获取合理回报。但是由于政策细则的不明确，民办教育培训事业虽有发展，但比较缓慢。直至2010年10月，国务院颁发了《关于较强职业培训促进就业的意见（国发【2010】36号）》，意见中指出“加强职业培训是促进就业和经济发展的重大举措”。同年11月，《国务院关于当前发展学前教育的若干意见（国法【2010】41号）》颁布，意见中指出“发展学前教育，必须坚持公益性和普惠性”，“必须坚持政府主导，社会参与，公办民办并举“。等一些列政策，促进了民办学校、教育、培训机构的大量滋生。 2、经济发展的需要中国仍处在产业结构转型的时期，对人才的培养需求呈现出新的变化。中国目前的产业结构存在一定矛盾：第二产业在经济中占比过大，其中高能耗、高污

2018年房地产基金市场研究报告

2018年房地产基金市场研究报告 2018年9月

目录前言..................................... 错误！未定义书签。 1、房地产基金公司是什么 (1) 2、我国房地产基金行业发展前景十分广阔 (2) 2.1、我国的房地产基金行业才刚刚起步 (2) 2.2、海外可比公司一览——黑石房地产基金 (4) 2.3、中国式REIT S是中国房地产基金业务发展的希望所在 (9) 2.4、我国房地产基金行业的营收市场空间约500亿元 (14) 2.5、业主拥抱中国式REIT S的热情长期看涨 (17) 2.6、投资者配置REIT S产品的热情持续增加 (18) 3、房地产基金公司核心竞争力——投资能力和投后管理能力 (21) 3.1、投资能力 (21) 3.2、投后管理能力 (23) 3.3、小专题一：投后管理能力具体是什么？ (25) 3.4、小专题二：为什么开发商背景的房地产基金公司发展并不迅猛。 (26) 3.5、扎根金融，了解地产——优秀房地产基金公司的特征 (27) 4、房地产行业调控和利率上升的风险 (29) 5、房地产基金行业企业分析 (31) 5.1、嘉宝集团 (32) 5.1.1、两大能力奠定公司发展基石 (32) 5.1.2、AUM快速增长有望带动收入增长 (36) 5.1.3、传统开发业务具备安全边际 (39) 5.2、嘉宝集团财务分析 (40)

图表目录图表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 (1) 图表2：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (3) 图表3：黑石房地产基金AUM和增长率单位：百万美元 (4) 图表4：黑石房地产基金2016Q3各项业务AUM占比 (5) 图表5：黑石集团各业务资产管理规模历史变化单位：百万美元 (5) 图表6：黑石集团业务收入单位：百万美元 (6) 图表7：黑石集团房地产业务收入明细单位：百万美元 (6) 图表8：黑石房地产基金收入及增速单位：百万美 (6) 图表9：房地产基金业务收入占公司收入比例单元/%位：% (7) 图表10：MS房地产基金持有资产地域分布 (8) 图表11：MS房地产基金投资策略组成 (8) 图表12：REITs简化示意图 (10) 图表13：美国对于REITs的主要条款详见下表 (10) 图表14：美国房地产基金发展历程简表 (11) 图表15：美国前五大REITs资产组合 (11) 图表16：部分中国式REITs产品 (12) 图表17：表10：中国式REITs产品核心优势 (12) 图表18：中国式REITs产品交易结构 (13) 图表19：表11：成熟市场REITs与国内类REITs比较 (13) 图表20：黑石房地产基金的收入/资产管理规模 (15) 图表21：中国式REITs市场规模构成 (16) 图表22：新城控股实践——中国式REITs产品交易公告举例 (18) 图表23：部分REITs发行规模和租售比 (19) 图表24：四个一线城市的优质写字楼租金 (19) 图表25：表13：某REITs产品分级举例 (22) 图表26：表14：一鱼多吃——分阶段的房地产基金募集 (24) 图表27：2016年三季度中国办公楼市场需求情况 (25) 图表28：传统的开发企业和房地产基金在经营理念上面的不同之处 (27) 图表29：优秀房地产基金具备的能力总结 (28) 图表30：房地产基金公司的业务单元架构设计举例 (28) 图表31：全国首套房贷平均利率 (30) 图表32：单季新增个人购房贷款单位：亿元 (31) 图表33：光大安石投资团队部分人员一览 (33)