20191017_公寓托管返租案例方案_销售营销_经管营销_专业资料.ppt
返租模式方案
莱蒙水榭湾一期返租方案一、一期返租、代租代管理由1、市场情况：A、返租模式已经成为巽寮湾区度假产品营销手段之一，目前湾区竞品项目主要促销方式为：带租约销售主要采用返租三年、年回报率在5%、保点返租，酒店托管营销模式，是成为刺激客户购买欲望时，达到资金回流的有效手段。
B、从竞争项目整体来看，各项目首次开盘时均有推出返租产品，从产品消化率及销售周期来看，以40-70㎡一房产品最为热销，开盘当天销售率均高达75%以上；销售周期为开盘当天售罄或开盘一个月内消化完毕。
其他户型热销销售周期基本上为三个月以内，产品能在短期销售周期中售罄。
2、客户情况：A、湾区客户层面：由于客户购买度假物业主要以度假兼投资偏投资为主要置业目的，整体度假物业空置期较长，而且与客户常住地点有一定距离，管理难度大，难以实现资产保值，因此客户对“带租约销售”方式比较认可，也是购买度假物业首选条件：投资回报：收益率高——空置期收益的实现；资产保值：更好管理资产，实现资产保值。
价格优惠：返租回报期收益抵扣总房款，实现低总价、低首付B、本盘客户：1、莱蒙水榭湾项目从7月初开始巡展至目前为止，销售员接待的客户中80%的客户问到提及项目是否有返租政策；2、截止7月29日认筹客户购房目的中纯投资置业目的占到12%，投资兼度假占到63%，客户对投资回报很关注。
二、返租方案建议原方案：物业提供代租代管；经营管理:莱蒙物业管理（与业主签订代租代管协议）返租形式:■交与莱蒙物业托管，物业服务中提供免费的代租代管此方式优势:适用所有购房客户，且都有投资收益，同时是由物业免费提供，不分担租赁费用；，此方式劣势：①租赁平台小；②缺乏租金收益保障；③对于客户来说没有实际性收益。
针对原方案做出调整，建议返租方案：以返租方式为营销嘘头，直接与开发商签订固定返租协议。
（开发商返租房屋使用说明：由于水榭湾项目开发周期较长，物业、工程、代理商等工作人员较多，约200多人，返租房屋提供给各工作人员使用）固定返租模式：➢返租产品：2栋1单元（251套）➢返租回报率：3%（即按25元/平/月）➢返租周期：3年➢返租方式：■3年的月回报以“额外优惠”的样式，在签订正式买卖合同时，直接从“认购总价”中扣减。
商业地产实操案例返租销售方案ppt课件
优势四： 有利于银行加快资金周转，降低风险。
对于售后返租投资型物业，银行一般要求首 付50％，这相对一般住宅项目的贷款来说， 按揭比例较小；贷款5至10年还清，也比住 宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之 每月利息负担有租金收益作保障，大大降低 了银行的贷款风险。
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产权返租的４种方式
◆虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真 实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。 ◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟 铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是 投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出 在羊身上”。 ◆独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分 划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过 高价格完成其8%或10%的返点。 ◆独立产权铺位，真实回报返租。
商最为担心的风险。主要原因是在承租期中， 由于商家的经营管理不良，从而无法再继续 经营，导致大型商家不支付租金。而发展商 却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法 收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回 报压力就更加大了。
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销售风险与回避
（3）返租期满后产权分散带来的风险 分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营
4
优势二：
保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧。
对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能获得稳 定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风 险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品， 投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大 肆追捧的根源所在。 对于售后回租的投资型物业，投资者一般都是在购 买时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者 不必为物业的转手或招租而四处奔波，大伤脑筋， 从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。 还有一点值得一提的就是，虽然这类物业可能单价 相对较高，但由于产权分割的较小，每个单元的总 价不是很高，从而降低了投资的门槛，使得有较多 的投资者有能力进行这种产品的投资。
途家公寓托管返租案例方案
协信公馆
公寓
15000
19000
2013年7月3日合作部分开盘，13年9月中清盘，目前追加40套
炎华置信
公寓
11000
13000
2013年4月21日一期100栋开盘，13年底售罄
新成国际
城北优品道 峨眉青庐
公寓
公寓 公寓
9000
5900 7500
房型 开放式大床/双床房（37㎡） 豪华开放式大/双床房（61㎡）
豪华套房（三房）
成交价 210 328 408
平均入住率（年） 50% 50% 45%
收益（摊销未扣除） 105 164 204
注：为体现全民房东优势，建议房东在房屋内部多一些家庭元素或情怀类的事物，在 此价格为建议价格。
全民房东：合作收益预估自营RevΒιβλιοθήκη ar预估（正常投入运营，约开业6月后）
房型 开放式大床/双床房（37㎡） 豪华开放式大/双床房（61㎡）
豪华套房（三房）
成交价 228 368 468
平均入住率（年） 60% 65% 60%
收益（摊销未扣除） 136.8 239.2 280.8
运营策略简述： 1、以城市商务客人、周边商户接待为主推，日常客源占比40%； 2、OTA渠道及旅游团队作为补充，占比60%； 3、充分利用大假及旅游旺季期间作出溢价调整。溢价约为1.8倍； 4、发挥配套优势，接待部分会议客人，作为淡季及平季的补充；
途家公寓托管返租案例分享
合作模式及增值差异
合作品牌 途立方：50万 途立方: 50万 途立方: 50万
合作模式及收费方式
合作标准
业主增值 服务
自营：8元/㎡/月（一次性交纳3年）
公寓返租方案范文
公寓返租方案范文
现如今，很多人找到工作的地方都聚集在城市，房子是每个人自己的需求，但是由于房价在不断上涨，很多人只能租房，他们会面临着一些租赁问题，而且租金也是不断增加的。
因此，有必要为租户提供一种合理的公寓返租方案，以便他们可以低成本获得住房，其中包括无利息贷款、减免租金和免租期等策略。
首先，为租户提供无利息的贷款，他们可以用这笔贷款来付租金。
这样可以减少他们付租金的金额，缓解经济压力。
其次，房主可以考虑减免租金的方案，比如在租约签订期间减免一定数量的租金，以此减轻租户的经济压力。
此外，房主还可以考虑一段时间免租，例如每年免租一个月，以减轻租户的租金负担。
最后，房主也可以考虑提供一些便利、服务，比如家具陈设、免费维修和安全检查等，以此减少租户在租房期间的费用。
总之，公寓返租方案是一种合理的住房方案，可以让租户低成本获得住房，解决他们的生活问题。
因此，建议房主必须考虑提供返租方案，以改善租户的生活质量。
商业地产实操案例返租销售方案
可选择固定租金或按比例分成租 金，以保障投资者在一定期限内 的稳定收益。
销售价格与租金回报率
销售价格
根据市场供求关系、地理位置、项目规模等因素，合理确定商业地产的销售价格 。
租金回报率
根据投资者对收益的要求，设定合理的租金回报率，以吸引投资者。
合同条款与注意事项
合同条款
明确返租期限、租金支付方式、违约 责任等相关条款，确保合同内容完整 、合法。
商业地产返租销售风险与对策
市场风险与对策
市场风险
由于市场供求关系变化、经济周期波动等因素，商业地产可能出现价格下跌、出租率下降等风险。
对策
在制定返租销售方案时，应充分考虑市场趋势，合理定价；同时，加强市场调研，及时掌握市场动态 ，调整销售策略。
经营风险与对策
经营风险
商业地产的经营管理涉及到招商、租赁、物业管理等多个环节，任何一个环节出现问题都可能影响整个项目的收 益。
THANKS
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返租销售的优缺点
风险较高
返租销售模式下，开发商承担了较大的风险，一旦项目经营不善或市场环境变 化，投资者可能面临收益下降甚至亏损的风险。
返租期限结束后资产处置困难
返租期限结束后，投资者需要自行处置物业，由于产权分割和经营管理的复杂 性，可能导致资产难以处置。
返租销售的优缺点
新兴商业项目
在商业项目开发初期，开发商通 常需要大量资金投入，返租销售 模式可以吸引投资者参与项目开
对策
选择有经验的专业团队进行经营管理，建立完善的招商和租赁体系，加强物业管理，确保商业地产的持续稳定运 营。
法律风险与对策
法律风险
商业地产返租销售涉及到的法律关系复 杂，可能存在合同违约、产权纠纷等问 题。
酒店式公寓项目销售策略课件 (一)
酒店式公寓项目销售策略课件 (一)酒店式公寓项目销售策略课件是针对酒店式公寓项目的销售提出的一套方案和方法，旨在提高销售成功率和效率。
下面从以下几个方面进行介绍。
一、市场调研分析在制定销售策略之前，我们需要进行充分的市场调研分析，以便更好地了解目标客户的需求和偏好，为销售策略的制定提供依据。
市场调研包括面向客户群体的问卷调查、向相关专业机构咨询、考察竞争对手和市场动态等。
二、品牌塑造酒店式公寓项目需要一个有品牌价值的名称和品牌形象来提高其在市场上的曝光率和客户认知度。
因此，在销售策略中需要注重品牌塑造。
通过一系列的宣传推广和营销手段，以及在产品设计上的体现，形成一个优质、舒适、服务周到的品牌形象。
三、多元化产品方案在销售策略中，需要考虑到不同客户的需求和购买意愿。
通过研究市场需求和竞争对手的产品，设计出多元化的产品方案，以满足不同客户的需求。
例如，在房型、面积、装修风格、设施配置等方面做出不同选择，以及提供不同价格的产品方案等。
四、分时段营销策略针对酒店式公寓项目的特点，可以采取分时段营销策略。
根据不同季节、不同时间段，以及不同客户群体的需求特点，采取差异化的营销策略，提供不同的优惠和服务。
例如，在节假日期间，提供相应的赠送服务和礼品；在淡季，提供更低的价格或优惠政策等。
五、优质服务体系在销售策略中，需要注重优质服务体系的建立和提升。
酒店式公寓项目的优势在于提供全方位的服务和便利，为客户提供家庭式的舒适感和安全感。
因此，在销售过程中需要注重客户关系管理，建立完善的客户体系，提供全面、周到的售后服务，以为客户提供最好的体验和感受。
六、社交媒体营销随着新媒体的发展，社交媒体成为了很多企业进行营销的重要手段。
在销售策略中，可以结合社交媒体的特点，采取相应的营销方式，例如在微信、微博等社交媒体平台上做好品牌宣传、推广和互动，加强与潜在客户间的沟通和交流，提升公司在客户心中的品牌形象和认知度。
总之，酒店式公寓项目销售策略的成功与否，不仅与产品本身的质量、价格、服务等因素有关，还要充分考虑市场需求、客户的偏好、竞争对手的表现等因素。
公寓返租方案
构
金回收与节省回报率兑现成本的 4. 租 金税 费缴 纳方
合作方式。
式
3.
根据经营方的合作情况，落实返 租经营年限。
5. 返租流程
4. 制订相关酒店式公寓服务细则， 6. 租赁合同参考
有效落实销售期的服务展示。
前期准备
3、返租执行策略
建议邀请高力国际作为项目返租经营公司
建议发展商聘请加拿大高力国际 物业管理公司租赁部作为返租方案的 经营方，由于加拿大高力国际为东建 旗下各大公寓项目的物管顾问，佛山 市场认知度高，更切合项目国际化的 形象；另外，高力国际拥有较雄厚的 外籍租赁客源，为日后经营奠定稳定 高质的客源基础。
142万左右，单价约26000元。
执行策略
3、返租执行策略
返租方式：
方式
优点
缺点
结论
直接在楼价 ▪面价上升，体现项目
方
里扣减 标杆价值
▪返租前面价较高
建议使用方式二
▪发展商首次收益较
式
▪返租保障，吸引力强 少
在发展商实际收益
一
▪客户首期缴纳税费较
少
不变的情况下，方
3年内以租金 ▪发展商首次收益较高， ▪发展商财务操作麻 式二操作更能体现
前期准备
3、返租执行策略
合作模式一般有共同经营和差额补贴两种。
模式一
发展商与经营管理公司以一定比例（ 如：6：4）承担与分享3年酒店经营 成本与收益。
模式二
经营管理公司以楼价的一定比例（如 4％年回报率）承包该单位3年使用权 返租，其成本和收益归经营管理公司 。返租租金差额由发展商补贴，发展 商无租金差额外的任何支出。
CHINA LAND CHINA LACNHDINA LAND CHINA LAND CHINA LAND CHCINHAILNAANDLACHNICDNHAINLAANLDANCDHCINHA ILNANACDHCLINHAANILCCNAHHDNCAIIDHNNILAANAALLLAANANNNDDDDCCHCHHIINNINAAALALLNAADNNCDHDCCINHAHINLCIAAHNNLIDANANADCLLHCAANHNICDNHDINAINALA CACLLAHHNANCINDNIHDNAIDCNCLAHAHACIINLLNNHADAAINALNNDALANDCADLCHNACHINDCNHDHICIANNCIHNLAHAIAAILNNLANCLAAANHDANDLLIDNAACNNHNDADICDNLHAAINLNCAAHDNLIDANNAD LAND
售后返租托管法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景随着我国房地产市场的蓬勃发展，越来越多的开发商推出了售后返租托管这一新型销售模式。
售后返租托管，即开发商在销售房产时承诺，购房者购买房产后，开发商将代为出租，并将租金返还给购房者，同时购房者需要支付一定的托管费用。
然而，这种模式在实际操作中存在诸多法律风险，本文将通过一个具体的案例进行分析。
二、案例简介2018年，某市居民李某通过某房地产开发公司购买了一套住宅。
在签订购房合同的同时，李某与开发商签订了《售后返租托管协议》，约定开发商将李某的房产出租，并将租金的90%返还给李某，李某每年需支付给开发商一定的托管费用。
合同约定租赁期限为10年，租金每年递增5%。
然而，在租赁期限届满后，开发商未能按照约定将剩余租金返还给李某，且未与李某续签租赁合同。
李某多次与开发商协商未果，遂将开发商诉至法院。
三、案件争议焦点1. 开发商是否应按照《售后返租托管协议》的约定返还租金？2. 开发商是否应与李某续签租赁合同？四、法院判决法院经审理认为：1. 关于开发商是否应返还租金的问题。
根据《售后返租托管协议》的约定，开发商有义务按照约定将租金返还给李某。
然而，由于开发商未履行返还租金的义务，且未提供合理的解释，法院认定开发商违反了合同约定，应承担违约责任，返还李某租金。
2. 关于开发商是否应与李某续签租赁合同的问题。
法院认为，根据《合同法》的相关规定，租赁合同到期后，双方当事人可以协商续签合同。
在本案中，虽然李某与开发商签订了《售后返租托管协议》，但该协议并未排除租赁合同到期后双方续签的可能性。
因此，法院判决开发商应与李某协商续签租赁合同。
五、案例分析1. 售后返租托管协议的法律效力：本案中，《售后返租托管协议》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，因此具有法律效力。
2. 开发商的违约责任：开发商未按照《售后返租托管协议》的约定返还租金，构成违约。
根据《合同法》的规定，违约方应承担违约责任，包括返还租金、支付违约金等。
公寓托管返租案例方案 PPT
目录
CONTENTS
1 2
3
公寓托管案例参考
托管合作渠道 公寓托管模式建议
Part 1
公寓托管案例参考
公寓托管案例参考——博林天瑞
全民房东
壹寓 铂尔曼 酒店 2、3 栋 4 栋 5 栋 7、8 栋
开发商 深圳博林集团有限公司 项目 位置 项目 概况 项目 详情 产品 成交 均价 壹寓 卖点
理念 1：时尚
理念 3：便捷
理念 4：舒适
房屋5000余套，2016年服务业主逾20万。
公寓托管案例参考——博林天瑞
高端金领
中高端白领
小资白领
选址
客群 定价 特点
核心CBD商圈 35-60岁高管,总裁等
1.5-2万元/月 奢华豪宅，提供五 星级管家服务
核心CBD/写字楼等建筑周边 28-45岁企业中高层人员
3、加盟合作：业主物业自持，按2000/间的加盟费，一次性收取。管理费20间按4元/天收取，30间按
3.5元/间/天，50间按2.5.元/间/天。一年一付，两年一付达8.5.折。保证金5万。
要求标准：VI要求 1：同途家斯维登自营店，制作前效果图经途家审核 2：床垫、门锁、棉织品、易耗品 途家采购，店招自定供应商，保险指定险种自定供应商 途家提供品牌输出，系统使用，平台订单支持（OTA返佣按照企业大客户收取9.6%）
Part 2
托管合作渠道
托管合作渠道——Warm+（代租代管）
warm+公寓采用租赁O2O新模式，做最有良心的二房东，致力于为“深漂族”中追求生活品质的青年白领，打造一个真正的温暖家。
warm+公寓主要有以下合作类型：
①包租模式；②托管模式；③合作开发模式
返租公寓运营方案
返租公寓运营方案一、简介返租公寓是指由开发商开发建设完成后的住宅项目，由之前的投资方出售成功后，再由开发商与物业公司合作，通过出售的住宅建筑单位以租赁形式出租给需求方。
这种房屋出租的方式，就是返租公寓。
返租公寓的运营模式是由开发商与物业公司通力合作，充分发挥各自优势，提供符合市场需求的居住环境。
其运营方案应该考虑到租客和业主双方的需求，保障业主的房产有价值的租金回报，提高业主的资产价值；满足租户的实际居住需求，提供舒适的居住环境和服务配套。
二、返租公寓运营方案1. 运营目标1.1 实现盈利返租公寓的运营目标是实现良好的盈利，使业主获得稳定的租金收入，并提升业主房产价值。
通过稳定的租金回报，吸引更多的业主愿意选择返租公寓这种出租方式。
1.2 提供优质的居住环境和服务为租户提供舒适、便捷、安全的居住环境和服务，提高租户满意度，增加租客续租率，加强用户粘性。
1.3 实现规模化运营通过整合资源和提升管理水平，实现规模化运营，降低运营成本，提高经济效益。
2. 运营模式2.1 运营合作开发商与物业公司合作，由物业公司进行运营管理。
双方签订合同，明确各自的权责，并约定好双方的收益分配机制。
2.2 精细化管理物业公司实行精细化管理，通过专业的团队和完善的管理体系，对公寓进行全方位的管理和服务。
包括房屋的维护保养、环境卫生、安全防范、设施配备等多方面的工作。
3. 运营内容3.1 定位返租公寓的定位要根据所处的地段、建筑风格、目标租客群体等因素进行精准定位。
定位明确了返租公寓的定位后，才能进行后续的管理和运营工作。
3.2 租赁服务为业主提供租赁服务，包括签约、租金收取、租金分配等环节，确保租金的及时收取与分配。
3.3 维护保养对返租公寓进行定期的维护保养，保持房屋设施的完好，确保租客的居住环境。
3.4 安全防范加强对公寓的安全防范工作，确保租户的人身和财产安全。
3.5 服务配套为租户提供完善的服务配套，包括停车、小区环境卫生、垃圾分类处理等服务，提升整体居住体验。