城市公共交通对房价的影响研究——以北京市海淀区为例
应用文-轨道交通对城市住宅价格的影响因素分析
轨道交通对城市住宅价格的影响因素分析'轨道交通\xa0 住宅价格\xa0 影响因素随着现代越来越高效的生活节奏，城市居民在住宅区位的选择上，对交通条件具有越来越强的依赖性，这是交通可达性对城市生活影响力的表现，其中尤为明显的当属城市轨道交通的建设，这种安全、快速、大运量的交通方式一出现就成为影响城市居民购房取向的重要因素。
轨道交通线路建到哪里，房地产开发就会热到哪里，大量楼房聚集在轨道交通沿线，形成密集的带状居住中心。
上海1995年通车的地铁1号线，造就了“莘庄奇迹”——1991年其轨道沿线的平均房价为600元／m2，2001年为3400元／m，总增长了470%，年平均增长了18.9%；而该地区的平均房价10年中仅仅增长了102%，年平均增长为7.2%。
2000年通车的地铁2号线，一年之内就把偏远地区花木的房价由3500元／m快速提升到5200元／m，随后修建的几条地铁线也带动沿线房价的一升再升。
北京市2003年开通运营的地铁八通线是第四条城市铁路线，全线长18.964公里。
这条轨道交通的建设成为带动通州及沿线楼盘迅速升温的主要诱因，甚至开始于八通线规划方案的公布：2002年通州楼盘的平均价格为2900元／平方米，到2003年11月正式通车前已经上涨到3300元／平方米，2004年的房成交价格又比上年增长12%；同时，销售面积也在快速攀升：2003年销售面积为130.17万平方米，比2002年增长53.2%。
轨道交通的建设能促进沿线房地产价格的快速上涨，其根本原因是轨道交通作为一种公益型的大型公共基础设施，具有明显而巨大的外部效益。
表现为轨道交通能大幅度地节省道路交通使用者的走行时间，并产生了强大的“磁力效应”，它能够吸引各种生活、商务、商业、、娱乐等设施向轨道站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的，这些因素必将促进沿线房地产增值。
在这种作用机理下，轨道交通对房价的提升主要受以下几个因素的影响。
城市轨道交通对沿线房地产的影响研究文献综述
城市轨道交通对沿线房地产的影响研究文献综述随着城市化的推进，城市轨道交通的建设也逐渐成为了解决城市交通问题的重要手段。
同时，城市轨道交通的建设也给沿线房地产带来了影响。
本文将对城市轨道交通对沿线房地产影响的相关研究进行综述。
研究背景城市轨道交通的建设往往会对沿线房地产市场带来显著的影响，这种影响有时可以是积极的，使得沿线房价大幅上涨，有时也会产生负面的影响，导致房地产市场失衡或者遭受到不利的打击。
因此，对城市轨道交通对沿线房地产市场的影响进行研究和探讨一直是房地产领域和城市规划领域的热点话题。
近年来，随着国内城市轨道交通建设的加速和房地产市场的快速发展，有越来越多的学者和研究者开展了关于城市轨道交通对沿线房地产的影响研究。
国内外研究成果近年来，国内外学者们对城市轨道交通对沿线房地产市场的影响展开了广泛的研究。
下面将从房价、租金、空间布局等方面来综述相关研究成果。
一、房价城市轨道交通往往会对沿线房价产生重要的影响。
早期的研究主要关注于轨道交通建成前后房价变化的对比研究，通过比较轨道交通建成前后的沿线房价水平来分析轨道交通对房价的影响，发现在轨道交通建成前后的房价变化中，沿线房价普遍呈现出了明显的上涨趋势。
例如，汪志诚等（2019）通过对北京市4号线沿线20个地铁站附近的房价变化进行分析，发现4号线建设让沿线房价普遍上涨26.8%左右。
另外，章亚东等（2018）也通过对中国23个城市轨道交通建设前后的沿线房价变化进行研究，发现在23个城市中有21个城市的轨道交通建设会带动沿线房价的大幅上涨。
进一步的，一些研究则关注于轨道交通对不同分类的房价的影响。
例如，刘海瑞等（2017）通过对北京市地铁4号线沿线住宅房价、商业房价和办公房价的影响进行分析，发现轨道交通对这三类不同用途的房屋的影响具有显著差异。
他们发现，地铁4号线的开通对商业用途的沿线房价影响最为明显，而办公用途则最不敏感。
这一结果表明出租或出售商业用途的房屋在轨道交通相对便捷的位置具有极高的价值，而办公空间则不一定受到轨道交通的影响。
城市轨道交通对沿线房地产的影响研究文献综述
城市轨道交通对沿线房地产的影响研究文献综述城市轨道交通是城市快速公共交通的一种，其建设和运行对沿线房地产市场产生了广泛的影响。
本文综述了相关文献，就城市轨道交通对沿线房地产市场的影响进行了讨论。
一、城市轨道交通对开发土地的影响城市轨道交通通过改善交通状况，提高到达沿线地区的便利性和便捷性，引发了沿线土地的快速开发，同时也推高了沿线地价。
Jia[1]对中国城市轨道交通发展的土地利用影响进行了研究，发现城市轨道交通的建设与运营引发了沿线商业和居住用地的快速发展，使沿线不动产市场得到了提升，同时沿线开发用地带动了周边地区的土地利用活动。
城市轨道交通的到达对沿线房价产生直接的影响。
Luo[2]的研究表明，城市轨道交通开通后，沿线房价会呈现出“跳跃效应”，即开通后短期内产生大幅度涨价。
而对于沿线新房，由于随着交通流量的增加，通勤的时间和成本都将减少，因此沿线新房的售价也会随之上涨。
同时，城市轨道交通也对房价影响的趋势做出了改变，从以前只是沿线影响到附近一两个区域，发展成为整个城市的价格引领器。
Lu[3]的研究表明，城市轨道交通的运营能够为房价波动提供可靠的预测指标，从而有助于投资者决策，也有利于政府的土地规划。
城市轨道交通的开通对商业地产市场产生了巨大的影响。
Yin[4]的研究表明，轨道交通站点周围的商业地产市场有着显著的价格溢价效应，开发商更愿意将商业地产项目建在轨道交通站点附近，而且受到轨道交通的影响，商业地产的市场需求也会得到增强。
同时，轨道交通站点也为城市物流中心的建设提供了更好的落脚点。
商业地产的发展也会带动周边住宅开发的需求。
城市轨道交通改变了沿线的交通状况，让居住在沿线的居民可以更快捷地到达城市其他地区，这对住宅地产市场的影响极大。
Chen[5]的研究表明，城市轨道交通的建设促进了住宅供应，从而使得市场出现供大于求的局面，降低了住宅价格。
同时，沿线新房的开发带动了周边住宅项目的开展，住宅项目的多样化也改善了居民的生活品质。
城市轨道交通对沿线住宅价值影响定量计算实例研究
城市轨道交通对沿线住宅价值影响定量计算实例研究梁青槐１孔令洋１邓文斌２（１．北京交通大学，北京１０００４４；２．北京市基础设施投资有限公司，北京１０００８６）摘要：城市轨道交通系统不仅改善了城市的交通状况，还极大地促进了沿线房地产业的发展。
采用特征价格法，以北京地铁１３号线沿线的７０个住宅楼盘作为样本，以楼盘的均价为因变量，以楼盘建筑面积、装修精简、楼盘到ＣＢＤ距离、到地铁车站距离、楼盘所在区域人均可支配收入等属性作为自变量，选用半对数模型，进行了回归分析计算。
计算得出，地铁１３号线对沿线２ｋｍ范围内住宅平均每建筑平方米增值２６７元，增值百分比为４．４０８％。
研究从理论上验证北京地铁１３号线的建设会给沿线住宅带来增值，且计算增值结果与经验值基本相符，说明特征价格法可以较精确地定量计算城市轨道交通对沿线住宅的价值影响。
关键词：城市轨道交通；特征价格法；住宅价值；增值中图分类号：Ｆ５７０．３Ｆ２９３．３文献标识码：Ａ文章编号：１０００－１３１Ｘ（２００７）０４－００９８－０６ＩｍｐａｃｔｏｆＵＲＴｏｎｒｅａｌｅｓｔａｔｅｖａｌｕｅ：ｔｈｅｃａｓｅｏｆＢｅｉｊｉｎｇＭｅｔｒｏＬｉｎｅ１３ＬｉａｎｇＱｉｎｇｈｕａｉ１ＫｏｎｇＬｉｎｇｙａｎｇ１ＤｅｎｇＷｅｎｂｉｎ２（１．ＢｅｉｊｉｎｇＪｉａｏｔｏｎｇＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｂｅｉｊｉｎｇ１０００４４，Ｃｈｉｎａ；２．ＢｅｉｊｉｎｇＩｎｆｒａｓｔｒｕｃｔｕｒｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＣｏ．，Ｌｔｄ．，Ｂｅｉｊｉｎｇ１０００８６，Ｃｈｉｎａ）Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｉｔｈａｓｂｅｅｎｒｅｃｏｇｎｉｚｅｄｔｈａｔｕｒｂａｎｒａｉｌｔｒａｎｓｉｔ（ＵＲＴ）ｃａｎｉｍｐｒｏｖｅｃｉｔｙｔｒａｆｆｉｃａｓｗｅｌｌａｓｂｏｏｓｔｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｏｔｈｅｒｉｎｄｕｓｔｒｉｅｓａｌｏｎｇｔｈｅｒａｉｌｌｉｎｅ．ＡｈｅｄｏｎｉｃｐｒｉｃｅｍｅｔｈｏｄｉｓｉｎｔｒｏｄｕｃｅｄｔｏｃａｌｃｕｌａｔｅｔｈｅｉｍｐａｃｔｓｏｆＵＲＴｏｎｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｐｅｒｔｙｖａｌｕｅｓ．Ｕｓｉｎｇｔｈｉｓｍｅｔｈｏｄａｎｄｔｈｅｄａｔａｏｆ７０ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓｉｎＢｅｉｊｉｎｇ，ｔｈｅｅｆｆｅｃｔｏｆＭｅｔｒｏＬｉｎｅ１３ｏｎｔｈｅｖａｌｕｅｏｆａｄｊａｃｅｎｔｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓｉｓｅｓｔｉｍａｔｅｄ．Ｔｈｅｅｓｔｉｍａｔｉｏｎｒｅｓｕｌｔｓｉｎｄｉｃａｔｅｔｈａｔ，ｃｅｔｅｒｉｓｐａｒｉｂｕｓ，ｔｈｅｓｈｏｒｔｅｒｔｈｅｄｉｓｔａｎｃｅｂｅｔｗｅｅｎａｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｐｒｏｐｅｒｔｙａｎｄａｍｅｔｒｏｓｔａｔｉｏｎ，ｔｈｅｈｉｇｈｅｒｔｈｅｉｎｃｒｅａｓｅｉｎｔｈｅｖａｌｕｅｏｆｔｈｅｐｒｏｐｅｒｔｙ．Ｍｏｒｅｓｐｅｃｉｆｉｃａｌｌｙ，ｔｈｅｍｅｔｒｏｓｔａｔｉｏｎｏｆＬｉｎｅ１３ｒａｉｓｅｓｔｈｅｖａｌｕｅｏｆａｄｊａｃｅｎｔｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓｂｙＲＭＢ２６７ｐｅｒｂｕｉｌｄｉｎｇｓｑｕａｒｅｍｅｔｅｒｏｎａｖｅｒａｇｅ，ｏｒａｐｐｒｏｘｉｍａｔｅｌｙａ４．４０８％ｉｎｃｒｅａｓｅ，ｗｈｉｃｈｉｓｃｏｎｓｉｓｔｅｎｔｗｉｔｈｔｈｅｆａｃｔ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｕｒｂａｎｒａｉｌｔｒａｎｓｉｔ；ｈｅｄｏｎｉｃｐｒｉｃｅｍｅｔｈｏｄ；ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｖａｌｕｅ；ｉｍｐａｃｔＥ－ｍａｉｌ：ｑｈｌｉａｎｇ＠ｂｊｔｕ．ｅｄｕ．ｃｎ引言城市轨道交通以其快速、舒适、经济安全、大容量等特点改善了沿线区域的可达性，从而极大地刺激了沿线土地的投资需求，并为沿线房地产带来价值增值。
城市基础教育资源对住宅价格的影响——以北京市海淀区为例
城市基础教育资源对住宅价格的影响——以北京市海淀区为例张珂;张立新;朱道林【期刊名称】《教育与经济》【年(卷),期】2018(034)001【摘要】学区制度下,通过支付更高价格购买学区房来获取优质教育资源已经成为最常见且有效的途径.通过构建特征价格模型的定量化结果表明,北京市海淀区基础教育资源对住宅价格的影响显著,住宅所在学区的质量水平每下降一个等级,住宅价格平均降低2.33%;每增加一所重点学校的入学资格,住宅价格平均升高6.07%;住宅与学区内重点学校的最近距离每增加1%,住宅价格平均降低5.80%.学区间差异形成了住宅价格的初次增值,就近入学政策与户籍制度限制是教育资源资本化到住宅价格中的前提,学校间教学资源配置不均衡是学区房价格差异的根本原因.并且根据实证发现提出了均衡教育资源、平抑学区房价格的对策建议.【总页数】9页(P27-34,96)【作者】张珂;张立新;朱道林【作者单位】中国农业大学资源与环境学院,北京100193;中国农业大学资源与环境学院,北京100193;中国农业大学资源与环境学院,北京100193【正文语种】中文【中图分类】F08;G40-054【相关文献】1.HACCP认证标签对商品价格有影响吗?--来自北京市海淀区六大超市奶制品的调查研究 [J], 王志刚;毛燕娜;陈传波2.基于因子分析的我国房地产价格影响因素研究——以北京市住宅价格为例 [J], 孟凡阁3.学区房市场价格的影响因素——以北京市海淀区为例 [J], 贾舒宁4.基于因子分析的我国房地产价格影响因素研究——以北京市住宅价格为例 [J], 孟凡阁;5.基于SDE模型和Kriging法的住宅价格空间分异影响因素研究——以北京市海淀区为例 [J], 尹子琪;庄皓程;张建军因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
城市轨道交通对其沿线住宅价格的影响分析——以北京市地铁四号线和八通线为例
波谱 分析 度量 了轨 道 交通 对 其 沿线 房地 产 价格 变化 的影 响程 度 、 该影 响 随 时 间的 变化 与 空 间距 离的 衰 减 的 变化 规律 和 “ 效 半 有
径 ”， 以及 两条 地铁 线路 建 成前 后 对其 沿 线房 地 产价 格影 响 程度 之 间存 在 的“ 市 场效 应”差异 ， 提 出相 关规 划 建议 。 分 并
苏 亦宁 等 ： 市 轨 道 交 通 对 其沿 线 住 宅 价格 的影 响 分 析— — 以北 京 市 地铁 四 号 线 和 八通 线 为 侧 城
程 度 ， 本 文 将 重 点 考 察 轨 道 交 通 对 沿 线 住 宅 价 格 故 的影 响 ， 据 的 调 查 和 获 取 也 围 绕 轨 道 交 通 与 其 沿 数
东 部 地 区 的 发 展 提 供 了 新 的 契 机 。 由 于 四 号 线 处 于 公 共 交 通 系 统 原 本 较 为 发 达 的 地 区 ， 八 通 线 则 而
处 于 离 城 市 核 心 区 较 远 的 交 通 稀 缺 地 段 ， 此 选 取 因
用空 间 自相 关 分 析 和 波 谱 分 析 方 法 研 究 了轨 道 交 通对 其沿线 房地 产 价格 变 化 的 影 响程 度 、 响 半径 影 及该 影响 随时 间的 变化 和 空 间距 离 衰 减 的规律 ， 并 对未来 四号 线 的 延 长 线 对 沿 线 房 价 的影 响做 出 了 估测 。虽然 已有 学者 做 过 一 些这 方 面 的 研 究 ， 迄 但
图， 交通 累计 运营里 程达 ２ ６ ｒ， 道交通 已成 为北 ７ｋ 轨 ｎ
京公共客 运的骨 干 力量 （ 图 １ 。到 ２２ 如 ） ０ ０年 北 京 轨 道 交 通 运 行 里 程 将 达 ７ ０ ｉ， 成 四 通 八 达 的 连 ０ｋ 形 ｎ 接 各 卫 星 城 的 地 铁 网 络 体 系 。 北 京 市 轨 道 交 通 在 建 设 伊 始 ， 成 为 沿 线 区 域 房 产 价 值 提 升 的 一 大 亮 就 点 ， 其是 对 于一 些 原 来 轨 道 交 通 缺 乏 的 区域 ， 尤 城
城市轨道交通建设对地价影响的评估模型及实证_以北京市轨道交通为例
城市轨道交通建设对地价影响的评估模型及实证———以北京市轨道交通为例陈有孝,林晓言,刘云辉(北京交通大学经济管理学院,北京100044)摘 要:城市轨道交通投资能够带来巨大的外部效益,测算这种效益对于准确估量投资收益和制定轨道交通开发利益还原政策都有重要意义,然而如何估算这种效益是一个一直以来困扰城市投资专家的问题,而借用沿线土地价值增值幅度来评价轨道交通的外部效益是解决这个问题的一个主要的思路。
本文分析了城市轨道交通与地价之间的相互作用关系,借鉴国内外学者的相关研究成果,定量地分析了城市轨道交通对于地价的影响情况,重点探讨了基于资产价值法的轨道交通沿线开发利益计算方法,并根据北京市轻轨13号线(西直门———霍营段)的实际情况建立了北京市轨道交通建设地价影响函数,并通过另一条城市轨道交通线———八通线给出了实证检验过程。
关键词:轨道交通;地价;外部效益;投资效益外溢中图分类号:U121 文献标识码:A 文章编号:167228106(2005)0320007207Impacts of R ail T ransport Construction on Land V alue ,V alu ation Model and Empirical Study ———Case Study on Beijing Light RailCHEN Y ou 2xiao ,L IN Xiao 2yan ,L IU Yun 2hui(School of Economics and Management ,Beijing Jiaotong University ,Beijing 100044,China )Abstract :The investment of urban rail transport brings a large scale of benefit to the society ,and the calculation of this benefit makes sense of evaluating the investment return accurately and establishes the approach for return of urban rail transit development benefits.It is a main method to solute the prob 2lem that using land value to estimate the benefit of rail transport.Theoretically this paper analyzes the relationship between railway construction and land price.On the basis ,we used overseas basic theories as reference for the quantitative calculation of urban rail transit development benefits.Based on the property value method ,we emphatically discussed the calculation methods for estimating the invest 2ment benefits through land price rising degree.The paper established the model of rail transport con 2struction on land value impacts on the basis of the data no.13,Beijing light rail (Xizhimen-Huoying ),and gave the proof of model using another rail of Beijing ,called Ba-tong rail.K ey w ords :rail transport ;land value ;external benefit ;investment benefit overflow收稿日期:2004210209作者简介:铁道部科技研究计划资助项目(2003F008,2004F009)作者简介:陈有孝(1981—),男,黑龙江人,北京交通大学经济管理学院硕士研究生。
探讨地铁对区域房地产价格的影响
探讨地铁对区域房地产价格的影响城市地铁建设不仅可以缓解城市内部巨大的交通压力，而且还会对地铁沿线的经济起到带动作用，所谓“以线带面”即是如此。
而房地产市场更是与交通有着密切的关联，因为住房一般都会集中在交通便利的区域，因此地铁的建设会改变其所在地的区位条件，并提升该地的商业价值，相应地房地产也会随之增值。
纵观全国地铁建设城市，北上广作为一线城市，地铁发展是全国领先的，从这些城市的发展中，可以从中窥见地铁对经济的拉动作用。
随着“地铁商品圈”“地铁生活圈”等新兴概念不断衍生，地铁的经济价值已经得到人们的重视，特别是房地产市场更是被地铁带活，每个地铁站周围，都会有房地产商打上“地铁”的招牌。
由此可见，地铁的运行对区域内的房地产市场产生了巨大的影响。
一、国内外城市地铁发展实例（一）北京1969年北京第一条地铁线建成通车，成为我国最先开通地铁的城市。
而据统计在2008的时候，北京地铁长度已经达到200公里，根据估算北京地铁在2020年时将达到850公里，[1]庞大的地铁运行网络已经成为北京交通的一个标志。
但是，北京交通拥堵的状况还是不容乐观，2010年美国《外交政策》杂志盘点世界五大交通最堵的城市，北京排在第一位。
在这种堵车现状没有得到彻底解决之前，地铁网络的建设已经发挥了很大的作用，人们愈发感受到地铁带来的便利，因此在这种背景下，地铁沿线的新楼盘、二手房市场也出现活跃的态势。
（二）香港香港地铁是世界上少数几个还能够盈利的地铁公司，究其原因，最重要的一点就是紧随城市规划建设与房地产市场紧密合作，充分利用地铁沿线房地产升值的机遇。
据统计香港地铁每天约有23万人次的搭乘量，因此地铁沿线周围形成了许多新的商贸区，土地产值也不断上升。
而香港地铁公司就充分将这一优势利用起来，实行发展地铁与发展房地产两步走战略，给地铁公司带来了极高的经济效益。
（三）新加坡新加坡地铁始建于1988年，是目前世界上最为发达、高效的公共交通系统之一。
住房价格影响因素分析及政策建议——以北京市为例
引言随着我国经济持续稳定的增长，人均收入不断提高，使得人们对住房的需求不断增加、房价不断攀升。
在此背景下，首都北京市在经济持续健康发展的同时，房价也达到极高的价位。
北京市房价的高涨已经成为十几年来经济社会主要关注的问题。
从国家统计局官网的数据来看，北京市的商品房均价从2000年的4456元每平方米攀升到2019年的38433元每平方米，是2000年的8.6倍。
房价与民生息息相关，大城市的房价过高使人们生活满意度下降，人们对逐年上涨和居高不下的房价越来越重视。
北京市作为当代年轻人向往的中心，房价过高所导致的居民住房矛盾显得尤为突出。
长久以来不断上涨的房价不仅影响了当地居民的正常消费，同时也对居民生活质量产生了负面影响。
对于城市和地区而言，高昂的房价会导致年轻人没有稳定居所，最终使人才流失，而近年来众多城市人才引进政策中都重点提到的购房补贴及人才公寓，这都是为了缓解这一尴尬局面。
党的十八届三中全会后，住建部明确将北京、上海、广州、深圳列入须从严执行限购限价调控的城市。
然而从土地出让阶段开始，经过房地产开发的一系列流程，其中有多方利益都需要得到保证，因此，单纯的限购限贷政策无法从根本上解决高房价问题。
要从源头上稳住房价，就要分析影响房价变动的主要因素。
本文通过stata 建立多元线性回归模型，实证分析研究北京市房价的主要影响因素，不但具有一定的现实意义，同时可以通过控制影响因素抑制房价的不断飙升，为政府宏观调控提供依据。
自20世纪90年代以来，业界专家学者对我国房地产价格的影响因素进行了多角度的研究。
主要有以下几个方面。
一是从包括房产和地产的角度出发，将房地产价格的影响因素分为土地价格影响因素和地上建筑影响因素，并在此基础上深入分析。
二是直接将房地产设为一个整体，并将其价格影响因素分为直接影响因素和间接影响因素。
三是从微观经济学角度出发，由供需关系分析房地产价格影响因素。
李继玲[1]通过收集2005—2015年与商品房价格有关的数据，得出三个与房价呈负相关的因素及三个与房价呈正相关的因素。
学区房市场价格的影响因素——以北京市海淀区为例
新经济2014年2月（上、中旬合刊）-14-学区房市场价格的影响因素——以北京市海淀区为例贾舒宁摘要：就近入学的政策，名校情结，望子成龙的社会需求，开发商的适时炒作和营销，滋生出学区房的概念，使其价格飙升，一房难求。
本文以北京市海淀区为例，从定性和定量两个角度分析学区房市场价格的影响因素，并提出相关建议。
关键词：学区房房价影响因素教育一、研究背景学区房是指在指定区域内的住房，购房者本人的子女可获得就读于某些区、市级重点小学的资格，是现在优质教育资源分配不均的现状和传统的望子成龙思想共同推动下形成的住房概念，也是房地产商推销的一种促销手段。
按照传统经济学的需求、供给和均衡价格决定理论，有限的优质教学资源导致学区房的增量收到限制，优质学区房源紧俏，而对大多数的刚需购房者来说，受孟母择邻而居的影响，市场需求越来越高。
随着房地产市场调控政策的收紧，“学区房”的投资优势日渐凸显，即使是在楼市的低迷期，学区房的成交量与租赁量仍旧保持比较稳定的状态。
目前，北京、武汉、南京等一线城市都出现了学区房价格畸形上涨的情况。
以北京市为例，北京市教育水平较高，资源优势明显，但存在资源分配不均等问题，海淀区作为名校云集的区域，学校氛围浓郁，教育资源丰富吸引了众多购房者的眼球，据搜房网数据显示，海淀区普通房4.5万每平方米，学区房6万平方米，五道口一带因名校林立，就曾涌现出10万元/平方米的天价学区房。
为进一步研究学区房市场价格的影响因素，笔者选取了海淀区二手房市场上的学区房为研究对象，通过定性和定量研究方法，探讨学区房价格形成机制。
二、数据分析（一）调查对象选取为量化学区房市场价格的形成机制，笔者以教育资源丰富的海淀区为例，选取了海淀区64所小学为研究样本，并通过链家在线搜集了其所对应的学区房价格等相关信息。
（见表2-1）表2-1调查小学按级别分类市重点小学中关村一小、中关村二小、人大附小、中关村第三小学万柳分校、海淀区实验小学、中关村第一小学天秀部、上地实验小学区重点小学万泉小学、翠微小学、石油学院附属实验小学、中国农业科学院附属小学、海淀区第二实验小学当代小区、海淀区第二实验小学清宁分校、首都师范大学附属育新学校、海淀区五一小学、石油学院分数小学、首都师范大学附属小学、海淀区实验小学阜城分校、育英学校、万泉小学曙光花园校区、海淀区实验小学苏州街分校、海淀区第二实验小学、海淀区其一小学、海淀区二里沟中心小学、海淀区羊坊店第五小学、北外附属外国语学校普通小学海淀区学院路小学、永泰小学、今典小学、北京医科大学附属小学、北方交通大学附属小学、学苑小学、双榆树第一小学、清河第一小学、第三实验小学、定慧里小学、北洼路小学、人大附中实验小学、玉泉小学、万寿寺小学、西颐小学、西二旗小学、民族小学、花园村第二小学、艺术师范附属小学、亮甲店小学、车道沟小学、立新小学、双榆树中心小学、魏公村小学、图强第二小学、六一小学、田村中心小学、育鹰小学、九一小学、群英小学、前进小学、羊坊店中心小学、羊坊店第四小学、太平路小学、北京农业大学附属小学、育鸿学校、培英小学、（二）数据信息描述基于链家在线系统及GIS系统，笔者一共搜集了64个学校对应的学区房1987套，包括学区房的本身特征及周边配套设施等，通过数据筛选，共得到可用房源信息1867个，住宅特征变量30个。
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其 中，易达性用距离房屋样本最近的公交站和地铁站 的距 离表示 ；通达性用研究样本 １ ０ ０ ０ 米范围内④ 公交站点数和
王霞 ［ ２ 】 、叶霞 飞 ［ ３ 】 等人 通过对 北 京、上海 等地 的研 究
发 现随 着轻轨 向城 郊 的延伸 ，轻 轨对 其沿 线周 边房 价 地铁 出入 口数表示 。对于数据收集，本文收集了 ２ ０ １ ４年 的影 响 范 围和 影 响力度 均在扩 大 ，且 影 响主要 集 中在
一
、
数据 分析 与模 型构 建
和双对 数模型 ［ ８ － ９ ］ 考虑到原始数据 中存在 “ ０ ”值 ，并
通过 比较分析发现半对数模 型的回归结果更 好一些，回 归模型如 下，变量 的意义 同上 ，ａ ０ 为 常数项 ，ａ 至ａ 。 及 ｂ ， 至ｂ 为相应的回归系数， 为误差项 。
远 离 市 区 的外 环 区 域 ， 内 环 区域 的房 价 受 公 共 交 通 可
１ 月份北京市海 淀区 内代售 的二手房 屋数据及其距 周边 最近 医院、学校 、商场建
达性 影 响并不 显著。Ｊ ｏ ｈ ｎ Ｌ ． Ｇ ｌ ａ ｓ ｃ ｏ ｃ ｋ ［ ４ 等人对 香港 研 集 来 自房地产 门户网站 “ 搜房 网”的二手房 交易专 区和 究分 析 发现不 同类 型的 公共交通 对不 同区域房 价 的影 响力 和影 响方 向都 不 同。本文在 前 人研 究 的基础 上 ， 引入 更全 面 的影 响因素 ， 以海 淀 区 １ ５ ２个 二手房 样 本
和通达性对房价均有一定影响，其 中通达性对房价的提 升作 用更加显著 ； （ ２ ）海淀区公共交通通达性
对处于不同环位 的住宅价格的影响程度不 同，四环五环之 间的正 向影响最大 ， 五环以外影响最小； （ ３ ）
居 民对住 宅区周边环境的要求开始提高，已表 现 出明显的接近城 市绿地居住的愿望，因而容 易导致形成
价 的 影 响 也 日益 凸 显 。 随 着 国 内住 房 市 场 化 ， 国 内 许 多 学 者 也开 始 探 讨 交通 与住 房 之 间 的关 系 。 陈 毕新 Ⅲ 、 ｌ ｋ ｍ 以 内公交 站 点数 （ 个 ） ，到最 近地 铁 站 距 离 （ ｍ） ， ｌ ｋ ｍ 以内地铁站点数 （ 个 ）， 变 量代 号 依 次 为 Ｅ 至Ｅ ４ ，
易达性对其周边房 价的影响 。
Ｈ ｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ 价格模 型主要是通 过建立异质 商品特征 与 该模型 已经被广泛应用于房地产价格研究领域。Ｈ ｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ 价格模 型有 多重表达形 式，包括线性模 型、半对数模 型
７ ］ ， 为研 究对象 ［ ５ － ６ ］ 分析 与探讨海淀 区公共交 通通达性 和 价格之 间的函数关系来估计每个属性所 隐含 的价格 ［
作者简介 ：杜文姬 （ １ ９ ９ １ 一），女 ，民族 ：汉 ，籍贯 ： 山西忻 州，学历 ：硕士研究 生，研 究方 向：城 市地理与城 市规划
卢志强 （ １ ９ ９ ０ －），男，民族 ：汉 ，籍贯 ： 河南南阳，学历 ：硕士研 究生，研 究方向：城 市与区域规 划 ．
政府 与公共管理
三
（ 一 ） 变 量选 取 与数 据 收集
本文因变量为房价（ 元／ ｍ ） ， 表征研究样本的市场价， 变量代号为 Ｐ 。 控制变量为房屋建筑面积 （ ｍ２ ） 、 房龄 （ ａ ） 、 楼层 （ 实 际层 数 ／ 总层 数 ）、绿化率 （ ）、到最近 医
ｌ ｎ （ Ｐ ） ＝ ａ ｏ ＋ ∑ａ ｉ ｃ ＋ ＋ ｂ ｊ Ｅ ｊ ＋
围绕 大型城 市绿地 的社 会 分 工 。
关 键 词 ：公 共 交通 房价 特征 价格
近 年 来，北 京城 市规模 不 断扩 大， “ 出行难 ”成 院距 离 （ ｍ） 、 划 片 是否 为重 点小 学 、 到最 近 商场 距 离 （ ｍ） 、 为 困扰 人们 正常 生活 的一个 难题 。大城 市 的公共交 通 到海淀 区政府距离 （ ｍ）以及到市中心距离 （ ｍ），变量 特 别是 地铁 往往 都具有 便捷 、快速 等特 点 ，便 捷 的公 代 号依次为 Ｃ 。 至ｃ 。 。 解释变量为到最近公交站距离 （ ｍ） ， 共 交通 逐步成 为 大多数 人 出行时 的首选 ，其对 周边 房
表 １ 模型 ｌ 和模型 ¨回归系数表 参数
ａ ｏ （ 常量 ）
模型 Ｉ 回归系数 Ｂຫໍສະໝຸດ １ ０ ． ９ ２ ５ ｝ ＋（ ６ ６ ． ５ ６ ２ ）
模型 Ｉ Ｉ Ｖ Ｉ Ｆ １ ． ６ ５ １ １ ． ４ ４ ０ １ ． ０ ９ ８
１ ， ７ ５ ３
回归系数 Ｂ
总第 ５ ８ ０期 第 １ ７期
管
理
观
察
Ｍａ ｎａｇｅ ｍｅ ｎｔ Ｏ ｂｓ ｅｒ ｖｅ ｒ
２ ０ １ ５年 ６月 中旬 出版
城 市公共 交通对房价 的影 响研 究
以北 京 市海 淀 区 为例
杜文姬 ，卢志强
（ １ ． 北京大学 城 市与环境 学院 北京 １ ０ ０ ８ ７ １ ；２ ． 北京大学 城市规划与设计 学院，广 东 深圳 ５ １ ８ ０ ５ ５ ）
摘要 ：随着北京城市人 口的增加 ，公共交通逐渐成为越来越 多的人 出行 时的首选 ，其易达性和通达性也 开始逐渐影响其周边的房价。本文通过采用 Ｈｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ 价格模型和普通最小二乘 法 （ ＯＬ Ｓ ） 对北京市海淀
区１ ５ ２个房屋样点的 内部特征和外部影响 因子进行回归，研究结果表 明： （ １ ） 海淀 区公共交通易达性
ｌ １ ． ０ ６ ４ ｝ ・ ｝（ １ ０ ４ ． ５ ０ ７ ）
半 弹性 系数 ． ０ ． ０ ０ ３ ０ ． ０ Ｏ ４ ． ０ ． １ ８ Ｏ
０ ． ０ ０ ７