中级经济师考点：盈亏平衡分析与敏感性分析
盈亏平衡分析及敏感性分析
成本-税金=（单位售价*销量）-（变动成本+固定成本）-单位产品营业税金及附 加*销量 B=pQ-CpQ-CF-t*q BEP(Q)=年固定总成本\（单位产品销售价格-单位产品可变成本-单 位产品营业税及附加） BEP(％)=盈亏平衡点销售量\正常销售量 BEP(S)=年固定总成本*单位产品销售价格\（单位产品销售价格-单 位产品可变成本-单位产品营业税及附加 BEP(p)=年固定总成本\设计生产能力+单位产品可变成本+单位产品 营业税及附加 不确定因素发生变化时评价指标变化率\不确定因素变化率
经济师考试(中级建筑)重难点讲义4
第二节盈亏平衡分析与敏感性分析1.盈亏平衡分析1.1 盈亏平衡点的计算公式■线性盈亏平衡要求把成本分为固定成本与可变成本■固定成本是指在一定范围内，不随产量变化而变化的成本，可变成本是指在一定间量范围内，随产量变化而呈现直线变化的成本■总销售收入为生产总成本与利润之和■生产总成本为固定成本与可变成本之和■可变成本为单位可变成本与产量或销售量之积■盈亏平衡点为利润为0时的产量或销售量1.2 盈亏平衡分析图■横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出■画出固定成本线(一条平行于横轴的线)和可变成本线(一条通过0点的斜线)■将固定成本线与可变成本线合并为总成本线■画出销售收入线■销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量1.3 生产负荷率BEP■生产负荷率是产量的盈亏平衡点Q*占设计生产能力Q0 百分比■是衡量建设项目生产负荷状况的重要指标■BEP越小，风险越小，可承受较大的风险2.敏感性分析■敏感性分析◇是通过分析，预测投资方案主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其敏感程度■敏感因素◇是指当该因素的量值发生很小变化时，就会对评价指标产生很大影响的因素。
◇例如，净现值对折现率i 的敏感性，此时假设其它因素不变■盈亏平衡点值与预测值的偏差◇是盈亏平衡点值减去预测值后的差值与预测值的比值(注意哪个是减数哪个是被减数)◇比值越大，说明因素对评价指标的影响越小，抗风险能力越强◇比值越小，说明影响越大，抗风险能力越差第三节价值工程1.价值工程的概念1.1 价值工程的相关概念■价值：指对象具有的必要功能与取得该功能的总成本的比例，即效用(或功能)与费用之比■功能：指产品或劳务的性能或用途，即所承担的职能，其实质是产品的使用价值■成本：产品或劳务在全寿命周期内所花费的全部费用，是生产费用与使用费用之和。
■全寿命周期：是指产品或服务从用户提出需求开始，至满足用户需求为止的时期■全寿命周期成本：是生产成本和使用成本之和■价值工程：以提高产品或服务的价值为目的，通过有组织的创造性的工作，寻求以最低的全寿命周期成本，可靠地实现产品或服务的必要功能，着重功能分析，促进产品更新换代的一种分析研究活动。
中级经济师考点：盈亏平衡分析与敏感性分析
中级经济师考点：盈亏平衡分析与敏感性分析中级经济师考点：盈亏平衡分析与敏感性分析〖考纲要求〗1、产量盈亏平衡点的求解;2、单位产品价格、单位产品变动成本、年固定成本盈亏平衡点的含义;3、敏感性分析的定义及作用、单要素敏感性分析的方法。
〖内容提要〗1、盈亏平衡分析2、敏感性分析〖内容详解〗1、不确定性分析的原因：项目经济评价的数据大部分来自预测和估算，具有不确定性。
2、不确定性分析的种类：盈亏平衡分析——判断项目抗风险能力的大小敏感性分析——判断哪些因素对项目的影响大一、盈亏平衡分析(一)含义：假定在一定时期内，固定成本，单位产品的销售价格和变动成本都保持一个确定量值的条件下所进行的分析。
固定成本：是指不随产品生产数量的多少而变化的成本。
单位产品销售价格：是指出厂价格。
单位产品可变成本：是指随着产品生产数量的变化而成直线变化的成本(成曲线变化的成本可以分解为固定成本和变动成本。
(二)盈亏平衡点的计算公式年总销售收益R=单位产品的销售价格×年生产并销售的产品数量=P•Q年总成本C=年固定成本十年可变成本=F+V•Q年销售利润E=年销售收益—年总成本=P•Q-(F+V•Q)Q——年生产并销售的产品数量P——单位产品的销售价格V——单位产品的变动成本F——年的固定成品若将使年销售利润恰好等于零，即使该项目既不盈利，也不亏本称为盈亏平衡，则有：E=P•Q-(F+V•Q)=0即：盈亏平衡点为利润为0时的产量或销售量，或价格无论求的是产量或销售量的盈亏平衡点Q*，还是求价格的盈亏平衡点P*，再或者求固定成本、变动成本的盈亏平衡点F*、V*，我们都可以利用上式这个盈亏平衡的基本方程，通过数学解方程的手段求得。
所以，只记这一个公式就可以了。
我们书上(2-9)——(2-12)能记住最好，记不住就只记上边的这个盈亏平衡基本方程即可。
〖2009真题〗某生产单一产品的建设项目，预计年产量为50000件，产品销售价格6000元/件，总成本费用12000万元，其中固定成本为5000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡点价格是()元/件。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指通过对项目成本和收益进行综合分析，确定项目的盈亏平衡点，即在何种条件下项目能够实现盈亏平衡。
这一分析对于投资者和开发商来说非常重要，可以帮助他们评估项目的风险和潜在收益。
1. 项目成本分析项目成本分析是确定项目开发和运营过程中所需的各项成本，并对其进行详细的估算和分析。
这些成本包括土地购置费用、建筑物建设费用、设备购置费用、人力资源费用、运营费用等。
通过对这些成本进行综合分析，可以确定项目的总成本。
2. 项目收益分析项目收益分析是对项目的预期收益进行评估和分析。
这些收益包括销售收入、租金收入、资本收益等。
通过对市场需求、价格走势、竞争情况等进行研究，可以对项目的收益进行合理的估算。
3. 盈亏平衡点分析盈亏平衡点是指项目在何种情况下能够实现盈亏平衡，即项目的总成本等于总收益。
通过将项目成本和收益进行对比，可以确定项目的盈亏平衡点。
在盈亏平衡点之前，项目处于亏损状态；在盈亏平衡点之后，项目开始盈利。
二、项目敏感性分析项目敏感性分析是指通过对项目关键变量进行变动和模拟，评估这些变动对项目盈利能力和风险的影响。
这一分析可以帮助投资者和开发商了解项目在不同情况下的表现，以及项目所面临的风险和机会。
1. 敏感性变量的选择在进行项目敏感性分析时，需要选择一些关键变量进行变动和模拟。
这些变量可以包括市场需求、销售价格、建筑成本、利率、税率等。
通过对这些变量进行敏感性分析，可以评估它们对项目盈利能力和风险的影响。
2. 敏感性分析的方法敏感性分析可以采用多种方法，如敏感性表、敏感性图、敏感性指标等。
通过对不同变量进行变动和模拟，可以观察到项目盈利能力和风险的变化趋势。
这样可以帮助投资者和开发商更好地理解项目的风险和机会。
3. 敏感性分析的结果敏感性分析的结果可以帮助投资者和开发商更好地了解项目的盈利能力和风险。
通过对不同变量进行变动和模拟，可以评估项目在不同情况下的表现。
盈亏平衡、敏感性分析案例
有一个生产城市用小型电动汽车的投资方案，确定性经济分析所采用的数据是根据对未来最济环境的某些因素把握不大，投资额、销售收入和经营成本均有可能在+/-20%的范围内变动。
i=10%。
不述三个不确定性因素作敏感性分析。
步骤1：在excel中做出基础数据表NPV11396IRR22.03%（2）单因素敏感性分析IRR22.03%投资额变动经营成本变动收入变动IRR 2.34%投资额变动经营成本变动收入变动投资额变动经营成本变动0%20%0%-20%-20%-15%-15%数值微调按钮的范围是『0.300』，但我们变动有正有负，怎-10%-10%0%0%10%10%15%15%20%20%单因素变动后项目的npv-20%-15%-10%0投资额14396136461289611396销售收入-10724-519433611396经营成本28378241321988711396-131.63%-131.63%-131.63%单因素变动后项目的IRR-20%-15%-10%0投资额27.73%26.12%24.64%22.03%销售收入-7.06% 2.94%10.41%22.03%经营成本35.90%32.72%29.37%22.03%NPV对以上三个因素的敏感系数-20%-15%-10%0%投资额-1.32-1.32-1.32销售收入9.719.719.71经营成本-7.45-7.45-7.45IRR对以上三个因素的敏感系数-20%-15%-10%0%投资额-1.29-1.24-1.19销售收入 6.60 5.78 5.27经营成本-3.15-3.23-3.33其中销售收入的敏感系数最高，说明是最主要的风险因素投资额变动百分比销售收入变动百分比npv irr 0%0%11396-20%-20%-7724-4.47%-167.78%-15%-2194 6.50%-119.25%-10%333614.77%-70.73%10%2545738.28%123.37%15%3098743.02%171.90%20%3651747.48%220.42%-15%-20%-15%-10%10%15%20%-10%-20%-15%-10%10%15%20%10%-20%-15%-10%10%15%20%（3）双因素敏感性分析（以投资额和销售收入同时变动为例）未来最可能出现的情况预测估算的。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指通过对项目的成本、销售价格和销售数量等因素的综合考虑，确定项目盈亏平衡点的过程。
在房地产开发过程中，了解项目的盈亏平衡点对于投资者和开发商来说至关重要，它能够帮助他们判断项目的可行性，并制定合理的销售策略。
1. 成本分析成本分析是房地产项目盈亏平衡点分析的基础。
通过对项目的开发成本、建设成本、土地成本、运营成本等方面进行详细的调查和计算，可以得出项目的总成本。
例如，假设某房地产项目的总成本为1亿美元，包括土地成本、建设成本、营销成本等。
2. 销售价格分析销售价格分析是指对项目销售价格进行研究和分析，确定项目的销售价格水平。
销售价格的确定应综合考虑市场需求、竞争对手价格、项目品质等因素。
例如，假设某房地产项目的销售价格为每平方米10000美元。
3. 销售数量分析销售数量分析是指对项目的销售数量进行研究和分析，确定项目的销售数量水平。
销售数量的确定应综合考虑市场需求、项目规模、销售周期等因素。
例如，假设某房地产项目的销售数量为100套。
4. 盈亏平衡点计算根据成本分析、销售价格分析和销售数量分析的结果，可以计算出项目的盈亏平衡点。
盈亏平衡点是指项目销售收入等于总成本的点。
盈亏平衡点 = 总成本 / （销售价格 - 单位成本）例如，假设某房地产项目的总成本为1亿美元，销售价格为每平方米10000美元，单位成本为每平方米5000美元，则盈亏平衡点为：盈亏平衡点 = 1亿 / （10000 - 5000） = 20000平方米即项目需要销售20000平方米的面积才能够达到盈亏平衡。
二、项目敏感性分析项目敏感性分析是指通过对项目关键因素进行变动和模拟，分析其对项目盈利能力的影响程度。
项目敏感性分析能够帮助投资者和开发商了解项目的风险和可行性，以及对不同因素的变动做出相应的应对措施。
1. 利润敏感性分析利润敏感性分析是指通过对项目利润进行变动和模拟，分析其对项目盈利能力的影响程度。
中级经济师-房地产、第五章房地产投资项目可行性研究(四)
【考点十五】房地产投资项目不确定性分析概述（一）不确定性和不确定性分析的概念不确定性分析包括：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。
盈亏平衡分析只用于财务效益分析。
敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。
记忆技巧：国民经济不计盈亏。
（二）不确定性分析的意义(1)有助于投资决策的科学化。
(2)有助于加强项目的风险管理和控制。
（三）房地产投资项目的主要不确定因素(1)土地取得成本。
(2)建筑安装工程费等费用。
(3)租售价格。
(4)开发周期。
(5)融资成本。
(6)空置率。
(7)经营成本。
(8)投资收益率。
另外，房地产开发项目的可出售面积、房地产置业投资项目的权益投资比率等也是房地产投资的不确定因素。
【考点十六】房地产投资项目盈亏平衡分析（一）盈亏平衡分析的概念及基本原理（二）线性盈亏平衡分析方法1.线性盈亏平衡分析的假设条件①产量等于销售量。
②产量变化，单位变动成本不变。
③产量变化，产品售价不变。
④在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变。
⑤按单一产品计算。
⑥所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。
2.盈亏平衡点的计算（1）图解法根据上述假定条件，投资项目的销售收入、成本费用和产量之间存在以下关系：（2）数学计算法销售收入=总成本费用+税金+利润设T为单位产品税金，R为利润，B=C+T×Q+RP错误!未找到引用源。
Q=C F+V×Q+T×Q+R用产量表示的盈亏平衡点BEP(Q)用产品单价表示的盈亏平衡点BEP(P)用生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP(%)，盈亏平衡点销售量占正常销售量比重用销售额表示的盈亏平衡点BEP(B)用单位变动成本表示的盈亏平衡点BEP(V)记忆技巧：将待求设为(四)盈亏平衡的评价原则盈亏平衡点的值越低越好[BEP(V)除外]。
1.盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险能力强。
2.盈亏平衡点的值低，说明项目能取得较好的经济效益。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析引言概述：房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是房地产行业中非常重要的概念和工具。
这些分析方法可以匡助开辟商和投资者了解项目的风险和回报，从而做出明智的决策。
本文将详细介绍房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析的概念、方法以及其在房地产投资决策中的应用。
正文内容：1. 房地产项目盈亏平衡点分析1.1 盈亏平衡点的概念盈亏平衡点是指在一个特定的销售价格下，房地产项目的总收入与总成本相等的销售数量。
在这个销售数量上，项目的净利润为零，即项目实现了盈亏平衡。
1.2 盈亏平衡点的计算方法盈亏平衡点可以通过以下公式计算得出：盈亏平衡点 = 固定成本 / (销售价格 - 变动成本)。
其中，固定成本是指项目在任何销售数量下都不会发生变化的成本，销售价格是指每一个单位产品的售价，变动成本是指与销售数量成正比的成本。
1.3 盈亏平衡点的意义盈亏平衡点分析可以匡助开辟商确定项目的最低销售数量和最低销售价格，以确保项目能够实现盈利。
此外，盈亏平衡点还可以匡助开辟商评估项目的风险和回报，为决策提供依据。
2. 项目敏感性分析2.1 敏感性分析的概念项目敏感性分析是指通过改变关键变量，如销售价格、销售数量、成本等，来评估项目的风险和回报的变化情况。
通过敏感性分析，可以了解项目对不同变量的敏感程度，从而更好地制定风险管理策略。
2.2 敏感性分析的方法敏感性分析可以采用多种方法，如敏感性表、敏感性图等。
敏感性表可以列出不同变量对项目盈利能力的影响程度，敏感性图则可以直观地展示不同变量的影响情况。
2.3 敏感性分析的应用敏感性分析可以匡助投资者和开辟商评估项目的风险和回报，制定合理的投资策略。
通过了解项目对不同变量的敏感程度，可以有针对性地调整经营决策，降低风险，提高回报。
总结：房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是房地产投资决策中不可或者缺的工具。
通过盈亏平衡点分析，可以确定项目的最低销售数量和最低销售价格，从而保证项目的盈利能力。
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中级经济师考点：盈亏平衡分析与敏感性分析
中级经济师考点：盈亏平衡分析与敏感性分析
导语：盈亏平衡分析(Break-even analysis)是指在变动成本计算模式的基础上，以数学化的会计模型与图文来揭示固定成本、变动成本、销售量、单价、销售额、利润等变量之间的内在规律性的联系，下面我们一起来看看相关的经济师考试知识吧。
〖考纲要求〗
1、产量盈亏平衡点的求解;
2、单位产品价格、单位产品变动成本、年固定成本盈亏平衡点的含义;
3、敏感性分析的定义及作用、单要素敏感性分析的方法。
〖内容提要〗
1、盈亏平衡分析
2、敏感性分析
〖内容详解〗
1、不确定性分析的原因：项目经济评价的数据大部分来自预测和估算，具有不确定性。
2、不确定性分析的种类：
盈亏平衡分析——判断项目抗风险能力的大小
敏感性分析——判断哪些因素对项目的影响大
一、盈亏平衡分析
(一)含义：假定在一定时期内，固定成本，单位产品的销售价格和变动成本都保持一个确定量值的条件下所进行的分析。
固定成本：是指不随产品生产数量的多少而变化的成本。
单位产品销售价格：是指出厂价格。
单位产品可变成本：是指随着产品生产数量的变化而成直线变化的成本(成曲线变化的成本可以分解为固定成本和变动成本。
(二) 盈亏平衡点的计算公式
年总销售收益R=单位产品的销售价格×年生产并销售的产品数量
=P•Q
年总成本C=年固定成本十年可变成本=F+V•Q
年销售利润E=年销售收益—年总成本=P•Q-(F+V•Q)
Q——年生产并销售的'产品数量
P——单位产品的销售价格
V——单位产品的变动成本
F——年的固定成品
若将使年销售利润恰好等于零，即使该项目既不盈利，也不亏本称为盈亏平衡，则有：
E=P• Q -(F+V•Q)=0
即：盈亏平衡点为利润为0时的产量或销售量，或价格
无论求的是产量或销售量的盈亏平衡点Q*，还是求价格的盈亏平衡点P*，再或者求固定成本、变动成本的盈亏平衡点F*、V*，我们都可以利用上式这个盈亏平衡的基本方程，通过数学解方程的手段求得。
所以，只记这一个公式就可以了。
我们书上(2-9)——(2-12)能记住最好，记不住就只记上边的这个盈亏平衡基本方程即可。
〖2009真题〗某生产单一产品的建设项目，预计年产量为50000件，产品销售价格6000元/件，总成本费用12000万元，其中固定成本为5000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡点价格是( )元/件。
A.1400
B.1650
C.2100
D.2400
〖答案〗D
〖解析〗本题考核的是盈亏平衡分析的计算。
E=PQ—(F+VQ)=0
〖2008真题〗某建设项目生产单一产品，已知建成后年固定成本为1 200万元，单位产品的销售价格为1 800元，单位产品的材料费用为700元，单位产品的变动加工费和税金分别为120元和80元，
则该建设项目产量的盈亏平衡点是( )件。
A.6 666
B.7 500
C.10 909
D.13 333
〖答案〗D
〖解析〗单位产品的材料费用、加工费和税金都属于变动成本。
所以单位变动成本V=700+120+80=900元。
可直接按解方程计算，但一定要注意单位的一致性，要么都变成“元”，要么都变成“万元”。
V=900元=0.09万元
P=1800元=0.18万元
F=1200万元
E=PQ—(F+VQ)=0
0.18Q=1200+0.09Q(此处注意固定成本与单位产品各项变动成本资金一致性，是不是都是“元”，还是有“元”，也有“万元”。
Q=1.3333万元
(三)盈亏平衡分析图
★ 横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出
★ 画出固定成本线(一条平行于横轴的线)和可变成本线(一条通过0点的斜线)
★ 将固定成本线与可变成本线合并为总成本线
★ 画出销售收入线
★ 销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量
★ 盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小
(四)生产负荷率BEP
★ 生产负荷率是产量的盈亏平衡点Q*占设计生产能力Q0 百分比★ 是衡量建设项目生产负荷状况的重要指标
★ BEP越小，风险越小，可承受较大的风险
〖2007真题〗盈亏平衡点的生产负荷率与建设项目风险承受能力的关系是( )。
A.盈亏平衡点的生产负荷率的大小与风险无关
B.盈亏平衡点的生产负荷率高于50 % ，则风险可以接受
C.盈亏平衡点的生产负荷率越大，风险越大
D.盈亏平衡点的生产负荷率越小，风险越大
〖答案〗C
〖解析〗生产负荷率越小，风险越小。
〖2007真题〗某生产性建设项目，生产某单一产品，年固定成本为1200万元，每件产品的单位成本(含单位产品税金等)为 600 元，销售价格为1600元，设计生产能力为16000 件。
根据题意，回答下列问题;
1、当该建设项目的产量为 13000 件时，利润为( )万元。
A.100
B.118
C.120
D.136
〖答案〗A
〖解析〗利润=销售收入-固定成本-可变成本=0.16×13000-1200-0.06×13000=100
2、建设项目的销售数量为10000 件，则销售价格的盈亏平衡点是( )元.
A.1 260
B.1 460
C.1 580
D.1800
〖答案〗D
〖解析〗固定成本F=1200万元
可变成本V=600元/平米=0.06万元/平米
销售数量Q=10000
设盈亏平衡点的价格为P(或设为X)，则10000P=1200+0.06×10000 ，解得：P=0.18(万元)
3、当该建设项目的产量为15640件时，其实际生产负荷率为( )。
A.88.52%
B.97.75%
C.98.56%
D.99.59%
〖答案〗B
〖解析〗 4、该建设项目达到盈亏平衡点的生产负荷率为( )。
A.66.7%
B.68.5%
C.70.4%
D.75.0%
〖答案〗D
〖解析〗PQ*-(F+VQ)=0，(P-V)Q*=F,Q*=F/(P-V)=1200/(0.16-0.6)=12000(件)
10年在盈亏平衡这个地方没有出题，所以今年大家要把它理解了，要会做，我想今年不该再不出题。
二、敏感性分析
1、敏感性分析含义：
是通过分析，预测投资方案主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其敏感程度。
2、敏感因素
是指当该因素的量值发生很小变化时，就会对评价指标产生很大影响的因素。
例如，例如：对房地产商来说，我们用净现值(PW、NPV)来作为评价指标，影响因素很多，但是销售价格的变动对净现值的影响很大，则：销售价格即为敏感因素。
3、盈亏平衡点值与预测值的偏差
是盈亏平衡点值减去预测值后的差值与预测值的比值(注意哪个是减数哪个是被减数)
〖说明〗
①值越大，说明因素对评价指标的影响越小，抗风险能力越强
②比值越小，说明影响越大，抗风险能力越差
〖例题〗某建设项目投资2000万元，运营期为10年，投资后自第一年年末开始每年将有400万元的净收益，基准收益率为12%，则该项目年净收益的盈亏平衡值与预测值(400万元)的偏差率为( )。
已知(P/A，12%，10)=5.650
A.11.5%
B.13.2%
C.-11.5%
D.-13.2%
〖答案〗C
〖解析〗先求出盈亏平衡点，即净收益为0：
净收益的盈亏平衡值：A=2000/(P/A，,12%,10)=2000/5.65=353.98
偏差率：(353.98-400)/400=-11.5%
〖本节总结〗
1、掌握盈亏平衡点的产量、价格以及各成本的计算。
2、盈亏平衡点高低及生产负荷率BEP大小与项目所能承受风险大小的关系。
3、不确定性分析的种类：盈亏平衡分析、敏感性分析。
4、了解盈亏平衡点值与预测值的偏差的求法。
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