估价原则程序及适用性分析.
土地估价方法适用范围与原则
土地估价方法适用范围与原则土地估价是指对土地价值进行评估和计量的过程，其结果通常以一个数值来表示。
土地估价方法有多种，不同的方法适用于不同的情况和目的，但土地估价的原则是普遍适用的。
本文将分析土地估价的方法、适用范围以及原则。
一、土地估价方法1.直接比较法：这是最简单常用的土地估价方法，通常用于住宅和商业用地的估价。
该方法通过比较相似的地块的成交价格来确定估价对象的价值。
这种方法的优点是简单易行，但在市场情况不明朗或土地特征较为独特的情况下可能不够准确。
2.收益法：该方法适用于商业用地的估价，根据土地产生的收益来确定其价值。
具体来说，收益法是通过将预计未来的租金收入与合适的折现率结合，计算土地的净现值。
该方法的优点是可以更准确地估价商业用地，但需要准确的租金数据和合适的折现率。
3.先决条件法：该方法适用于开发用地的估价，主要用于确定土地投资的可行性。
此方法通过评估土地开发前，需要进行的准备工作、审批手续、改造费用等来确定土地的价值。
这种方法的优点是可以帮助投资者更好地决策土地开发的可行性。
4.土地利用权价格法：该方法适用于农村土地估价，主要通过评估土地利用权的转让价格来确定土地的价值。
具体说来，该方法是根据农村土地所有权的不可转让性，评估农村土地使用期限的长短，以及土地利用对农村经济和社会发展的贡献等因素来确定土地价值。
二、土地估价适用范围1.地产开发：土地估价可以用于评估土地是否适合进行房地产开发。
例如，通过评估土地的位置、规划用途、交通条件、市场需求等因素，可以决定是否购买或开发块土地。
2.土地交易：土地估价可以用于确定土地交易的价格。
通过比较相似地块的成交价格或评估土地的收益能力，可以确定合适的买卖价格。
3.财产抵押：土地估价可以用于确定土地作为财产抵押的价值。
银行或金融机构通常要求借款人提供土地的估价报告，以确定贷款金额。
4.审计评估：土地估价可以用于审计评估或税收评估。
政府或相关部门可能需要对土地进行评估来确定税收或评估特定项目的效果。
房地产估价规范GBT50291-2015（20151201）
房地产估价规范GBT50291-2015（20151201）告公布，⾃2015年12⽉1⽇起施⾏。
原《房地产估价规范》GB/T 50291-1999同时废⽌。
⽬录1 总则2 估价原则3 估价程序4 估价⽅法4.1 估价⽅法选⽤4.2 ⽐较法4.3 收益法4.4 成本法4.5 假设开发法4.6 其他估价⽅法5 不同估价⽬的下的估价5.1 房地产抵押估价5.2 房地产税收估价5.3 房地产征收、征⽤估价5.4 房地产拍卖、变卖估价5.5 房地产分割、合并估价5.6 房地产损害赔偿估价5.7 房地产保险估价5.8 房地产转让估价5.9 房地产租赁估价5.10 建设⽤地使⽤权出让估价5.11 房地产投资基⾦物业估价5.12 为财务报告服务的房地产估价5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价5.14 房地产纠纷估价5.15 其他⽬的的房地产估价6 估价结果7 估价报告8 估价职业道德本规范⽤词说明1范围1.0.1 为规范房地产估价活动，统⼀房地产估价程序和⽅法，保证房地产估价质量，制定本规范。
1.0.2 本规范适⽤于房地产估价活动。
1.0.3 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现⾏有关标准的规定。
2估价原则2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：1 独⽴、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值时点原则：4 替代原则；5 最⾼最佳利⽤原则。
2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价⽬的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适⽤的原则，并可增加其他适⽤的原则。
2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：1 遵循独⽴、客观、公正原则，评估价值应为对各⽅估价利害关系⼈均是公平合理的价值或价格；2 遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；3 遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价⽬的确定的某⼀特定时间的价值或价格；4 遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；5 遵循最⾼最佳利⽤原则，评估价值应为在估价对象最⾼最佳利⽤状况下的价值或价格；6 遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏⾼的因素下的价值或价格。
城镇土地估价规程完整
目录1 总则 (1)2 城市土地估价基本原则和程序 (1)3 城市土地价格的影响因素 (3)4 基准地价评估 (4)4.1准备工作 (4)4.2资料调查与整理 (4)4.3基准地价评估的技术路线 (5)4.4级差收益（地租）法评估基准地价 (5)4.5利用土地交易资料评估基准地价 (9)4.6利用土地交易资料评估路线价 (14)4.7城市基准地价的确定 (15)4.8基准地价修正系数表的编制 (15)4.9基准地价图的绘制 (19)4.10基准地价更新 (20)5 宗地地价评估基本方法 (22)5.1宗地估价程序 (22)5.2收益还原法 (24)5.3市场比较法 (27)5.4成本逼近法 (32)5.5剩余法 (34)5.6基准地价系数修正法 (36)6 各类用地宗地价格评估 (38)6.1宗地类型 (38)6.2居住类宗地价格评估 (39)6.3商业金融业用地宗地价格评估 (40)6.4工业、仓储用地宗地价格评估 (41)6.5交通用地宗地价格评估 (42)6.6综合用地宗地价格评估 (44)6.7公共绿地价格评估 (44)7 不同土地权利的宗地价格评估 (45)8 土地估价成果验收及确认 (48)9 名词解释 (49)城镇土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。
土地估价案例doc
土地估价实务案例分析小组人员：赵倩牟迪李松柄土地估价方法一、土地估价目的与适用原则的分析不同的估价目的对于估价参数选择有着重要影响，如还原利率的选择与确定、各种参数系数的确定等都与估价目的有关，不同的估价目的选择的参数类型及参数指标等都不相同。
（1）市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；（2）抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；（3）税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；（4）政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。
二、估价对象状况与估价方法适用性分析1．市场比较法市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
2．收益还原法收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。
因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。
3．剩余法剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；(1)待开发土地的估价；(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。
4．成本逼近法成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。
同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
5．路线价估价法路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。
当然，这种方法仅适用于城市的估价。
(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。
会计估价原则与技术细节
会计估价原则与技术细节会计估价原则是会计学中重要的概念，它涉及到企业在制定财务报表时所采用的估计方法和技术细节。
本文将介绍会计估价原则的定义、种类以及其在实际运用中需要注意的技术细节。
一、会计估价原则的定义会计估价原则是指企业在进行财务报表编制时，对于某些信息缺失或者无法准确计量的事项，所采用的合理估计方法和技术细节。
它是会计准则体系中的一个重要组成部分，有助于提高财务报表的可靠性和有效性。
二、会计估价原则的种类1. 成本基础估价原则：这是最常用的估价原则之一，它要求企业按照成本原则对资产进行估价。
例如，企业购买一辆汽车，按照成本基础估价原则，应将其核算为购入成本，并在未来的使用过程中逐年计提折旧费用。
2. 市场基础估价原则：这一原则要求企业根据市场上的买卖价格对资产进行估价。
比如，企业要对某块土地进行估价，可以参考该地区类似土地的市场价格，并据此确定其估价值。
3. 收益基础估价原则：此原则适用于某些无法精确计量的资产，例如知识产权或品牌价值等。
企业在使用这一原则时，需要根据资产的预期未来收益水平，结合市场条件和其他因素进行估价。
三、会计估价原则的技术细节1. 数据来源：在进行会计估价时，需要确保所使用的数据来源可靠和准确。
企业可以依靠内部数据、市场调研数据、专业估价机构的报告等多种数据来源，并进行合理权衡和分析。
2. 假设和预测：在进行会计估价时，需要明确估价过程中所采用的假设和预测情况，并对其进行充分的解释和说明。
这样可以提高估价结果的可信度和透明度。
3. 技术方法：企业可以使用多种技术方法进行会计估价，例如基于历史数据的趋势分析、基于市场数据的市场比较法、基于贴现现金流量的现金流量法等。
选择合适的技术方法要考虑到企业的具体情况和估价对象的特点。
4. 风险和不确定性：会计估价过程中存在风险和不确定性，企业需要针对不确定性因素进行风险分析，并在估价报告中清晰地表达出来。
这样可以帮助利益相关者更好地理解估价结果的可靠性和风险程度。
土地估价第四部分
第四部分土地估价方法一、土地估价的概念二、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、基准地价系数修正法八、路线价法土地估价的概念土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、登记及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权力状态下及某一时点的价格的过程。
土地估价的原则土地估价适用原则的分析1．替代原则土地估价中的替代原则可概括如下：(1)土地价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的；(2)土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
2．预期收益原则商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。
3．最有效使用原则最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
4．报酬递增、递减原则边际效益递增递减原理，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。
5．需求与供需原则由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价值独占性较强，需要与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。
因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。
6．竞争和超额利润原则土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，属刚性需求。
近几年来，土地市场需求旺盛，竞争较为激烈，地价也不断上涨，但土地开发所带来的也是巨大的超额利润。
城镇土地估价规程(试行)
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以下是文档内容：城镇土地估价规程 (试行) 为规范城镇土地的估价工作，提供了具体的操作指南和标准。
依据这一规程，对城镇土地进行准确评估，对于城镇土地利用、市场交易等方面具有重要意义。
二、估价范围和目的1. 估价范围：该规程适用于城镇土地的估价工作，包括城市区域内的各类土地，涵盖土地出让、土地收购、土地评估等方面。
2. 估价目的：规程的主要目的是确保估价工作的准确性和公正性，为政府决策、土地交易、土地税收等提供科学依据。
三、估价原则和方法1. 估价原则：估价工作应遵循客观公正、科学合理、准确可靠、信息透明的原则，确保估价结果具有可比性和可操作性。
2. 估价方法：根据城镇土地的不同特征和用途，结合市场需求和交易情况，采用市场比较法、收益法、成本法等综合方法进行估价，以确定土地的公允价值。
四、估价程序和要求1. 估价程序：估价工作应按照科学程序进行，包括估价资料的收集、估价方法的选择、估价过程的分析和判断以及估价结果的汇总等步骤。
2. 估价要求：估价工作应准确、全面、可操作，要求相关人员具备专业知识和经验，核查数据的真实性和准确性，确保估价结果的合理性和有效性。
五、估价报告和审批程序1. 估价报告：估价工作完成后需编制估价报告，包括土地估价基本情况、估价依据和方法、估价结果以及相关附件等内容。
2. 审批程序：估价报告需经过相关部门的审批和备案，确保估价工作的合法性和规范性。
审批程序包括审核资料的真实性和完整性，评价方法的科学性和准确性。
六、估价监督和违规处理1. 估价监督：各级政府部门应加强对估价工作的监督和管理，确保估价活动的合规性和规范性，严禁任何非法干预和损害公共利益的行为。
2. 违规处理：对违反规程的个人或单位，将依法严肃处理，保证估价工作的正常进行，维护土地市场秩序和公平竞争环境。
城镇土地估价规程 (试行) 的实施，将有力推动城镇土地估价工作的规范化和科学化发展，提高土地估价工作的效率和准确性。
土地估价方法适用范围及原则
9、公开市场原则
评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。
10、多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中常选择两种以上较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价
⑴待开发房地产或待拆迁改造后在开发房地产的土地估价；⑵仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；⑶现有房地产中地价的单独评估
特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。完成基准地价评估的城镇中的土地估价
遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。
7、报酬递增递减原则
是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
8、审慎原则
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时，其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的最有效利用。
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估价原则2.0.1 评估房地产市场价值应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 最高最佳利用原则；4 替代原则；5 估价时点原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上评估出对各方当事人而言均是客观公平的价值。
2.0.3 遵循合法原则，要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4 遵循最高最佳利用原则，要求评估价值是在估价对象最高最佳利用下的价值。
当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：1 维持现状前提：认为估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价；2 改变用途前提：认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价；3 更新改造前提：认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价；4 重新开发前提：认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价；5 上述情形的某种组合。
2.0.5 遵循替代原则，要求评估价值不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
2.0.6 遵循估价时点原则，要求评估价值是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。
（一）估价过程与估价程序本次估价工作自2013年05月25日开始，至2013年05月31日出具正式报告，共耗时7日，整个估价工作包括以下九个阶段：1、明确估价基本事项根据估价机构与委托方达成的意向，经与委托方洽谈后，明确以下基本事项：委托方、产权人、估价报告使用者等相关当事方及其相互关系；估价目的；适用的价值类型；估价对象、估价范围及各具体估价项目的基本情况；估价基准日；估价假设和限定条件。
2、签订估价业务约定书在明确上述估价业务基本事项的基础上，经估价风险评价及专业胜任能力评价，决定接受该估价项目的委托，签订估价业务约定书，对本估价机构和委托方的权利、义务和其他重要事项进行了约定。
3、制定估价作业方案根据估价业务的性质和复杂程度制定估价计划，对拟采用的估价技术路线和估价方法进行适用性分析，对拟搜集的估价所需资料及其来源渠道做出了合理部署，对估价进度、人员安排、费用预算、是否需要专家帮助等估价业务的全过程进行合理时间安排和工作配合安排。
同时，与委托方就估价计划的要点和重要环节进行沟通，协商计划的实施。
4、搜集估价所需资料（1）估价人员根据估价的有关原则和规定，充分收集了与估价业务相关的信息资料，具体步骤如下：①指导委托方进行清查，填报清查申报明细表；②收集估价所需文件资料，并听取委托方有关人员对估价项目的历史和现状介绍；③与估价项目管理人员进行交谈，了解估价项目的运营、管养状况；④查验委托估价对象的产权证明文件等资料。
（2）估价人员结合本估价项目的实际情况，对房地产价格有普遍影响的资料，对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，对相关房地产交易、成本、收益实例资料，对反映估价对象状况的资料等进行搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。
5、实地查勘估价对象公司房地产估价师邓跃章、王丽萍一行二人按照估价工作计划到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，对估价范围内的具体估价项目进行查勘和核实，对委托方提供的申报明细表的内容进行现场实物查勘和核实，对估价项目状况进行查看、记录，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照及留存摄影摄像资料等。
6、选定估价方法计算（1）根据估价对象的实际状况和特点，开展市场调研、询价工作，收集相关政策规定和市场信息资料，根据选用的评估方法，收集市场交易案例资料，市场租金收益资料等。
（2）按确定的评估方法，及评估方法规定的计算公式，进行详细的评定估算。
（3）根据估价人员的初步评估结果，进行估价结论分析工作；（4）确认估价工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据估价结论分析情况，对估价结果进行修整和完善。
7、确定估价结果估价人员根据估价结论分析情况，对估价结果进行修整和完善后，通过对所选用的不同的估价方法进行评估测算的结果进行符合性测试，分析不同估价方法得出结果的差异，根据客观实际情况分别赋予权重值，并充分说明取值依据和理由，最终确定估价结果。
8、撰写估价报告（1）根据房地产估价规范，按照选定的估价技术路线以及经过适用后分析后选用的估价方法撰写估价报告。
（2）公司房地产估价师王丽萍出具估价报告初稿，并进行一级初审、由公司房地产估价师杨廷旭进行二级复核、公司房地产估价师邓跃章进行三级审核，最后经过公司法定代表人批准签发报告。
（3）向委托方提交估价报告三级审核后的初稿，在不影响对最终估价结论进行独立判断的前提下，经与委托方及相关当事方就估价报告有关内容进行必要的沟通，向委托方提交正式的估价报告。
9、估价资料归档完成并出具估价报告后，对有关该估价项目的一切必要资料形成工作底稿，进行整理、归档和妥善保管。
估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。
5.1 估价方法适用性分析4.1.1 注册房地产估价师应熟知、理解并正确运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法及其综合运用。
4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。
4.1.3 估价对象可以同时选用两种以上估价方法进行估价的，应同时选用两种以上估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
4.1.4 有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。
4.1.5 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
4.1.6 具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
4.1.7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
4.2 市场法4.2.1 运用市场法估价应按下列步骤进行：1 搜集交易实例；2 选取可比实例；3 建立比较基准；4 进行交易情况修正；5 进行市场状况调整；6 进行房地产状况调整；7 求取比准价值。
4.2.2 运用市场法估价应搜集大量真实、内容可满足估价需要的交易实例，掌握正常市场价格行情。
搜集交易实例应包括下列内容：1 交易双方基本情况及交易目的；2 交易实例房地产基本状况；3 成交价格；4 成交日期；5 付款方式。
4.2.3 根据估价对象状况和估价目的、估价时点，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。
选取的可比实例应符合下列要求：1 是估价对象的类似房地产，在同等条件下应选取位置较近的交易实例；2 交易类型与估价目的吻合；3 成交日期接近估价时点，不宜超过一年，在同等条件下应选取时间较近的交易实例；4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
4.2.4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，统一其表达方式和内涵，建立比较基准。
换算处理应包括下列内容：1 统一房地产范围；2 统一付款方式；3 统一价格表示单位；4 统一币种和货币单位；5 统一面积内涵和面积单位。
注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次性付清；2 不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
4.2.5 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：1 利害关系人之间的交易；2 急于出售或急于购买的交易；3 受债权债务关系影响的交易；4 交易双方或一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6 相邻房地产的合并交易；7 特殊交易方式的交易；8 交易税费非正常负担的交易；9 其他非正常的交易。
注：1 当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；2 对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
4.2.6 进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在估价时点的价格。
市场状况调整宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。
在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。
4.2.7 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
4.2.8 进行区位状况调整，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。
区位状况调整的内容应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。
区位状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行区位状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位状况因素逐项进行比较，找出由于区位状况优劣所造成的价格差异，进行调整。
4.2.9 进行实物状况和权益状况调整，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
有关土地方面的实物状况和权益状况调整的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的实物状况和权益状况调整的内容主要应包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。
实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出由于实物状况和权益状况优劣所造成的价格差异，进行调整。
4.2.10 交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
4.2.11 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正和调整之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价值。
4.2.12 市场法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。
4.3 收益法4.3.1 运用收益法估价应按下列步骤进行：1 搜集有关收入和费用的资料；2 确定未来收益期限；3 求取未来净收益；6 选取适当的报酬率或资本化率；7 选用适宜的收益法公式求出收益价值。
4.3.2 未来净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：1 出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。