住宅设计阶段成本优化与控制03
第六章 工程设计阶段的成本规划与控制
对全生命周期造价管理的需求(续)
随着工程造价管理的进一步发展，人们逐渐认识 到：仅靠施工阶段的造价管理远远不能满足对工程项目 造价和成本的控制要求。 业主是推动建筑业发展的原动力：业主方更多地希 望设计和施工紧密结合，提供包括项目前期的策划和开 发设计、施工以至物业管理和项目结束的全生命周期服 务。 因此，迫切需要对工程建设项目全生命周期进行造 价控制。
从对比可以看出，在保持方案一的平面布局、使用功 能不变的原则上，方案二由于内墙厚度减薄，增加使用面 积84.78 m2，每户平均增加1.57 m2，增加率为3.03%。
（2）造价
按当时当地市场价格计算，方案一的概算总值为 4108494元（含基础、设备、电气，下同），每平方米建 筑面积折合1040.23元；方案二概算总值为4272695元，每 平方米建筑面积折合1081.80元。如按使用面积计算，单 方造价方案一为1468.79元，方案二为1482.56元。参见下 表。
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全生命周期造价管理LCC案例二
天线156米
塔身 454m
广州电视新塔是 为了满足日益发展的 广电事业和2010年亚 运会转播的需要而建 设的，总投资为 22.15亿元，共37层， 高610米，其中天线 156米。总建筑面积 约11万平方米，占地 8.4万平方木。2006 年开工建设，工期为 50个月，2010年正式 使用。
计入费用后造价比较表
单位：元
单方造价（元）
粘土砖 结构 限制使 概算总值 类型 用费 砖混 内浇 外砌
建筑面积 每平方 米面积 折合 1054.23 1088.80 34.57 3.28 差 额
使用面积 差 每平方 率 米面积 （%） 折合 1488.56 1492.15 3.59 0.24 差 额 差 率 （%）
房地产开发项目成本优化与控制措施
房地产开发项目成本优化与控制措施王晓静天津贻成实业集团有限公司【摘要】在国家宏观楼市调控的背景下，房地产企业项目开发的成本节节攀升，影响企业开发效益的提高。
本文将在总结房地产开发项目成本管理问题，并深入分析问题原因的基础上，结合目前房地产的市场环境，探讨优化和控制房地产开发项目成本的具体方法。
【关键词】房地产开发项目成本优化控制一、房地产开发项目成本管理问题房地产企业在项目开发的过程中，存在的项目成本管理问题，主要是因为成本超支、工期延误、合同管理不善等方面的问题引起的，具体表现为：（１）拆迁阶段，未能采用正确的调查方法和拆迁成本估算方法。
被拆迁对象的调查、评估、补偿等工作不到位。
在拆迁的过程中，房地产相关管理人员没有对拆迁公司的拆迁工作进行监督，也没有复核拆迁数据和结果，导致拆迁成本超支。
（２）建设阶段，由于设计、工程变更、材料采购等方面的原因，引起成本失控，首先是在规划设计阶段没有优化规划图纸，缺乏对物业组合、配套设计和建筑物外形等的专业分析，在项目实施后期才发现由于规划设计深度的不足，带来经济上的损失，譬如空间设计的不合理，导致布局呆板，再如绿化植物选择不当，导致后期植物的存活率低。
其次是项目在设计阶段的审查不足，不合理户型的定案将影响销售，而且设计质量直接导致施工费的产生，可能加大建设过程中人力、物力和财力资源的增加，在项目设计的过程中，很多设计人员缺乏技术经济的整体分析，没有在经济成本上综合考虑，制约了项目成本的有效控制。
再次是工程由于政策调整、规划问题和施工整改等问题，需要对工程进行变更，但变更工作缺少流程控制，譬如变更范围的不明确，没有对变更工程量进行核准，破坏项目整体开发技术的顺利实施，造成工程成本超过预期规定。
最后是水泥、钢材、门窗、装饰材料等物料采购的时候，通常采用压低价格的采购方式，但由于供应商违反契约的原因，导致工期延误，造成了管理成本的增加。
（３）合同管理问题，此环节是成本兑现的一个重要环节，其中包括签订、变更、付款和结算几个部分，在合同执行的过程中，关于合同的变更没有及时跟进，相关的监督管理措施也不到位，都会使得合同的部分变更内容无效，当企业的项目处于危险状态当中，企业的结算成本也会随之提高。
15-房地产关于住宅地库设计过程地库停车效率及结构成本优化
在地质情况和上部建筑确定的前提下，地下室含钢量的三大影响因素：
层高（埋深）、覆土、结构方案
三大影响因素方案阶段必须做到在汇报中分析方案考虑优劣因素，经由得到公司领导相关会签文 件明确。
二 5、地库优化关键时刻----含钢量控制：
结构方案管控建议 楼盖 （对于大柱网地库，不适合小柱网）设计要点建议：
四
3、地库优化关键时刻----标准柱网管控
四
4、地库优化关键时刻----坡道出入口数量控制：
坡道出入口数量控制：
常见问题：出入口设置数量超标准
四
4、地库优化关键时刻----地库方案阶段要素管控建议：
地库方案阶段关键点控制建议：
• 缩减范围：地库尽量少做或不做； • 严控层高：非人防3.6米，人防3.9米。 • 景观布置和排水方式控制：景观覆土不超过1.5米，确实要种大树，可采取局部堆土方式。地面、顶板、 底板排水坡度和方向尽量一致，减少覆土和埋深。 •上部建筑的影响：层数设计成25层或32层的高度临界值；尽量不做转换或转换面积≤8%
停车优选：地面＞架空＞半地下室＞地下室。
四 2、地库优化关键时刻—规模控制
平面控制要素 管控建议明确 1）平面方案：地库位置与形态，场地有不规则高差变化时，尽量將地库布置在相对平整低洼地带； 地库分 建与合建的确定 需经多各业务部门上会建讨后论确定； 2）地库轮廓：简洁、紧凑、方正； 3）人防规模控制及布置：人防尽量少做不做：核实人防面积，尽量不做5级人防； 人防布置 时应靠近 坡道、塔楼，并充分利用塔楼坡道已有的设施构件；一般偏于地库一端，安排在地库的最下层 ； 人防口部：相邻主要出入口应合并设置；主要出入口首先利用汽车坡道或其它已有的直达地面的通道；可向 相邻的非人防区开设密闭通道作为次要出入口； 4）塔楼宜布置在地下室四周，尽量靠边； 5）、设备用房布置上注意：集中布置、不损车位、注意噪音；
住宅开发项目设计优化及成本控制实践——以十堰虹景阳光大厦项目为例
性 ， 项 目设 计 带 来 一定 难 度 。本 项 目地 给
块 呈 三 角 形 ，南 边 是 一 条主 排 洪 沟 ，宽度
４ 、深度 ３ ， 北 边 是 东 风 商 用车 总装 ｍ ｍ 西 配 厂 商 品 车 专 用 车 道 ，东 边 是 总 装 配 厂
家 属 区 （ １。 图 ） 为 保 证 开 发 项 目的 品 质 ， 满 足 市 场
务 ，但 是 该 项 目地 块 及 周 边 环 境 的 特 殊 １项 目概 况 及 优 化 缘 由 十 堰 虹 景 阳 光 大 厦 位 于 湖 北 省 十 堰 市 车 城 路 总 装 配 厂 家 属 区 内 ， 占 地
６ ６５ ２ ｍ ， 总 建 筑 面 积 ３１ ９ ， ９ ３ｍ
又 克 服 了原 方案 的 不 足 ，满 足 了 开 发 品
由 于 本 项 目位 于 东 风 商 用 车 公 司 总 装 配 厂 家 属 区 内 ， 虽 然 各 种 生 活 设 施 配 套 较 为 齐 全 ， 能 够 较 好 地 为 本 项 目服
魏佳 银 ，工程硕 士 ，东风 汽车 房地 产有 限公 司副 总经理 ， 高级 工程 师 ；吴媛
－ －
Ｅ ａ ｐ 媛 莲 ＷｕＹ ａ ｌｎ ｉｉ ｎ ｙ ｕ ｎｉ ａ
【 摘 要 】文章 以十堰虹景 阳光 大厦 为例 ，对住 宅开发 项 目设计优 化的 思路 、 重 点 和 策 略 进 行 分 析 ，着 重 讨 论 建 筑 、结 构 、基 础 优 化 的 做 法和 效 果 ，使 开发 项
ｌｚ ｓ ｈ ｈ ｕ ｈｓ ｋ ｙｐ ｉｔ ａ ｄｓ ａｅ ｙｏ ｏ ｓ ｇｄ ｖ ｌｐ ｎ ｒｊｃ， ｎ ｙ ｅ ｅｔｏ ｇ ｔ， ｅ ｏｎｓ ｎ ｔ ｔｇ ｆ ｕ ｉ ｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｏｅｔａ ｄ ｔ ｒ ｈ ｎ ｐ
住宅项目开发成本费用构成及控制要点
住宅项目开发成本费用构成及控制要点摘要:随着人民生活水平都日益提高，对美好生活和品质诉求的强烈追求，越来越多人对住房的选择提出更高的要求，随着国家对住房限价、三道红线、银行业涉房贷款新规、土地集中供应的多项强劲高压政策的落地，房地产市场的竞争也越来越激励。
为了在市场竞争中取得优势，房地产企业对项目开发成本费用越发关注。
本文正是通过住宅项目开发成本的构成以及控制要点进行阐述。
关键词:住宅项目；开发成本费用构成1.住宅项目开发成本的构成(一)、土地费土地费即项目为取得土地开发使用权而发生的各项费用。
主要包括需要向政府支付的土地出让金、土地转让契税、印花税、土地使用费、耕地占用税、土地评估费、以及征用土地时所需要的各种土地的补偿费用、完善红线外配套设施所需要的建造费用等。
(二)、开发前期费在取得土地开发权之后，项目开发前期的投入费，包括：1、勘察丈量费：水文、地质、地形、管线测量、场地测绘及地籍测量，文物古迹勘探费，定位放线，初勘、详勘，预售\竣工房屋面积测量费，竣工土地测量费，沉降观测费，基坑变形监测费、拨地钉桩验线费等；2、规划及建筑设计费：含项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、公区装饰设计费、专项设计费、审图费及其他设计相关费用；3、报批报建费：包含向政府归口管理部门缴纳的城市基础设施配套费、其他行政及经营业收费；4、三通一平费：包含建设单位修建、供施工用的临时道路、临时给排水、临时供电设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移、临时变压器等安装及拆除费用。
基础开挖前的场地平整、挡墙、高切坡处理等费用；5、临时设施费：建设单位临时办公场地和办公费用。
开发前期费，就是在土地使用手续办好之后，准备住宅项目开发的企业需要根据住宅开发实际情况进行科学的、具有针对性测量、设计、报规报建、前期准备等所发生的相磁费用，并且当总体规划方案设计出来之后，还需要进行项目的可行性研究、环境影响评估、水土保持方案、安全性评估等进行相应的编制和审查，确保项目开发的的安全性和可行性。
勘察设计中的施工成本控制与优化
05
案例分析
案例一：某住宅小区的施工成本控制
总结词
精细化控制
详细描述
通过精细化管理和控制，对住宅小区的施工成本进行全面梳理和优化。具体措 施包括制定合理的施工方案、优化材料采购和运输、提高施工效率等，最终实 现成本的有效降低。
案例二：某商业综合体的施工成本控制
总结词：技术创新
详细描述：利用先进的技术手段和创新思维，对商业综合体的施工成本进行优化。例如，采用新型的建筑材料和施工工艺， 降低能耗和材料消耗，提高施工效率和质量，从而降低整体成本。
勘察设计阶段的成本控制是指在项目 前期通过合理的勘察和设计手段，对 施工成本进行预测、评估和优化，以 达到降低项目总成本的目的。
该阶段成本控制是整个项目成本控制 的关键环节，对于项目的经济效益和 社会效益具有重要影响。
勘察设计阶段的成本控制方法
01
限额设计
根据项目投资估算，对设计进行 限额控制，确保设计方案的工程 造价不超预算。
03
引入专业的成本控制人才或机构，对设计方案进行 全面的成本分析和优化。
03
施工阶段的成本控制
施工阶段的成本控制概述
施工阶段成本控制是指在施工过程中 ，对影响成本的各种因素加强管理， 并采取各种有效措施，将施工中实际 发生的各种消耗和支出严格控制在成 本计划范围内。
VS
施工阶段成本控制是项目管理的重要 内容，对于提高项目的经济效益和社 会效益具有重要意义。
施工阶段的成本控制措施
优化施工方案
通过优化施工方案，降低工程成本。
合理安排工期
在保证质量和安全的前提下，合理安排工期，避免工期延误导致的成本增加。
控制材料成本
加强材料管理，合理使用材料，降低材料成本。
优化设计的住宅楼施工方案
优化设计的住宅楼施工方案住宅楼的施工方案是一个关键的环节，直接影响到建筑物的质量、工期和成本。
为了达到优化设计的目标，需要综合考虑各种因素，包括结构设计、材料选择、施工流程等。
本文将探讨如何优化设计的住宅楼施工方案，以实现高质量、高效率和低成本的建设。
1. 结构设计住宅楼的结构设计旨在确保建筑物的稳定性和安全性。
对于优化设计的施工方案，需要采用创新的结构设计方法，如采用轻型高强度材料、应用预应力、采用钢结构等。
这些方法可以大幅度减轻建筑物自重，提高抗震性能，同时还可以减少施工工期和材料使用量，降低施工成本。
2. 材料选择材料选择对住宅楼的施工方案至关重要。
优化设计的施工方案应选择高品质、环保、耐久的材料。
例如，可选用具有良好隔热性能的外墙材料，以提高建筑物的能效；采用优质的钢材可以提高结构的抗震性能。
此外，还应注意选择可循环利用的材料，以减少建筑废料对环境的影响。
3. 施工流程优化设计的住宅楼施工方案需要合理规划施工流程，以确保施工进度和质量的同时，最大限度地减少施工成本。
在施工前，应制定详细的施工计划，明确施工顺序和时间节点，并合理调配人力资源。
同时，应采用现代化的施工设备和工艺，如塔吊、自动化搅拌站等，提高施工效率和质量。
4. 施工安全施工安全是住宅楼施工方案中一个不可忽视的因素。
为了保障施工人员的安全和减少事故风险，应在整个施工过程中加强安全管理措施。
例如，设置临时围挡和警示标志，定期进行安全巡查和培训。
此外，还要合理选择施工时间，避免天气条件不利的施工。
5. 质量控制优化设计的住宅楼施工方案需要加强质量控制，以确保建筑物的质量符合设计要求。
在施工过程中，应定期进行质量检查和验收，及时发现和解决质量问题。
同时，施工方应与设计方紧密合作，及时沟通和协调，确保施工符合设计意图。
综上所述，优化设计的住宅楼施工方案是实现高质量、高效率和低成本建设的关键。
通过创新的结构设计、合理的材料选择、科学规划的施工流程、强化的施工安全措施和有效的质量控制，可以实现优化设计的住宅楼施工方案，提高建筑物的品质和价值。
建设工程施工成本控制案例(3篇)
第1篇一、项目背景某房地产开发公司拟开发一座总建筑面积为20万平方米的住宅小区，项目总投资约10亿元。
为提高项目效益，降低施工成本，该公司决定采用施工成本控制措施，确保项目顺利实施。
二、施工成本控制目标1. 控制施工总成本，确保项目总投资控制在预算范围内。
2. 优化施工组织设计，提高施工效率，降低施工成本。
3. 加强物资采购管理，降低材料成本。
4. 严格控制人工费、机械费等各项费用。
三、施工成本控制措施1. 优化施工组织设计（1）合理编制施工进度计划，确保施工进度与成本控制相结合。
（2）优化施工方案，采用先进的施工工艺和施工技术，提高施工效率。
（3）加强施工过程管理，确保施工质量，降低返工、返修率。
2. 加强物资采购管理（1）建立健全物资采购管理制度，明确采购流程和责任。
（2）加强市场调研，掌握市场行情，选择优质供应商。
（3）采用集中采购、招标采购等方式，降低采购成本。
（4）加强物资验收、保管、使用等环节的管理，防止物资浪费。
3. 严格控制人工费、机械费等各项费用（1）合理编制劳动力计划，优化人力资源配置。
（2）加强施工队伍管理，提高施工人员素质，降低人工成本。
（3）合理配置机械设备，提高设备利用率，降低机械成本。
（4）加强施工现场管理，确保施工安全，降低安全事故造成的损失。
4. 强化合同管理（1）签订合同前，严格审查合同条款，确保合同条款对成本控制有利。
（2）合同签订后，加强合同执行过程中的监督，确保合同履行。
（3）发生合同纠纷时，及时采取法律手段维护公司权益。
四、施工成本控制实施过程1. 施工前期（1）组织编制施工组织设计，明确施工方案、施工进度计划、施工工艺等。
（2）进行物资采购招标，选择优质供应商。
（3）签订施工合同，明确双方责任。
2. 施工过程中（1）定期召开成本控制会议，分析成本控制情况，制定改进措施。
（2）加强施工现场管理，确保施工质量、进度、安全。
（3）对物资采购、人工费、机械费等各项费用进行严格控制。
房地产开发过程中的成本管理与控制
浅谈房地产开发过程中的成本管理与控制【摘要】房地产企业要发展就应靠成本竞争取胜的策略，成本管理与控制要做到全员参与，树立全员成本控制意识。
成本管理与控制的重点放在三个阶段：1）设计方案经济比较阶段；2）施工过程中变更及签证等的控制；3）竣工验收结算阶段。
【关键词】房地产开发全过程；成本管理；成本控制成本的管理与控制是房地产企业管理的重要职能之一。
项目的成本管理与控制，就是指在项目成本的形成过程中，对整个工程开发过程中所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正工程开发过程中发生的偏差，把各项实际生产费用发生额控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。
因此要做好房地产开发的成本管理与控制工作，首先必须明确的一点是成本管理与控制应该是全员管理与控制。
成本管理与控制决不单纯是工程预算人员、项目管理人员或财务人员的工作，而是全体员工的共同任务。
成本管理与控制要做到全员参与，树立全员成本控制意识。
在此，笔者结合自己在房地产行业多年的工作经验谈一些对房地产开发成本管理与控制的看法，项目成本意识必须贯穿整个项目开发的始终。
房地产开发要通过以下三个阶段性目标来进行开发成本的过程控制管理：1 设计阶段的成本管理与控制设计阶段是建设项目造价控制的关键与重点。
尽管设计费在建设工程费用中所占比例不大，一般只占建安造价的1%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上。
合理科学的设计可降低工程造价10%以上，尤其是在主材的设计指标的控制上，例如钢筋、混凝土的含量。
但在工程设计中，不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从而影响了项目造价的有效控制。
例如，某商业写字楼空调系统冬季室内设计温度18℃即可满足舒适度要求，设计却按23℃考虑，既造成了浪费，又不适应人体生理要求。
这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。
因此，设计阶段对项目造价的影响是极其重要的。
房地产开发集团：成本优化与控制指引
成本优化与控制指引1.流程概况2.工作程序2.1.设计前期2.1.1.开始设计前成本控制中心找项目开发中心、总工室和营销策划中心整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市场定位三方面信息。
政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如附件《政府规划要点设计指标》数据：2.1.1.1 土地属性：通过勘查现场，询问项目开发中心、工程管理中心等相关部门，对土地属性信息分析，得出《土地属性信息统计分析表》：2.1.1.2 市场定位：通过询问营销策划中心/总工室，清楚了解项目市场定位，产品组成，得出产品组成表：2.1.2.以上信息整理完成后,成本控制中心需要关注的重点是:1)场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用；2)车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天）,是否计算容积率,会所是否可售；3)外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。
2.2.概念、规划设计阶段成本控制重点：2.2.1.建筑、结构方面：2.2.1.1 设计前,同总工室、营销策划中心一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。
2.2.1.2 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。
2.2.1.3 成本控制中心应就土地价值与建筑产品的组合向总工室、营销策划中心提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）2.2.2.路网布置：2.2.2.1道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：1)路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）2)优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本).3)道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）.2.2.3.停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）：2.2.3.1土地利用1)地面露天车位最大化2)地面停车按照最大边线原则布置2.2.3.2停车方式1)车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。