房地产信托融资模式的实证解析
天津房地产信托融资分析(doc 14页)
天津房地产信托融资分析(doc 14页)房地产信托融资分析——以天津为例陈柳钦（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191）[内容提要]：本文分析了房地产信托优势、运营模式及其和风险控制，阐述了天津市房地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境及未来发展趋势，并就发展和完善天津市房地产信托融资提出了若干有价值的建议。
[关键词]：房地产；信托；房地产信托；信托融资自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。
（2）信托具有财产隔离功能。
信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。
信托设立以后，其财产处于这么一种“特殊状态”：它既能充分地体现委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不记在委托人的所有权益项下，独立于委托人的其他自有财产而存在；它名义上为受托人所有，但又不失为委托人的自有财产。
受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同：受托人必须按信托文件的约定，为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托财产为自身谋取利益；每一个信托隔绝于受托人的自有财产和其他信托账户，甚至于出现受托人解散等极端情况时，信托财产仍能保持其独立存在，按约定或法院判定，由新的受托人承接。
在我国，信托的财产隔离功能受到《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理暂行办法》，也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。
（3）相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束，也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。
当前我国房地产信托融资分析
东北财经大学网络教育本科毕业论文当前我国房地产信托融资分析作者陈谦学籍批次0409学习中心宁波层次本科专业工程管理指导教师杜贵成内容摘要本文对近年兴起的“房地产信托融资”进行研究。
首先，给定“房地产信托”的概念，阐述国外的发展现状——在国外“房地产信托融资”的发展已经转入成熟阶段，进而分析“房地产信托融资”在我国的发展尚处于初级阶段的状态，从而指出在发展过程中所存在的问题，其问题主要表现为以下三个方面：第一、现有相关政策法规不健全，有待完善；第二、规模较小，品种单一，信托面狭窄；第三、缺乏风险防范。
本文针对上述问题，为完善和促进我国“房地产信托融资”的发展，提出了借鉴国外房地产信托成熟经验，加快相关法规的制定；加快建立个人信用体系；建立房地产信托的监管机制，防范风险；完善房地产信托计划创新与引进机制；制定房地产信托专业化人才培养战略等五个方面的策略。
关键词：房地产信托；信托融资目录一、房地产信托融资及其发展现状．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１（一）房地产信托概述．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１（二）房地产信托融资的发展现状．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２二、目前我国房地产信托融资过程中存在的问题．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２（一）现有相关政策法规不健全，有待完善．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２（二）规模较小，品种单一，信托面狭窄．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３（三）缺乏风险防范．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３三、促进我国房地产信托融资发展的策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３（一）借鉴国外房地产信托成熟经验，加快相关法规的制定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３（二）加快建立个人信用体系．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３（三）建立房地产信托的监管机制，防范风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 （四）完善房地产信托计划创新与引进机制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４（五）制定房地产信托专业化人才培养战略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４四、结论．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４当前我国房地产信托融资分析自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。
房地产信托融资问题研究
房地产信托融资问题研究由于房地产业的快速发展，房地产商对资金的需求也日趋旺盛。
而我国房地产企业外部融资的来源主要就是银行贷款，这已不能满足房地产商的需求。
新兴的房地产信托为房地产商提供了新的融资方式，它为房地产业的发展提供了大量的资金和手段。
起步中的的房地产信托业，在闪光的同时也面临着风险。
本文从房地产信托业的概念入手，对房地产信托融资方式进行说明，对房地产信托业的现状、可能存在风险及对策、及未来发展进行分析探讨。
房地产信托融资是房地产市场繁荣，房地产商投资需求旺盛的必然产物，它为房地产业的发展提供了大量的资金和手段。
从现有的操作模式来看，使用信托方式为房地产融资主要采取传统的贷款方式、信托公司以股权的形式向房地产企业注入资金的方式及交易方式。
从未来的发展来看，信托投资产品的多样化是信托产品的生命力所在，也是房地产信托融资的一个重要发展方向。
由于房地产信托业正在起步发展阶段，它同时也面临着一些风险。
为了发展及完善房地产信托业，不仅需要大量的专业人员，还需要完善相关的法律法规，为房地产信托业做出保障，让它稳定健康的发展。
个人认为房地产信托融资创新空间宽广，具有巨大的灵活性。
我国房地产信托的发展需要国家政策的进一步放宽，以及各项政策的相互协调和完整配套。
关键词：房地产信托融资新兴方式风险及对策目录一、房地产信托融资的产生及概念2二、房地产信托融资的现实运作模式 2（一）股权类信托2（二）交易类信托2（三）债权融资信托3（四）物业类投资信托3三、房地产信托业面临的风险3（一）房地产信托业缺少专业人才3（二）相关法律法规不够完善3（三）资金来源和融资规模受到约束 3（四）房地产项目风险3四、避免风险的对策4（一）建立完善的法律体系4（二）建立完善的信托投资公司信息批露制度和风险预防体系 4 （三）使用信托计划的拆分策略和建立流通机制 4（四）积极进行房地产信托产品创新 4（五）建立房地产信托融资支持服务系统 4（六）制定房地产信托专业化人才培养战略 4五、结论5房地产信托融资问题研究本文大致是从房地产信托业的概念入手，对房地产信托业的现状、可能存在风险及对策、及未来发展进行分析探讨。
房地产信托融资模式
房地产信托融资模式及流程一,房地产信托的含义房地产信托包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人）,为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人,使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系：二是房地产资金信托。
就是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。
第二种是中国大量采用的房地产融资方式。
房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。
2003年6月13 日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，使得国家银根对房地产行业紧缩。
加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。
寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。
同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间。
我国于2002年颁布的《信托投资公司管理办法》，我国信托业经过了第5 次整顿,信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以增强信托实力提高竞争力。
一方面,扩大了金融市场的业务种类，满足广了大投资者多样化的投资需求。
另一方面,拓宽了房地产业的融资渠道，缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。
二,房地产信托的资金来源资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。
房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：（1）房地产信托基金：是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其它信托业务而设置的营运资金。
中国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；（2)房地产信托存款：是指在特定的资金来源范围之内,由信托投资机构办理的存款。
房地产企业信托融资研究
房地产企业信托融资研究随着中国经济的发展，房地产企业在其中起到了重要的推动作用。
然而，由于房地产行业的特殊性，企业在融资方面面临着许多挑战。
为了解决这些问题，信托融资逐渐成为了房地产企业重要的融资渠道之一。
本文将对房地产企业信托融资进行深入研究，探讨其背景、意义、运作模式等方面。
房地产企业信托融资的背景和意义房地产企业融资现状传统的融资方式主要包括银行贷款、发行债券、股票等。
然而，由于房地产行业的特殊性质，许多企业在融资方面面临着较大的困难。
例如，银行贷款门槛较高，发行债券和股票需要足够的资质和资金规模，这使得许多中小型房地产企业难以获得足够的融资支持。
信托融资的优势信托融资相较于传统融资方式具有多种优势。
信托融资的门槛较低，对企业的资金规模和信用等级要求不高，使得更多的房地产企业能够获得融资支持。
信托融资的运作模式灵活，可以根据企业的实际需求量身定制融资方案，满足企业多样化的融资需求。
信托融资可以提供更加稳定的资金来源，有助于企业降低财务风险，提高企业的竞争力。
房地产企业信托融资的运作模式单一信托模式单一信托模式是指信托公司接受单一委托人的委托，将其资金用于投资房地产项目或为房地产企业提供贷款支持。
这种模式的优点在于操作简单，效率较高，有助于快速解决企业的融资需求。
然而，单一信托模式也存在一定的风险，如果单一委托人出现违约情况，将会对信托公司的运营造成一定的影响。
集合信托模式集合信托模式是指信托公司接受多个委托人的委托，将多个资金集中起来，以投资房地产项目或为房地产企业提供贷款支持。
这种模式的优点在于分散风险，提高资金安全性。
同时，集合信托模式还可以扩大资金规模，提高融资效率，满足更多房地产企业的融资需求。
房地产企业信托融资的风险及控制信托资金风险信托资金风险是指信托公司在将委托人资金用于投资房地产项目或提供贷款支持时，可能面临的项目风险、市场风险、政策风险等。
为了降低这种风险，信托公司需要对投资项目进行严格的尽职调查和风险评估，确保项目的合法性和可行性。
关于房地产企业信托融资模式问题的思考
CHINA COLLECTIVE ECONOMY摘要：房地产行业的飞速发展为我国国民经济的发展做出了重要的贡献,现在房地产经济已经和人民的生活息息相关。
然而，随着房地产经济过热发展带来的一系列问题，主要是房价的飞快上涨给人民带来了巨大的生活压力，为了抑制房价不合理的上涨现象，政府逐渐出台了一系列紧缩性的政策来调控房价,在调控政策等因素的多重影响下，房地产企业的融资渠道有所收紧，融资难度加大。
在此背景下，信托融资为一种新的融资房地产企业的睐。
文章将对我国的信托融资模式进行简要叙述并且围绕着当俞我国房地产企业在信托融资方面的发展现状及存在的问题进行分析，最后提出对房地产信托融资模式的见解，希望给我国从事房地产企业信托融资的一定的启发和参关键词：房地产企业；信托融资；融资模式-、房地产信托融资概述信托融资的定义是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为"简单说，就是信托公司受到企业委托向社会投资者发行信托计划产品,为企业募集其所需的资金。
信托融资作为一种新兴的融资模式，主要包括信托贷款和股权信托两种形式。
一般来说,企业要通过信托融资可以选择直接找信托公司或者间接委托相关行找信托公司。
信托融资具有发行、、可控、适合中小房地产企业等优点。
众所知，房地产企业是资金集型企业，房地产企业的开发项目资、开发、资金投资等特点。
所以，对资金需：的房地产企业来说，可企业自资金发，房地产企业要对融资。
，和地方为理房地产，对房地产行业一新的，对行贷款投向的管。
金融的种融资式受到的管，房地产企业融资。
E，的行发贷融资，其种融资模式，信托融资其的融资特点为房地产企业融资的一种选择。
二、房地产信托融资模式的主要类型分析益信托计的2019信托业务数据显示，房地产信托融资集的资金模是所信托业模的，可，尽管“资管新规”，家要打破刚性兑付，信托业受到不小的挑战的环境下,信托融资手段依是不少房地产企业筹集资金的选择。
我国房地产企业信托融资模式研究
我国房地产企业信托融资模式研究我国房地产金融发展相对滞后,造成了融资渠道单一、过度依赖银行贷款等融资困境,不能与房地产业的发展相协调。
作为一种新兴的融资模式,信托融资有利于减少房地产企业对银行贷款的过度依赖,缓解房地产企业资金紧张的问题。
然而,随着房地产信托融资模式的创新与实践,逐渐显现出一系列问题,如融资结构不合理、融资成本高、融资期限短、缺乏流动性、退出机制不完善等。
如何针对现行信托融资模式存在的问题,结合融资模式选择的影响因素,提出科学合理的房地产企业信托融资模式,是当前房地产企业信托融资模式研究亟待解决的重点之一。
本文从房地产企业信托融资的基本框架出发,论述我国当前房地产企业信托融资模式的现状及影响因素,提出房地产企业“夹层”信托融资模式,并采用案例分析法,对“夹层”信托融资模式的实际操作进行深入探讨,为优化房地产企业信托融资模式提供一定的借鉴。
主要内容包括：(1)分析我国房地产企业信托融资模式现状及影响因素。
归纳了我国房地产企业信托融资的典型模式,探讨了我国房地产企业信托融资的现状以及存在的主要问题,并揭示房地产企业信托融资模式选择的影响因素。
(2)论述房地产企业“夹层”信托融资模式的选择与实现。
结合我国房地产企业信托融资模式存在的问题和模式选择的影响因素,提出“夹层”信托融资模式,分别论述该模式的特征、选择动因、实现路径、运用现状以及发展前景。
(3)进行房地产企业“夹层”信托融资模式的案例分析。
以JY 房地产企业为研究对象,分别从融资结构、融资成本、融资风险以及融资退出等方面进行JY房地产企业“夹层”信托融资模式的案例分析,并从中得出房地产企业“夹层”信托融资的启示。
本文创新点包括：(1)发现了融资结构、融资成本、融资风险、融资退出以及融资环境等是影响我国房地产企业信托融资模式选择的主要因素；(2)提出了“夹层”信托融资模式,分析其实现路径。
房地产信托融资模式及利益均衡研究
房地产信托融资模式及利益均衡研究 内容摘要：众所周知，房地产企业在开发一个项目时，往往需要大量的资金投资，仅仅依靠公司自有资金很难维持项目的持续进行，合理利用各种融资手段才能够保障房地产开发项目有效完成。目前我国房地产企业融资方式存在很大的问题，很多企业找不到合适的融资方式，因此开拓新的融资方式成为当务之急。本文主要对房地产信托融资基本理论、运作模式、模式创新以及利益均衡进行研究，期望探索新的融资模式，以为我国房地产企业融资途径拓展提供参考。 关键词：信托投资 房地产 信托融资 利益均衡 房地产信托融资的基本理论 （一）房地产信托的要素 通常所说的房地产信托包括信托行为、信托当事人以及信托标的物三个基本要素。具体来说，信托行为一般是指以设定信托而发生的法律行为，其主要书面形式是在双方相互了解、自愿的情况下签订房地产信托契约或者合同等；信托当事人包括委托人、受托人以及受益人三个方面。其中受益人可以是委托人自己，也可以是委托人指定的其他自然人或者组织等；房地产财产就是房地产信托的标的物，即委托人通过信托行为，转移给受托人代为管理或者处理的房地产财产。通常广义上的信托财产还包括受托人在经营管理标的物的过程中产生的盈利，也叫信托收益，这些均在房地产信托的范畴之内。 （二）房地产信托的分类 根据中国人民银行发布的《信托投资公司管理办法》中有关条款，国内的房地产信托主要分为两大类：一类是房地产资金信托，另一类是房地产财产信托。其中房地产资金信托以委托人的货币资金作为信托财产，受托人对委托人委托的货币资金进行自主经营，这种情况下，信托资金的来源必须是个人的资金财产或者是单位空闲的资金财产；而房地产财产信托是指委托人将自己的房产、地产作为信托标的物交给信托机构，信托机构在收到财产后并不给予现金与委托人，而是签发一系列的凭证，委托人拿着这些凭证可以在证券市场上进行交易，以期获得利润等。委托人从这些凭证上的所得就相当于出售房地产的价款。 房地产信托融资运作模式 （一）信托贷款型模式 属于债权型融资方式，是目前国内公司使用最为广泛的一种房地产信托融资模式。它的原理是由信托公司开发出一系列的信托种类以吸引顾客投资，筹集到资金之后，信托公司再将资金放贷给房地产企业。信托贷款型模式有以下的特点：首先，信托公司与房地产企业联系，就融资的项目达成共识。然后，信托公司开发设计一份房地产信托计划，依据信托计划接受的合同数选择是否需要向银监会备案，通常以200份为标准。在通过审核或者备案后，信托公司开始公开向市场发行信托计划，有意向投资于该计划的投资人会将其投资资金划入信托公司指定账户。最后，信托公司将筹集到的信托资金放贷给房地产企业，同时，信托公司为了确保筹集到的资金的安全，也可能会与房地产企业签订一系列合同，如财产担保等。 上述的房地产信托融资模式给房地产企业融资带来便利，主要表现在：第一，虽然“121”号文件对房地产企业向银行申请贷款进行了规定限制，但只要符合相应条件，信托公司就可以向某些证件不齐全的房地产企业放贷款，这就为房地产 企业的前期融资提供了便利；第二，对于房地产企业来说，从信托机构贷款属于债券型融资，不会产生额外的手续费用等成本，而且反映在资产负债表上是作为负债项目列示，可以产生抵税效应。相比于其他融资模式来说，经济效益可观；第三，这种贷款融资管理起来也比较方便，而其在现金流量表上反映的现金流也比较稳定，有利于公司对资金的使用进行规划，节约公司管理成本。 对于我国房地产企业，该模式有以下几个缺点：第一，《暂行办法》规定信托投资公司在给房地产公司发放贷款时，需要遵守相关的房地产贷款标准和要求的规定。在信托贷款方式下，这些规定和要求要更加严格。 第二，该方式所获得的款项是信托投资公司根据工程进度所划拨的资金，这些资金的用途有明确的规定。而且信托投资公司规定房地产采用信托融资的项目所获得的销售回款必须划入由保管人所开设的资金专户，这里面的资金不能被挪为他用。由于这些限制的存在，导致房地产公司很难实现资金的最优化配置，从而造成了很大的限制。 第三，一方面，房地产项目风险较大；另一方面，与银行相比较而言，信托投资公司对房地产项目的评估能力要低一些，综合来看，信托投资公司所面临的风险要大得多。实际过程中，信托公司往往要求房地产企业提供相关土地使用证明或者房产作为抵押，部分信托投资公司甚至需要房地产公司提供担保人。 （二）股权投资型信托模式 这种模式是权益型信托投资方式的一种，是指通过发行集资信托产品，信托投资公司把所募集的资金以参股的方式直接投入到房地产企业或者房地产的某个项目，这样信托投资公司就会按照一定的方式直接或者间接地参与经营或者管理。而且还能够根据其在房地产企业的股权或者房地产项目所有权，分获经营所得，从而作为信托投资公司的信托受益。 这种模式的特征如下：信托投资公司向社会公众发起房地产投资信托计划，以募集资金，社会公众购买信托计划并委托信托投资公司进行管理；信托投资公司运用所募集的资金购买物业用以长期投资，这些投资对象主要包括：具有稳定收入的写字楼、商业楼以及一些生产厂房等；信托投资公司将所投资的物业进行出租，稳定的租金收入被用来支付委托人的收益。 从实例来看，这种信托投资模式的产品很少见，主要是因为作为权益性投资者，他们需要承受较大的市场风险和经营风险。而且该种方式的退出机制也存在一定问题，难以与集合资金产品短期化投资现状相匹配，对于房地产企业，这种模式的缺点是：开发企业可能失去部分或者全部控制权，信托投资公司成为被投资企业的股东，参与企业管理、决策、最终的利润分配；这种产品目前在我国流动性不好，甚至连柜台交易也没有。 房地产信托融资模式的创新 （一）特定项目融资模式化 项目融资的模式普遍存在于传统的房地产信托产品结构中，这种项目融资的流程跟受托理财的流程相逆，所以完全相悖于信托公司的本源职能。在制定投资策略，确定好投资基本方向后，基金化信托开始发行标准化的信托产品，从而形成一个信托资金池，这个信托资金池具有一定规模。在此之后，基金化信托会根据一些基金要素，例如资金托管人、资金受托人、投资管理人等，专业地对资金池进行管理与运用。不同的投资者，其风险偏好与投资偏好都会有所不同，因而需要根据这些特点对投资标的进行选择以满足不同的投资需求，最终形成规范的投融资流程。此流程的特点在于“受人之托，代人理财”。
房地产信托投资模式的实践与风险控制
房地产信托投资模式的实践与风险控制随着房地产市场的发展，房地产信托以其灵活性和高回报性逐渐成为投资者的热门选择。
然而，若不加以谨慎风险控制，信托投资可能会面临着诸多风险。
因此，本文将探讨房地产信托投资模式的实践与风险控制。
一、房地产信托的基本模式房地产信托是指以房地产物业项目作为信托财产的信托计划。
其基本模式为信托公司在投资方和受益方之间担任托管人的角色，向投资方筹集资金，并按照受益方的需要进行投资和管理，从中获得收益，最终向受益方分配收益。
房地产信托常见的投资模式包括资产池型和单一项目型。
资产池型是指将多个项目汇集到一个资产池中进行管理和投资，因其分散投资风险，具有较高的风险抵御能力。
单一项目型是指以单一房地产项目作为信托财产进行投资和管理，具有透明度高、便于管理等特点。
二、房地产信托的风险控制1.考虑投资周期：房地产信托通常具有较长的投资周期，意味着投资者需要耐心等待回报。
因此，在进行房地产信托投资时，应认真考虑投资周期，以长期投资为主，避免短期频繁调整。
2.谨慎选择信托公司：由于信托公司是房地产信托投资的托管人，直接影响着投资者的财产安全。
因此，在选择信托公司时，需要综合考虑其信用等级、管理能力、投资风格等因素，避免选择信用不佳的公司。
3.重视风险分散：房地产信托投资往往具有较高的单一投资风险，因此需要进行风险分散。
其中，资产池型房地产信托具有分散投资风险的优势，投资者应考虑在不同地域、不同行业、不同项目间进行投资分散。
4.重视合同条款：房地产信托的投资回报与合同条款有很大关系，因此，投资者需要仔细阅读合同条款，特别是回报和分配方案等内容，避免合同条款的缺陷造成投资损失。
三、房地产信托的实践案例“涨翻你”是一家致力于为年轻人提供高品质美居生活的企业，于2019年推出了房地产信托产品“涨翻你·27号”。
该信托计划以位于北京丰台区的一处住宅项目为基础资产，募集资金总额约13.2亿元，预期年化收益率为7.5%。
reits融资模式
reits融资模式一、 REITs融资模式（Real Estate Investment Trusts）REITs融资模式是指，房地产投资信托公司（Real Estate Investment Trusts）通过出售股票的方式，将其持有的房地产资产的受益权，以资金形式转让给投资者，以及借助公开市场上的资金对其持有的房地产资产进行融资，而公司则受益于这些融资活动，从而获得资金的投资模式。
REITs融资模式的基本原理如下：1. REITs融资模式是将其持有的房地产资产的受益权，以资金的形式转让给投资者，以及把公开市场上的资金借助融资对其持有的房地产资产进行融资，而公司则受益于这些融资活动，从而获得资金。
2. REITs融资模式增加了公司的融资能力，允许公司有更多的资金来支持其发展战略，并且可以缓解公司现金紧张的状况。
3. REITs融资模式可以让投资者从房地产资产中分享受益，同时投资者也可以获得对公司的控制权，从而在实现自己的投资目标的同时也可以帮助公司实现自己的经营理念。
4. REITs的融资模式可以极大降低投资者的风险，因为投资者可以把股权作为保障，在交易时可以有更多的灵活性，从而提高投资的安全性。
二、 REITs融资模式的优势1. REITs融资模式使得房地产市场融资更加灵活，投资者可以获得更大的融资灵活性，从而更有效地利用自己的资金。
2. REITs融资模式可以通过营造整体资本市场的投资氛围，让投资者可以更加安心地投资，从而建立良好的投资环境，促进房地产投资市场的发展。
3. REITs融资模式有助于减少投资者的风险，因为投资者可以把股票作为抵押物，从而可以在收益和安全方面有更多的保障。
4. REITs融资模式还可以使公司更加透明，因为公司的财务报表会及时公布，从而让投资者可以更清楚地分析公司的财务状况，并作出更为明智的投资决定。
三、 REITs融资模式的缺点1. REITs融资模式可能会改变公司的控制权，这可以让公司不安全，也有可能会影响公司的决策。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房 地 产 信 托 融 资 模 式 的 实 证 解 析
--兼论中星集团资产经营的可行路径
近年来，随着国家对房地产业宏观调控的日益深入，开发商的融资渠道日渐缩紧，在这样的大环境下，如何拓宽和创新融资渠道成为各级开发商的首要问题。其中，资产证券化融资作为国外成熟市场中一种具有成功先例的工具成为近阶段业界探讨的重点，结合我国目前的政策法律环境，由于缺乏《产业投资基金法》等相关法律，REITS这种国外主流的形式在大陆地区基本没有操作的空间，但作为其运作基础的房地产信托理念则成为近2-3年来主流融资渠道以外的有益补充，日渐发展壮大，而其独特的运作方式也使得其能够作为连接各种金融产品的理想工具，因此我们认为房地产信托将在未来的开发商资本经营中发挥非常重要的作用。
一、 不同规模房地产企业运用房地产信托进行融资的实证分析 按照资金的运用方式，房地产信托融资可主要分为贷款类、财产信托受益权转让类和股权投资类三种。不同的房地产信托种类在资金流向，对信托资产的要求，对开发企业的用途等方面存在着明显的区别，近年来随着政策对房地产信托流向方面的调节，开发商对于房地产信托工具的使用方面也发生了一些显著的变化，开始由初期的贷款型信托为主流逐步向财产信托受益权转让型占主导的方向转变，同时也有企业开始尝试在香港等地发行REITS的方式进行资本运作，下面结合02年以来市场中出现的一些房地产信托的相关操作来具体进行分析。 （1）资金信托方式提供项目贷款
由上图我们可以清楚地看到资金信托方式的运作流程，分析其目的主要是为目标项目提供贷款，一些中小型开发商由于同时开发项目较少，无法通过各项目之间的整体操作来实现资金链的衔接，因此在传统融资渠道收紧后可能会遭遇较大的资金压力，所以对这样一种单一项目的融资工具是存在需求的。 接下来，我们通过实例来深入分析一下，首先来看这种信托融资方式对于开发商的作用： 目标项目 受托人 信托介入时间 信托融资目的 北京通程国际大酒店 外贸信托 开工建设半年后 解决项目开发资金不足问题 西安人民大厦改建项目 西部信托 项目改建中期 解决项目改建资金不足问题 上海佘山国际高尔夫球场别墅项目 上海国投 项目一期预售期间 解决项目后续开发资金不足问题 北京住邦2000项目 安信信托 项目一期销售过半 为项目后续开发融资 上海城开万源城项目 新华信托 项目地块开发初期 为项目整体的开发融资
通过上表，我们可以看出在房地产开发企业开发运营的过程中：一类情况是在地面建筑物尚未成形时，常常会发生资金周转困难，此时由于人民银行对国内商业银行向房地产开发企业贷款的规定限制，开发企业无法获得贷款，因此，在这个阶段，中小型的开发商往往会通过发行信托的方式来解决短期的融资问题，一旦楼宇成形，就可以进一步将其作为抵押获得贷款，信托资金在此就发挥了“过桥贷款”的作用。 另一类情况是，在商品房开始预售的过程中，由于项目仍旧处于建设周期当中，如果项目销售的状况低于预期，可能就会给项目的后续开发带来资金上的压力，这时开发企业也可以通过信托的方式来获得短期的贷款以弥补资金的缺口。 其次来对这种信托融资方式的成本、规模和时限做梳理：
目标项目 融资规模 融资成本（不含信托管理费和报酬） 还款时间 北京通程国际大酒店 亿 7% 年 西安人民大厦改建项目 亿 % 1年 上海佘山国际高尔夫球场别墅项目 1亿 % 2年
北京住邦2000项目 —亿 8% 5年（持有满1年可转让） 上海城开万源城项目 10亿 2年 总体来看，此类方式的融资规模一般在亿元以下，融资成本（含管理费和报酬）一般来说要达到银行贷款2-3倍，其中短期的过桥贷款可能要达到20%左右，但由于其对于开发商的自有资金没有要求，所以总体成本仍不算太高；从时限上来说，一般为1-2年。但最近上海城开的项目融资规模就远远超过了平均水平，而这种产品的可设计性很强，所以在融资时限和融资成本上都具有很大的弹性空间，对于资金饥渴的开发商来说应该是一种可行的短期融资渠道。 最后来看开发商在运用此种信托方式时所要受到的一些限制：
目标项目 回购担保方式 北京通程国际大酒店 1、土地使用权抵押担保 2、长沙通程实业（集团）有限公司提供拍卖不足额部分连带责任担保 西安人民大厦改建项目 1、借款人大股东陕西省投资集团为该信托提供连带责任保证担保 上海佘山国际高尔夫球场别墅项目 1、抵押的2、3、6号地块共亩，土地价值为20300万元 2、该借款由上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司的控股股东上海优孚企业发展有限公司再提供不可撤销的连带责任担保 3、上海优孚企业发展有限公司在本次发行资金信托时出资6000万元，委托上海国际信托投资有限公司对佘山公司增资，并以该部分信托投资所形成的信托财产作为信托借款的保证措施 北京住邦2000项目 1、现市场价亿元的目标房产作抵押，抵押率48%； 2、项目公司股权（80％的控股权）质押； 3、销售监控和提前6个月还款现金流安排。
为了保证信托产品投资人的利益，开发商在选择该类产品时需要提供回购担保，从担保 方式上来说，包括土地使用权抵押、股权质押、第三方担保等形式，这也在一定程度上提高了开发商融资的成本。 （2）财产信托受益权转让融资
上图向我们展示了此类信托方式的操作流程，分析其目的主要在于通过对具有稳定未来现金流量的物业的受益优先权转让，实现长期收益的套现，从而为其他项目的开发融资。这种方式也为持有一定规模收益物业体量的大中型开发商提供了一种资产经营的途径。 接下来，我们通过实例来深入分析，首先来看这种信托方式的还款资金来源： 目标财产 受托人 物业性质 融资还款资金来源 上海新中苑 上海国投 商办住综合 房产销售收入（包括新中南开公司回购房产）及银行利息 上海大华灿坤家电城 上海国投 专业卖场 租金收入及银行利息
上海锦绣华城乐购大卖场 联华信托 大卖场 大卖场租金收入及银行利息 上海月星家居广场 联华信托 专业卖场 第54幢22,平方米物业上的租金净收入及运作收益 上海假日百货商厦 安信信托 百货 第一、四层物业租金收入及银行利息 天津房信集团公产房屋 北方信托 住宅 房租收入
商业地产项目一般需要股东投入巨额资金并持有，通过物业管理经营赚取中长期回报。这种运营方式的好处在于通过统一规范的物业经营管理不断提升物业价值，营造良好的经营氛围从而获取长期稳定的租金回报，但缺点是对股东前期资金占用量较大。通过财产信托受益权转让的方式，则可以将投资于这些商业地产项目的权益资金以贷款利率的代价(低于股权收益率)替换出来，很好的解决了资本金占用的问题，替换出的资金又可以循环投入到接下来的其他地产项目当中。 其次来对这种信托融资方式的成本、规模和时限做梳理： 目标项目 融资规模 融资成本（不含信托管理费和报酬） 还款时间
上海新中苑 亿 % 2年 上海大华灿坤家电城 亿 年均约5%（第一年约％、第二年约5％、第三年％） 年
上海锦绣华城乐购大卖场 亿 年均约%（第一个年约％、第二个年度％） 2年 上海月星家居广场 亿 4%（1年期）；5%（2年期）；6%（3年期）；7%（4年期）；8%（5年期）；9%（6年期）。 最多6年
上海假日百货商厦 亿 6% 2年 天津房信集团公产房屋 亿 % 3年
从融资的规模上来看，根据未来现金流量的不同，融资的规模存在很大的弹性空间，从融资的时限上来看普遍要比单纯的资金信托贷款的时间要长，因此这也为融资成本的设计提供了更大的自由度。 最后再来看开发商在运用此种财产信托方式时所要受到的一些限制： 目标财产 回购担保方式 上海新中苑 1、新中南开以新中苑房产产权作为抵押物 2、上海黄浦投资集团为新中南开回购优先受益权与新中南开按受托人要求受让房产之义务提供不可撤销、负连带责任的信用担保 上海大华灿坤家电城 1、华翔房产以其合法所有的大华灿坤家电城产权作为抵押物 2、大华集团为华翔房产回购信托优先受益权及华翔房产及时足额转支付灿坤家电城租金提供不可撤销、负连带责任的信用担保 上海锦绣华城乐购大卖场 1、锦绣华城以乐购大卖场物业产权作为抵押物 2、大华集团为本信托计划提供不可撤销、负连带责任的信用担保 上海月星家居广场 1、由上海月星家居广场有限公司提供抵押担保 2、月星集团有限公司提供连带责任担保 上海假日百货商厦 1、以市价2亿元的目标财产提供抵押担保 天津房信集团公产房屋 房信集团承诺用其自有财产按期足额偿还信托资金
从回购担保的方式来看，主要有以目标物业为抵押以及物业所有人或关联方提供担保等方式。
（3）类REITS形式的信托融资操作 2005年1月22日，联华信托推出了国内首例准房地产信托投资类基金——“联信·宝利”，该项投资信托计划的运作模式基本按照REITS的方式进行，该信托计划自成立以来已经发行了一系列的投资产品，其中有不少采取的是未确定投资方向的资金信托方式（详见下表）： 信托投资计划 规模 联信·宝利一号 8515万 联信·宝利二号 15000万 联信·宝利三号 8750万 联信·宝利五号 15000万 联信·宝利六号（顺驰林溪） 21250万 联信·宝利七号（大连琥珀湾） 15368万 中国武夷贷款项目 5100万 广东新宝“金海湾” 4000万 上海顺驰蓝湾 8318万 南京滨江奥城 12000万 珠海太和商业广场 5552万 福建金帝·蝶翠华苑 2200万 佛山东方广场 5000万 联信·新城 5500万
从该产品的整个运作流程来分析，我们可以看到其已初步形成了REITS的雏形：在信托方式可选上也综合提供了前述的两种方式，从而能够满足不同开发商的差异化需求，在进行项目投资时除了债权式投资外也开始进行股权式投资，这也增加了开发商可用作融资的资产
资
金
信
托
联 华 信 托 中国民生银行大连分行 戴 德 梁 行
投资人 大连琥珀湾 投资人
资 金 发行受益凭证 收
益
收 益 委 托 资
金
收
益
信托资本、决策
投资选择 项目运作
投资凭证交易
持 份