深圳城市更新调研

深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。

2009年，在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。

几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一）深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

具有以下情形之一包括；(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；
（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施；
（4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。

综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。

功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。

3、深圳城市更新现状深圳城市更新随着深圳经济、人口增长及城市发展经历了三个阶段：第一阶段:城市更新的前奏（80年代初〜90年代初）从1980年深圳经济特区成立，依靠邻近香港，为口岸过往提供服务型商业和“外引内联”等形式建立“三来一补”工业,凭借港澳海外投资，交通运输、商业和房地产迅速崛起，大大加速了罗湖口岸和南山蛇口地区建设。

政府主要投资道路和大型基础设施建设，更多的是新地开发,基本不涉及城市更新，只有小部分村民自发性的小规模改善居住环境的旧改更新。

第二阶段：城市更新的初期（90年代初〜本世经初）进入90年代以后，深圳经济保持高速度增长，城市格局初现规模，土地价值不断攀升。

由于大量外来务工人员进入，使廉价的房屋租赁市场旺盛，旧村股份公司及村民纷纷自建住宅出租，获取租金收益，“城中村”现象出现.同时，随着城市建设空间布局日益完善，以市场为动力主导的企业自发式更新悄然发展,八卦岭工业区、上步工业区一批地处城市边缘的工业区，凭借城市空间拓展的区位变化,依托原有工业发展起来的服装、电子为特色的商贸区,呈现一片繁荣景象。

当时，政府也偿试引导局部地区的更新改造,但由缺乏系统性统筹规划，改造并示取得预想效果。

第三阶段：城市更新进入发展期（2004到今)进入21世纪后深圳城市发展进入稳定增长期，随着特区政策优势的消退，由于自身资源有限，产业结构不完善，以及不继增加的人口压力，深圳市政府提出“二次创业”的口号，提出转变土地供需结构，开始着手进行以城中村改造和旧工业区升级改造为重点的城市更新。

2004年10月，深圳市政府召开全市查处违法建筑暨城中村改造工作动员大会，拉开了新时期深圳城市更新工作的大幕.并随着一系列相关政策法规的出台、完善，设立市、区两级专职机色指导城市更新，使城市更新的相关工作在全市全面稳步推进.城市更新也由早期的个体自发式改造向科学规划合理布局式转变，由追求个人利益向实现城市整体效益转变。

截止2016年6月30日，深圳的城市更新计划项目累计列入551项，其中,已批复规划项目327项，已实施项目154项。

从2012至2016年第一季度，全市城市更新供献的居住用地的累计规划建筑面积达到4087。

35万平方米。

（二)深圳城市更新的必然性1、深圳市土地供应结构分析2005年至2011年，深圳市以4%的建设用地增量，推动GDP的增长达133％。

现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中生态保护线范围用地974平方公里。

到2020年，可供新增建设用地只有不到59平方公里,因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况,只能通过盘活存量用地来实现GDP。

其中盘活存量的方式有两种，一是土地整备，二是城市更新.作为一线城市中面积最小的城市,深圳土地供应紧缺,“十三五"时期计划供应住房建设用地800万平方米,其中商品住房用地590万平方米，包括新供应用地40万平方米，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米。

第一太平戴维斯研究部提供的数据显示,因为城市更新释放土地就占了近76%。

假设容积率为4，未来五年将会有2360万平方米的住宅供应量，可提供约30万套商品住房。

深圳市居住用地供应结构表单位：公顷户籍人口增加49.8万人，这与去年深圳大幅放宽落户条件紧密相关。

作为一个人口过千万的超大城市,深圳的户籍人口仅300多万,人口结构出现严重倒挂.去年8月，深圳市政府出台了一系列相关文件，继续深化户籍制度改革，提高户籍人口比例及结构优化。

其中，新的人才引进政策将纯学历型人才入户条件放宽至大专。

根据“十三五 "规划，到2020年深圳市常住人口发展目标将达到1480万人。

扩大户籍人口规模,优化人口结构和素质。

3、深圳经济转型、扩容及产业升级需要经济发展与住房发展联动并相互作用,住房消费与房地产投资的增长和房地产的关联带动对经济稳定有着重要贡献，近10年来，深圳市产业结构持续调整升级，已成为经济增长的重要动力,“十三五”期间，在“高质量、稳增长和可持续全面发展”的战略目标下，产业结构将进一步优化。

，经济增长对住房市场的发展亦有着明显地促进作用。

近10年来，深圳市产业结构持续调整升级,已成为经济增长的重要动力,“十三五"期间，在“高质量、稳增长和可持续全面发展”的战略目标下，产业结构将进一步优化。

同时，面对全球新一轮科技革命与产业变革的重大机遇与挑战，战略性新型产业引擎作用更加凸显，吸引人才持续流入，促进我市人口结构进一步调整优化，并对我市住房发展和人才安居提出更高的要求.随着互联网时代的来临和深入发展，深圳市房地产行业将进入转型发展时期,互联网技术的应用，有利于房地产企业实现信息资源共享、网络化营销、智能化管理，新技术、新经营模式的出现，将促进房地产行业为经济社会发展提供更加优质的基础性服务。

4、特区经济建设历史遗留问题特区内外两次整体性的土地转性(1992年、2004年农村城市化改造）,在短时间内实现了土地国有化，但同时也遗留了大量土地性质不定，权属不明的问题，造成了土地权益不清，责权不公等现象.土地的征转，并没有实现农民的城市化，反而留下了大量的土地灰色空间，随着城市不继地扩张发展，原有的土地地价值不断增值，原村民在巨大的利益驱动下，引发了大规模群体性的违建抢建现象.此外，由于城市规划管理不到位，政策法规不完善，执法力度不够，也使违建行为有机可乘，不但没有遏制反倒有多次违建大爆发的监管空仓期,造成违法建筑泛滥。

截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%,通过城市更新部分可以理清产权.5、深圳房地产业高温不退作为本轮最早开始严厉调控的一线城市,2016年9月30日起，深圳出台最严调控新政,很快便量价齐跌。

今年以来,由于楼市的平稳表现,深圳并未加入3月中旬至今的新一轮调控行列。

但是，刚刚公布的2017年4月深圳楼市数据，隐含着变化.深圳规土委数据显示，深圳新房住宅均价已连续7个月下跌,但在4月份，深圳新房均价下跌幅度减小,仅为0.2%，同时成交环比上涨146%，市场温度隐隐回升。

从区域来看,4月深圳部分区域受改善和换房需求助推上涨明显。

龙岗、罗湖、宝安一手住宅成交均价分别为38639 元/平方米、78583 元/平方米、46312 元/平方米,环比下跌10。

2％、7.9%、4.4％；但南山、盐田片区一手住宅成交均价呈不同幅度的上涨，分别为113191 元/平方米、48478 元/平方米，环比涨幅为13.8%、5。

9％。

深房中协统计数据亦显示，一手住宅成交均价整体维持在5.5万元/平左右。

6、深圳城市更新项目对深圳住宅用地供应的影响源源不断的新房供应仰仗的应是充足的土地存量.然而从2005年以来,深圳出让的住宅用地仅有102宗,规划建筑面积1756。

71万平方米，然而同时段内,深圳的新房供应面积为6752.97万平方米，成交面积5987.52万平方米，缺口如此之大，难不成深圳的新房都盖在天上？其实不然,有相当一部分来源于城市更新（旧改）。

截止2016年6月30日，深圳的城市更新计划项目累计列入551项,其中，已批复规划项目327项，已实施项目154项。

深圳城市更新单元规划成果中,居住用地的累计规划建筑面积达到4087。

35万平方米（2012—2016H1），重头集中在龙岗区、宝安区、龙华新区、福田区。

恰可以大致填补深圳出让住宅用地的规划建筑面积和新房供应面积、成交面积之间的缺口。

（三）深圳城市更新政策环境分析1、密集出台相关政策深圳城市更新的相关政策法规出台比较密集，为城市更新提供了有效、规范的指引及法律保障。

从2004年的《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》开始，深圳的城中村改造全面启动。

随后，深圳接连出台多部规章制度,形成了一套相对完善成熟的城市更新政策体系，对促进和规范深圳市城市更新工作发挥了重要作用。

2012年初出台了《深圳市城市更新办法实施细则》，城市更新的工作走上正式的制度化轨道。

2、深圳城市更新“十三五”规划保质促量（1)在深圳城市更新“十三五”规划期间内（2016-2020），争取全市完成各类更新用地规模30平方公里.其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里，非拆除重建类(综合整治、功能改变等）更新用地规模为17。

5平方公里。

（2)规划期内完成城市更新固定资产投资总额3500亿元(含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新）。

（3）规划期内力争完成100个旧工业区复合式更新和旧工业区综合整治项目;完成100个城中村或旧住宅、旧商业区综合整治项目。

（4）城市更新实施绩效指标考核3、强区放权《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号，以下简称《决定》）的出台,进一步推进城市更新领域强区放权,强化市级统筹和区级决策，通过职权调整实现审批提速提效，推动城市更新加快实施.主要内容：关于市规划国土委职权的调整。