百强品牌房企布局战略加速升级

百强品牌房企布局战略加速升级 中国指数研究院3月5日发布《百强房企市场布局专题》，在中国房地产市场持续步入分化发展的大背景下，能否有效进行科学合理的城市布局已成为影响房地产企业稳健增长的关键。追求领先的百强房企积极探寻与企业自身发展相匹配的布局模式，谋求更广阔的发展空间。

战略型布局导向的房企偏向于遵循既定的城市布局战略，循序渐进地开拓新区域，而以往以机会为导向的房企凭借敏锐的嗅觉，快速研判市场、抓住有利时机实现异地扩张，逐步实现了布局模式上的战略蜕变。具体城市来看，北上广深四大一线城市，以及以重庆、沈阳、西安、长沙等位于中西部及环渤海区域为代表的二线省会城市，已成为当前百强房企布局的热点。

1.“机会导向”转型“战略导向”，百强房企稳步构筑立体化、多元化市场布局体系 房地产市场化改革以来的十多年间，房地产企业在异地拓展的道路上不断摸索与总结，虽有失败的教训，但更多收获的仍是丰硕业绩与喜悦。时至今日，越来越多的百强房企摆脱了发展初期无序、松散式的不规则布局方式，特别是百强龙头房企在拿地时充分结合自身发展战略、业务结构、进驻城市特点，构筑了一套完整、成熟的城市选择与进入标准，战略布局构架日渐清晰;同时也有部分房企在进行城市拓展时以以外部机会为导向，适时进入潜力城市，在单个城市点实现业绩突破，快速做强做大，通过深耕与辐射逐步升级为战略导向布局模式。根据企业布局特点，我们分别筛选了部分具有代表性的优秀百强房企，对其布局模式进行了分析，以供行业借鉴。

战略导向型房企在拓展城市空间时，通常以一个清晰完善、层次分明的城市布局战略作为支撑，能有效帮助企业抵御市场波动风险，确保扩张步伐更加稳健。

已成功实现战略导向布局的房企包括基本完成四大经济区布局的万科、保利、绿地、中海、恒大等千亿企业，以及基本实现对核心区域深耕的华润、世茂、绿城等企业。 近十年间，万科、保利、中海、恒大四家千亿房企以一种近乎裂变式的速度走完百亿到千亿之路。如此高的增速，没有广泛、均衡的城市布局以及充足的可售项目资源作为支撑是无法实现的。从区域布局来看，四家房企均在销售额达到百亿时完成了对珠三角、长三角、中西部的布局。在新城市拓展节奏方面，从百亿到千亿进程中，万科、保利、中海年均新进入城市数量超过3个，恒大则超过28个，超强的城市开拓能力为企业的高速成长提供了足够的项目资源，保证企业销售额得以实现跨越式增长。

万科、保利、恒大等企业基本上在成立之初便确立了“临近区域优先”，“东部沿海优先”，“核心城市优先”等“3个优先”的明确布局推进战略：从城市布局及进入时序上来看，万科的全国布局进程主要分为三个阶段，以深圳为核心，由南向北，先后于2002、2004年进驻临近的长三角、中西部地区。在2005年进京后以北京为核心向北拓展东北区域、向南拓展环渤海，于2005年初步形成了以长三角、珠三角和环渤海地域为主，以其他区域经济中心城市武汉、成都为辅的“3+X”跨地域布局，于2009年初步完成对四大经济区布局。保利于2002年确立了“立足广州，布局全国”的发展战略，并坚持“等量拓展”的城市拓展原则，与之相对应的是保利新城市进入数量基本保持每年5以上个， 确保企业在过去的近十年间保持了每2-3年销售额上一个新台阶的跨越式发展节奏，有效支撑业绩的高速增长。

在区域及城市选择的标准方面，万科充分结合自身定位刚需住宅的产品特点，将北、上、广、深以及武汉、天津、佛山、成都等百万级以上人口城市作为首要进入目标;保利2013年提出“3+2战略”，将以北、上、广为核心，在环渤海、长三角、珠三角构建三个300亿级的城市群，在以成都、重庆为中心的成渝，武汉为中心的中部，构建两个200亿级的城市群;恒大在三四线城市为主的市场布局使其土地成本保持较低水平，迅速扩大布局范围。2013年开始，恒大利用在三四线中快速积累的资源及资本实力，首次回归一二线，开启城市多级全面布局的新局面。 万科、保利、中海、恒大四家大型战略型房企近三年来逐步强化一二线布局，重点加大二线城市开发力度。整体上，2013年以上四家企业拿地总规模超过7500万平方米，较2011年增长了39.6%。一二线城市新增土地储备近三年来一直保持了较高增长，占比均保持在60%以上。值得指出的是，随着一线城市可开发土地资源的锐减、限购政策影响，以及三四线城市供应过剩风险的逐步显现，受益于新型城镇化规划的二线城市或将成为未来房企战略深耕的新高地。2013年万科、保利、中海二线城市新增土地储备占比位于首位，均在58%以上，恒大二线城市布局也得到显著强化，占比较2012年增加15.72个百分点。

万科、保利、中海、恒大等战略型房企通过重点区域、重点城市深耕，步步为营，带动全国范围的业绩提升。四家企业每进入一个区域或城市便进行深耕并争取做到城市的标杆或市场地位的前列。在区域深耕的基础之上，万科、保利重点强化一、二线核心城市布局力度，通过核心城市深耕带动周边城市销售，确保业绩持续较快增长。

面对日渐激烈的市场竞争和密集的政策调整，另一部分房企以市场机会引导下，牢牢将重点潜力城市作为突破点、精心耕耘，稳步过渡到以战略为导向的市场布局体系，为业绩的累积与爆发奠定了基础。

禹洲地产、朗诗地产和云南俊发等百强房企在拓展城市布局的过程中，择机进入二线重点城市，通过获取性价比较高的潜力优质地块占得市场先机，新进入城市的首个项目均获得了较为理想的销售表现，最终成功实现异地扩张。 禹洲地产于2006年走出大本营厦门开始进行对外扩张，借助天津市场的发展机遇、凭借高性价比地块在2010年成功布局天津。2010年， 1-12月天津市商品住宅成交均价 9297元/平方米，较2009年平均水平上涨22.52%，在整体政策趋紧的情况下，其房地产市场的关注度逐年提升。天津市土地市场价格平稳、房地产市场存在较大升值空间、城市公共建设步伐加快，整体来看处于良好的介入时点。2010年9月，禹洲在天津市静海团泊新城获取三幅居住用地，总建筑面积超过32万平方米，三幅地块平均楼面地价约1000元/平方米，与2010年静海区住宅用地平均楼面价1004元/平方米的水平持平，地块位于静海新城，周边配套较为完善，区域路网通达，土地升值潜力大。2012年10月，三幅地块上首次开盘的禹洲•尊府项目定位刚需客群，开盘当日销售109套，取得了理想的销售业绩。

朗诗地产选择在2010年进军武汉、成都，依托独有的绿色科技住宅优势实现成功布局。武汉市在“十一五”期间经济总量五年年均增长14.8%，在15个副省级城市中排名较2005年上升5位。武汉“城市圈”进入实操阶段、国务院批复武汉为中部中心城市、国家推进“中三角”发展战略等众多有利因素为武汉房地产市场带来了更广阔的发展前景。2010年，武汉市土地市场成交活跃，以万科、保利、绿地、世茂为首的百强标杆房企给予武汉更多关注，相继在武汉加码土地。在此背景下，朗诗地产取得武汉（2010）111号龙阳大道地块。与之相似，2010年成都市土地市场活跃，招商、香港置地、世茂、阳光100等实力房企在蓉拿地，土地价格呈现上涨趋势，房地产市场呈现平稳上升，也是进入的有利时机。朗诗地产于2010年11月取得成都成华区迎晖路片区地块，可开发面积6万多平方米，该地块位于二、三环之间，地处“成都城际商旅城”核心区域，土地增值潜力明显。

2012年-2013年，禹洲地产在天津的年销售额在所有布局城市中占比呈现明显的上升趋势，2013年禹洲地产在天津的销售额增长率约为所有布局城市整体增长率的5倍以上，天津市场的快速扩张对整体业绩的拉动产生了积极的效果。同期，朗诗地产在成都、武汉两市的年销售额增长趋势明显，销售额增长率约为所有布局城市整体增长率的3倍以上。两家房企在市场展现出难得机遇时，研判时机果断进入，很好地把握了拿地机会，通过获取高性价比的潜力地块占得先机，为后期的销售打下了坚实的基础。

植根昆明的云南俊发于2011年选择进入成都市场，在成都青羊区万家湾村取得首个地块。从市场情况来看，2011年成都市主城区土地成交量为近五年最多，商品住宅成交量保持平稳，以70-130平方米为主的首置首改类刚需产品占据全年71%的市场份额，整体市场由刚需支撑；从拿地区域来看，地块所在的外光华片区地理位置优越、生态人文教育资源丰富，地块综合品质较高，楼面地价为拍卖底价2900元/平方米，具备较高性价比。俊发十几年来专注开发中高端住宅，但是针对当地的市场特点、区域特点，并结合丰富现有产品线的考虑，2012年8月该地块上首个开盘的项目俊发•时光俊园定位刚需，一期去化率达到98%，之后加推货量也基本售完，取得极佳的业绩表现。通过综合把握切入时机、寻找优质价廉的潜力地块、准确合理地确定项目定位，云南俊发在西部中心城市中市场化程度高、竞争激烈的成都市场占据了一席之地，为进一步开拓布局空间打下了良好基础。

2.聚焦重庆、西安、长沙等中西部二线省会城市，持续深耕北京、上海等成熟一线城市，百强房企紧抓扩张机遇完善战略布局

为了反映百强企业在城市选择及布局方面的变化趋势，我们通过对近三年30家重点百强企业新增土地储备、其所分布城市及在总土地增量中占比的分析，清晰勾勒出重点百强企业的布局倾向，以及重点城市的市场变化趋势，为百强企业的战略性布局及机会型选择提供参考。

通过筛选，共有30座城市在近三年表现出较好的吸引力，成为百强企业布局的重点。从区域分布上看，环渤海、长三角、中西部及珠三角区域分别有9、8、7、6座城市入选。从城市等级划分来看，4座一线城市全部在列，另有20座二线城市及廊坊、佛山、泉州等6座三四线城市，当前土地市场的热点及百强企业的布局倾向已全面回归一二线城市。

研究组选取典型上榜城市进一步分析，挖掘出百强房企布局以下特点及趋势： 1）一线城市出现分化。百强企业在北京、上海拿地规模总量排名处于中上，说明京沪房地产市场仍受各类房企青睐。广、深位居中游，房企投资热度有所下降。一线城市的城镇化程度普遍较高且土地出让门槛相对较高，可供用地也在逐年减少，导致土地市场竞争日趋激烈，一定程度上阻碍了实力较弱的企业前来布局。