2020年房地产估价理论与方法-第四章
房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
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影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
房地产估价理论与方法
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
房地产估价理论与方法
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
第四章房地产估价概述
§4-3 房地产估价目的
• 一、土地使用权出让价格评估 • 协议出让的价格评估，应采用公开的市场价值标准，招标 和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价作评估。 • 二、房地产转让价格评估 • 采用公开的市场价值标准。 • 三、房地产租赁价格评估 • 从事生产、经营活动的房地产，采用公开的市场价值标准； • 住宅的价格评估，应执行相关的租赁政策； • 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，应另外给出 租金中所含的土地收益值。
一、合法原则
• 2、合法使用 • 房地产估价应以符合城市规划、土地使用管制等的合 法使用寿命为依据进行。 • 3、合法处分 • 房地产估价应以法律、行政法规和合同等允许的处分 方式为依据进行。 • 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
一、最高最佳使用原则
最高最佳使用是指一空地或已有地上建断程序 • 1、法律上的许可性 • 2、技术上的可能性 • 3、经济上的可行性 • 经济可行性的检验方法 经济可行性的检验方法：针对某一种使用方式，首先估计其未 来收入和支出的现金流量，然后将此未来的收入和支出流量通 过基准收益率计算其现值，再将两者进行比较。
二、估价概念包含的基本内容
• （一）估价对象 1、土地 土地：一是空地或有不可继续利用建筑物存在的 土地 土地，包括尚未开发利用的生地、有待拆迁房屋存在 的毛地、可直接开发利用的熟地；二是有建筑物存在 的土地。 2 建筑物 2、建筑物 3、 房地 房地：已建成可投入使用的新旧房地和尚未竣工 的在建工程 4、其它 其它：预售建筑或已消失建筑。 其它 • （二）专业估价人员 • 经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注 册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业 技术人员。
• 有一位置较佳的全装修住宅房地产，现状下其价值为8000 元/m2 。如将其用途转换为宾馆，依据其将来可能获得的收 益分析计算得到其价值为10000元/m2 。转换用途所需费用 为1000元/m2 。
2020年房地产估价师《房地产估价理论与方法》历年真题
2020年房地产估价师《房地产估价理论与方法》历年真题2020年房地产估价师《房地产估价理论与方法》题库【历年真题＋章节题库】目录•第一部分历年真题•2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解•2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解•2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2008年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•第二部分章节题库•第一章房地产估价概论•第一节对房地产估价的认识•第二节对房地产估价的需要•第三节房地产估价的要素•第四节房地产估价职业道德•第五节中国房地产估价行业的发展•第二章房地产及其描述•第一节房地产的含义•第二节房地产的特征•第三节房地产的种类•第四节房地产状况的描述•第三章房地产价格和价值•第一节房地产价格和价值的种类•第二节房地产价格的特点•第三节房地产价格与供求•第四节房地产价格的影响因素•第四章房地产估价原则•第一节房地产估价原则概述•第二节独立客观公正原则•第三节合法原则•第四节价值时点原则•第五节替代原则•第六节最高最佳利用原则•第七节谨慎原则•第八节一致性原则和一贯性原则•第五章比较法及其运用•第一节比较法概述•第二节收集交易实例•第三节选取可比实例•第四节建立比较基础•第五节交易情况修正•第六节市场状况调查•第七节房地产状况调整•第八节计算比较价值•第九节比较法总结•第六章收益法及其运用•第一节收益法概述•第二节报酬资本化法的公式•第三节收益期和持有期的测算•第四节净收益的测算•第五节报酬率的确定•第六节直接资本化法•第七节投资组合技术和剩余技术•第八节收益法总结•第七章成本法及其运用•第一节成本法概述•第二节房地产价格构成•第三节成本法的基本公式•第四节重新构建成本的测算•第五节建筑物折旧的测算•第六节房屋完损等级评定和折旧的有关规定•第七节成本法总结•第八章假设开发法及其运用•第一节假设开发法概述•第二节动态分析法和静态分析法•第三节假设开发法的估价前提•第四节最佳开发经营方式的选择•第五节假设开发法的基本公式•第六节假设开发法测算中各项的求取•第七节假设开发法总结和运用举例•第九章其他估价方法及其运用•第一节路线价法•第二节基准地价修正法•第三节标准价调整法•第四节多元回归分析法•第五节修复成本法•第六节损失资本化法•第七节价差法•第八节长期趋势法•第十章房地产估价程序•第一节房地产估价程序概述•第二节受理估价委托•第三节确定估价基本事项•第四节编制估价作业方案•第五节收集估价所需资料•第六节实地查勘估价对象•第七节选用估价方法进行测算•第八节确定估价结果•第九节撰写估价报告•第十节审核估价报告•第十一节交付估价报告•第十二节保存估价资料•内容简介本题库是2020年全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》科目的题库，包括历年真题和章节题库两个部分：第一部分为历年真题。
第四章房地产评估
１． 如何理解房地产评估特点？ ２． 建筑物评估应注意哪些问题？ ３． 如何理解和把握土地权属及其处置方式？
４． 运用市场法对建筑物进行评估时，一般应从哪些因素出发对 交易实例的价格进行调整？ ５． 试从评估原理、适用范围、评估思路等方面比较市场法、收 益法、成本法和假设开发法在评估土地使用权时的区别？ ６． 拟对用途为出租写字楼的待开发土地进行估价，列出所有可 能的评估思路。
还原利率＝安全利率＋风险调整值 （３）各种投资及其风险、收益率排序插入法 （四）土地收益年限及其测算
三、成本法
（一）成本法及其适用范围 评估值（土地价格）＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润 ＋土地增值收益 （二）成本法评估的步骤 1. 估算土地取得费 2. 估算土地开发费 3. 估算税费 4. 估算利息 利息＝土地取得费×土地开发期×相应利息率＋土地开发费×土地开 发期×相应利息率×50% 5. 估算利润 6. 估算土地增值收益 7. 估算土地使用权评估值 （三）成本法案例
（三）应用市场法评估建筑物的程序 1．资料收集 如何收集，收集什么，是否可靠 2．选择作比较的交易实例 3．交易行为的补正 正常的交易是：公开 平等 自愿 修正公式= 修正系数 x 实例房产价格 4．交易日期的修正 不得使用超过5年的
最关键的
5．区域因素的修正 商业区---商业收益可替代 住宅区---通往市中心的便利 工业区---大工业—大规模运输
（四）建筑物的功能性贬值的估算 土地的最佳使用价值----最佳使用用途
（五）建筑物经济性贬值的估算 经济性贬值＝建筑物年收益净损失额／正常资产收益率 经济性贬值伴随着利用率的下降-----最终导致建筑物收益下降
二、市场法
（一）市场法的原理及适用范围 比较近期内已发生或即将发生的同类型区域类似房产
房地产估价理论与方法_第四章(4)_2021年版(精选)
1、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）.A：区位因素Ｂ：社会因素C：实物因素D:权益因素答案：C解析：住宅平面设计中的功能分区属于实物因素中的空间布局因素。
2、现实中的使用、支配权要受到多方面的制约,其中农用地转为建设用地属于( )方面的制约。
A：建筑技术Ｂ:权利状况Ｃ:相邻关系D:土地使用管制答案:D３、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离越来越受重视的是（）。
A：空间直线距离Ｂ:交通路线距离C：交通时间距离Ｄ:经济距离答案：D4、一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（)；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格( ）.（精华）A：下降，下降B：下降,上升Ｃ:上升，下降D:上升,上升答案:C5、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。
A:上调贷款利率B：收紧房地产开发贷款Ｃ：减免房地产持有环节的税收D:减少土地供应答案：A解析:严格控制房地产开发贷款,会减少未来的房地产供应量,从而会使房地产价格上升；采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，从而会降低房地产价格。
（精华）６、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。
Ａ：金融制度政策B：利率C:经济发展Ｄ:汇率答案：A解析：金融制度政策属于制度政策因素7、房地产自身因素可再分为( ）。
A：区位因素B:实物因素C：人口因素D:权益因素E：经济因素答案:A，B,D8、建筑物实物因素包括（）.Ａ:建筑规模B:建筑结构C：朝向D：设施设备E：装饰装修答案:A,B，Ｄ，E解析:建筑物实物因素包括:建筑规模；外观;建筑结构；设施设备；装饰装修；层高和室内净高；空间布局;防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照;维修养护情况及完损程度。
（精华）９、下列关于房地产制度政策中,错误的说法是（ )。
A:低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下B:高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高C:高价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平很高D：低价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平低下Ｅ:所谓高价格政策，一般是政府对房地产放任不管,或者有意通过某些措施来抬高房地产价格答案:Ｃ，D解析：低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高.（精华）１0、根据人口增长的绝对数量,人口增长有（）几种情况。
第四章房地产评估
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
4章 房地产评估方法 房地产评估实务 教学课件
• n-表示使用房地产的年期或者有收益的 年限
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• B.纯收益按照一定的比例（等比级数） 递增或递减的情形；
• （1）年期无限 • P=a/(r-s) (递增公式) • P=a/(r+s) (递减公式) • S——表示纯收益逐年递增或递减的比率
；
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（2）年期有限；
• P= a/(r-s) 1-(1+s)n /(1+r)n (递增公 式)
• P= a/(r+s) 1-(1-s)n /(1+r)n (递减公 式)
• 基 本 公 式 ： P= ai /(1+r1)(1+r2)…. (1+rn)
• 也就是说每年的纯收益、还原率都发生
3、估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年营运费用
＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]
年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元 （4）税金：
年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元 （5）年营运费用：
年 营 运 费 用 ＝ 344,925 ＋ 864,000 ＋ 115,200 ＋ 1,773,900
＝3,098,025元
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二、纯收益的计算
• 纯收益是通过计算总收益和总费用后确定的。 • 1、总收益分类 • 客观收益：排除实际收入中特殊的偶然因素所得到的
第四章-房地产评估PPT课件
=475.84（元/平方米）
土地总价
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❖ 某宗地所在区域的土地取得费为15万元/亩， 土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为20 个月。土地开发费在开发期内均匀投入，贷 款月利率为1%，按月计算复利。土地开发的 投资回报率为10%，土地增值收益率为15%， 土地资本化率为7%，土地使用年期为30年。
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注意事项
各地对基准地价公布的时间不一致 各地政府对基准地价的构成内容规定不一致 各地对土地使用权年限规定不一致
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案 例3
某企业和外商合资，利用其现有场地做投资。 场地共1500平方米，土地最高出让年限为60年， 合资35年，取还原利率为10%。经调查得知，该 地政府规定基准地价为1000元/平方米，并分析 该确定场地个别因素修正系数为120%，该市场 转让因素修正系数为110%，试用基准地价系数 修正法评估该土地使用权转让价格。
有效毛收入：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖 欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收 入。
除有租约限制之外，总收入应采用正常客观的数 据。
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注意：
房地产的收入分为实际 收入和客观收入。其中：
实际收入：经营房地产所 得到的实际成果；
客观收入：排除了各种特 殊、偶然因素，并处于最佳 利用状态时，房地产在公开 市场上一般可能取得的正常 收入。
❖ 交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。
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（六）影响土地使用权价格的因素
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一、房地产估价八大原则：
●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则
（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则
市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则
投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则
现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则
●房地产估价原则的作用：
房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
二、合法原则
●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
●《物权法》规定，下列财产不得抵押：
（1）土地所有权
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。
（5）依法被查封、扣押、监管的财产。
《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：
（1）权属有争议的房地产。
（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。
（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。
（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。
不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。
●评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。
●合法原则是指有规定的，应依照规定；没有规定的，应依照估价行业惯例；估价行业没有惯例的，应咨询有关专家的意见；有关专家没有意见或者意见不一致的，估价师可酌情处理。
三、价值时点原则
●价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
●价值时点的具体情形：
（1）价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。
房地产抵押估价、房屋征收估价、司法拍卖估价、在建工程估价。
（2）价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。
房地产损毁赔偿、保险理赔案件、房屋征收评估。
（3）价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。
期房预收价格评估、预购商品房抵押评估、用于产权调换的期房价格评估。
价值时点：房屋征收公告决定日。
（4）价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价。
房地产纠纷案件、估价鉴定或复核估价、重新估价。
（5）价值时点为将来，估价对象状况为未来状况的估价。
房地产市场预测。
评估受贿房地产的价值，价值时点为受贿日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况。
四、替代原则
●替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
五、最高最佳利用原则
●最高最佳利用原则要求评估价值是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。
●最高最佳利用是指：在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
●除现状价值评估外，房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是因为在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。
●最高最佳利用必须同时满足四个条件：
（1）法律上允许；
（2）技术上可能；
（3）财务上可行；
（4）价值最大化。
●遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。
●有助于把握最高最佳利用原则的三个经济学原理：
（1）收益递增抵减原理。
可帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
（2）均衡原理。
是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。
它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
（3）适合原理。
是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。
它可以帮助确定估价对象的最佳用途。
●适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。
六、谨慎原则
●谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面，即要求评估价值是在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。
●抵押价值评估应遵循谨慎原则。
●市场价值-折中的
●抵押价值-保守的
●投资价值-乐观的
●《房地产抵押估价指导意见》对遵循谨慎原则的要求：
（1）在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。
（2）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。
（3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
七、一致性原则
●一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。
——不同对象，一视同仁。
八、一贯性原则
●一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。