深圳市城市更新单元规划编制技术规定
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2017.12.11•【字号】深规土规〔2017〕3号•【施行日期】2017.12.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知各有关单位和个人：为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《深圳市城市规划标准与准则》等规定，我委组织制定了《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》。
现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2017年12月11日关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等规定，制定本意见。
一、关于城市更新单元计划管理（一）各区（含新区，下同）应当加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。
城市更新单元计划应当明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。
列入城市更新单元计划的项目应当具备近期实施条件，具有可实施性，完成标图建库后，方可适用省、市城市更新优惠政策。
市规划国土委组织开展全市城市更新单元的标图建库工作，按照省国土资源厅要求，以各区报送备案的城市更新单元计划范围为基础进行标图建库。
各区应当在城市更新单元计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案，备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下：1．城市更新单元计划公告文件；2．审批的相关会议纪要（原件或者复印件）；3．计划公告的拆除范围（CAD格式）等内容。
深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知-深规土规〔2018〕4号
深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知各有关单位：根据市政府关于进一步规范我市城市更新工作管理的要求，为深入推进强区放权改革，提高规划管理依法行政水平，强化城市更新单元规划审批管理，严格城市更新单元规划容积率管控，经市政府同意，通知如下：一、城市更新单元规划审批是城市更新工作重要环节，各区（含新区，下同）在城市更新单元规划审查中应严格执行全市统一的城市更新政策、标准及规则。
二、城市更新单元规划容积率审查执行统一的技术规则，但对于重点城市更新单元、紧邻深南大道且拆除用地面积为8万平方米以上的两类城市更新项目，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力，符合法定图则规划的用地主导功能和《深圳市城市规划与准则》等相关设计规范的前提下，可以在市层面城市更新容积率审查技术规则基础上增加建筑面积。
上述例外情形应按以下程序进行审批：（一）区政府（含新区管委会，下同）组织编制城市更新单元规划，并就增加规划建筑面积的情形、必要性和合理性等开展专题研究，组织专家及相关职能部门对交通、市政、公共配套等进行评审，属于第二类紧邻深南大道的情形，还应组织城市设计国际咨询。
在经专题研究、专家评审、国际咨询等环节充分论证研究可行后、报区领导小组会议审查。
（二）区领导小组会议审查同意的，按程序进行公示。
如有必要，还应组织公开听证，听取公众意见。
（三）公示无意见或区政府对公示意见处理后认为符合规定的，由区政府将规划草案及公示意见处理情况一并报市城市规划委员会建筑与艺术环境委员会（以下简称建环委）审议。
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.01.21•【字号】深府[2012]1号•【施行日期】2012.01.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知（深府〔2012〕1号）各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二〇一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新办法实施细则关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知深府〔〕1号各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改进金融服务，经过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》
深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。
第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。
第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。
各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。
第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。
1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。
2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。
《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》修订
《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》修订说明一、修订背景和必要性2009年《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）正式施行，确立了“城市更新单元规划”法律地位。
2011年，我委为规范更新单元规划的编制、衔接审批与实施，制定并出台了《深圳市城市更新单元编制技术规定（试行）》（以下简称《规定》），将“更新单元规划”纳入深圳城市规划管理体系，并使之成为政府规范和引导城市更新的重要工具。
经过几年的试行，《规定》有效完善了城市更新工作的制度建设，提高了更新单元规划审批的效率。
“更新单元规划”作为管理拆除重建类城市更新活动的基本平台，成为完善城市功能结构，落实城市基础设施和公共服务设施的重要抓手。
随着我市城市更新工作的不断深入推进，更新工作的目标发生了变化、更新机构也进行了改革，对规划编制与审批提出了更高的要求：一是更新工作的目标从追求“速度”向追求“质量”转型。
2014年深圳市政府发布新一版《深圳市城市规划标准与准则》，确立了以存量空间为基础的技术标准体系。
2015年中央城市工作会议提出“绿色、开放、共享”等城市发展理念，转变城市发展方式，提升城市环境质量。
2016年我市申请成为国家海绵城市建设试点城市，发布《深圳市海绵城市规划要点和审查细则》等一系列海绵城市建设文件。
同年，我委为从源头上减少城市建设余泥渣土排放，促进可持续发展，发布《市规划国土委关于加强竖向规划设计管理减少余泥渣土排放的通知》，提出更新单元规划应编制竖向规划设计专篇。
同年年底，为落实中央城市工作会议等系列会议精神,我委印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，在推进“城市修补、生态修复”、历史文化保护、加大公共设施建设等方面提出了新的政策举措及规划要求。
2018年，我委组织编制《深圳市历史风貌区和历史建筑专项调查、评估、保护行动规划》工作，并发布第一批共42处历史建筑名录。
一系列城市发展战略目标、政策导向、技术规范的变革，对更新单元规划的学科综合、研究方法、控制体系等提出全新要求。
《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》(草案)
目录第一章 总则..........................................- 1 -第二章 城市更新单元规划内容及深度要求................- 3 -第三章 城市更新单元规划成果构成与格式要求...........- 33 -第四章 城市更新单元规划各阶段汇报文件要求...........- 51 -《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（草案）第一章总则第一条【目的和依据】为规范深圳市城市更新活动，明确城市更新单元规划编制的相关要求，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）规定，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）精神，制定本规定。
第二条【适用范围】本规定适用于本市行政区域范围内的一切城市更新活动。
第三条【城市更新单元定义】城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域。
城市更新单元是确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标和责任的基本管理单位。
第四条【城市更新单元规划定义】城市更新单元规划是指依据已经批准的城市总体规划、城市更新专项规划以及城市更新统筹片区规划，在法定图则的基础上，对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、拆迁责任以及分期实施等方面作出的更新改造方案。
第五条【城市更新单元规划制定原则】城市更新单元规划应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础上，充分尊重相关权利人的利益，有效实现公共利益和市场利益的平衡。
第六条【城市更新单元规划效力】城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序，由市规划国土主管部门负责将相关内容纳入法定图则。
第七条【城市更新单元规划时效】城市更新单元规划期限一般为3年，新的城市更新单元规划批准后，旧的城市更新单元规划自动失效。
2020深圳市城市更新办法实施细则最新版
2020深圳市城市更新办法实施细则最新版2017年深圳市城市更新办法实施细则最新版第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
第十一条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实更新目标与责任。
(一)城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。
(二)城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区(橙线)、城市基础设施管理控制区(黄线)、历史文化遗产保护区(紫线)等城市控制性区域管制要求。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
说明编制城市更新单元规划所依据的上层次规划与相关规划，以及适用的法律、法规、规范和遵循的主要原则等。
其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。
（5）更新目标与更新方式
根据上层次规划要求，结合更新单元发展条件，确定单元整体的功能定位、发展方向与发展目标。涉及产业升级的工程应明确产业门类选择。
第一章总则
1.1
为规范深圳市城市更新单元规划的编制，根据《深圳市城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则（送审稿）》和有关技术规范，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）精神，制定本规定。
1.2
深圳市域内的城迁及建设用地面积指标一览表》（格式详见附录4）。
（3）现状简况与分析
说明更新单元的地理位置，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用；
载明更新单元土地与建筑物信息核查结果及土地处置技术方案，并注明数据来源和获取方式；
说明更新单元的周边环境、自然、社会和现状建设特征，分析现状存在的主要问题和发展的潜力。
1.
城市更新单元规划的成果包括：技术文件和经管文件。
技术文件是经管文件的技术支撑和编制基础。
经管文件以规范性条文表达更新单元规划的研究结论和建设要求，是城市规划行政主管部门实施城市更新单元规划经管的操作依据。
城市更新单元规划的成果体系如附录1所示。
1.
城市更新单元规划编制须由具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位承担。
更新单元涉及土地腾挪或置换的，在划定更新单元范围前须先行说明土地腾挪或置换的原因、依据与具体操作方式。
（3）功能控制。包括功能布局、地块用地性质、建筑总量及各类功能建筑量、建筑密度、绿地率、绿化覆盖率、道路交通设施、公共服务设施、市政工程设施及地下空间开发利用等。
（4）空间控制。包括城市空间组织、建筑形态控制、公共开放空间与慢行系统设计等。
（1）前言
说明城市更新单元规划编制的背景及主要过程，包括更新单元规划的委托、编制、公示、审查和审批过程等。
（2）更新范围
根据更新单元土地与建筑物核查结果，划定拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地，以及开发建设用地范围。更新单元涉及土地腾挪或置换的，在划定更新单元范围前须先行说明土地腾挪或置换的原因、依据与具体操作方式。
（5）利益平衡。基于更新单元现状权益状况，套用相关政策，制定更新单元与城市间的利益平衡技术方案；如果单元内涉及多个实施主体，还应载明各实施主体间的利益平衡技术方案。
（6）实施措施。规定实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交城市基础设施和公共服务设施用地、配套建设城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任；制定分期实施计划。
说明城市更新单元采用的拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式，明确不同更新方式对应的空间范围。
（6）功能控制
说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。
若工程涉及商业、服务业等经营性功能的地下空间开发，需要单独说明经营性功能地下空间的功能与建设规模。
城市更新单元规划的主要任务是：以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划和法定图则、发展单元规划等规划为依据，对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出细化规定，明确城市更新单元实施的规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。
具体内容和深度参照详细蓝图执行。
1.4
城市更新单元规划编制，应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。
1.5
城市更新单元规划主要包含以下内容：
（1）更新目标与方式。包括目标定位、拟采用的更新方式及其对应的空间范围。
（2）更新单元范围。根据土地与建筑物核查结果，以空间范围控制为手段明确单元更新权益划分。划定“拆迁用地范围”，“独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地范围”以及“开发建设用地范围”。
（1）涉及产业升级的应进行产业发展专题研究；
（2）涉及调整法定图则、发展单元规划用地性质的，应进行规划功能专项研究；
（3）涉及突破法定图则、发展单元规划确定的建筑总量或居住总量，以及法定图则未覆盖地区，应进行道路交通和市政工程设施专题/专项研究，以及公共服务设施和城市设计专项研究，科学确定开发强度；
（4）涉及对法定图则、发展单元规划其他限定性条件作重大调整的，应根据调整的内容开展相应的专项研究；
（5）针对拆迁范围面积不小于10公顷的更新单元，应进行建筑物理环境专项研究；
（6）所有城市更新单元，均应进行经济可行性专项研究。
（7）位于特定地区的更新单元，应按照相关规定开展相应的专项研究。
2.2
规划研究报告是城市更新单元现状问题分析、规划要求论证过程和结果的解释。规划研究报告应包含如下内容：
具体内容和深度参照详细蓝图执行。
编制“地块控制指标一览表”（格式详见附录5）和《开发建设用地技术经济指标一览表》（格式详见附录6）；如果单元内包含独立占地的保障性住房，还须编制“保障性住房用地技术经济指标一览表”（格式详见附录7）。
（7）空间控制
说明规划技术方案对城市更新单元的地区空间组织、建筑形态控制、公共开放空间与慢行系统的主要构思和控制要点。制定意向性总平面布局技术方案；如涉及居住功能还应进行日照分析。
1.
本规定由深圳市规划和国土资源委员会负责解释。
第二章技术文件
2.1
技术文件一般包括规划研究报告、专题研究与技术图纸三部分。其中规划研究报告还应包括专项研究。
有下列情况的还须进行相应的专题/专项研究。其中“专题研究”须由具备相应资质的设计机构另行编制，并独立成册；“专项研究”可由更新单元规划编制单位编制，内容与深度较“专题研究”相对简化，附于规划研究报告之后。