培训课件：房地产抵押贷讲义款资产证券化
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房地产抵押贷款PPT
C1 = PV*(i-g)
第n 期还款金额 =32000 (1 2%)n1
总结
普通年金 （Annuities）
永续年金 （Perpetuities） 增长型永续年金 （Growing Perpetuities）
自由现金流量
等
数]÷[（1+月利率）^还款月数－1] ·每月还款金额= （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已 归还本金累计额）×每月利率
பைடு நூலகம்
额 本
息
适用情况
等额本金法在前期
等 的还款额度较大，而 额 后逐月递减，所以比 本 较适合在前段时间还 金 款能力强的贷款人，
当然一些年纪稍微大 一点的人也比较适合 这种方式，因为随着 年龄增大或退休，收 入可能会减少。
房地产抵押贷款种类
还款额的变化：
○ 渐进式抵押贷款 ○ 是指在偿还期根据借贷人的收益水平规
定合理的、不等的偿还额，或每次还款 额相同但还款的时间间隔逐渐变小。 ○ 递减式还款 ○ 这是指先固定每个还款期所需偿还的本 金，然后以日息计算每期应付的利息。
利息率的变化
○ 定息抵押贷款 ○ 指金融机构在进行房地产抵押贷款时，
113,600.00 108,800.00 104,000.00
7
240,000.00 80,000.00 19,200.00
99,200.00
8
160,000.00 80,000.00 14,400.00
94,400.00
9
80,000.00 80,000.00 9,600.00
89,600.00
流程： 在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人和债权人都不能随意处理房屋
29页资产证券化基础知识培训课件
启示与借鉴意义
证券化盘活存量资产
对于拥有大量应收账款的企业，可以 通过证券化方式将未来现金流提前变 现，提高资金利用效率。
创新交易结构满足市场需求
根据基础资产特点和市场需求，创新 交易结构，解决证券化过程中的难点 问题。
重视信用风险管理
在证券化过程中，应始终关注信用风 险管理，确保产品的稳健运行和投资 者的利益保护。
绿色资产证券化
随着环保意识的提高，绿色资产证券化将逐渐成为发展趋势。这类产品将环保、节能、清 洁能源等领域的资产进行证券化，为绿色产业发展提供资金支持。
跨境投资逐步放开
跨境投资需求增加
随着全球经济一体化的深入发展，投资者对跨境投资的需 求逐渐增加。资产证券化作为一种有效的融资工具，将有 望在跨境投资领域发挥更大作用。
。
交易结构设计要点
1 2 3
特殊目的载体（SPV）设立
设立一个独立的SPV来持有和管理证券化资产， 实现与原始权益人的风险隔离。
信用增级措施
通过内部增级（如分层结构设计）和外部增级（ 如第三方担保）等方式提高证券化产品的信用等 级，降低投资风险。
现金流分配机制
设计合理的现金流分配机制，确保投资者能够按 时获得本息偿付，并保障SPV的正常运营。
基础资产特点
应收账款分散、期限较短 、信用质量较高。
操作过程中亮点剖析
交易结构设计
采用循环购买结构，解决应收账 款期限短与证券化产品期限长的
匹配问题。
信用风险管理
通过严格的入池标准、信用增级措 施和持续的信息披露，有效管理信 用风险。
投资者保护机制
设置多重投资者保护机制，包括优 先级/次优级分层、现金流超额覆盖 等，确保投资者利益。
金融市场学经典课件第十章——抵押贷款和资产证券化
转手抵押贷款证券 私营的转手抵押贷款证券 7年特大金额抵押贷款证券 可调整利率的抵押贷款证券 本息切块抵押贷款证券 担保抵押贷款债权
资产证券化是西方国家在20世纪80年代金融创 新中涌现出的金融现象。但资产证券化的范围 比抵押贷款证券化要广泛得多。 资产证券化起源于美国，尽管产生时间不长， 但在发展上十分迅猛。
分级支付抵押贷款
是贷方为了减少通货膨胀的影响而创造出的抵押贷款 形式。其特点是：在最初几年内，其月还贷额低于完 全均付抵押贷款，但逐年按预定的比率递增，以后月 份的还贷金额均等，直到债务完全清偿。（例见P213）
可调整利率抵押贷款
它是金融机构为了减少通货膨胀和其他风险对贷款收 益的影响而采取按物价水平来调整贷款利率的一种抵 押贷款形式。 其主要特点是：在双方确定一笔贷款的首期利率之后， 仍然可以依据市场利率指数（如CPI）对每月的还贷额 度进行合理的调整。这不仅使贷方摆脱了对实际市场 利率预测不准确所造成的不利影响，同时可以将利率 变动的风险分散化。（例见P214）
抵押贷款证券化
将若干种类的抵押贷款组成为一个集合，以这个集合 所产生的现金流量为基础来发行证券。这种组合方式， 巧妙地通过一系列目的性极强的转换，把原来期限长、 流通性差的抵押贷款，转变为一种或若干种新的期限 不同、流通性很强的证券。
抵押贷款二级市场交易工具
根据发行方式、抵押贷款期限和利率不 同，可分为：
抵押的特点：
1、抵押是一种财产担保； 2、抵押权具有债权性； 3、抵押权是一种价值权； 4、抵押权是优先受偿权； 5、抵押权具有特定性。
抵押品的范围
金融机构确认抵押品所依据的标准。 确认抵押品应考虑：一是抵押物应有变现价值，应具 有流动性、可转让性；二是抵押物应具有独立交换价 值；三是抵押物应属于抵押人所有或经营管理依法有 权处置的财产。 抵押品大致分为三类：不动产、动产和表示财产所有 权与债权的证书，如股票、国库券、定期存单、债券 及其他票据。
资产证券化是西方国家在20世纪80年代金融创 新中涌现出的金融现象。但资产证券化的范围 比抵押贷款证券化要广泛得多。 资产证券化起源于美国，尽管产生时间不长， 但在发展上十分迅猛。
分级支付抵押贷款
是贷方为了减少通货膨胀的影响而创造出的抵押贷款 形式。其特点是：在最初几年内，其月还贷额低于完 全均付抵押贷款，但逐年按预定的比率递增，以后月 份的还贷金额均等，直到债务完全清偿。（例见P213）
可调整利率抵押贷款
它是金融机构为了减少通货膨胀和其他风险对贷款收 益的影响而采取按物价水平来调整贷款利率的一种抵 押贷款形式。 其主要特点是：在双方确定一笔贷款的首期利率之后， 仍然可以依据市场利率指数（如CPI）对每月的还贷额 度进行合理的调整。这不仅使贷方摆脱了对实际市场 利率预测不准确所造成的不利影响，同时可以将利率 变动的风险分散化。（例见P214）
抵押贷款证券化
将若干种类的抵押贷款组成为一个集合，以这个集合 所产生的现金流量为基础来发行证券。这种组合方式， 巧妙地通过一系列目的性极强的转换，把原来期限长、 流通性差的抵押贷款，转变为一种或若干种新的期限 不同、流通性很强的证券。
抵押贷款二级市场交易工具
根据发行方式、抵押贷款期限和利率不 同，可分为：
抵押的特点：
1、抵押是一种财产担保； 2、抵押权具有债权性； 3、抵押权是一种价值权； 4、抵押权是优先受偿权； 5、抵押权具有特定性。
抵押品的范围
金融机构确认抵押品所依据的标准。 确认抵押品应考虑：一是抵押物应有变现价值，应具 有流动性、可转让性；二是抵押物应具有独立交换价 值；三是抵押物应属于抵押人所有或经营管理依法有 权处置的财产。 抵押品大致分为三类：不动产、动产和表示财产所有 权与债权的证书，如股票、国库券、定期存单、债券 及其他票据。
第十章-抵押贷款和资产证券化(金融市场学-人民银行-杜金富)PPT课件
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可编辑
资产证券的风险防范
发行资产证券需要接受全国公认 的信用评级公司的资格审查 设立第三方担保制度
建立准备金和现金担保制度
扩充资产组合的规模
按风险等级，将资产证券分为优、中、次级
22
可编辑
资产证券化的效益 资产证券化的积极效应可概括为以下几点：
降低了融资成本 提高了资本利用率
23
可编辑
改善了资产负债结构 扩大了经营范围，提高了经济效益
12
可编辑
非均付固定利率抵押贷款
这是一种每月分期偿款金额不均等的抵押贷款，其每月 支付的本金是均等的，月还贷额不均等是由于每月还本付 息的计算方法如下：
月付本金
未清偿抵押贷款的余额 分期付款的次数
月付利息
未清偿抵押贷款的余额
年利率 12
月还本付息额 月付本金 月付利息
13
可编辑
完全均付固定利率抵押贷款
贷款的月还款金额。则其计算方法可见如下公式：
PV
[mp1
12 t 1
(1
ห้องสมุดไป่ตู้
1 i /12)t
] [mp（1 1+g）1
2 t 1
1 (1 i /12)t
1 (1 i /12)12
]
[mp（1 1+g）2
12 t 1
(1
1 i /12)t
(1
1 i /12)24
]L
15
可编辑
可调整利率抵押贷款
抵押品大致可分为三类：不动产、动产和表示财 产所有权与债权的证书，如股票、国库券、定期存 单、债券及其他票据。
6
可编辑
抵押品的估价
根据对抵押品的分类，不动产和动产均属实物资产， 实物资产与有价值证券的评估方法各不相同。
第2讲-住房抵押贷款资产证券化知识讲解
2.2 证券化的相关制度 分业经营制度 SPV的缺位 市场中介服务的滞后
三.我国住房抵押贷款证券化SPV的 构建
1.SPV概述
1.1 SPV的性质和功能 1.2 SPV的业务
2.影响SPV构建的因素
2.1 商业银行的资产质量 2.2 法律因素 2.3 税收因素 2.4 政府的支持和其它金融机构的合作
(2)不断创新抵押证券品种，由MBS到CMO(担保式抵押契 约)
2.加拿大模式—政府与市场混合型
2.1 形成与发展
2.2 运作流程
2.3 经验借鉴
(1)政府大力支持但并不包办：①制定相关法规。培育和促 进住房抵押贷款一级市场和二级市场的规范化发展。② 加强加拿大抵押贷款和住宅公司（CMHC）的职能，不 干涉CMHC的运转。
住房抵押贷款一级市场的发展潜力 3.1 住房消费需求巨大、住房抵押贷款余额快速增长 3.2 资本市场的发展、投资群体形成 3.3 实施住房抵押贷款证券化的法律环境 4.中国实施住房抵押贷款证券化面临的问题 4.1 证券化的法律依据和税收政策 4.2 证券化的基础设施与技术 4.3 证券化产品定价
信用 增级机构
3.国外SPV的构建模式
3.1 SPV构建的基本模式
美国—表外业务模式 欧洲—表内业务模式 澳大利亚—准表外业务模式
3.2 SPV构建的具体形式
信托 公司 有限合伙
4.中国SPV的构建模式
独立的国有独资SPV 在商业银行内部设立SPV 由信托公司充当SPV 赋予资产管理公司SPV的职能
5.中国试点的SPV构建方案
已发了一系列的制度创新、市场创新、产品创新和技术 创新，其意义远远超出住房金融本身。
2.住房抵押贷款证券化在中国的讨论与尝试
中国提出住房抵押贷款证券化在20世纪90年代初 期，它是跟随住房抵押贷款的发展而出现并发展 起来。是否应当实行抵押贷款证券化？经历了4 个阶段的讨论。
三.我国住房抵押贷款证券化SPV的 构建
1.SPV概述
1.1 SPV的性质和功能 1.2 SPV的业务
2.影响SPV构建的因素
2.1 商业银行的资产质量 2.2 法律因素 2.3 税收因素 2.4 政府的支持和其它金融机构的合作
(2)不断创新抵押证券品种，由MBS到CMO(担保式抵押契 约)
2.加拿大模式—政府与市场混合型
2.1 形成与发展
2.2 运作流程
2.3 经验借鉴
(1)政府大力支持但并不包办：①制定相关法规。培育和促 进住房抵押贷款一级市场和二级市场的规范化发展。② 加强加拿大抵押贷款和住宅公司（CMHC）的职能，不 干涉CMHC的运转。
住房抵押贷款一级市场的发展潜力 3.1 住房消费需求巨大、住房抵押贷款余额快速增长 3.2 资本市场的发展、投资群体形成 3.3 实施住房抵押贷款证券化的法律环境 4.中国实施住房抵押贷款证券化面临的问题 4.1 证券化的法律依据和税收政策 4.2 证券化的基础设施与技术 4.3 证券化产品定价
信用 增级机构
3.国外SPV的构建模式
3.1 SPV构建的基本模式
美国—表外业务模式 欧洲—表内业务模式 澳大利亚—准表外业务模式
3.2 SPV构建的具体形式
信托 公司 有限合伙
4.中国SPV的构建模式
独立的国有独资SPV 在商业银行内部设立SPV 由信托公司充当SPV 赋予资产管理公司SPV的职能
5.中国试点的SPV构建方案
已发了一系列的制度创新、市场创新、产品创新和技术 创新，其意义远远超出住房金融本身。
2.住房抵押贷款证券化在中国的讨论与尝试
中国提出住房抵押贷款证券化在20世纪90年代初 期，它是跟随住房抵押贷款的发展而出现并发展 起来。是否应当实行抵押贷款证券化？经历了4 个阶段的讨论。
房地产资产证券化实务操作要点及案例分析PPT课件
理事会
基金管理人
委托管理
房地产信托
投资基金
管理基金财产
持有 分红
委托托管 托管服务
基金托管人
租金收入
分红
物业⑴
项目公司⑴
原始权益人
转让资产
持有房地产 租金收入 物业
资产证券化与REITS的关系（续）
目前推出的房地产资产证券化产品类似于债权型REITS，实质是债务融资和固定收益类产品， 其与股权型REITS的区别主要体现在：
所有权转移：债权型REITs本身并不影响物业原业主的所有权以及组织架构方面的变更，物 业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，实质是债务融资。从产品角度来看，债权 型REITs不是传统的REITs模式，而是类似于一种固定收益类产品。由于架构简单操作便捷， 且不涉及项目所有权，更受到开发商的普遍欢迎。
符合信息披露要求
严格遵循上市公司信息 披露的要求，妥善安排 远期履行协议的签署
房地产企业资金需求（续）
融资方的需求——民营企业
民营企业在让渡管理权的 同时一般会争取保留项目 公司的部分管理权。
可以灵 活的使 用资金
保留对 项目的 管理权
民营企业
民营企业现金流普遍紧张， 在多个项目投资中，追求项 目之间的资金联动。
建筑
租赁 公共 设施 旅游
建筑
基础资产 规模（亿元） 类别
租赁收入收益权
95
公路收费收益权
5.8
应收账款债权
103.4
电费收入收益权
20
租金请求权 BT项目回购款
4.86 4.4
前期试点 的项目
污水处理收费收 益权
7.21
电费收入收益权
8
BT项目回购款债 权
住房抵押贷款PPT课件
11
第11页/共36页
• 贷款成数与违约率 • 在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款成数的敏感程度不同。
• 贷款已履行时间与贷款损失程度
累计违约率% 10
8 6 4 2
6
7
8
贷款成数
损失程度% 25 20 15 10
5
9 0 24 48 72 96 120 履行时间（月）
12
第12页/共36页
19
第19页/共36页
• 可变利率抵押贷款（ARM） • 我国目前的可变利率抵押贷款 • 贷款利率：参照贷款基准利率，主要由人民银行指导制定。 • 利率调整周期：1年 • 美国的可变利率抵押贷款 • 美国的可变利率抵押贷款出现较晚（70年代） • 美国ARM现状 • 基准利率：最流行的是1年期的国库券利率 • 附加利率：反映了贷款过程中的服务成本以及借款人在贷款 合同中拥有的某些权利的价值（如提前还款权）
5
第5页/共36页
• 贷款承保者 • 住房抵押贷款涉及三个险种： • 与贷款者人身相关的保险：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害 事故导致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力时 • 与抵押房产损失相关的保险 以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住房综合保险” • 另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违约遭受较大损失时， 贷款方可能要求对借款人违约行为进行保险 • 目前，我国住房贷款保险的承保者主要是商业性的保险公司
• 固定还本与固定还款抵押贷款的比较
• 贷款余额变化的比较
1000
固定还本
固定还款 600
200 0 24 48 72 96
（P0 = 10万、r 月 =8%、N=120 ）
120
25
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• 贷款成数与违约率 • 在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款成数的敏感程度不同。
• 贷款已履行时间与贷款损失程度
累计违约率% 10
8 6 4 2
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贷款成数
损失程度% 25 20 15 10
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• 可变利率抵押贷款（ARM） • 我国目前的可变利率抵押贷款 • 贷款利率：参照贷款基准利率，主要由人民银行指导制定。 • 利率调整周期：1年 • 美国的可变利率抵押贷款 • 美国的可变利率抵押贷款出现较晚（70年代） • 美国ARM现状 • 基准利率：最流行的是1年期的国库券利率 • 附加利率：反映了贷款过程中的服务成本以及借款人在贷款 合同中拥有的某些权利的价值（如提前还款权）
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• 贷款承保者 • 住房抵押贷款涉及三个险种： • 与贷款者人身相关的保险：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害 事故导致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力时 • 与抵押房产损失相关的保险 以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住房综合保险” • 另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违约遭受较大损失时， 贷款方可能要求对借款人违约行为进行保险 • 目前，我国住房贷款保险的承保者主要是商业性的保险公司
• 固定还本与固定还款抵押贷款的比较
• 贷款余额变化的比较
1000
固定还本
固定还款 600
200 0 24 48 72 96
（P0 = 10万、r 月 =8%、N=120 ）
120
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住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化
• 一、什么是住房抵押贷款证券化？
• 二、实行住房抵押贷款证券化的意义？
• 三、住房抵押贷款证券化的运作模式、
• 四、案例分析、
资产证券化
• 资产证券化（ABS）：是将资产收益权以证 券的形式在资本市场发行并流通的过程。
适合进行证券化的资产特点： 1、产生稳定未来收益 2、期限较长 3、流动性差
案例：建元2005-1个人住房抵押贷款证券化
• 2005年12月15日，“建元” 正式发行。建行从上海、江 苏、福建三家分行发放的个 人住房贷款中挑选30亿元进 入资产池，三档两级证券： 其中A、B、C三个档次为优 先级证券（A类约24亿元， 信用为AAA级；B类约3亿元， 信用为A级；C类约2.1亿元， 信用为BBB级）和次级证券 （约0.9亿元）。
使用效率。
• 截至2010年6月30日，资产池未偿本金余额
699838249.32元，贷款笔数为5727笔，分别为信托成
立时的23.20%和37.77%，其中优先级A档证券已有 87.38%被偿付，B、C档证券本金余额未发生变化。
建元2005-1案例跟踪和分析
• “建元2005-1”在仅仅5年间就有77.33%的本金被偿还。 • 而法定最终到期日期：A级资产支持证券、B级资产支 持证券和C级资产支持证券的法定最终到期日期同为 2037年11月26日
• 这说明资产池内的贷款早偿率非常高。 • 这就产生了 早偿风险：提前还款会使利息支付减少。
早偿风险还会导致：
• 1、由于贷款被提前偿还，证券发行人意外地提前回收 本金，而又难以为这些钱及时找到投资的渠道。
• 2、证券发行人为提前收回的资金寻求新的投资渠道， 而这项投资的现金流入流出很难与之前的计划匹配，形 成了再投资风险
住房抵押贷款证券化
• 一、什么是住房抵押贷款证券化？
• 二、实行住房抵押贷款证券化的意义？
• 三、住房抵押贷款证券化的运作模式、
• 四、案例分析、
资产证券化
• 资产证券化（ABS）：是将资产收益权以证 券的形式在资本市场发行并流通的过程。
适合进行证券化的资产特点： 1、产生稳定未来收益 2、期限较长 3、流动性差
案例：建元2005-1个人住房抵押贷款证券化
• 2005年12月15日，“建元” 正式发行。建行从上海、江 苏、福建三家分行发放的个 人住房贷款中挑选30亿元进 入资产池，三档两级证券： 其中A、B、C三个档次为优 先级证券（A类约24亿元， 信用为AAA级；B类约3亿元， 信用为A级；C类约2.1亿元， 信用为BBB级）和次级证券 （约0.9亿元）。
使用效率。
• 截至2010年6月30日，资产池未偿本金余额
699838249.32元，贷款笔数为5727笔，分别为信托成
立时的23.20%和37.77%，其中优先级A档证券已有 87.38%被偿付，B、C档证券本金余额未发生变化。
建元2005-1案例跟踪和分析
• “建元2005-1”在仅仅5年间就有77.33%的本金被偿还。 • 而法定最终到期日期：A级资产支持证券、B级资产支 持证券和C级资产支持证券的法定最终到期日期同为 2037年11月26日
• 这说明资产池内的贷款早偿率非常高。 • 这就产生了 早偿风险：提前还款会使利息支付减少。
早偿风险还会导致：
• 1、由于贷款被提前偿还，证券发行人意外地提前回收 本金，而又难以为这些钱及时找到投资的渠道。
• 2、证券发行人为提前收回的资金寻求新的投资渠道， 而这项投资的现金流入流出很难与之前的计划匹配，形 成了再投资风险