专题研究-旅游目的地式商业地产模式汇总
旅游地产策划分析及旅游地产实战案例分析
旅游地产策划分析及旅游地产实战案例分析旅游地产策划的概念旅游策划是依托创造性思维，整合旅游资源，实现资源、环境、交通与市场的优化组合，实现旅游产业发展目标的创造性过程。
旅游地产策划的基本任务针对明确而具体的目标，形成游憩方式、产品内容、主题品牌、商业模式，从而形成独特的旅游产品，或全面提升和延续老旅游产品的生命力，或建构有效的营销促销方案，并促使旅游地在近期内获得良好的经济效益和社会效益。
旅游策划必须具有创新性、可操作性。
旅游地产策划的重要性旅游产品的深层次开发和对市场需求的满足较多依赖于旅游策划，旅游行为的特殊性是静态的旅游要用动态的方法来进行推广。
旅游规划前的旅游地产策划--总体旅游地产策划在规划之前导入总体旅游策划，可以解决深度研究，准确定位市场、定位主题、定位形象、确立核心吸引力；拟合资源与市场，形成表现吸引力的产品形态；落实战术和行动计划。
旅游规划后的旅游策划―深度旅游地产策划旅游规划完成了，需要进一步进行旅游策划，来将规划的大理念，转变为产品、项目、行动计划。
依托旅游策划报告，就可以编制详细规划，进行建设了。
旅游地产策划的落地策划针对单个旅游产品，旅游策划要比规划切实、有力！旅游产品的生命周期也决定了规划一个景区而其生命力还没有它的规划期长，旅游策划能立刻带动经济效益的增长，当游客口味发生变化时，旅游策划又能灵活的调整，是旅游策划的优势所在。
旅游地产策划的营销策划品牌规划、品牌定位、品牌形象、品牌口号、整合品牌传播是当前旅游企业策划缺失的种种表现。
旅游地产策划的招商融资策划旅游规划不针对单个项目，无法真正招商引资。
有了单项旅游策划对规划的分解，使投资者有了投资的机会点，而旅游策划追求商业化盈利的目标，符合投资者利益目的，旅游策划的创造性思维给投资者带来了丰厚的回报！旅游地产策划中的定位旅游策划的定位是旅游策划的核心步骤，是抓纲的动作，可分为以下五个方面：1.旅游策划的主题定位：项目按照清晰独特、引人入胜主题进行整合打造；2.旅游策划的目标定位：决定将项目独特吸引力提升到何种程度，才具备实现目标的基础3.旅游策划的市场定位：按照细分结构，形成重要性、营销时序、区域划分、类别划分四维构造的综合形态。
旅游地产成功案例
旅游地产成功案例一、导言旅游业是具有巨大潜力的行业，在过去几十年里蓬勃发展。
随着人们对休闲度假需求的增长，旅游地产成为了一个备受关注的领域。
本文将介绍几个旅游地产成功案例，包括项目的规划和执行，以及最终的成功因素。
二、典型案例1：迪士尼乐园迪士尼乐园是全球最知名的旅游地产之一。
它以其独特的主题、精心设计的景点和高质量的服务而闻名。
迪士尼乐园的成功得益于其对细节的关注和对独特体验的追求。
首先，迪士尼乐园注重每个细节，从大型设施到小型装饰，都精心打磨，以创造一个完美的环境。
其次，迪士尼乐园创建了多个主题区域，每个主题区域都有自己的特色和吸引力。
例如，迪士尼乐园的“童话城堡”和“明日世界”等景点，带给游客们不同的体验。
最重要的是，迪士尼乐园提供了出色的服务，包括友好热情的员工、高质量的餐饮和住宿设施。
这种关注细节和客户体验的精神，使得迪士尼乐园成为世界上最有吸引力的旅游目的地之一。
三、典型案例2：海南亚龙湾海南亚龙湾是中国旅游地产领域的典范之一。
该项目位于海南岛，占地面积约为15平方公里，规划了多个高档度假酒店、高尔夫球场、商业区和综合体育设施。
海南亚龙湾成功的原因有以下几点。
首先，它位于优越的地理位置，拥有美丽的沙滩和温暖的气候。
这使得游客在这里可以享受阳光海滩度假，尤其受到国内外高端旅游者的欢迎。
其次，海南亚龙湾提供了世界一流的酒店和度假村设施。
这些设施配备了豪华客房、高品质餐饮和各种娱乐设施，确保每位游客都能得到满意的服务。
最后，海南亚龙湾注重可持续发展。
在项目规划和建设过程中，该项目一直将环境保护和生态平衡作为重要考虑因素。
它鼓励游客尊重自然，保护生态环境，从而实现经济发展与环境保护的双赢局面。
四、典型案例3：迈阿密南海滩迈阿密南海滩是美国最受欢迎的旅游目的地之一。
该项目以其美丽的沙滩、繁华的城市和多样化的文化而闻名。
迈阿密南海滩的成功有几个关键因素。
首先，它位于优越的地理位置，得天独厚的气候和迷人的风景使得游客流连忘返。
古城镇旅游商业业态研究——以都江堰灌县古城为例
20164古城镇旅游商业业态研究——以都江堰灌县古城为例周鹏程 陈丹丹 杨 婷古城镇作为承载旅游活动的重要载体，在区域旅游开发当中占有不可忽视的地位，但在将古城镇进行商业化运营的过程当中，由于商业业态的布局和选择不当，往往导致古城镇发展陷入同质化困境，“千镇一面”的现象在当下我国古城镇旅游发展中屡见不鲜，本文以都江堰灌县古城区为调研点，基于对古城内商业业态的实地走访，旨在发现古城镇商业业态中存在的普遍问题，并试探性地提出符合古城核心价值的合理化建议。
一、引言古城镇旅游是我国目前正在着力打造的一项中国旅游名片，伴随人均国民经济收入的持续增长，人们对于充满文化原真性的古城镇的旅游需求也日渐攀升，传统意义上的城市旅游和乡村旅游已经逐渐不能同旅游者对于传统文化习俗以及深厚历史底蕴的外在或潜在需要相适应。
对于古城镇的旅游开发已经有了相当扎实的理论和实践基础，但反观关于古城镇旅游商业业态的研究情况，相关研究数量较少，而古城镇旅游开发中商业业态的布局和规划一定程度上决定了旅游者的体验质量和目的地的发展前景，因此，弥补该领域的理论空白，尝试性的归纳总结出一套古城镇商业业态发展的良性模式显得尤为重要。
二、文献回顾在有关世界遗产登录的国际文件中，把历史城镇（包括城市建、构筑物群、历史街区）分为三种类型：无人居住的遗址型街区；仍有人居住的历史街区；20世纪建设的新街区。
本文所选择的研究对象——都江堰灌县古城系“5·12”大地震发生后由政府统一在原址上进行灾后重建后形成的“现代古城”，从严格意义上应纳入第三类。
而马伏英又从旅游商业地产的维度将其描述为依附于旅游景区而建设的提供旅游休闲、购物、餐饮、住宿、娱乐等辅助活动的建筑空间。
而旅游商业业态实际上是对旅游行（企）业的组织形式、经营方式、经营特色和经济效率等的一种综合描述，其概念具有复杂性、动态性、特色性等特点。
一旦古城镇形成旅游开发的规模效应，商业化的进程就变得不可避免，旅游活动需要依托合理商业形态才能更好地发挥其为旅游者提供高质量服务的功能和价值。
旅游地产开发运作模式及典型成功案例研究_图文
九华山庄
佛冈聚龙湾
温泉+水游乐模式
【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑 梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温 泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项 目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更 高的要求。
北京温都水城
广东恩平锦江温泉
客源导向
旅游地产成功的关键，准确 的客户定位，合理的客源导 向，引导足够的客户旅游地 产才能运营
产品配套
旅游地产功能和赢利的 载体，主要为酒店、别 墅、公寓、商业街等各 类产品
问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品 有何特征？
旅游地产资源类型
滨湖
滨海
温泉
地文景观 高尔夫
旅游地产 常用引擎资源
一、滨湖类项目 产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富
建筑排布：围湖而建，亲水排布
千岛湖开元度假村
湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓
产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大
温泉+高尔夫模式
【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了 面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶 级度假村开发的经典模式。
上海太阳岛高尔夫温泉度假村 北京龙熙温泉高尔夫
三、温泉类项目
温泉+滑雪场模式
【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生 与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季” 的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应 成为北方地区温泉度假村开发的重要模式.
中国旅游地产开发的四种模式和七大策略(DOC13页)
一、“城市功能区〞驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速开展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业开展领域，并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间幅员。
在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和时机，区域资源被置于广阔的地域X围内进展优化配置，使旅游地产价值更大化。
同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的开展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步表达出“双轮驱动〞的并存态势，相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市开展形式,能够在推动城市化的根底上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而到达建立可持续开展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游气氛中开发地产项目，进展大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域根底设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
旅游地产规划设计探究
第３ ８卷 第 ４期 ２０ １２年 ２月
张
优等： 旅游地产规 划设 计探究
・７・
镇” 特色商业 ” 度假酒店 ” 主题乐 园” 体育 休 闲” 大功 能分 过渡 ， “ “ “ “ 六 最终到达 秀场 区的高潮—— 滨江区。 区定位 ， 结合 自然条 件合 理布 局各 项用地 ， 证 地 区经济 社会 发 保
收 稿 日期 ：０ １１ －０ ２ １ —０２
作者简介 ： 张
优 （９５ ）女 ， １８ ． ， 河北 工程 大学建筑 学 院硕 士研 究生 ， 河北 邯 郸
０６３ ５０８ ０ ６３ ５０８
刘立钧 （９６ ） 男 ， 士 生导师 ， １６ 一 ， 硕 教授 ， 注册城 市规 划师 ， 河北 工程 大学建 筑学 院 ， 河北 邯郸
４ ２ 空 间架构 ．
从分析地 区江 、 自然 景观格 局 和现状 建设 条件 出发 ， 理 山 合
确定地 区空 间结构 和重要节点空 间区域 。
梳理河道 、 完善地 区水 系统 ， 提高地 区水 体 的 自然循 环净 化
功能 。
４ ３ 水 系统 ．
详细分析现状河道 ， 在保 留原 有 的主要 河道 的 同时 ， 结合 用 地布局 、 道路骨架、 景观组织对其他 的水道进行 重新梳理 和改造 ， 形成地 区完善 的水 系网络 。
・
６・
第３ ８卷 第 ４斯 ２０ １２年 ２月
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨＩ ＇ ＥＣＴＵＲＥ Ｉ
Ｖｏ ． Ｎｏ． １３８ ４ Ｆ ｂ ２ ２ ｅ． ０１
文章编号 ：０ ９ ６ ２ （０ ）４ ０ ０ —３ １ ０ — ８ ５ ２ １ ０ —０ ６０ ２
展 目标实 现。
重庆旅游地产长寿古镇项目案例
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2012年底，住宅现金流产品即将面市，加快资金回笼。
在商业顺利推迕的情况下，快速吪劢住宅开发， 预计2012年底住宅面市，主推现金流产品，为
项目滚劢开发提供强有力的资金支持 。
1200亩 住宅用地
一期
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项目开发流程
2008年
前期洽谈
长寿区政府主动到云南彝人古镇进行招商引资的洽谈。 2009.10.19与长寿区政府签约，投资43亿元，按5A级景区的标 准打造“长寿古镇”项目。 土地价格25万/亩，总共2000亩，其中古镇商业800亩，住宅 1200亩，整体容积率1.15，分批次招拍挂。 政府全力推进基础配套设施建设，市政干道快速建成。 古镇商业一期动工修建。 2011年1月，一期商业低价入市，快速回笼资金。 云南彝人古镇相关商家资源，重庆本地商家资源拓展。
1.面积设计总体感觉偏大，厨房采光通风，占总面积20%巠史 . 2.主力需求局高3.9，可适当调高，卫生间每局布置.. 3.丌同经营餐饮品种，内部结构需求丌同，火锅重在大厅，包房少许 中餐厅，包房可适当增加，但也要控制 . 4.入户大堂可适当挅高，4米以上 。小型餐饮面积需求300-400平米， 大型餐饮一楼局高5.5米，二楼4.5米，3000平米的庖需要1000平米 的大厅，要斱正，长斱形也可以，转觊餐饮也无所谓.
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项目介绍
长寿古镇以巴渝文化和寿文化为载体，集吃、住、行、游、购、
长寿古镇经济指标：
娱为一体旅游地产项目。
总占地面积：2000亩（古镇商业区800亩，住宅区1200亩） 总建筑面积：136万斱 项目定位：旅游地产项目，将成为集吃、住、行、游、购、娱为一体，以巳渝文化为 背景，以中国西部（于、贵、川、渝）建筑文化为平台，巳渝文化及中国寿文化，成 为重庆地区最大规模丏唯一的巳渝文化和寿文化主题文化综吅商业体。
以“文商旅”为核心的地产开发—万达第四、五代产品专题研究
商业产品线
产品不断升级，万达已经完成从单一购物中心向大型商业文化购物公园的转变。
第四代 第三代
称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅 游文化等主题；包含65万方的核心商业模块。
万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等 可售物业的回笼资金；总规模在40-80万方。
第二代
第一代
第一代
向空中发展，一般是 一个5万平方米左右的单体楼， 地下为停车场，第一层开设精品店，二层、三层 租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城；
类别
产品种类
第一代
纯商业
第二代
纯商业
第三代
商业、酒店、写字楼、住宅
选址
核心商圈黄金 地段
约5万㎡ 购物功能组合 超市+家电+影 院
核心商圈黄金 地段
约15万平方米 购物功能组合 超市+建材+家 电+影院 多个盒子组合 式
第一代万达的简单升级，从原来的“主力店驱动型的单体商业” 进化为“主力店驱动型的多个单体商业”，总规模在12-15万方;
第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”：单层面积500010000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等;
产品特征
万达经历了三代产品发展之后，开始向体量更大、功能更全、体现“文化、休闲、购物” 为一体 的商业综合城发展，并逐步向线上综合体延伸。
汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其 各项指标和规划均符合“万达城”的概念。 万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，
B+，B等几个等级，中央文化区是全国唯一
的A+级别。 中央文化区总体规划
核心标准模块
核心标准模块=15万方购物中心+20万方以上写字楼+10万方以上酒店+10万方休闲街区+10万 方娱乐中心。
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➢东部华侨城现处于建设期，已建成规划总体的1/3。2008年十一黄金周，接待游客15万余人 次，总营业收入2546万元 ➢牛年春节黄金周，该旅游区累计接待游客17.4万人次，营业总收入近4500万元，为深圳各大 旅游景区之首。
GDP
、
经
济
转
型
带
深圳目前主 未来商业模式
来
流商业模式 的必然转换
的
商
业
模
式
转
型
中国的新经济时代已经到来：大企业从竞争的产品和渠道时代
到更具垄断性的客户品牌和行业整合时代，小企业在知识经济 的背景下，创意型公司的兴起
3万人次
——
2008年 游客接待量
220万
500万
未完全建成 100万
本项目的机会——与东部华侨城地理关系紧密，成 为东部华侨城边的重要途经景点
高速收费 站/出口
东部华侨 城大巴停
车场
东部华侨 城大门
本项目
东部华侨 城停车场
项目紧邻东部华侨城的停车场，具有一定的昭示优势，同时具备同东部华 侨城形成统一体系的基础。本项目与高速的出入口的关系也较好。
50% 40% 30% 20% 10%
0% -10% -20%
10.11% 7.10%
2002
36.85%
9.10%
9.50%
2003 -11.20%
2004
全国旅游收入增长率
12.20%
9.90% 2005
17.85%
11.40% 2006
全国GDP增长率
2000-2007年的统计数据显示：国内 旅游收入和旅游总收入平均比GDP增长 率高2-4个百分点的速度向前发展；
2006年我国人均GDP达2062美元， 部分发达地区已超过3000美元。
人均GDP 旅游阶段
>1000美元
>3游业进入 休闲、度假需求持续发 高速发展阶段 展&周边国家旅游热潮
世界游
体验式和服务性旅游资源的开发是未来最大的增长 点。
观光时代
体验时代
中国旅游 发展阶段
地点：大、小PP岛 活动：出海游览、潜 围绕“海” 水、游泳、吃海鲜 全 关键词：游览 体 验 模 式 围绕“文化” 地点：酒吧街BANG 关键词：消费 LA ROAD 活动：shopping、 特色酒店、spa、酒 吧、表演
东部华侨城打破单一海资源旅游模式，成为新的 休闲旅游风向标
国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综 合性国家生态旅游示范区。 以丰富的活动和区域打造，突破传统意义中海资源的局限，形成无季节性的旅游目的地。
48万㎡
迪士尼主要是以迪斯尼动画为主题的卡通乐园，依 120万 靠卡通人物、商品开发以及各种美食吸引人们眼球。 ㎡
东部华侨城整个项目由这三个不同文化主题特色的 园区组成，其中“大侠谷”体现生态旅游文化， “茶溪谷”体现休闲度假旅游文化，“云海谷”体 现户外运动旅游文化。
900万 ㎡
日游客接 待量上限 4万人次
与众不同。
而我们更有些“长城脚下的公社”的意思。
项目和东部华侨城的关系是近的，依托于它，我们有了突破区域的先决优势。同 时，我们还有Steven holl。大师在中国的新作品，深圳唯一大师级的建筑艺术等
等等等。我们有了并行于华侨城的支撑。它会像长城脚下的公社一般，长
城是一个有名的背景，而公社又独立于长城，暗自繁荣。
机会2： 全球化/新技术/个性化的全球新经济模式 带来的商业模式转型
“全球化1.0版是「国家」的全球化。达．伽玛和哥伦布代表他们的国家利益探索世界，开启了1.0版 的全球化，直到一八○○年工业时代来临而结束。全球化2.0版是「企业」的全球化。这一阶段从一 八○○年起一直延续到二千年网络泡沫化为止。最新的全球化3.0版从二千年开始，到现在还没结束。 这一阶段是「个人」的全球化。”
环保意识，进行“生态旅游”，消费“绿色产品”。
世界 之窗
香港 迪士
尼
东部 华侨
城
旅游 模式
观光式
观光 +
体验
体验式
主要组成部分
面积
按世界地域结构和游览活动内容分为世界广场、亚 洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界 雕塑园和国际街八大区域。有历史遗迹、名胜、自 然风光、世界奇观、民居、雕塑等130多个景点
机会1：休闲度假是未来人们生活的大趋势
休闲度假是未来人们生活大趋势：
1、世界旅游业发展的历史规律看，GDP大于3000美元旅游进入休闲度假阶段。2005年我 国人均GDP已达1700美元，沿海发达城市则已达3000美元，部分城市更高达5000美元以上 ； 2、消费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现结构性变化，观光游将以10％以上速度发 展，而休闲游加速发展，增速将在20％以上。
本项目的机会——世界级的建筑艺术，项目自我旅 游价值挖掘
大师建筑，借势东部华侨城，脱离梅沙，成为新体 验旅游休闲的另一个焦点
我们有了东部华侨城，我们就有了一次新契机。
当越来越多的人来深圳的观光点是东部华侨城而不是世界之窗时，东 部华侨城对于城市的意义不再仅仅是一个旅游景点。它对于城市的意义将突破 区域的限制，成为城市的新名片、新窗口。梅沙借此，脱离深圳东岸而
从“世界之窗”到“东部华侨城”，体验式旅游 时代全面到来，成为新区域焦点
体验式旅游趋势：
1. 促成自己个性化形象形成、彰显自己与众不同的旅游项目或服务。 2. 厌倦“走马观花”式的巡游，而开始“下马赏花”。他们关注的不仅仅是去过哪些
地方，而是有过如何新奇的经历，如何得到这一段难忘的回忆。 3. 不再满足于被动地接受旅行社的诱导和操纵，而是主动的参与线路的设计与安排。 4. 旅游者健康和环保的观念不断增强，希望自己在旅行过程中回归自然，体现自己的
国外的新的体验旅行项目
1、养生度假（典型案 例：普吉岛、巴厘岛）
2、医疗健康旅游（典 型案例：韩国整形美容旅
游、匈牙利专业牙科）
中国的旅游发展正从“世界 之窗观光”到“东部华侨城 体验”过渡！
泰国普吉岛——在自然资源的基础上，结合传统文 化，塑造全体验旅游模式
➢作为重要的旅游胜地，普吉岛除了海资源之外，还有更加丰富的内涵。 ➢泰国普吉岛的芭东海滩有一条著名的酒吧街，将优质的海资源结合了泰国的传统文 化，并提供休闲度假的各种娱乐方式进行延伸。