u2009年上海耀光国际大厦营销报告
上海新桥-新弘国际城营销策划报告-113PPT-2009年_OK
2021/8/19
3
事件回顾：
宝山地区：香逸湾09年11月8日开盘，当日推出的88套房 源吸引600多组购房客户排队摇号抢购，并在1小时之内
短暂反弹？ 全部售罄 当天签订定金合同，送1％契税；3天内签订预
售合同，再送总房价1％ 。
闸北大宁：08年12月26日嘉宁荟开盘，活动当天即有300 多组客户到现场排队购房；今年2月14日多组客户连夜 排队购房，开盘当天售出100余套。
2021/8/19
4
上半年形势
VS
下半年预测
• 积压了一年半的刚性需求有释放要求；
• 上海多处板块房价较之高点已经有2030%的价格回落，已接近部分客户心理 承受水平；
• 08年陆续出台的救世政策在09年1月开 始逐步显现；
• 上海户籍新政对于新上海人有一款“自 有住房”要求；
• 目前热销楼盘无一例外地有大幅价格优 惠或强力促销手段；
上海新桥 · 新弘国际城营销策划报告
上篇： 市场研判篇 下篇： 营销策略篇
2021/8/19
1
后 市?
2021/8/19
PART 1
2
截止3月初数据统计显示：
上海商品房的正常年消费水平应在1500万平方米以上， 而去年成交量不足1000万平方米，相当于2007年的一半， 可见有相当部分刚性客户由于整体市场环境的种种因 素而暂时延缓了购房的打算。
知己知彼，方能立于不败之地 11
区域竞争市场
项目名称 欧风丽景 绿洲香岛 绿洲长岛 上海康城 世袭领地 雅仕轩
浅水湾花园
伊莎士花园
乔爱别墅
心艺墅
村上春墅
同润加州
2009年考察报告_上海深圳房地产市场考查报告-64PPT
星河湾地产是一家致力于营造高
品质住宅，高品位生活平台的企业。 始终秉承“舍得、用心、创新”的企 业理念，在相关领域稳健发展。
星河湾地产以舍得的气度创造高
价值，以用心的态度追求完美，以创 新的标准不断超越。这种品质至上的 信念和高度责任感已融入到企业之中， 打造了一系列既相互独立、又紧密链 接的精品产业链，共同追求产品的高 品质、高品位，努力构建理想生活空 间。
牌联合举办各类活动以达到共享客户的目的。同时，长期的跨界营销也使星河湾的 业主及潜在的客户形成一个较为固定的文化圈，这种圈层无论对内对外都有延展性， 为星河湾带来了更多的成交。
世界奢侈品协会中国
奢侈品沙龙私属定制
星河湾中国首届“大
“星生活，臻感觉”奢
俱乐部落户星河湾。
生活馆落户星河湾。
使杯”马球赛。
行走改变命运，眼界改变世界
---销售部沪、深楼市考查报告 2009年10月
序言
首先，感谢公司领导给予销售部的这次奖励考查，我们选择了上 海、深圳这样的国内房地产领军城市，重点关注高端项目的品质、营 销与服务流程，感受国内一线城市的国际都市气息，拓展视野，增长 见识。
第一站：上海
上海
上海，一颗耀眼的东方明珠。开埠至今，一直是世界风云际会的焦点。 从二、三十年代的巅峰，到今天的辉煌；从过去的外滩万国建筑群、国 际饭店、丁香花园、沙逊别墅，到现在的新天地、东方明珠、环球金融 中心……任时光流转，不变的依然是百年盛绽的荣华。
2010上海世博会
世博主题馆外观效果图
主题馆西展厅无柱空间
上海的交通道路与建筑仿佛都在为世博 会忙碌着，2010年上海世博会将是探讨人 类城市生活的盛会；是一曲以创新和融合 为主旋律的交响乐；将成为人类文明的一 次精彩对话。
上海市财富国际广场商业地产项目营销报告
预计上市时间 合计：约33.6万平米
白玉兰环保广场一期 松花江路251号近营口路 办公面积：24,571平米
海上Soho 安波路、营口路 办公面积：约5万平米
海上财智中心 黄兴路1888号近国顺路 办公面积：28,000平米
上海市财富国际广场商业地产项目营 销报告
区域市场综合分析
•区域在售楼盘价格水平较低：10,000~12,000元/平米 •后续新增供应体量较大：至07年底，未来新增供应体量巨大，达到近40 万方，且多为小面积Soho式办公产品，同质化竞争严峻 •产品品质不高：仅在建筑形式上满足办公要求，在内部配套如电梯、空调、 商务中心等的配置水平较低 •产品类型单一：多数项目多为单体项目，无丰富的产品线形成商务集群 •现行产品广告攻势较弱
上海市财富国际广场商业地产项目营 销报告
1、长期投资客户关注点 2、短期投资客户关注点 3、自用客户关注点
自用客户关注点 •地段与交通是重要影响因素 •要求产品面积与公司发展程度较为契合 •对产品品质有相应要求
区位现状，难以突破 客户因素，无法掌控
可利用的突破点
产品品质是提高自用客户接受度的突破点
物业类型
在租物业
案名
沪东金融大厦
在售物业 海尚杰座
在（待）建物业 同济联合广场
效果图
硬件及配 套标准
内部标准
小结
玻璃金属幕墙 7部电梯； 中央空调； 自身无配套
龙骨矿棉板吊顶； 墙面粉刷； 地毯；
较为简单办公配置 配置档次较低 满足普通办公需求
4部三菱电梯； 配有商务中心
套内卫生间装修； 木质地板； 独立空调；
上海市财富国际广场商业地产项目营 销报告
客户区域锁定
总体量大
上海某大厦营销推广策划方案
上海某大厦营销推广策划方案二、目标群体分析1. 目标客户：a. 企业客户：包括国内外大型企业、中小企业等，主要是办公楼的主要租赁对象。
b. 个人客户：主要是高净值个人、有品牌意识的个人，他们需要一个高档、舒适的办公环境。
三、市场调查与分析通过市场调查和分析，了解客户需求和竞争对手的情况，为制定营销推广策划方案提供依据。
调查结果显示，企业客户更关注办公环境的品质和配套设施，而个人客户更看重大厦的品牌和形象。
四、营销推广策略1. 品牌打造：a. 制定大厦独特的品牌定位，强调高档、舒适、专业的办公环境。
b. 设计精美的品牌标识、宣传册和网络媒体广告，提升品牌形象。
2. 线上推广：a. 制作精美的官方网站，展示大厦各项设施和服务，提供在线预订和咨询功能。
b. 运用社交媒体和搜索引擎优化手段，提高大厦在互联网上的曝光度和搜索排名。
3. 线下推广：a. 在商务活动和行业展览中积极参与，展示大厦的专业特色和服务优势。
b. 发放宣传册和名片，与潜在客户建立联系。
4. 合作推广：a. 与当地知名企业和商会建立合作关系，提供优惠租金和特殊服务。
b. 与政府和媒体合作，争取相关政策支持和媒体报道。
5. 客户关怀：a. 提供贴心的服务，为客户提供专业的办公支持和解决方案。
b. 定期组织客户活动，并赠送小礼品，增进客户对大厦的归属感。
六、推广计划1. 前期准备：a. 成立推广团队，确定推广目标和策略。
b. 制定详细的推广计划和时间表。
2. 品牌打造：a. 设计品牌标识和宣传册。
b. 制作线上和线下推广材料。
3. 线上推广：a. 设计制作官方网站。
b. 运用搜索引擎优化和社交媒体推广手段。
4. 线下推广：a. 参与商务活动和行业展览。
b. 发放宣传册和名片。
5. 合作推广：a. 与知名企业和商会进行合作。
b. 与政府和媒体进行合作。
6. 客户关怀：a. 提供专业的办公支持和解决方案。
b. 组织客户活动并赠送小礼品。
七、预算和风险分析预计推广活动将会投入一定的资金，包括网站开发、线上推广、线下宣传和礼品赠送等费用。
上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告
销售面积 12327 378 11949
整盘均价 15400 16298 /
广告费率 2% / /
广告费用 3796603 54000
3742603
分析： 1、项目销售迄今，完成销售面积378平方米，实现销售均价16298元/平方米，远高于贵司原定整盘均 价15400元/平方米； 2、项目广告投入费用54000元加前期50万共计50.54万，与原定2%广告费率所需投入的费用相比，尚 余3242603元未予投入。
成本分摊 来人成本分摊： 来电成本分摊：
54000元 26人 54000元 119人 54000元 5人 =2077元/人
=454元/人
单套成交成本分摊：
=10800元/人11广告通路选择与投放 ——4月16日迄今
楼体巨幅 工地围墙 售楼现场 引导旗 户外看板 看房通道 广告通路 短信投放 户外大牌 报纸广告
耀光· 中环国际
前期企化工作总结报告
1
原媒体计划
2
销售目标 ——从4月16日起至6月底完成2000平方
总目标
在09年6月30日前完成2000平方米的销售目标。 目标分解 从2009年4月16日起至2009年6月30日实际需要成交套数是 24套，这个目标分解，分步骤在未来的75天完成，即12周内 完成。
搜房网写字楼主页广告 预算:12000元/次×25次=30万元 楼体巨幅 预算:50元/平方米 2~5万元 合计:25.2+30+5=60.2万元
5
实际推广内容
6
广告投放比例
投放内容
原定媒体计划 12次，每周30万条，共 计360万条 25次,每三天做一次 持久
实际媒体推广 已投放9次,每次10万 条，一共90万条 无 持久 内容：耀光中环国际 12800元/m2起 61234888
上海某地产营销策划报告
静安枫景营销策划报告一、宏观市场：（数据来源：上海市房地产交易中心）2001年上半年上海房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面：房产投资涨：2001年上半年房地产开发投资额245258万元，而2000年同期为1986468万元，增加23.1%。
房产开发涨：2001年上半年完成土地开发面积690339平方米，而2000年同期为314891平方米，增加119.3%；2001年上半年商品房新开工面积9089660平方米，而2000年同期为7876680平方米，增加15.4%；2001年上半年商品房竣工面积4298042平方米，而2000年同期为3095774平方米，增加38.8%。
房产销售涨：2001年上半年商品房预售面积7730990平方米，而2000年同期为6120268平方米，增加26.3%；2001年上半年商品房销售面积9996460平方米，而2000年同期为8017253平方米，增加24.7%；存量销售涨：2001年上半年存量房销售面积6190892平方米，而2000年同期为3130836平方米，增加97.7%。
销售价格涨：2001年上半年上海房价比去年底涨了230元，全市住宅预售平均价格达到每平方米4173元，涨幅为5.8%。
今年6月份的中房上海价格指数则出现了“井喷”，环比猛涨了11点，同比涨幅则高达40点，为1995年中房价格指数建立以来的最高涨幅。
个人购房涨：2001年上半年个人购房比例为95.9%，而2000年同期为93.6%。
分析：宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。
上海进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。
房地产政策法规的不断完善，为市场的理性发展提供了保证，同时也增强了消费者购房信心，个人购房比例不断提高。
上海商业中心营销策划报告33p
由于本案所处的杨行镇周边均属小镇沿街商业， 故租金不具备可比性，同时本案所属宝山地区也 没有大型购物中心，故只能选取其他地区同类型 购物中心作参照物。
参照物的选取
相近原则
成功原则
相近地段有更多的相近因素 成功的楼盘具有参考意义
宝山区商业分布特征
祁连板块
好又多 弘基休闲广场
牡丹江路 沿线
宝钢商场 黄金广场 赛博数码 永乐家电 世纪联华
共康板块
家乐福 好美家
大华板块
九百 大润发 百安居
一 个 区 域 商 三业 个中 社心 区 型 商 业 点
宝山区商业市场分析
牡丹江路作为宝山传统的商业中心，是一条类似南京 路的条状商业街，拥有黄金广场、宝钢商场、世纪联 华、永乐家电、赛博数码、小肥羊等各类商业、酒家， 品种繁多、业态齐全。
常州嘉业
常州嘉业国贸广场，是目前常州在建项目中最高的 建筑物，超凡脱俗的品质与凌云俊俏的外观使其成为常 州地标性、国际性的建筑物。
常州国贸广场裙楼将开发成为常州最高品位的精品 商厦，辅助高级餐厅、音乐茶座等休闲娱乐设施，提供 常州最高标准的“一站式”消费服务。国贸广场塔楼在 硬件设施、延伸业态、服务环境、建筑材料等诸多方面 处于常州领先位置，其尊贵地位与雍容品质只为时代精 英度身锻造
天时
本案所处杨行地区，商业设施极其匮乏， 建成后25万人口的基本生活需求巨大。
本案附近的月浦、罗店、顾村、庙行等小 镇现有的商业设施满足不了居民多元化的 需求。
地利
牡丹江路处于宝山的东北角，宝山的中部 需要一个大型商业中心。
本案处于共和新路外环线交界、地铁一号 线延伸段终点，是市区导入人口理想的居 住区，地理位置极其优越。
上海市××商业大厦营销策划方案概要
上海市××商业大厦营销策划方案目录前言一、上海市写字楼市场分析二、本项目周边区域市场概述三、本项目市场定位四、本项目产品建议五、销售策略六、形象策划七、财务分析前言在市场需求日趋严谨的今天，一家经验丰富、素养良好的专业行销顾问公司为贵司服务，是迎接挑战、实现商业目标的必要条件。
我们的目标在于为贵公司的楼盘在产品规划、市场调研、行销策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销顾问服务。
在现今复杂多变、竞争激烈的市场中给予您关于行销的专业化帮助和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径。
根据目前贵公司的计划、楼盘现状和市场具体情况，我们将尽力为您进行关于影响贵司楼盘行销进程的诸多因素的研究，并据此提供适合于楼盘的行销战略规划以及相关其他多样化的配套措施。
我们的行销顾问们已准备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做出每个重要的决策。
一、上海市写字楼市场分析（一）上海写字楼市场发展现状上海的写字楼市场经过近十年的发展，目前，已具备相当的发展规模，且逐步形成区域性规模发展态势，优质写字楼物业层出不穷。
1、写字楼开发情况近年来，办公用房供应量（竣工面积）自1997年达到最高峰170.70万平方米之后逐年回落，2001年达到低点58.23万平方米，同期施工面积也达到近年来的低点381.63万平方米。
与此有所不同的是，反映供应量先行指标的新开工面积，率先在2000年达到最低点18.89万平方米后反弹，2001年回升到20.35万平方米，新开工面积自1996年以来首次出现正增长，市场供应量下滑的趋势得到扭转。
2、写字楼市场吸纳情况“九·五”以来办公用房市场的吸纳量，总体呈平稳增长态势，销售面积自1996、1997、1998三年连续大幅度增长以后近期走势较为平稳，而出租面积逐年放大，2001年为229.59万平方米，为1996年的15倍，强劲的走势，充分反映出市场对租赁方式的认可度和接纳度。