土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式

土地出让金直接分成模式的论述

该模式是由开发企业和政府达成约定，土地出让后，双方按照一定的比例直接享受土地出让金分成。

该模式下，有两种实施方式：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议对土地出让金分成比例进行约定，企业凭借合法协议取得土地出让金分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，土地出让金归属项目，企业凭借公司中的股权占比，获得土地出让金分成权。

局限性：由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，要求参与合作的一级开发企业为必须国有企业，目前采取此盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。

土地出让金直接分成模式的分析

在土地出让金直接分成模式下，无论是授权委托开发企业还是招标委托开发企业，自取得土地一级开发权开始，都急切的想完成土地一级开发，其内在动力是，土地完成出让后，企业的赢利也就确定了。直接按照委托开发协议约定的比例，从土地出让金中获取。

在规划阶段，土地出让金直接分成模式下的开发企业更加关注规划的内容。通过优化规划方案，提高土地价值，促进土地上市交易，提高对于二级开发商的吸引力，提升未来高溢价的可能性，有助于提高企业的开发盈利水平。

土地出让金直接分成模式还有个最大的特点，就是土地开发的成本由开发企业自己承担，这会刺激开发企业增加对成本和进度的控制。企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算成本，严格控制实际成本支出，尽量缩短开发周期。

因此，在资金大量支出的征地、拆迁阶段之前，开发企业需要寻找成本与周期之间的平衡点。

土地出让金直接分成模式的评价

如果说固定收益模式限制了企业控制成本的欲望，土地出让金直接分成模式则是用最大化的方式激励着企业去控制成本并提升企业的土地开发速度。其原因还是在二者赢利点上。前者是成本越高，按比例计取的企业赢利越高；后者是成本越低，企业赢利越高。二者还有一个最大的不同，就是前者不关心土地出让价格，因为不论多或者少企业的赢利都是固定的（只要有人摘地且土地出让价格能够平衡成本即可）；后者则非常关注土地出让价格，土地的出让价格越高，企业的赢利越高。

土地一级开发整理的收益模式分析

土地一级开发整理的收益模式分析目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。二、土地一级开发收益分成模式的运作要点（一）土地一级开发的两条收益途径土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发；或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。（二）共同出资设立项目公司房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。在收益分成模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立（其中的一些项目公司还会有第三方出资，如与政府关系较为密切的民营企业等，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便），负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲，房地产企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。通过共同出资设立项目公司，房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。（三）土地一级开发净收益的分成

城市土地一级开发融资模式及渠道分析

一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇

化建设。二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。（二）模式二：完全政府控制模式政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。如广州市，成功的前提在于城市规模不太大，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金需求。（三）模式三：政府和法定机构协作政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，就像“一条通道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，以使政府和法定机构对土地市场进行调控，配置土地资源，使国家享有土地增值所获得收益。如上海市和苏州市。

土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式

土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式土地出让金直接分成模式的论述该模式是由开发企业和政府达成约定，土地出让后，双方按照一定的比例直接享受土地出让金分成。该模式下，有两种实施方式：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议对土地出让金分成比例进行约定，企业凭借合法协议取得土地出让金分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，土地出让金归属项目，企业凭借公司中的股权占比，获得土地出让金分成权。局限性：由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，要求参与合作的一级开发企业为必须国有企业，目前采取此盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。土地出让金直接分成模式的分析在土地出让金直接分成模式下，无论是授权委托开发企业还是招标委托开发企业，自取得土地一级开发权开始，都急切的想完成土地一级开发，其内在动力是，土地完成出让后，企业的赢利也就确定了。直接按照委托开发协议约定的比例，从土地出让金中获取。在规划阶段，土地出让金直接分成模式下的开发企业更加关注规划的内容。通过优化规划方案，提高土地价值，促进土地上市交易，提高对于二级开发商的吸引力，提升未来高溢价的可能性，有助于提高企业的开发盈利水平。

土地出让金直接分成模式还有个最大的特点，就是土地开发的成本由开发企业自己承担，这会刺激开发企业增加对成本和进度的控制。企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算成本，严格控制实际成本支出，尽量缩短开发周期。因此，在资金大量支出的征地、拆迁阶段之前，开发企业需要寻找成本与周期之间的平衡点。土地出让金直接分成模式的评价如果说固定收益模式限制了企业控制成本的欲望，土地出让金直接分成模式则是用最大化的方式激励着企业去控制成本并提升企业的土地开发速度。其原因还是在二者赢利点上。前者是成本越高，按比例计取的企业赢利越高；后者是成本越低，企业赢利越高。二者还有一个最大的不同，就是前者不关心土地出让价格，因为不论多或者少企业的赢利都是固定的（只要有人摘地且土地出让价格能够平衡成本即可）；后者则非常关注土地出让价格，土地的出让价格越高，企业的赢利越高。

一级土地开发5大盈利模式

级土地开发5大盈利模式 2014-03-24查看更多—〉明源地产研究院近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式： 1.固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承

房地产开发的利润模式解析

房地产开发的利润模式解析房地产开发是指通过购买土地资源、进行规划、建设、销售等一系列流程，最终实现房屋销售和盈利的商业行为。这个行业一直以来都是一个利润丰厚的行业，吸引了众多开发商和投资者的关注。本文将对房地产开发的一般利润模式进行解析，以帮助读者更好地了解该行业。一、购地成本购地成本是房地产开发的首要成本之一。在土地供应紧张的市场背景下，土地价格往往居高不下。开发商需要在竞争激烈的拍卖或竞标中获得土地使用权，支付土地出让金等费用，这些费用成为房地产开发企业的起步成本。二、建设成本建设成本是房地产开发的另一个重要成本。建设成本包括土地平整、项目规划设计、建筑施工、材料采购、人员管理等各项费用。随着国家对建筑质量和环境保护的要求不断提高，建设成本也在不断上升，对开发商的盈利带来了一定的挑战。三、销售收入销售收入是房地产开发的主要盈利来源。房地产开发商通过销售房屋单位来获取收入。售价的确定与市场需求、项目品质、地理位置、配套设施等因素有关。开发商通过适当的市场定位和定价策略，吸引购房者的关注，实现销售收入最大化。

四、资金成本资金成本是指为筹措开发所需的资金而支付的利息和其他费用。房地产开发需要大量的资金支持，除了自有资金外，还需要通过银行贷款、债券发行等方式来筹措资金。由于资金成本较高，开发商需要在盈利模式中合理控制资金利用和融资成本，以保证项目的盈利能力。五、运营成本房地产项目在销售完成后，还需要进行运营管理，这也会产生一定的成本。运营成本包括物业管理、维修保养、公共配套设施维护等费用，以确保小区的长期稳定运行，并为业主提供良好的生活环境。六、利润分析房地产开发的利润主要体现在销售收入与成本之间的差额上。通过合理控制购地成本、建设成本和运营成本，同时使销售收入最大化，开发商才能获得较高的利润。利润率一般在20%以上，但由于行业竞争激烈，卖方市场的供应情况以及政策调控等因素的影响，开发商的利润也存在一定的波动。总结：房地产开发作为一个庞大而复杂的产业链，其利润模式是由购地成本、建设成本、销售收入、资金成本和运营成本等多个因素共同决定的。对于开发商来说，只有在全面分析和合理控制各项成本的基础上，同时运用市场营销手段，才能够实现利润最大化的目标。当然，随着

B土地补偿利润分成PPP四种园区开发模式比较

B土地补偿利润分成P P P四种园区开发模式比较 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】

园区开发的商业模式，主要涉及土地一级开发商参与园区开发建设时资金平衡问题及运营策略问题。园区开发的商业模式经历了从BT模式到土地补偿模式，再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。一、BT模式土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。很多地区对利润加成部分进行了相应规定，如北京规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％；杭州规定：开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定；昆明规定：市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本； BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较小，是一级开发企业常用的商业模式。如2010年5月，黑牡丹公司与常州新北区ZF签署《新北区万顷良田工程建设委托协议》，常州新北区ZF委托黑牡丹公司完成西夏墅镇和孟河镇境内总面积约为公顷的土地一级开发所涉及的拆迁、安置及土地整理、基础设施建设工作，委托建设期不超过两年，项目竣工后，新北区ZF返还包括拆迁费用、安置费用、土地整理及基础设施建设费用、财务费用在内的建设成本及10%的加成收益。此案例中，黑牡丹公司既没有土地规划权，又没有土地经营权，仅负责拆迁、安置及土地整理、给排水等基础设施建设工作，不涉及学校、医院等公共配套项目，其盈利水平以土地开发总成本为基础，与土地出让收入无关，更不参与分配土地增值收益。新北区ZF掌握了项目的规划权和土地经营权，能够确保项目的发展方向，但其需要对建设成本进行兜底，面临较大的财政及土地经营压力。二、土地补偿模式土地补偿模式指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍

房企参与土地一级开发的五种模式

房企参与土地一级开发的五种模式一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式： 1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市

城市土地一级开发的收益和风险平衡研究

城市土地一级开发的收益和风险平衡研究城市土地一级开发是指城市在未开发的土地上进行规划设计，开发建设用地，并进行基础设施建设，以促进城市发展和经济增长。在城市土地资源日益紧缺的背景下，一级开发成为了推动城市快速发展和提升城市竞争力的重要手段。与土地一级开发相关的收益与风险也需要得到充分的关注和平衡，以确保城市土地的可持续利用和可持续发展。让我们来看一下城市土地一级开发的收益。城市土地一级开发可以带来以下几种收益： 1. 经济收益：城市土地一级开发可以为城市带来新的经济增长点，通过建设住宅、商业、工业等用地，可以促进相关产业的发展，增加就业机会，提升城市经济活力。 2. 基础设施收益：一级开发需要同时进行基础设施建设，如道路、供水、供电等，这些新建的基础设施可以改善城市的交通状况、提升生活品质，为城市居民提供更好的生活条件。 3. 政府财政收益：城市土地一级开发会增加相关税收和土地出让金等收入，为政府提供财政支持，用于城市基础设施建设、社会福利和公共服务等。除了收益，城市土地一级开发也存在一定的风险和挑战： 1. 土地资源浪费：城市土地一级开发过程中，如果规划不合理，开发过度，可能导致土地资源的浪费和过度消耗，影响城市的可持续发展。 2. 环境风险：一级开发会破坏原有的生态环境，导致生态系统的破坏和植被的减少，可能导致水土流失、生态平衡的破坏等环境问题。 3. 城市风险：一级开发可能会加剧城市的拥堵、污染等问题，降低城市的宜居性和生活品质，对城市的长远发展造成不利影响。 1. 制定科学合理的规划：在进行城市土地一级开发之前，需要制定科学合理的规划，合理利用土地资源，确保土地开发的可持续性和持续发展。 2. 加强环保意识：在进行一级开发的需要加强环保意识，采取有效措施保护和修复生态环境，保障城市的生态平衡和可持续发展。 4. 加强监管和调控：政府需要加强对一级开发的监管和调控，规范土地开发行为，防止过度开发和土地资源浪费。 5. 鼓励多元化发展：在进行一级开发时，可以鼓励多元化发展，注重公共服务设施、文化教育设施等的建设，提高城市综合竞争力。

一二级联动开发的盈利模式及风险.docx

4 一级开发的5种赢利模式开发成本补偿+增值收益开发成本固定tE 例土地出让金分成，二级签动升方持有优质配套设施, 持续赢利

1•开发成本固定比例这一模式简单来说,就是开发企业和政府分工进行一级开发,根据开发企业分工的多少,每年获得开发成本或支出的2%—15%作为收益。 2•土地出让金分成具体来说，是土地出让金的分比如30%…70%给予企业。 3•开发成本补偿+増值收益也就是说,政府先对企业一级开发所付出的成本进行补偿，然后用土地出让金减去开发成本,双方分成。

4・_二级联动开发这个模式的核心在于，开发商通过与政府的协商或者事先约定,在一级开发后以低于市场的价格获得对该地块进行二级开发的权力，从而赚取更多的利润。 5•持有优质配套设施.持续赢利这种模式其实类似于部分一二级开发联动，也就是说完成一级开发后，开发商继续进行可赢利的公共配套设施的二级开发。比如金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展、商业、酒店、文化、康体、娱乐等配套公共服务设施。以在后期获得持续稳定的收入。

j 选择一二级联动开发,必须有强大的进行二级开发的能力; 选择优质配套设施赢利/必须没有快速回款的压力; 囲睪开发成本固定比例，必须算清楚融资成本; 选择土地出让金分成,则必须有预测土地未来成交价格的能力

比如合同在〃定义”条款中将〃保本回报"定义为：在土地一级开发中,政府对开发企业在土地一级开发中的投资,按实际占用资金的天数，以年化收益率18%予以保本。该约定可能导致该合同被认定为借款合同。一旦双方因本合同的履行发生纠纷，且该合同被认定为借款合同,那么开发企业从政府获得的投资回报将仅限于保本回报, 并且回报比例超出人民银行同期贷款利率4倍的部分无效。解决办法是:双方在合同中约定资金提供方的预期收益 ,以体现收益与经营风险相挂钩的特点。在此基础上,双方可以进一步约定,如果资金提供方的实际收,使用资金一方樑合予何种形式及数额的补偿。约定〃保本报”的法律风险。

土地一级开发收益模式的法律风险及防范

土地一级开发收益模式的法律风险及防范作者：北京市大成律师事务所上海分所李晨由于产业地产较多涉及整体区域的运营，因此参与前期的规划和一级开发较为普遍，例如华夏幸福基业、河北宏泰集团、中南建设等。这种一级开发能够给这些产业地产商带来稳定的开发收益，成为其积极参与产业地产开发的重要驱动因素和后期资金来源之一。由于土地一级开发在本质上应当由政府承担，因此企业获取土地一级开发的收益并不完全按照市场规则进行，而是涉及到很多法律法规及地方政府政策的限制.土地一级开发的收益模式也存在着多种差异，蕴含着不同的法律风险,有志于一级开发的产业地产商以及传统开发商对此不可不察。笔者将着重对土地一级开发收益模式的法律风险及防范进行分析。模式辨析企业参与土地一级开发的收益模式取决于各地方政府的政策法规规定，具有较大的地方差异性。笔者通过自己提供法律服务的土地一级开发案例，并考察北京、重庆、海南、云南、福建等地的土地一级开发获利模式，将目前企业获取一级开发收益的主要模式总结如下. 第一种是固定比例收益模式。该模式下，土地一级开发企业接受政府的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土

地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设.政府按照总建设成本的一定百分比分配利润给开发企业. 北京市是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。"第二种是土地出让金净收益分成模式. 该模式下，政府与企业之间按一定比例分享土地出让金增值收益。当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成)以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照政府与企业约定的比例进行分成。以云南城投为例:2007年底，云南城投和昆明市土地矿产储备管理办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市4.18万亩范围的土地一级开发权。合同显示,土地一级开发的期限自2008年5月30日~2013年5月30日,云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让纯收益实行5∶5分成，即扣除全部土地一级开发总成本及国家有关政策提取各项基金，云南城投可获得土地出让纯收益的50%.此外，刚刚进入产业地产领域的中南建设也在以往的一级开发中采取这种分成模式. 第三种是固定收益加净收益分成模式该种模式是将固定收益模式与净收益分成模式相结合,在确保企业能够获得固定收益的基础上

土地一级开发流程及收益模式

上篇：昆明市土地一级开发一、土地一级开发概述（一）土地一级开发的定义（二）我国土地一级开发的起源（三）土地一级开发综述（四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2.土地一级开发的风险 3.土地一级开发成本组成 4.土地储备金的管理二、土地一级开发的流程三、土地一级开发的模式（一）政府与企业的地位（二）企业与政府利益分配方式四、昆明市土地一级开发综述五、土地一级开发案例六、土地一级开发所面临的风险 1

下篇：土地一级开发收益担保的可行性一、担保的定义（参照我国担保法）二、可用于担保的种类三、实物资产担保与土地一级开发收益担保对比四、土地一级开发收益担保的案例五、土地一级开发收益担保的可行性（一）昆明市土地一级开发概况（二）昆明市土地一级开发收益概况（三）昆明市土地一级开发收益预测（四）一级开发收益作为担保存在的风险土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保城投一级开发与用一级开发融资15亿土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1.介绍昆明土地一级开发的情况 2

2.政府用土地一级开发收益作为担保的可行性 3.土地一级开发收益担保最为主要的因素是受二级市场交易的影响，因此可以从二级市场交易的情况（价格、成交量）去反推土地一级开发的收益情况。 4.土地出让收入的比重（占地方财政收入的比重） 2007年以前，土地出让收入纳入预算外专户管理，再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算，实行“收支两条线”管理，与一般预算分开核算，专款专用。土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发的概述（一）土地一级开发的定义对土地一级开发的定义有很多。总体来说，土地一级开发就是政府依据土地利用总体规划、城市总体规划，控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对纳入储备计划的国有存量土地、拟征用和转用的 3

土地一级开发经营模式的转变

2006年进入嵩山以来，积极面对土地、规划、拆迁、招商等现实困难，坚持推进前期工作和载体建设。通过5年来的艰苦努力，在省、市、区领导的关心下，在董事会正确的领导下，园区在资金、土地、规划、拆迁等重大问题上取得基本面的突破，现已累计完成投资约亿元。园区原有开发经营模式我司在2004年与河南开发区签订战略合作框架协议，初步确定了嵩山基地的开发模式。 1、河南软件园开发建设公司承担全部一级开发费用； 2、土地出让金扣除刚性费用外，全部作为开发成本列支结算返还； 3、开发形成的固定资产除市政、公共配套设施移交地方政府外，其他均由河南软件园负责运营 4、税收分成

公司目前的收入主要来源于土地出让金以及税收的返还。 1、按照与开发区签订的相关合同约定，产业用地的出让金结算比例约为，经营性用地的出让金结算约为，但由于近年来各级政府都出台了有关土地出让金的政策，对土地出让金的支出管理越来越严格，同时大幅提升土地出让金的省、市等级政府的刚性计提标准，以上变化都大大增加了我司的出让金结算难度与周期，同时极大地压缩了我司的利润。 2、经过我司招商部门的努力，目前共引进家企业，虽然根据框架协议约定，我司可享受入园企业的税收分成，但每年产生的税收只有万，远不能满足覆盖我司的投入资本。 3、园区的固定资产等还未产生实质性的收益，因此也很难平衡前期的巨额投入。因此，公司各层面需要充分认识到目前嵩山基地发展的瓶颈问题，积极主动调整经营思路，借鉴有利于嵩山发展的开发模式，采取更加符合嵩山现实状况的经营开发模式，以此扫除嵩山基地未来发展的障碍。我部提出以下几点建议： 1、区域开发模式界定跳出土地一级开发的概念，从业务、资金面扩大覆盖度，实现了收益的来源不仅仅依靠土地出让金，政府支付项目也不只依靠土地出让金支出（在资金往来方面弱化了因土地出让金管理办法带来的局限性）。作为受政府行政委托进行区域开发的投资运营服务商，与政府职能机构直接对接，形式上向政府收取“委

房地产开发中不同拿地渠道的财务分析

本系列文章将重点解析房地产项目投拓，在拿地渠道、交易模式、投拓环节、交易谈判、尽职调查、协议签订及交接后评估等环节的财务重点，帮助财务人员赋能投拓业务。今天主要讲讲，不同开发用地拿地渠道的财务关注点。一、一级土地（出让方式） 1、土地出让方：政府土地储备中心 2、行为性质：国家让渡土地使用权 3、财务关注点：不属增值税应税范围，由土储中心开具土地出让的财政票据，财务测算中按成交/1.09*9%（因销售不动产增值税有变动，以交楼时间段税率为准）计算可抵扣销项税额，契税按成交价计算（成交价不含增值税，不价税分离还原），销项税额抵扣需按收楼地上计容面积计算抵扣。二、二级土地（村集体土地转让）

1、操作方式：政府前期征收集体用地中，除给予村民货币补偿外，还有一定留用地指标，一般为征用土地15%内。村集体获得该指标下国有划拨用地（已完成土地及控规），并采取定向拍卖方式将国有划拨用地变为国有出让用地（补交出让金及税费一般为挂账支付，税率约为土地招拍挂转让价格的20%左右，由竞得人支付后再交纳），村集体在政府公共资源交易平台以招拍挂方式转让该国有建设用地。 2、操作流程： a、国家征用集体用地 b、村集体获得一定比例国有划拨留用地指标 c、政府按供地计划安排留用地挂牌（公开招拍挂） d、挂牌的国有划拨用地成交。、村集体收到成交价款后申请国有划拨用地变成国有出让用f、村集体支付定向出让的土地出让金及税费 g、将国有出让用地转让给竞得人

3、财务关注点 a、票据类型：为转让无形资产的增值税专用发票，一般为税局门前代开。 b、开票税率：村委会一般为小规模纳税人，增值税开票税率为3%,进项税额可一次性抵扣，顺德区域该模式土地转让的土增税采用5.5%核定征收，企业所得税一般采用2%征收率核定。三、二级土地（在建工程转让） 1、强制性规定：《城市房地产管理法》第三十九条规定出让的国有用地，属于建设项目的，建设规模低于25%的不允许转让，达到25%可转让。 2、转让实质：属于在建工程转让 3、财务关注点： a、入账票据：该行为属不动产转让，由转让方开具销售不动产的专

土地一级开发成本

1、土地一级开发成本土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 2、土地一级开发作用 ①土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目,是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力,就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此,在土地一级开发项目决策阶段,土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。 ②土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大,要求项目的投资者必须有很强的融资能力,以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量,从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时,金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此,土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。 ③土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是通过不同阶段的预估,最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段,每一次成本估算都不能超

过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础,只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。 ④是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁,土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地帄整(简称?七通一帄)(或?五通一帄?及其他情况),可直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价(土地出让金、四源费和大市政费)和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定,毛地价水帄较为稳定,对土地出让交易价格的影响程度较小。因此,土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。 3〃土地一级开发成本的构成 (一)项目前期费用; (二)征地、拆迁费用; (三)公共区域市政基础设施建设费用; (四)区域内公共环境景观建设费用; (五)区域内公共配套设施建设费用; (六)工程建设其他费用; (七)管理费; (八)财务费用;

土地一级开发成本

土地一级开发成本LT

5、古树保护及文物古建修护、还建费用 6、其它（三）公共区域市政基础设施建设费用 1. 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用 2. 区域内永久性道路、桥梁建设费用 3. 市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等) 4. 市政场站建设费用(包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定) 5. 配套公共设施建设费用(区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等（四）区域内公共环境景观建设费用包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。（五）区域内公共配套设施建设费用包括：市政管理用房建设费用;机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用;规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制

性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。（六）工程建设其他费用 1. 工程监理费 2. 竣工图编制费 3. 建设期区域管理费用 4. 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 5. 项目后评价费用 6. 其他（七）管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。（八）财务费用指一级开发过程中所发生的相关财务费用。其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。