海南鲁能海蓝福源桃花涧营销执行计划_部分3
陵水楼盘项目营销策划方案
陵水楼盘项目营销策划方案第一部分：项目概述一、项目背景陵水市位于海南省东南部，是中国著名的旅游胜地之一。
近年来，随着旅游业的快速发展，并计划打造陵水为国际旅游岛，陵水的房地产市场也迅速兴起。
本次营销策划方案旨在为陵水楼盘项目提供全面的市场营销策略，提高项目的曝光度和销售效果。
二、项目介绍陵水楼盘项目位于陵水市中心，占地面积100亩，总建筑面积10万平方米，由多栋高层住宅和商业综合体组成。
项目拥有得天独厚的自然资源和独特的地理位置，临海而建，享受美丽的海景和优越的生态环境。
项目开发商希望通过巧妙的市场营销策略，吸引更多的客户关注和购买。
三、目标市场1.目标客户：主要以有一定经济实力的城市居民为主要客户群体，包括中高收入家庭、投资购房者和退休人群等。
2.目标市场：主要以一、二线城市为主要目标市场，如北京、上海、广州等。
第二部分：市场调研一、市场背景调研1.政策环境：了解政府对陵水房地产市场的政策支持和发展规划，包括土地供应政策、购房限制政策等。
2.竞争环境：对市场上已有的陵水楼盘项目进行调研，了解其产品定位、销售情况和市场占有率等。
二、消费者需求调研1.调查方式：通过市场调研公司和网络问卷调查等方式，调查目标客户对于陵水楼盘项目的购房需求和关注点。
2.调查内容：包括客户的购房意愿、购房预算、购房动机、购房期望、购房偏好等。
三、SWOT分析通过市场调研和竞争环境分析，对陵水楼盘项目进行SWOT分析，分析项目的优势、劣势、机会和威胁，为后续制定营销策略提供基础。
第三部分：营销策略一、定位战略基于市场调研结果和SWOT分析，制定陵水楼盘项目的定位战略。
以依托自然资源和优越的地理位置为核心竞争力，打造高端、生态、全能的海景社区。
二、产品策略1.产品特点：突出海景资源和生态环境特点，打造高品质的楼盘产品，提供多样化的户型选择，满足不同客户的需求。
2.产品定价策略：结合市场价格和项目的地理位置优势，制定合理的产品定价策略。
房地产策划 山水缘营销执行方案-37页文档资料
颐中·X X X营销执行方案提案机构：提案时间：二零零五年四月八日总目录一、颐中·X X X项目分析………...……二、颐中·X X X营销执行策略…...……三、颐中·X X X营销执行计划…...……四、颐中·X X X荣置地销售方式…...……五、颐中·X X X销售相关资料…...……一、项目分析（一）项目概况项目位置：市南区银川西路以北、大尧北山南侧，天山小区附近交通配套：223、312、314路教育配套：天山小学、青岛58中分校（高中）9月份投入使用、电子学校、粮食中专医疗配套：青岛急救中心（浮山后小区内，2分钟车程）、青岛医专口腔医院（福州路）、浮山医院天山小区诊所（中西医全科）生活配套：大型室内农贸市场（天山小区内）、家乐福新兴店（免费购物专车至天山小区，每半小时发车）、大福源免费购物班车（至天山小区，每40分钟一趟）金融配套：中信实业银行、农业银行、交通银行（均分布在宁夏路与银川西路交汇处）总用地面积：123862.6 M2总建筑面积：196678 M2项目SWOT分析1、项目优势（1）规模优势：是目前银川西路规模最大、档次最高的商品房住宅小区；（2）区位优势：离CBD中央商务区较近，属CLD中央生活区范围。
环（3）境相对安静，具有“离尘不离城”的特点；（4）户型优势：面积与市场主流户型相一致，且方正实用。
产品多样性，适合不同年龄层次的高端人士购买；（5）景观优势：南北均有苍翠山景，高层有海景资源，小区内有超大中心庭院和人工水景，真正达到与山水相融的生活意境；（6）地块优势：依山而建，地势与建筑形态均北高南低，景观利用最大化；（7）配套优势：依托天山小区的成熟配套结合自身的内部设施将形成完善的配套体系；（8）教育优势：重点学校青岛58中分校的建立，海大、青大等名牌高校近在咫尺，周边学术氛围浓厚；（9）发展商实力优势：颐中集团实力雄厚，给予客户信心保障；2、项目劣势1)项目南临银川西路，有噪音污染；2)东侧环境较零乱，现有棚户区拆迁时间未定，与小区定位存在冲突；3)周边无大型购物场所，需借免费购物专车的便利才能满足日常需求；4)周边欠缺教学质量优秀的儿童初级教育，无法满足业主普遍关注的教育问题；5)工程规模大、工期长、交楼时间长，受价格和面积约束，置业者早期投入较大；3、项目机会点1)目前银川西路附近开发项目基本已接近销售后期，本项目推出时同类在售物业不多，片区内基本不存在竞争压力，具备片区开发的唯一性；2)该区域尚无代表性楼盘，本项目由高层、多层组成的大型社区，携规模、规划、产品、区位、环境之利，锻造该区域代表性楼盘特性；3)本项目地处天山小区及浮山后小区之间，两个小区已形成完善的配套和成熟的居住氛围。
海南鲁能城海蓝福源全球首发仪式活动方案
感动-心灵的诗篇 二：天籁海蓝福源 小女孩清唱结束后，高
潮的“在那桃花盛开的
地方”背景音乐突然想 起，全场亮灯，所有的 歌咏者念起为海蓝福源 的心灵之诗，此情此景
此时：大屏幕开始“桃花黑白水墨画”
让现场观众为之动容，
光电及舞美的配合，让
归心海蓝福源——开盘仪式 大印文化宣召海蓝福源品牌完美造势
归心海蓝福源表现形式 一：现场LED屏幕打暗，舞 台上放置水晶印章
海上的香格 里拉（现在）
活动前-11平方公里 （盈滨半岛的主人） （地域宣传及品牌营 销）
活动前-文化的海-心的 律动 -鲁能海蓝福源
活动-鲁能海蓝 福源全球首发仪 式—归心
活动后-奢享 生活圈概念的 引入
……
媒体宣传口径及活动前后品牌宣传基调
时间阶段 目前 活动前二周
基调 案名意境 首发仪式特点
效果 大气唯美的球幕效果，极致尊贵体 震撼视觉效果，体现海蓝福源的魄力 在浓情音乐中，嘉宾享受美食 烘托现场氛围 强烈渲染晚宴气氛，为大奖抽取做铺垫 让嘉宾进一步放松娱乐心情 使现场氛围达到最高潮，预祝一个美丽 的夜晚
1905-1910
1910-1930 1930-1935 1935-1940
领导致祝酒词
在经历了白天的首发仪 式文化洗礼及火爆的认筹仪 式之后，嘉宾朋友们需要一 次极致的放松时光，让身心 更为闲适、惬意. 一场浪漫高端的海边 晚宴呼之欲出……
为了使晚宴格调更符合第一滨海 休闲地产的格调，我们将进行如下精彩 的环节，使晚宴在浪漫之中不失宏伟大 气…..
大型焰火表演 草裙舞互动
浓情百老汇
五洲宴会厅（6M使用庭高），可满足
鲁能海蓝福源归心活动的气势及创意 需求，包含其较为隐蔽及统一的广告 装饰通道，露天茶歇区以及可满足水
海南好用的营销策划方案
海南好用的营销策划方案一、背景介绍海南是我国最南端的一个岛屿省份，得天独厚的地理位置和丰富多样的自然资源使其成为旅游胜地。
然而，由于缺乏有效的营销策划，海南旅游资源的开发和利用还存在一定的问题。
因此，我们需要制定一套针对海南旅游市场的营销策划方案，以吸引更多的游客和投资者，推动海南旅游业的快速发展。
二、目标设定1. 吸引更多游客：通过精确的目标市场定位和差异化营销，吸引不同年龄、性别、职业和文化背景的游客。
2. 提高旅游消费水平：通过增加海南旅游产品的附加值，吸引高消费群体，提高旅游业收入。
3. 提高海南旅游的知名度：通过强化品牌形象和提供高质量的旅游服务，提高海南在国内外的知名度。
三、市场调研分析1. 目标市场分析根据数据分析，目前主要的海南旅游客群来自国内市场，尤其是一二线城市的中青年人群。
他们主要关注的是沙滩度假、水上活动和海岛风光。
此外，还有一部分年长游客喜欢海南温暖的气候和绿色环境。
因此，我们需要将这些目标市场细分，并制定相应的营销策略。
2. 竞争分析海南旅游市场竞争激烈，不仅有来自其他海岛旅游城市的竞争，还有其他旅游目的地的竞争。
同时，海南旅游业内部也存在着竞争，有多家酒店和旅行社争夺有限的游客资源。
因此，要制定营销策划方案，必须充分了解竞争对手的优势和劣势，有针对性地进行分析。
四、策划方案1. 定位策略根据市场调研分析，我们将海南定位为一个宜居、宜游、宜业的旅游目的地。
将重点宣传海南的天然美景、清新环境和丰富的文化底蕴，并强调海南的发展潜力和机会。
通过这种定位，吸引游客和投资者前往海南。
2. 品牌建设建立一个具有代表性的品牌形象是吸引游客的重要手段。
我们将借助于海南独特的地理位置和自然资源，打造一个以热带风情、健康休闲、旅游与创业结合的品牌形象。
通过整合海南的旅游资源，设计独特的旅游产品和服务，塑造一个独特的品牌形象，提高海南的知名度和美誉度。
3. 渠道营销为了提高海南旅游的知名度和吸引力，我们将通过多渠道的营销手段来推广。
鲁能·山水原著年度推广执行方案
*
22#、37# 76-138㎡瞰山揽景华宅 即将盛大开盘
+地址、电话等项目基础信息
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能
地
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活动线
之主题活动
鲁能山水原著
桁架等文案示意
让 鲁能 成为宜宾最具影响力的龙头房企， 鲁能·山水原著成为宜宾最具价值的龙头标杆项目。 给宜宾市场“舍我其谁”的大气魄， 给客户 “买房必买鲁能房”的不二选择， 让“第一盘”知名度与美誉度深入人心。
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鲁能山水原著
鲁能·山水原著，是什么样的第一盘？
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先看鲁能品牌：
鲁能山水原著
2015,鲁能品牌战略升级元年， “生态、健康、运动、娱乐”四大维度缔造国际化休闲生活方式 贝克汉姆形象代言——引领，创新，共赢 全球品牌战略合作，倡导共享经济，荣膺中国房企50强。
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鲁能山水原著
广告线：以品牌起势，主打教育大盘概念，站位全城 网络线：利用好微信，举办以微信为中心平台的活动 活动线：大型活动动人，案场活动聚人，业主活动感人 渠道线：包装“鲁能儿童艺术团”行销团队，走入郊县
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鲁能山水原著
一季度推广执行
广告线
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广告线
鲁能山水原著
就本阶段任务而言， 出于对区县拓客的需求，主打品牌+教育牌， 品牌不必多言， 而幼儿园-小学-品牌中学，全学龄教育资源的即将呈现， 也为教育诉求提供了有力支撑。
。
媒介：以微信、DM单、小区桁
架、轿厢、电视台、电台等为主
要媒介，进行集中而持续的宣传
。
时间：3月第二周
海南海蓝福源东三区项目介绍
• 删减权益人 流程必须走到 集团营销部；
培 训 完 毕
谢谢！
•2006至2007连续两年获得 “中国十大地产广告公司” 的殊荣； •2008年入选第三届“创意产 业高成长企业100强”公司。 •在16年来的品牌广告服务经 验中，黑蚁广泛涉足了地产、 家私、百货、餐饮、IT、通 信、金融、旅游等领域的品 牌管理和推广。 •先后服务了包括：鲁能地产、 置信实业、龙湖地产、万科 地产、中海地产等企业。
在各组团中心设置不同特色的景 观区域，布置休闲广场和喷泉，配 置丰富的景观植被；
树种花草汇总
东三区项目 多采用观果树 和桑科榕属乔 木为主如：杨 桃、荔枝、菠 萝蜜、小叶榕、 垂叶榕等。 地被选用大 叶红草、白蝴 蝶、彩叶草、 福建茶等。 灌木选用三 角梅、黄榕、 扶桑、米兰等 等。
植物配置遵循生态学原理，主要采用海南乡土树种，结合水系的带状走向，形成疏密有致、 层次丰富的种植形式；充分考虑植物生长规律，如叶色变化、开花时序以及相互之间的衬托 关系，形成季节分明的景观效果。宅间绿地主要采用草坪加小型乔木的种植形式，充分绿化 空间。
东三区最大楼间 距52.9m，最小 26.16m，平均楼间 距33.21m。
建筑立面特色
东三区立面现代、简 约，充满了韵律。 整体建筑色彩清秀， 线条简洁。 浅色玻璃窗，百叶， 轻质栏杆，横向、竖向 的的立面构成元素互相 穿插。 适度的比例造型、明 确的空间结构，彰显十 足的滨海休闲生活气息。
建筑类型分析
东三区一期占地87亩， 总建面6.9万㎡，容积率 1。18，建筑密度12.48%， 总户数700户。 东三区主要有三种户型： 分别为75（86户）、90（458 户）、120㎡（156户）；配 有约2000㎡的商业配套；
世联海口鲁能海蓝椰风项目度营销策略总纲
目前刚开始挖坑,但户外 推广已经开始 16
竞争分析给我们的启示
市场现状 拥有海景资源,但一线海景资源少,无私家 海滩, 西海岸日趋成熟，多个项目共同发力，形 成客户臵业首选区域，东海岸仅鲁能一个 项目，仍属于陌生区域 西海岸和海甸岛有成熟的生活配套 展示不成体系，有展示无体验 物管水平普通，未发挥营销价值 对比 优势 √ 项目发力点 加大对资源的宣传推 广 以东海岸的未来前景 提升项目区域价值 提前展示社区配套 启动用系统的现场展 示 强强联手，采用国际 知名品牌
人均商业面积
7000 6000 5000 4000
社会消费品零售总额 81亿元 7年 海口和三亚房价走势对比分析 2000-2006
“三亚的自然环境比海口 美丽，然而居住长了，仅 仅风景是不够的，需要社 会活动，找朋友聊天、喝 茶等等，在这方面，海口 有优势……” ——海口置业客户访谈
4210 3600 3322
12月
市场
指标 分解
旺季
6500万
旺季
6000万
淡季
3000万
淡季
3000万
淡季
3000万
旺季
6500万
旺季
6000万
旺季
6000万
4
目标下的问题
在不分淡旺季的前提下，每月销售约5000万元 速度目标，远远超出市场3000-3500万/月平均 水平 第二：建立标竿形象 项目打造成海口乃至海南的标志性别墅产品 区位不被认可，项目知名度不高
首创：和政府合作开发长流起步区，并打算介入二级开发
首创垫资和海口市政府合作开发西海岸长流起步区（至少4000多亩）； 并有在长流开发住宅项目的意向。
新世界：在海口大量储地扩张
2024年酒店第三季度营销工作计划范文（二篇）
2024年酒店第三季度营销工作计划范文在过去的三季度，本酒店预计实现了超过____万元的季度销售收入，同比增长了____%。
在此总销售额中，餐饮收入占比达到____%，客房销售收入占比为____%，且客房营业收入相比上季度同期增长了____%。
一、坚持以人为本的管理服务人才是酒店业务的核心，尤其在服务行业中，人才的重要性更为突出。
本酒店运营依赖于优秀的管理团队和高素质的员工队伍。
针对不同部门的特性，酒店组织了多轮员工培训和实践活动，旨在提升服务技能和管理经验。
管理人员以身作则，推动管理理念的更新与执行；技能技巧方面，则由表现突出的员工带领团队共同练习。
例如，管理层在酒店成长过程中的自我提升、厨房切配技巧分享、前厅服务技能对比、客房清洁流程优化等。
酒店每季度都会评选出“服务之星”，表彰那些服务热情、技能精湛、创新进取的员工，并对表现积极、学习态度良好的员工给予表扬。
通过领导传达、例会交流、员工互动等多种形式，激发员工的上进心和管理层的进步意识，为整体员工素质的提升注入了动力。
二、勤为本的安全生产安全是酒店持续运营的基本保障，也是酒店经营不可或缺的要素。
在第三季度，本酒店未发生任何安全事件。
员工接受了安全生产培训，日常工作中积极避免危险行为，并参与消防安全培训和演练。
设备保障部门对酒店运营设备进行常规性维护检查，以确保安全生产。
酒店管理层高度重视消防安全，依据旅游局文件指示成立消防安全小组，定期进行消防检查，对不符合消防安全规定的行为进行严格监督和整改。
通过勤检查、勤处理、勤反馈，确保安全生产的持续稳定。
三、新楼扩张运营初步完成本酒店新楼在第三季度完成了规划设计和建设装修工作，并与主楼连通，形成了整体衔接。
新楼的竣工和投入运营提升了酒店的档次和硬件设施，增强了提供优质服务和保障安全生产的能力，为宾客创造了更加愉悦的用餐和住宿环境。
新增的多功能宴会厅为下一季度进一步拓展婚庆和商务活动市场奠定了坚实基础。
海南绿中海项目产品线及营销策略
总体开发规划
绿中海规划总用地面积733万平方米，其中水域333.5万平方米，总建面240万平米，将分为六期开发 建设，开发周期为6年，绿中海今后将围绕馨湖而建，使之成为依山傍湖近海茂林温泉新市镇。
产品包含独栋别墅、联排别墅、花园洋房等物业形态。
营销网络，充分利用开发集团在黑龙江大庆等地经营时积累的客户，并在这些地方大量投 放广告，吸引客户。 ○ 推售策略：依托项目的规模性，以及兴隆的旅游资源，入市价格较高。一期开发用地为较好的观景用 地，总计划开发6期。后续产品依托大量的完善的配套来继续吸引客户，维持项目旺销局面。
MARKETING DEPARTMENT
绿中海调研报告
---产品线及营销策略
目录
概述
区域
项目
总规
产品 政策 营销
总结
地理：项目位于万宁市兴隆旅游区兴梅大道 项目总规模： ○ 总占地面积：约7330000㎡ ○ 总建筑面积：约2400000㎡ ○ 整体容积率：0.7 ○ 绿化率：65% 项目卖点：近海，邻湖，围绕兴隆热带生态植物园打造一个复合式“新城镇”
产品价格
一期住宅
•价格：住宅均价11500元/㎡，双拼别墅35000 元/㎡， 独栋别墅44000元/㎡
•户型：60--300㎡
•客户来源：95%来自岛外
•价格：未定
二期住宅
价格策略
备注：一次性付款可享9.8折。
在万宁非海景地产中售价偏高 以海南唯一全湖景生态位主题。借助兴隆的 旅游资源及温泉条件，起价偏高。 2009-08-9日，“绿中海”楼盘项目在大庆 召开项目推介会，目前“绿中海”项目一期建 设已经接近完工，仅在大庆市认购数量已经达 到总套数的建双语国际学校、幼儿园、疗养康复保健机构、大型主题休闲商业Mall、 超五星级酒店、模拟高尔夫球场等多元配套，
海南XX度假酒店公寓营销策划方案
海南金色阳光温泉度假酒店营销策划方案第一部分：市场篇-----------------------------------------------------------------第2页第二部分：项目定位篇------------------------------------------------------------第16页第三部分：营销推广篇-----------------------------------------------------------第37页《第一部分：市场篇》一、产权式酒店概述及在国内发展近况-----------------------------------第3页二、产权式酒店呈现的产品形式--------------------------------------------第6页三、国内产权式酒店的一般开发与运营模式-----------------------------第7页四、产权式酒店的流行趋势--------------------------------------------------第12页五、经典酒店项目案例分析--------------------------------------------------第13页一、产权式酒店概述及在国内发展近况1.产权式酒店的定义产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是"TIMESHARE"(中文译为"泰慕赛尔")即"时空共享"，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。
产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。
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客户置业目的统计
度假 4%
自住18%
投资 35%
给父母买 2%
投资兼自住 37%
养老 4%
客户置业目的：由于在售为福源项目一期，初 期定价低于市场预期，同时客户对项目区域看 好，客户置业目的大多以投资为主，兼顾自主
客户置业敏感点分析
客户置业敏感点（排名前五）
销售价格 26%
交通 11%
开营销执行计划
客户来源客及户客户来置业源目的及分客析 户置业目的分析
客户来源地统计
深圳 9%
北京9%
海口 43%
上海 11%
西北 7%
江浙 5% 东北6%
西南3% 华北 7%
客户来源地：以新海口人为主，这部分人由于 在海口生活了几年，对于海口有着较为客观全 面的认识，因此区域看好以及合理的价格对其 有着极大吸引力，外地客户大多是被海口客户 介绍过来的
推广策略
推广主要解决问题：
别墅形象的建立问题 ——盈滨岛区域如何实现从地段住宅到别墅形象的转化和 提升？
立势问题 ——如何提升海蓝福源的市场知名度及号召力？保证项目 的高上门量。
桃花涧项目价值梳理
项目优势 ✓内海、外海、半岛，双海湾的强势景观资源； ✓主流独栋及联排面积较小，低总价，迎合了当前小户型快销的趋 势； ✓目前海南规模最大的项目； 项目劣势 ※陌生区大盘开发，区位优势不明显； ※项目展示环境较差，区域配套不足；
1、本项目核心客户群体为公司高管、企业老总、政府官员等高端人群。客户渠道需要针对该类人群
进行重点推广，注重圈层效应。 2、该类客户群体注重项目的可投资性，注重产品本身真正意义上的价值属性，因此需要建立完善 的价格体系在现场展示和现场活动上需要配合高品质的标准。
3
解决问题的关键策略
推广策略—— 客户策略—— 展示策略—— 推售策略——
桃花涧项目价值体系
F（Features/fact）： 项目本身的特性/属性
区域规划价值及前景 交通利好 优势景观资源
感知
A（Advantages）： 相对于竞争对手项目的优势
资源丰富
细心打造的建筑产品
总价优势
比较
服务体系标准提升—环岛休闲服务
鲁能品牌价值
B（benefit/value）： 楼盘带给用户的利益/价值
推广主题
世界级内海、外海、双海湾区，从单海到双海的质变 ➢ “双海湾区”形象足够高端，并且“双海湾区”能够引发消费者的积极联想。关键是
“海蓝福源”与“双海湾区”形象如何牟定、落地以及下阶段如何延展？ ➢ 作为一个区域开发大盘，且周期较长，需要建立海蓝福源整体品牌推 广线，弱化单盘出击现象，需整体确定主题
产品面积 20%
生活配套 12%
户型 20%
其他置业敏感点：（由高至低） 社区规划 地段 区域价值 建筑风格 入户泳池 车位/车库 别墅品质 人文环境
客户置业敏感点分析：
1、顾客以投资客为主，其最关注的是项目单价、总价及未来升值潜力，对于项目产品本
身反而较弱
2、顾客基本上是多次置业，较为成熟，因此其对于产品户型、交通条件、社区生活配套 较为关注，对于其他关注较弱
客户分析总结
通过客户分析，海蓝福源桃花涧项目客户特征如下：
客户白描：30—45岁，公司高管/企业老总/政府官员，处于事业上升期或稳 固期，平时有固定的活动圈子，经常和朋友相互交流投资信息，从报纸新闻上 了解最新的政策动向 来源地：以新海口人为主，大多在海口本地有“三缘”关系，部分来自北京、 上海、深圳等地 置业目的：以投资为主，部分投资兼自住 置业敏感点：最关心项目的可投资性，包括：销售价格（单价和总价）、升 值潜力；其次是项目本身：户型、项目交通条件等
当其它项目仍在比较一个海 的高下时，海蓝福源，已经同 时拥有两个海；
区域整体开发，规划价值及 前景的利好；
买单
我们的核心策略
塑造全新价值体系——单海到双海的质变，一种 昭示未来的主流休闲生活
突出产品的高附加值——私家泳池、温泉入户
抓住客户——如何利用社会资源和公司资源，扩 大有效客户渠道，如何紧抓前期认筹客户，制造 口碑传播，逐步扩大客户圈层传播