201304中原地产：特色商业街案例分析(30页)
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中原地产 北京城市综合体专题研究
项目四至
>东：东四环路
>南：长安街、 SOHO现代城、 擎峰 >西：万达广场、 金地中心、国贸 中心 >北： 朝阳路
各物业类型规模配比
名称
华贸写字 华贸公寓 华贸商务 万豪
楼
楼
建筑指标
共3栋， 分别为 28层、 32层、 36层
功能
办公
层高2.9- / 3.1米， 大堂层高 4.75米
公寓
公寓
/ 酒店
华贸商城——新光天地
由北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资成立，2019年4月19日开业。总建 筑面积逾18万平米，是国内单体面积最大的百货公司，地下四层，地上六层，营 业面积12万平米。新光天地整合国内外百货零售业的领先优势，汇集了从全球顶 级精品到街头个性时尚，从法国百年经典美馔到老北京风味小吃，从未来生活科 技到各国家居精品的来自全世界的938个品牌。 24米长的新光大道、400平方米的新光大堂、1200平米的新光文苑；优雅的观景 赏花台、温润的水幕空间、瑰丽的新光星幕……富含商业人文气息的高品质购物 空间，是新光天地为百货行业带来的创新做法。新光天地是一种用生活艺术的品 味营造商业人文气息的购物乐园。
我们认为：建筑是百年作品，本身就构成了城市的历史。华贸中心必须建成 领先一个世纪的作品。发展商要有历史责任感。
所以，华贸中心创造了一系列的由建筑综合体组成的城市空间，使这些城市 空间产生与存在成为它周围环境的必然，树立起长安街沿线的充满魅力的城市轮 廓线。
所以，华贸中心创造了纪念式建筑和令人激动的建筑空间，营造了绿地中央 公园，横跨国宾路长安街的景观桥……
北京万达广场（二期）总建筑面积20万平米，由三栋面朝东 长安街颇具雕塑感的塔楼组成，其建筑以德国理性主义设计 理念为主导，关注细部节点及功能上的应用，其中西座为白 金五星级酒店，中座与东座为国际标准超5A写字楼。
>东：东四环路
>南：长安街、 SOHO现代城、 擎峰 >西：万达广场、 金地中心、国贸 中心 >北： 朝阳路
各物业类型规模配比
名称
华贸写字 华贸公寓 华贸商务 万豪
楼
楼
建筑指标
共3栋， 分别为 28层、 32层、 36层
功能
办公
层高2.9- / 3.1米， 大堂层高 4.75米
公寓
公寓
/ 酒店
华贸商城——新光天地
由北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资成立，2019年4月19日开业。总建 筑面积逾18万平米，是国内单体面积最大的百货公司，地下四层，地上六层，营 业面积12万平米。新光天地整合国内外百货零售业的领先优势，汇集了从全球顶 级精品到街头个性时尚，从法国百年经典美馔到老北京风味小吃，从未来生活科 技到各国家居精品的来自全世界的938个品牌。 24米长的新光大道、400平方米的新光大堂、1200平米的新光文苑；优雅的观景 赏花台、温润的水幕空间、瑰丽的新光星幕……富含商业人文气息的高品质购物 空间，是新光天地为百货行业带来的创新做法。新光天地是一种用生活艺术的品 味营造商业人文气息的购物乐园。
我们认为：建筑是百年作品，本身就构成了城市的历史。华贸中心必须建成 领先一个世纪的作品。发展商要有历史责任感。
所以，华贸中心创造了一系列的由建筑综合体组成的城市空间，使这些城市 空间产生与存在成为它周围环境的必然，树立起长安街沿线的充满魅力的城市轮 廓线。
所以，华贸中心创造了纪念式建筑和令人激动的建筑空间，营造了绿地中央 公园，横跨国宾路长安街的景观桥……
北京万达广场（二期）总建筑面积20万平米，由三栋面朝东 长安街颇具雕塑感的塔楼组成，其建筑以德国理性主义设计 理念为主导，关注细部节点及功能上的应用，其中西座为白 金五星级酒店，中座与东座为国际标准超5A写字楼。
中原地产_四川成都金沙祥域项目定位产品营销推广案例分析_79页
迚口埃及水晶灯9个挑高59米五星级入户大堂每个入户大堂造价均在百万以上标准电梯厅事次装修共225个标准大堂总投资在300万元以上一舡楼盘的标准电梯厅都丌会迚行事次装修电梯东芝牌电梯住宅电梯速度为175ms额定载重为1050kg保温外墙外保温53元其一节能50其事避免了内保温容易出现的开裂空鼓发囊等质量问题可规系统nec彩色可规对讲系统2000元套液晶显示屏每套产品均为原厂订制门禁系统配置安防系统配置入户门1400元樘采用的为防火防盗钢制门比防火门及防盗门造价高厚度厚安全性强门窗玱璃断桥彩铝部分双层中空lowe低辐射玱璃550元窗245元玱璃其密封性及隔音性高二塑钢窗阳台栏杆铁花栏杆钢化夹胶玱璃栏杆380元其能起到美观耐久安全的作用一户一表非一户一表用材较为奢侈成本投入较大48资料仅供参考不当之处请联系改正
合计 996
按套型区分：
套型
套数
两室
254套
套数所占比 26%
三室
710套 其中单卫的274套
71%
跃层
32套
3%
合计（套）
996
➢ 由此可见本案的主力户型为套三，次主力户型为套二； ➢ 主力面积区间为80—90㎡（既有套二也有套三）；次主力面积区间为130—140㎡； ➢ 跃层与底层带地下室共有32套，面积范围在130—191㎡之间。
祥域的景观园林不仅仅是一般项目普通意义上的生活环境改造，而是去创造在金沙文化背景下的 生活与自然的有机结合，并且由内而外的与金沙片区深厚的文化底蕴相契合，祥域给予大众的将是有 内涵、有长远生活情节、令人耳目一新的精彩世界。
3、景观园林
四、项目产品分析
四、项目产品分析
4、户型分析-标准层
1、2、3、5号楼：
善于把优雅融在骨子里，把生活泛艺术化 对消费价格的敏感度低，但对“贵得其所”的涵义理解透彻
合计 996
按套型区分：
套型
套数
两室
254套
套数所占比 26%
三室
710套 其中单卫的274套
71%
跃层
32套
3%
合计（套）
996
➢ 由此可见本案的主力户型为套三，次主力户型为套二； ➢ 主力面积区间为80—90㎡（既有套二也有套三）；次主力面积区间为130—140㎡； ➢ 跃层与底层带地下室共有32套，面积范围在130—191㎡之间。
祥域的景观园林不仅仅是一般项目普通意义上的生活环境改造，而是去创造在金沙文化背景下的 生活与自然的有机结合，并且由内而外的与金沙片区深厚的文化底蕴相契合，祥域给予大众的将是有 内涵、有长远生活情节、令人耳目一新的精彩世界。
3、景观园林
四、项目产品分析
四、项目产品分析
4、户型分析-标准层
1、2、3、5号楼：
善于把优雅融在骨子里，把生活泛艺术化 对消费价格的敏感度低，但对“贵得其所”的涵义理解透彻
中原深圳市振业城商业街策划案PPT课件
手机、数码产品 生活用品现在主要的消费方向，档次 低，品种多，可选择性光为多 数消费客户考虑的因素；
9
LOGO 横岗商业租售市场调查
调研对象：新世界广场、南城百货 主营业态：手机数码产品、服饰零售、超市 经营状况：良好，临深惠路具有广场，可进行商业展示，起到了吸引人流的作用 租赁水平：180元/㎡-200元/㎡·月，15元/㎡管理费
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LOGO 项目SWOT分析
优势（Strength）
深圳最大的别墅社区 稳定的高消费人群 开放式商业街 相对独立的商铺
劣势（Weakness）
入住人口少 商业成熟尚需时间
项目相对孤立
机会（Opportunity）
地铁 深惠公路改造 片区内暂无竞争对手
威胁（threaten）
未来新项目的开发
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LOGO 商业区的类型
经营情况一般：
沿深惠线商业发展集中表现明显，主要的商业以深惠路为轴线分布开； 租赁水平较低，住宅底商呈现阴阳街情况，裙楼的经营情况难度大；
供需情况：
志健时代广场、锦绣花园两项目底商为未来主要批量商业物业供应； 当地居民投资置业及社区业主投资置业表现明显；
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LOGO 横岗商业调研给我们的思考
区位 客户群体 消费水平 经营客户
符合住宅的高档次定位
不适宜进行有噪音、有污染的 及一些专业市场的经营
本项目与横岗商业有着截然不同的现状，应该选择与本项 目类型相似的项目进行比较。如：波托菲洛、万科城等。
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LOGO 同类项目调查
区位 消费群体 消费水平 经营定位
进驻商家 规划目的
纯水岸商业街 华侨城，相对独立
社区居民为主 高档
意大利风情主题商业街，主要经营 各具特色的咖啡馆、面包房、冰激 凌店、高档餐店等，是一条集合各
最新整理案例研究商业广场中原宁波天一广场专题案例研究.doc
中原地产宁波天一广场专题案例研究一、项目概况项目名称：天一广场开发商：宁波城建投资控股有限公司开业时间：20xx年10月1日总建筑面积：22万平方米主楼层：2—4层中心广场面积：3.5万平方米天一广场总投资14亿元，占地20万平方米，总建筑面积22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑群组成。
整个区域由美国摩尔摩达设计师事务所和宁波建筑设计院联合设计。
包括十个大型商业区和一个中心广场。
中心广场面积 3.5万平方米，景观水域6000平方米，同时设有总长200多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。
广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。
广场更以体现浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣传等商业文化活动，为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅。
集购物、休闲、娱乐、文化于一体的天一广场是华东地区最大的商贸休闲广场。
建于广场内的水景系统总长达200米，拥有亚洲最大的音乐喷泉和超大屏幕水幕电影。
在配套设施方面，整个广场有31部自动扶梯和1200个停车位，并装置了通讯智能化和远程红外防盗等系统。
二、区位分析1、地理位置宁波天一广场坐落在宁波最繁华的商业中心，东起日新街，西至开明街，北沿中山路，南临药行街。
2、周边环境天一广场四周的主体建筑由22幢风格迥异，及具特色的低层建筑组成，使3.5万平方米的中心广场更加宽广，气势恢弘，还使广场周围的高楼凸现出来。
距天一不到1公里就是宁波城隍庙，现拥有新老商城、美食城、国泰工艺品一条街以及商业步行街和亚细亚商场，规划面积10万平方米，建筑面积7万多平方米，已成为集商贸、美食、旅游于一体的市区繁华地区。
3、交通情况天一广场周边的公共交通十分便捷，公交站点分布密集，中山路上设有15、528、19、515路等10几条公交线路站点，药行街上设有12、302、3等公交线路站点，让所有去或来天一的人都畅通无阻。
中原地产城市场调研报告(doc 110页)_New
中原地产城市场调研报告(doc 110页)中原地产淄博华侨城调研报告目录前言 (5)第一章宏观市场研究 (12)1.1淄博城市及经济概况 (12)1.1.1城市概况 (12)1.1.2宏观经济情况 (14)1.1.3 未来发展预测 (16)1.2淄博房地产业发展情况 (16)1.2.1固定资产投资 (16)1.2.2淄博市房地产开发历史及现状 (17)1.2.3商品住宅价格 (22)1.3城市市政基础设施 (23)1.3.1城市基建投入 (23)1.3.2市政配套情况 (24)1.3.3未来城市发展 (26)1.4产业政策分析 (26)1.5淄博私车情况 (27)3.2受访人群对产品需求特征 (59)3.2.1购房目的： (59)3.2.2选择区域特征 (60)3.2.3选择张店的因素特征 (61)3.2.4能够承受的单价 (61)3.2.5购买面积的特征： (62)3.2.6选择建筑类型特征 (64)3.2.7选择户型类型特征 (65)3.2.8选择户型结构特性 (65)3.2.9对装修的需求特征 (67)3.2.10对采暖方式的需求特征 (68)3.2.11选择住宅的因素（本题为多选） (69)3.2.12对社区内部配套设施的需求特征（本题为多选） (71)3.2.14所需的物业服务特征（本题为多选） (74)3.2.14能够接受的物业管理费 (75)3.2.15对部分基本配套需求的特征 (76)3.3受访人群的信息渠道特征 (78)3.3.1了解开发商的实力与信誉的渠道特征 (78)3.3.2希望了解的楼盘信息 (79)3.3.3获取销售信息渠道 (80)3.3.4经常阅读的报刊 (82)3.4需求市场研究结论 (83)3.4.1客群特征： (83)3.4.2产品需求： (83)3.4.3信息渠道特征： (84)第四章个案点评 (84)4.1齐鲁花园 (84)4.2世纪花园 (87)4.3新空间花园 (91)4.4巴黎春天国际公寓 (93)4.5恒生城市花园 (95)4.6荷香园 (97)4.7天立花园 (100)4.8紫荆园 (103)4.9怡海世家 (106)第五章结论 (109)A.前言为使贵司可深入理解敝司开展本次调研所涉及的背景、资源、时间安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，从而有助贵司客观分析及判断本报告有关论点、数据之实用性，敝司特别将本次调研的执行过程作整体概述，在参阅本章后，贵司若有任何问题欲更深入了解，欢迎双方再作具体沟通。
商业街案例分析
中国琉璃鉴赏标准级作品生产厂商香港星工坊琉璃艺术品公司创建，是中国第一家全面展示古法琉璃文化的会馆， 也是全国唯一参观收取门票的餐厅，大门，吧台，隔屏、墙面、穹顶、地板、窗户、桌椅、灯具、餐具甚至卫生洁 具都是琉璃，琉璃会馆呈现的是粤菜、川菜、海鲜、谭家菜的组合，内设专门的琉璃艺术品展示销售区。建筑面积 一千余平米，可同时接待180多位贵宾，拥有11个包括全球唯一鸟巢在内的主题艺术包厢。 4、 白 夜 酒 吧
茶馆、酒吧、民族工艺零售
租赁为主，少量出售。参考售价4万/㎡，租金4-7元/㎡/天
交通条件：5路、13路、25路、42路、47路、58路、64路、 78路、81路、340路，93路，98路，43路
整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的 花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层， 均带天井，院落面积 173～1100 ㎡不等，主要集中在 400～800㎡。
• 概况： 1、规模： • (１) 核心保护区占地面积 108 亩(66000平米)，建筑面积 44000(另说约70000) ㎡
（地上 35000 ㎡、地下停车场 11000㎡） • (２) 整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园
洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面 积 173～1100 ㎡不等，主要集中在 400～800㎡。 • 2、商业定位：时尚生活街区 • 3、文化定位： • 宽巷子-闲生活； • 窄巷子-慢生活； • 井巷子-新生活
品味区
以酒吧、夜店、甜 品店、婚庆、小型 特色零售、轻便餐 饮、创意时尚为主 题的时尚动感娱乐 区
目标 客群
针对怀旧休闲客群
针对主题精品消费的 针对都市年轻人客
茶馆、酒吧、民族工艺零售
租赁为主，少量出售。参考售价4万/㎡，租金4-7元/㎡/天
交通条件：5路、13路、25路、42路、47路、58路、64路、 78路、81路、340路，93路，98路，43路
整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的 花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层， 均带天井，院落面积 173～1100 ㎡不等，主要集中在 400～800㎡。
• 概况： 1、规模： • (１) 核心保护区占地面积 108 亩(66000平米)，建筑面积 44000(另说约70000) ㎡
（地上 35000 ㎡、地下停车场 11000㎡） • (２) 整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园
洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面 积 173～1100 ㎡不等，主要集中在 400～800㎡。 • 2、商业定位：时尚生活街区 • 3、文化定位： • 宽巷子-闲生活； • 窄巷子-慢生活； • 井巷子-新生活
品味区
以酒吧、夜店、甜 品店、婚庆、小型 特色零售、轻便餐 饮、创意时尚为主 题的时尚动感娱乐 区
目标 客群
针对怀旧休闲客群
针对主题精品消费的 针对都市年轻人客
中原出品逆市下房地产营销案例分享
注重品质和服务，提高客户满意度； 针对不同客户群体推出不同户型和装 修风格的房屋，满足个性化需求；采 用灵活的定价策略，根据市场需求进 行调整。
案例三：某商业项目的品牌打造与招商策略
01
总结词
品牌塑造、多元化经营、持续创新
02 03
详细描述
该商业项目位于新开发的商业区，周边竞争激烈。为了吸 引客流和投资者，该项目注重品牌塑造和多元化经营，不 仅引进了知名品牌商家入驻，还通过持续创新和优化商业 业态，提升了项目的吸引力和竞争力。
营销亮点
利用互联网平台进行线上宣传，扩大品牌影响力；开展网红直播带货，提高销售转化率； 针对目标客户群体进行精准营销，提高客户满意度。
案例二：某郊区楼盘的逆市热销秘诀
总结词
详细描述
营销亮点
品质、服务、差异化竞争
该楼盘位于城市郊区，虽然地段相对 偏远，但通过高品质的建筑和配套设 施，以及专业的售后服务，成功吸引 了大量购房者。同时，该楼盘还注重 差异化竞争，针对不同客户群体推出 不同户型和装修风格的房屋，满足了 客户的个性化需求。
营销亮点
注重品牌塑造和多元化经营，提高项目吸引力；持续创新 和优化商业业态，满足消费者需求；提供优惠政策和服务 支持，吸引优质商家入驻。
04 中原地产的未来 展望与展望
市场趋势与预测
城市化进程持续推进
随着中国城市化进程的不断深入，中原地产有望继续受益于城市 扩张和人口增长。
政策影响
政府对房地产市场的调控政策将继续对市场产生影响，中ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ地产需 要密切关注政策动向，调整战略和营销策略。
02
中原地产提供专业的房地产代理 服务，包括新房、二手房、商业 地产等领域的销售、租赁和投资 咨询。
郑州中原万达广场项目分析 PPT课件
万达战略布局
万达城市布局图
4
万达战略布局
战略转变的因素：
➢ 土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对 较低，且升值潜力大。
➢ 规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。 ➢ 城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新
万达战略解析
3
万达足迹遍及全国21个省、31个重点城 市，投资兴建了37个万达广场。项目主 要布局在东部沿海发达地区与一二线重 点城市。
战略布局分两阶段：
第一阶段为2000年——2006年期间， 万达布局为重点城市核心地段，如北京 CBD万达广场、天津和平路万达广场。
第二阶段2006年至今，一二线城市的副 中心或新区中心，如天津河东万达广场 、郑州中原万达广场。
12
中原万达广场土地素质分析
附表1商业街户型配比:
13
中原万达广场土地素质分析
郑州中原万达广场一期商业街 开盘和售套数为157套，可售面积 18864平方米，现万达一期商业街销 售均价为2.8万/平米，万达一期商业 街销售汇款约为5.28亿。中原万达广 场所在宗地土地出让金为2.9亿，按 数据分析可知，万达一期商业街销售 汇款足以支撑后期项目运作。
8
万达第三产品—北京CBD万达广场
北京中央商务区核心地段，总建筑面 积约44.6万平方米，其中自持商业中 心面积约15.4万平方米，五星级酒店 面积约4.8万平方米 。北京CBD万达 广场位于北京CBD核心区，与国贸大 厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广 中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有 沃尔玛、新世界百货、名店世界、万 达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所 、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金 五星级酒店等主力店。
商业街的案例分析【最新模板】
• 内容123 • 商业街的案例分析【最新模板】商业街的案例分析【最新模板】商业街 的案例分析【最新模板】商业街的案例分析【最新模板】 • 商业街的案例分析【最新模板】商业街的案例分析【最新模板】商业街 的案例分析【最新模板】 677422
总结：【工作总结】房地产售房收银个人工作总结【高端模 板】
业务知识
情绪管理
JSEN
项目经理
工作岗位说明及日常工作 内容阐述。
团队成员介绍
01 02 03 04
姓名：
DUAN OUY
姓名：
LUSY DANY
姓名：
DAB PUY
姓名：
COCO
出生年月：
1989-10-10
出生年月：
1979-11-15
出生年月：
1982-09-30
出生年月：
1983-12-18
20XX年X月，我们的工作简述
这里可以添加主要内容这 里可以添加主要内容这里 可以添加主要内容这里可 以添加主要内容 这里可以添加主要内容这 里可以添加主要内容这里 可以添加主要内容这里可 以添加主要内容
添加标题
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具体工作明细
总体目标顺利完成
此处添加详细文本描述，建议与标题相关并符合整体语言风格，语言描述尽 量简洁生动。尽量将每页幻灯片的字数控制在 200字以内。
单击添加文本单击添加文本单击添加文本单击添 加文本单击添加文本单击添加文本单击添加文本
季度业绩销售汇总
此处添加详细文本描述，建议与 标题相关并符合整体语言风格。
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标题相关并符合整体语言风格。
04 03 06 05
重点工作四
单击此处添加文本内容单击此处添加文本内容单击 此处添加文本内容单击此处添加文本内容单击此处
总结：【工作总结】房地产售房收银个人工作总结【高端模 板】
业务知识
情绪管理
JSEN
项目经理
工作岗位说明及日常工作 内容阐述。
团队成员介绍
01 02 03 04
姓名：
DUAN OUY
姓名：
LUSY DANY
姓名：
DAB PUY
姓名：
COCO
出生年月：
1989-10-10
出生年月：
1979-11-15
出生年月：
1982-09-30
出生年月：
1983-12-18
20XX年X月，我们的工作简述
这里可以添加主要内容这 里可以添加主要内容这里 可以添加主要内容这里可 以添加主要内容 这里可以添加主要内容这 里可以添加主要内容这里 可以添加主要内容这里可 以添加主要内容
添加标题
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具体工作明细
总体目标顺利完成
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季度业绩销售汇总
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04 03 06 05
重点工作四
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商业地产 中原房地产开发中的商业设计研讨PPT
商业地产 中原房地产开发中的商业设计研讨
Lifestyle Center （时尚生活中心）_ Maple Grove's Shoppes
商业地产 中原房地产开发中的商业设计研讨
Lifestyle商业作为 一种有别于Shopping Mall（以下简称Mall） 的商业形态，必须具备 下列要素：接近有影响 力的居住社区；中高档 以上的定位，迎合本商 圈消费者对休闲的追求。 与Mall和传统的商业步 行街相比，Lifestyle Center更加注重环境和 建筑设计。非封闭形态， 并且至少有5000平方米 以上的面积是由全国性 的连锁专业店使用。而 Lifestyle Center的开发 地理位置，则通常在非 传统商业区，在那些接 近交通要道和大规模中 高档住宅区、开发前土
商业地产 中原房地产开发中的商业设计研讨
（1980s-2000s）上世纪80年代-2000年
“新都市主义”
回归就近购物
吸引低消费人群
Shopping Mall（购物中心） Lifestyle Mall（时尚生活中心）
Outlet Mall（名牌直销折扣店）
商业地产 中原房地产开发中的商业设计研讨
Lifestyle Mall（时尚生活中心）
“汽车文化”
Strip Mall（单排商业区） Shotengai （商业内街） Big-Box Stores（大盒子购物） Power Center (Retail)（大型露天零售店）
（1980s-2000s）上世纪80年代-2000年
“新都市主义”
回归就近购物
Shopping Mall（购物中心）
Mall在服装及配件方面的商户比例（51.1％）大大 高于Lifestyle Centers（28.8％）；而Lifestyle Center在家具家饰尤其是餐厅和其他非GAFO商户比 例上则大大高于Mall，这个差距反映出Lifestyle Center更强调的是餐饮和娱乐部分。
Lifestyle Center （时尚生活中心）_ Maple Grove's Shoppes
商业地产 中原房地产开发中的商业设计研讨
Lifestyle商业作为 一种有别于Shopping Mall（以下简称Mall） 的商业形态，必须具备 下列要素：接近有影响 力的居住社区；中高档 以上的定位，迎合本商 圈消费者对休闲的追求。 与Mall和传统的商业步 行街相比，Lifestyle Center更加注重环境和 建筑设计。非封闭形态， 并且至少有5000平方米 以上的面积是由全国性 的连锁专业店使用。而 Lifestyle Center的开发 地理位置，则通常在非 传统商业区，在那些接 近交通要道和大规模中 高档住宅区、开发前土
商业地产 中原房地产开发中的商业设计研讨
（1980s-2000s）上世纪80年代-2000年
“新都市主义”
回归就近购物
吸引低消费人群
Shopping Mall（购物中心） Lifestyle Mall（时尚生活中心）
Outlet Mall（名牌直销折扣店）
商业地产 中原房地产开发中的商业设计研讨
Lifestyle Mall（时尚生活中心）
“汽车文化”
Strip Mall（单排商业区） Shotengai （商业内街） Big-Box Stores（大盒子购物） Power Center (Retail)（大型露天零售店）
（1980s-2000s）上世纪80年代-2000年
“新都市主义”
回归就近购物
Shopping Mall（购物中心）
Mall在服装及配件方面的商户比例（51.1％）大大 高于Lifestyle Centers（28.8％）；而Lifestyle Center在家具家饰尤其是餐厅和其他非GAFO商户比 例上则大大高于Mall，这个差距反映出Lifestyle Center更强调的是餐饮和娱乐部分。
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业态组合
以餐饮为主的业态布局
评价: 业态布局中有满足社区消费者的超市﹑小百货和社区配套类商户，及为小区入伙阶段服务的建 材家装类商户，还有针对周边工业区消费者的餐饮业态。其中餐饮业态比重最大
招商模式
主力店先行的招商策略
4
评价: 主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在计划的时 间内圆满完成
观澜
坂田工业区
区位： 龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高 速交汇处，自驾车20分钟到市中心，公汽30～ 40分钟到市区。 龙华
区域背景：
所处的整个片区普遍充斥着各种低档消费场所 、卖场； 该片区拥有华为集团、新天下集团、富士康集 团、纳米科技、中石化等 10多个高收入企业消 费群体； 政策导向下大力发展基础配套设施，规划中的 地铁经过该项目； 福田区政府 深圳市政府
深圳cocopark
美国CITY WALL
第三类案例：创新特色商业街区打造
苏州李公堤
天津音乐主题商业街
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北京SOLANA
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深圳万科城
1
万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻华为基 地﹑新天下基地等多家高新技术企业；市场认知度低，周边商业以 低档次卖场为主
美食世界 4047㎡（二 层） 建材装饰
一楼百货 二楼超市 7647㎡ 汽车美容\饰品 1446㎡（二层）
业种
超市 8%
华润万家
3056㎡（二 层）
社区配套 1900㎡（二层）
商业业种比例
汽车美 容 7% 小百货 28% 餐饮 34%
面积
业种
面积
餐饮
超市 小百货
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销售借鉴
同时根据招商节奏把控销售节点，成功实现了商铺的溢价
商铺
万科城商铺开发是带租
发售
约模式， 但不进行返租， 不承诺回报率。 商铺 招商
2003
20000 15000
销售, 13580.7 7, 62%
招 商 期 一 年
第一次发售
招商模式 主力店先行的招商策略
主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在 计划的时间内圆满完成，持有的主力店有3家，包括华润万佳（1700平 米），KFC（600平米），丹桂轩（1600平米），主力店的持有比例占到 了38% 销售模式 不返租的带租约销售
带租约的销售是万科城商铺发售成功的关键，从高招商率对应高溢价的 火爆销售就可以看出；值得注意的是，整个万科城商铺从2004-2005年的 两次发售达到100%销售，销售期为1年；而先期的招商则从2003年就开 始进行，招商期也长达1年； 9 Code of this report
经营状况
餐饮类商户经营良好，其他生意惨淡
评价: 周边工业区有大量的中高端餐饮消费者，因此餐饮商户的经营状况良好，租金 稳中有升，调整阶段也是多调整为餐饮商户；超市小百货社区配套商业受到了小区低入 住率的影响生意较差，租金整体下滑；建材家装类商户作为阶段性商户随着时间的推移 在慢慢调整
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90 80 70 60 50 40 开业时
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③有所调整
餐饮 社区配套 建材家装
元/ ㎡
③ 建材家装区 有45%的建材商户撤场，其中20%做美容 SPA，其余25%改为装修公司 租金从均价60元/㎡下调至45元/㎡ ④整体撤场，改为社区配套。
第二次发售 2005-5-01 招商率100% 商铺开业 2005-10-1
商铺
招商
招商进行
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销售借鉴
通过主力店的持有奠定商业的档次和基调，招商先行和带租约的销售模式建 立商业氛围和增加投资者的信心
这面餐饮生意还可以，周末人很多，主要是华为基地新天下的员工，富士康离得
远些，但也有来的，小区的现在一二期加起来也没有多少人住进来，住进来的许
多也在家自己做饭吃。 ——巴蜀滋味轩刘老板
与之前想象的差距太大，小区现在没有多少入住，生意很差房东又不肯降房租， 所以做完这个月就不做了，他已经准备把铺子租给地产中介了。 ——立美窗帘郭女士
二期发售 2005-05-1
一期入伙 二期入伙 2005-06-20 2006-05-30
铺同时发售。商铺与住
宅联动销售，相互呼应 。 商铺并没有在一期业主 入伙前开业，而是追求 完全招商成功后再开业 ，但时间间隔4个月并不 是很长。
2005 2006 2007
商铺 发售
第一次发售 2004-10-01
目录
深圳万科城
第一类案例：复合功能社区如何突破 陌生感，实现成功销售？
案例1、深圳万科城； 案例2、香港愉景湾；
日本秋叶原动 漫商业街
第二类案例：主题性商业街区打造
香港愉景湾
案例3、美国City Walk； 案例4、天津音乐主题商业街； 案例5、日本秋叶原动漫商业街； 案例6、深圳COCOPark； 案例7、苏州李公堤风情商业街； 案例8、北京蓝色港湾
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2 香港愉景湾
开发商
位置 核心卖点 配套设施 产品类型 户型面积 销售情况
愉景湾位于香港大屿山东北部，经过20多年的开发，由一个城市远 郊毫无配套的陌生区域发展成为香港著名Resort高尚住区
香港兴业集团
大屿山东北角的大白湾海滨 空气、海景 大型购物广场、27洞高尔夫球场、私人游艇会、 滩畔长堤及香港最大的私人海滩 高层、、低座洋房、花园洋房 公寓：1~2房：50~80平米，3~4房：130~160平 米，别墅：3、4房200~400平米 前12期售罄，目前在售13期 客户购买目的：6成左右投资（长线投资为主）
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客户组成：6成以上都是投资客 户。自住型客户中集中了大陆 海归派在香港工作的绝大部分， 这类怀念欧美生活追求享受， 但还不得不工作在香港的人群。
公寓产品
低座洋房
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伴随社区的成熟，配套建设也呈现出一定的阶段性：先建设满足居住需求的社 区级配套，中期建设提升区域价值的城市级配套，最后根据发展需要建设多样 配套，最后根据发展需要建设多样配套
客户情况
出租对象：公司负责租金的“老外白领”，占 目前居住人口的50%以上 现居民：34%来自欧洲、23 %来自北美洲、17% 来自中国及台湾、10%来自澳洲及纽西兰，8% 来自香港及8%来自亚洲其它地区及非洲。 交通：03年前只通水路，距中环码头25分钟， 03年后通陆路， 距中环需巴士和地铁换乘约40分钟 占地面积6.5平方公里 建筑面积：67万 容积率：0.12 1期建成于1983年，截至2004年开发第12期， 总套数：7000
2004-10-01 售价： 12000元/㎡
第二次发售
2005-5-01 售价： 18000元/ ㎡
30%的招 商率，主 力店确定
90%的招商 100%的招 率 商率5-1开 业
商铺持有销售比
持有, 8419.23 , 38%
2004
2005
2006
2007
10000 5000 0
带租约销售的策略在万科 城商铺的销售中取得了成 功，商铺100%销售。
餐饮商家经营成功，租金稳 中有升，且餐饮比例达到了 62%;建材家装区经过调整， 租金降低，但无空置;社区 配套租金整体下滑，且有 10%空置
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现在
时间
业态借鉴
万科城商家都认为在小区入住率较低情形下，对其他零售业商家影响很大， 只有餐饮娱乐业态经营成功
万科风情步行街做餐饮的很火，其他的生意不怎么好做，去年关了好多家了，服 装的生意更不好做，社区没有什么人住阿降了些租金也没用，一直在亏，所以我 准备转铺了。 ——万科城C5区女装商户王女士
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业态借鉴
深圳万科城风情步行街商业组合前期的定位是具有对外辐射功能的社区商业 ，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套；其中餐饮占到了34%的比例
万科城商业总面积22000㎡
美食世界
3077㎡（二层）
KFC 丹桂轩
共有三个主力店： 华润万家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂轩 1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大 比例。 租金（除主力店）：60-120元/㎡ ，平均租金75元/㎡
商铺在90%招商后，商铺 的溢价达到了6000元/㎡。
30%
100%
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案例总结
万科城风情步行街案例总结与借鉴
1
销售模式
不返租的带租约销售
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评价: 带租约的销售是万科城商铺发售成功的关键，从高招商率对应高溢价的火爆销售 就可以看出
各类特色商业街案例分析
中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.04.2013
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