世联-前期策划报告(整合版)模板共43页文档
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项目前期策划报告
一、整体酒店市场调研分析 二、项目周边酒店市场调研分析 三、xx市产权式酒店市场分析 四、酒店市场调研小结 第三部分 项目分析 第一章 项目商业价值分析 一、项目概况 二、地块周围商业环境 三、可达性分析 四、能见度分析 五、人流量分析 六、地块各部分商业价值比较 第二章 项目SWOT分析及开发策略 一、项目商业价值SWOT分析 二、项目商业开发策略
第二部分 项目分析 第一章 项目价值分析 一、项目概况 二、地块价值解析 述 二、项目整体物业定位 三、项目住宅部分定位 四、客户定位 五、形象档次定位 六、形象定位 七、案名建议 八、户型定位 九、价格定位
前期策划——项目住宅部分前期策划报告
项目前期策划报告
五洋集团
前期策划——项目住宅部分前期策划报告
第一部分 市场分析 第一章 区域市场经济与社会发展状况分析 一、XX市经济发展状况分析 二、城市规划与发展状况分析 第二章 区域商品房住宅市场分析 一、区域房地产市场总体统计分析 二、新政对房地产市场的影响 三、新政对项目发展的影响 四、区域房地产行业发展预测 五、住宅市场各板块与典型楼盘分析 第三章 区域市场分析 一、区域概况 二、区域发展现状分析 三、项目所在板块区域发展展望 四、区域房地产发展分析
前期策划——项目商业部分前期策划报告
第四部分 项目定位 一、定位背景综述 二、客户定位 三、商业物业定位 四、业态定位 五、档次定位 六、项目商业市场形象定位
第五部分 物业发展建议 一、本项目商业规划的原则 二、商业功能规划布局 三、商业规划模式解析 四、商业主体概念规划 五、商业建筑风格建议 六、商业景观规划 七、商业配套功能建议 八、服务与管理功能建议
第四部分 物业发展建议 一、规划设计要点 二、规划设计原则 三、建筑群体组合 四、交通组织与地下车库设计建议 五、建筑及其外立面风格建议 六、园林景观设计建议 七、项目公建与配套设施建议 八、户型设计建议 九、户型车位比建议 十、分期开发建议
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
后期： 拿到与虎门大桥联系更 为紧密的地块，二者合 起来总占地达1000亩左 右。
•山体环绕
•远眺海景 •水库资源
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•项目背景3：毗邻小南沙，享有一定的渡假资源。
90年代初期，霍英东与 南沙管委会合作开 发南沙东部地区， 目前已经形成良好 的旅游资源
• 以地区综合服务业带动
五大组团——黄阁综合
工业组团、南沙高新技 术产业组团、万顷沙临 港工业组团、龙穴岛现 代物流组团
• 四大基地即汽车基地、
造船基地、钢铁基地和 石油化工基地。
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•目前南沙的产业已初具成效，一些知名企业和重点项目纷 纷入驻南沙
•南沙高起点：先天优势
•珠三角城市群核心位置，具有“多城辐射效应”
•广 州
•30分钟 •40分钟 •东
•番
禺 •顺
德
•10分钟莞
•50分钟 •深
圳
•72分钟（船）
1、位于珠三角两条发展主轴之上、三大城市核心之间，区位优势明显
广深（香港）发展轴 广珠（澳门）发展轴
2、位于整个珠江三角洲的地理几何中心，成为珠三角新的经济增长点
•南沙近期 重点发展 区
•总面积 333平方公 里，其中 陆地面积 212平方公 里
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•南沙高起点：强大的产业后盾
•定位再造一个广州，成为经济新的增长点
• 以龙头项目的建设为突 破口，重点发展汽车、 港口、船舶制造、钢铁 、石化等产业
世联星河地产广州南沙 地
•山体环绕
•远眺海景 •水库资源
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•项目背景3：毗邻小南沙，享有一定的渡假资源。
90年代初期，霍英东与 南沙管委会合作开 发南沙东部地区， 目前已经形成良好 的旅游资源
• 以地区综合服务业带动
五大组团——黄阁综合
工业组团、南沙高新技 术产业组团、万顷沙临 港工业组团、龙穴岛现 代物流组团
• 四大基地即汽车基地、
造船基地、钢铁基地和 石油化工基地。
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•目前南沙的产业已初具成效，一些知名企业和重点项目纷 纷入驻南沙
•南沙高起点：先天优势
•珠三角城市群核心位置，具有“多城辐射效应”
•广 州
•30分钟 •40分钟 •东
•番
禺 •顺
德
•10分钟莞
•50分钟 •深
圳
•72分钟（船）
1、位于珠三角两条发展主轴之上、三大城市核心之间，区位优势明显
广深（香港）发展轴 广珠（澳门）发展轴
2、位于整个珠江三角洲的地理几何中心，成为珠三角新的经济增长点
•南沙近期 重点发展 区
•总面积 333平方公 里，其中 陆地面积 212平方公 里
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•南沙高起点：强大的产业后盾
•定位再造一个广州，成为经济新的增长点
• 以龙头项目的建设为突 破口，重点发展汽车、 港口、船舶制造、钢铁 、石化等产业
世联星河地产广州南沙 地
06年世联某项目策划报告
不成功借鉴
➢东莞国际会展中心在新区未形成之前早期开发，导致经营状况较差 ➢南京河西新城市政设施（如政府大楼）实质性建设弱，因此住宅项目销售 受影响，而写字楼销售也遇到问题
城市新中心区开发对本区域的启示----近期应以 住宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主
起步期
发展期
快速发展期
成熟期
大型商业 办公居住 市政项目 居住项目 土地开发
基础设施 开始启动
➢投 资启 动
➢中心 区主干 道基本 完成
➢投资 大厦、 信息枢 纽中心 大厦建 设中；
1993年 1995年 1996年
➢中心区 基础市政 设施“七 通一平” 基本完成 ➢成功拍 卖出让一 块居住用 地；
区域现状属性剖析，明 确存在问题
确定区域主要功能，明 确发展方向
在区域发展方向之下， 四地块总体定位
在区域总定位下，结合 案例明确各地块功能
容积率 物业类型 研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束
本区域在城市的位置-----位于最靠近滨海 的区域
项目位于烟台市莱山 区，交通便利，北临黄海 ，处在未来烟台市发展的 中心地带
➢近期3-5年内，这4块地合适开发的物业类型是什么 ？ ➢近期3-5年内，这4块地适合的容积率是多少
案例借鉴 ➢深圳中心区 ➢东莞新城中心 ➢南京河西新城
研究内容 ➢新城市中心区物业发展规律 ➢新城市中心物业容积率
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
问题的解决思路
案例借鉴
区域属性分析 区域功能界定 地块总体定位 地块功能定位
四块地总体形象定位
中国烟台•新城市中心区
❖新中心计划将开创烟台的新未来 ❖新城市中心区将成为二十一世纪新烟台的代表
➢东莞国际会展中心在新区未形成之前早期开发，导致经营状况较差 ➢南京河西新城市政设施（如政府大楼）实质性建设弱，因此住宅项目销售 受影响，而写字楼销售也遇到问题
城市新中心区开发对本区域的启示----近期应以 住宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主
起步期
发展期
快速发展期
成熟期
大型商业 办公居住 市政项目 居住项目 土地开发
基础设施 开始启动
➢投 资启 动
➢中心 区主干 道基本 完成
➢投资 大厦、 信息枢 纽中心 大厦建 设中；
1993年 1995年 1996年
➢中心区 基础市政 设施“七 通一平” 基本完成 ➢成功拍 卖出让一 块居住用 地；
区域现状属性剖析，明 确存在问题
确定区域主要功能，明 确发展方向
在区域发展方向之下， 四地块总体定位
在区域总定位下，结合 案例明确各地块功能
容积率 物业类型 研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束
本区域在城市的位置-----位于最靠近滨海 的区域
项目位于烟台市莱山 区，交通便利，北临黄海 ，处在未来烟台市发展的 中心地带
➢近期3-5年内，这4块地合适开发的物业类型是什么 ？ ➢近期3-5年内，这4块地适合的容积率是多少
案例借鉴 ➢深圳中心区 ➢东莞新城中心 ➢南京河西新城
研究内容 ➢新城市中心区物业发展规律 ➢新城市中心物业容积率
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
问题的解决思路
案例借鉴
区域属性分析 区域功能界定 地块总体定位 地块功能定位
四块地总体形象定位
中国烟台•新城市中心区
❖新中心计划将开创烟台的新未来 ❖新城市中心区将成为二十一世纪新烟台的代表
世联杭州昆仑之都项目营销策划报告
群雄逐鹿——“区域竞争”下的项目竞争 未来高端物业将集中在老城核心、钱江新城、西溪湿地三大
高端板块内，高端板块格局继续维持，老城核心板块成为热点。
2008
2009
2010
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
学习改变命运,知 识创造未来
本项目：18万平米，573套（180-450平米， 180/250/290为主力产品
沪深300 新富房产
世联杭州昆仑之都项目营销策划报告
上市开发企业策略选择
表：重点地产股NAV折价率
几乎所有公司进入折价交易
学习改变命运,知 识创造未来
资料来源：光大证券研究所 世联杭州昆仑之都项目营销策划报告
上市开发企业策略选择
u滨江集团新股上市首日涨幅不到20%，并连续下跌直至跌破发行价
u富力地产等公司推迟回归A股
世联杭州昆仑之都项目营销策划报告
产品基础：纯大户型社区，180-450平米
产品属性：纯大户型社区
1、规模指标：建筑面积约18.8万，容积率3.2，受90/40限制 2、主力产品：以180-300平米大户型为主（复式+平层）
户型面积
约180平 （90平拼合）
约250平米 约300平米 约350平米 约450平米
3、片区奠定者——将片区价值挖 学掘习改到变命极运,值知 的。
识创造未来
先行者
本项目一期
追随者
杭一棉 / 杭汽发
奠定者
时间
东南面粉厂
世联杭州昆仑之都项目营销策划报告
游戏规则
游戏规则1 —— 大势：景气回落，调整战略预期
世联地产开盘案房地产策划文案
谨呈：深圳信德丰房地产有限公司擎天华庭开盘履行报告世联地产顾问(深圳)有限公司2002年 10月 14日一、开盘机遇评估二、正式开盘前提条件三、开盘期总策略四、各项方案汇总五、花费预估1、开盘机遇选择考虑要素条件选择时考虑要素本项目具备的条件客户：预售允许证：客户购房心理愈来愈理性，理性的深圳购房族已本项目已获得预售允许经基本不认可远期楼花 ; 证，而且已于 10 月 1 日深圳房地产市场竞争十分强烈，现楼、准现楼的开始之内部认购形式进选择余地已经很大；行销售。
所以，本项目在正式推向市场时应当具备充足的现场展现条件及工程进度及给购置者最大的信现场工程进度及现场展心保证；示状况：预售允许证：当前样板房正在进行紧工程进度依据领土规划局的规定，一定要获得预售允许证张的施工，估计中下旬方可公然出售。
得以全面竣工并获得展项目的展现：示；现场展现是楼开销售的重要手段之一；当前，园林正在施工，在项目开盘前，样板房及观光电梯得以展现。
可是，工程进度不是特在项目开盘前，争取做好部分六层园林及七层别理想；会所，为销售确立坚固基础。
当前会所还没有施工。
条件市场竞争状况内容中心区：中心区的物业在今年将是竞争热门，当前已开盘的有黄埔雅苑（三期）、天健世纪花园；已经选完房的有银河国际；在年末将会开盘的有嘉里雅颂居、城中雅苑；香蜜湖：香蜜湖翠海花园已于 9 月 15 日开盘，深业风临左岸 11 月开盘。
景田：安柏丽晶进入销售推行的后期；而项目的主要竞争敌手万科金色家园（三期）当前已过五成的销售率，当前金色家园侧重推行四房，与本项目的 169 平方米的三房形成直接竞争。
缔梦园二期正在紧张办理预售允许证，估计 11 月推出，它的推出将对本项目小面积二房、三房形成直接竞争。
依据最近几年的销售统计，房地产市场的销售体现显然的周期性；一般一年内有两个销售的黄金时段，即： 3 月中下旬至 6 月下旬的第一时段和 9 月至 12 月的第二时段。
苏州世联地产商业项目营销策划报告
•从98年苏州 各区成交量来 看，园区受大 势影响最为明 显。
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000
08年园区均价走势
9973 8669 8571 9177 9007 8595 8289 9145 8601 8107 7445 8043 7594
需求户型 100平米左右两房或 小三房 小户型及小面积两 房 120—140平米三房 需求选择 户型及景观位臵较 好的单位 多看中苏州户口； 关注现房 景观位臵好，舒适 度高的单位 特征 自住、婚房 投资兼自住 改善型住房
客户类型 园区企业职员 外地客户 市区客户
园区客户购房主体萎缩较为严重
受全球金融危机的影响，购房主体客户持币观望情 绪日益浓厚
预测：09年，面对各种新的挑战，房地产行业形势依然不 容乐观，地产市场将进入中度调整期
一：房地产行业的外部环境改变；
1、宏观经济结构将经历长期而艰难的调整：宏观经济走势及城市化 进程这两点影响房地产的因素需要彻底的重新评估。 近十年来，消费占GDP的比重已经下降了10个百分点，将消费重新 拉升任务艰巨，金融危机影响远未见底，中国经济结构的调整是一个 长期的过程，GDP增长率可能会长期在低位徘徊。 2、城市化进程可能因此而减缓：近几年，中国城市化进程无论从比 率还是人数来看都是减缓的，且在08年金融危机的冲击下，09年中 国城市工作岗位的创造能力将出现下滑，这对于未来几年中国的城市 化进程是一个不利的因素。
从12月23日起下 调一年期人民币 存贷款基准利率 各0.27个百分点
从10月9日起下调 一年期人民币存 贷款基准利率各 0.27个百分点
世联沈阳浑南新区项目前期策划PPT精品文档120页
远景规划：项目位于规划中的地铁四号线沿线
四号线从南至北由苏家屯通往观音屯，沿线经过上河湾、长白、三 好桥、五里河、南塔鞋城、中街、长客总站等 。
地铁四号线预计将在2019年底前开工，短期内对于项目没 有明显优势作用，属于远期发展利好
项目经济技术指标
一第一部分（总约317亩）
土地 座落
宗地编 宗地总
铁西区 于洪新城
于洪区
皇姑区
北站CBD
金
大东区
太原街商贸圈
廊 市府广场
中街商贸圈
沈河区
和平区
五里河
三好街
五爱街
浑南新区
奥体文化会展区
项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，但周 边缺乏公共交通配套
长白大街——沈苏快速干道，连接沈阳与苏家屯； 工农桥——北接南京街； 胜利桥——北接胜利街； 建设中的三好桥——区域东部，北接三好街，预计 于08年通车。
规模因素
势
条 密度因素
件
交通条件
•项目总建面67万平米,属于大盘项目，有一定的规模优势。
•项目总体容积率≯1.7，有相对低密度优势。
•地块西侧紧邻胜利大街,与市区车行交通快捷，但公共交通不完善。
弱
区域认知
势
条 自然资源
件
配套资源
•紧临但不属于城市热点区域，有一定陌生区域认知抗性。
•北侧牤牛河道现状有待改善，景观资源不强势。
万科城
长白岛配套
南宁幼儿园 铁路第五小学
长白中学 百盛新药特药连锁店
长白医院 加油站B
长白大街——沈苏快速干道，连 接沈阳与苏家屯；
邮政局
中国工商银行中兴 分理处
一六九中学
中兴街小学 宗地2公里范围内配套 菜市场
项目前期策划书(范本)
．分项工程的隐蔽验收，由质量员填写隐蔽验收记录，经有关部门、单位验收合格，并签字认可后，方可隐蔽。
．造成质量事故的，按“三不放过”的原则召开现场会，按《不合格品控制程序》执行。
．对施工过程中进行检验和试验，及时发现不合格项并处置，避免不合格施工产品的进一步施工。分项工程完工后，在班组自检合格的基础上，项目部专职质量员进行检查，合格后报监理进行验收。在工程施工过程中，现场试验员根据工程进度情况，对工程用砼、砂浆、焊接件等，依国家现行标准进行抽样，并填写取样记录、试验委托单及试件（样）送检台帐。当半成品出现不合格时，质量员作出标识和记录，按《不合格品控制程序》执行。
暖施
年月
电气施工图
电施
年月
3．主要法规表1—3
类别
名称
编号
国家
中华人民共和国建筑法
建设工程质量管理条例
工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）
2002版
建设工程项目管理规范
GB/TS0326-2001
行业
建设工程施工现场管理规定
JSB令1991年第15#
企业
质量、环境、职业健康安全管理手册、程序
文件、作业指导书，司颁《项目前期策划作业指导书》。
海棠别馆住宅楼工程
项目前期策划书
（范本）
受控状态文件编号
编制：审核：批准：
2009年月日发布2009年月日执行
一、编制依据…………………………………
二、概况………………………………………………
三、项目前期策划内容………………………………
四、创优夺杯计划……………………………………
五、专项施工方案……………………………………
4
西安市某科研综合办公楼工程《岩土工程勘察报告》
．造成质量事故的，按“三不放过”的原则召开现场会，按《不合格品控制程序》执行。
．对施工过程中进行检验和试验，及时发现不合格项并处置，避免不合格施工产品的进一步施工。分项工程完工后，在班组自检合格的基础上，项目部专职质量员进行检查，合格后报监理进行验收。在工程施工过程中，现场试验员根据工程进度情况，对工程用砼、砂浆、焊接件等，依国家现行标准进行抽样，并填写取样记录、试验委托单及试件（样）送检台帐。当半成品出现不合格时，质量员作出标识和记录，按《不合格品控制程序》执行。
暖施
年月
电气施工图
电施
年月
3．主要法规表1—3
类别
名称
编号
国家
中华人民共和国建筑法
建设工程质量管理条例
工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）
2002版
建设工程项目管理规范
GB/TS0326-2001
行业
建设工程施工现场管理规定
JSB令1991年第15#
企业
质量、环境、职业健康安全管理手册、程序
文件、作业指导书，司颁《项目前期策划作业指导书》。
海棠别馆住宅楼工程
项目前期策划书
（范本）
受控状态文件编号
编制：审核：批准：
2009年月日发布2009年月日执行
一、编制依据…………………………………
二、概况………………………………………………
三、项目前期策划内容………………………………
四、创优夺杯计划……………………………………
五、专项施工方案……………………………………
4
西安市某科研综合办公楼工程《岩土工程勘察报告》