房地产评估课件1(精)

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第一节 房地产评估的对象
1.1 土地的内涵与特点
3、影响土地利用的主要因素
（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤 等自然条件。 （2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳 动工资、地租等方面。 （3）科学技术。 （4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、 法规、土地利用管制等方面。
农业地租是为了使用土地而付给地主的部分，是劳动产 品扣除生产投入、维持劳动者生活必需和当地农业资本 的普通利润后的余额。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩余价值的一 部分。
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第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。
1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。
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第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租
定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
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第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
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第一节 地租理论
1.4 城市地租
1、马克思建筑地段地租
定义：建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家 为了获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者 的地租。 特点： （1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支 付的，土地只作为生产条件参加生产过程； （2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性 影响； （3）在建筑地段地租中，垄断地租占有显著优势。
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对房地产相关用词的补充说明
为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、 “房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义 分别下： 1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可 指土地与建筑物的合成体。 2．“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说 房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建 筑物的价格。 3．“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时， 此价格不含地上建筑物的价格。 4．“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价 格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。
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第二节 区位理论
1.2 农业区位理论
3、杜能农业区位论的主要贡献
1）提出在假设自然条件相同时，导致农业生产空间差 异的主要因素是产地与市场间的距离。 2）杜能理论的核心是农业区位地租。推广到城市用地， 区位地租存在着从市中心向外递减，构成同心圆分布的 规律，为级差地租和城市土地利用模式提供了依据，从 而促进城乡土地的合理利用。
1、房地产价格概念及决定因素 房地产由土地和房屋构成的，房地产价格实质上就 是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。 决定房地产价格的三种因素： （1）房地产使用价值的大小 （2）房地产的供应数量 （3）对房地产的有效需求
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第二节 房地产价格
2.1 房地产价格概念
2、房地产价格的特征 房地产价格是由地价和房价共同组成，价格特征主 要来源于地价与一般物品价格的差异性。 （1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益 价格。 （2）价格构成的双重性 （3）可用租金的形式表示 （4）没有统一的市场，价格的个别性强 （5）受折旧的影响小，增值性强
形成原因：
（1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
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第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
1、级差地租
分类：按形成基础的不同分成两种形式：级差地租Ι和 级差地租Π。 级差地租Ι是指在肥沃程度和位置较好的土地上创 造的超额利润转化成的地租。 级差地租Π是在同一地块上连续增加投资，使各次 投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。 两者的区别：级差地租Ι的产生条件是土地的肥沃 程度和位置差别；级差地租Π的产生条件是对同一块土 地连续追加投资而产生的不同的劳动生产率。
根据土地的自然属性，土地具有以下特征：
（1）土地资源的有限性 （2）土地资源的不可替代性
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第一节 房地产评估的对象
1.1 土地的内涵与特点。
（3）土地使用的可持续性
（4）土地自然性状的地域差异性。 根据土地的经济属性，土地具有以下特征： （1）利用方式的多样性 （2）土地区位的可变性
（3）土地使用潜力的有限性。
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第一节 房地产评估的对象
1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分
1、建筑物的定义 建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体， 包括房屋和构筑物两大类。 其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、 经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧 院等。 构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此 进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。
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第四节 房地产评估的必要性
4、2房地产估价的现实意义
房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义： （1）为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。 （2）为各类房地产交易服务。 （3）满足房地产税收的需要 （4）为征地拆迁补偿费提供依据 （5）对城市旧房拆迁补偿的评估 （6）处理房地产纠纷的作用 （7）企业合资、重组和股份制的需要
第一章 绪论
• 1、房地产的评估的对象 • 2、房地产价格 • 3、房地产评估的特点
• 4、房地产评估的必要性
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第一节 房地产评估的对象
1.1 土地的内涵与特点
房地产评估的对象是房屋和土地的价值。
1、其中：土地的内涵 土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与 人类在其上的经济活动共同组成的综合体。 2、土地的特征
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第四节 房地产评估的必要性
4、1房地产评估是发展市场经济的 需要
在新形势下，无论土地的出让、转让，房屋的买卖、 租赁，都涉及到房地产客观的市场价值，目前 我国的 房地产市场刚刚起步，还很不完善，交易者难以掌握真 实的市场信息，必须借助房地产估价师的科学判断，提 供评估对象的市场价格，才能达到预期的目标。 由此可见，在房地产市场不完善的情况下，房地产 评估尤为重要。
（3）分析
在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出 收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取 决于土地数量q、其他商品的数量Z和距中心距离t之间 比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程 度最大。
最终家庭会选择一个满意程度最高而又与地价曲线相吻 合的区位。
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第一节 地租理论
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房地产概念的总结
房地产概念的总结
房地产 土地 实物 实体 土地 建筑物 权益 建筑物 其他土地定着物 区位 房地
质量
功能
地上空间
地面
房屋
构筑物
地下空间
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第二章 房地产评估的理论基础
• 1、地租理论 • 2、区位理论
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第一节 地租理论
1.1 地租的内涵
1、地租的概念
地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。因 此，土地所有权和使用权的分离，是地租产生的前提。 2、地租理论的发展过程 （1）资产阶级古典经济学家的地租地价理论
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第一节 地租理论
1.4 城市地租
Y=PzZ+P(t)q+K(t) 式中：Y——收入； Pz——其他商品的单位价格； Z——其他商品的数量；
（2）阿隆索公式：
P(t)——距市中心t处的地价；
q——土地数量； K(t)——距t处的交通费用； t——距市中心距离。
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第一节 地租理论
1.4 城市地租
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第二节 房地产价格
2.2 房地产价格的种类
1、市场价、评估价 2、房地产总价、土地价格、建筑物价格 3、生地价、熟地价 4、抵押价格、租赁价格 5、单位价格、楼面地价 其中:单位价格=房地产总价/土地面积 楼面地价=土地总价/建筑总面积
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第三节 房地产评估的特点
房地产评估的特点
1、科学性 2、实践性 3、公正性 其中:科学性和实践性是正确判断房地产价格的基础， 公正性是房地产评估的灵魂。
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第一节 地租理论
1.4 城市地租
2、西方新古典主义地租理论
代表理论：阿隆索的地租模型 （1）模型假设条件： A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地 质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行 自由贸易。 B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希 望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。 C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交 通都极为便利。
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第二节 区位理论
1.2 农业区位理论
1、农业区位理论的主要内容
（1）假设条件 （2）结论 R+T=V-C=K(纯收入+生产成本运输费用） =市场 售价-生产成本
产品的纯收入仅与和城市的距离相关，该纯收入 称为区位地租。
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第二节 区位理论
1.2 农业区位理论
2、杜能环的内容
1）第一区：自由农作区 2）第二区：林业区 3）第三、四、五区:作物轮作区 4）第六区：放牧区
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第一节 房地产评估的对象
1.3 房地产的定义以及特性
2、房地产的特性 （1）位置的固定性 （2）长期使用性 我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地70年， 工业用地50年，商业用地40年。 （3）大量投资性 （4）保值与增值性 （5）投资的风险性
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第二节 房地产价格
2.1 房地产价格概念