试论加强房地产项目规划设计管理的重要意义
房地产开发项目中的规划设计管理
工程管理GO N GC HE N G G UA NL I桂夏强:房地产开发项目中的规划设计管理《工程与建设》 2006年第20卷第3期273 收稿日期:2005202213;修改日期:2006205211作者简介:桂夏强(1981-),男,安徽潜山人,合肥宝业房地产有限公司助理工程师.房地产开发项目中的规划设计管理桂夏强(合肥宝业房地产有限公司,安徽合肥 230011)摘 要:文章介绍了在房地产开发中,管理者要把握和处理好开发商与项目各参与单位的协调关系,重点是针对规划设计管理人员如何针对自身的工作职责来合理安排工作。
关键词:房地产开发;规划设计;市场调查中图分类号:F293.33 文献标识码:A 文章编号:167325781(2006)0320273202 随着房地产业的大力发展和人民生活水平的提高,规划设计管理越来越受到房地产开发企业的重视。
房产商应该是一个资源整合者,在一系列的合理运作中来实现资本的增值[1]。
要做到这一点就要提高自己的核心竞争力,核心竞争力除了管理先进外,还有就是对规划设计的重视。
规划设计工作是一项技术性很强的工作,任务来自于甲方,提供服务的主要是设计院按照甲方的设计任务书和设计合同对项目进行规划设计,完成的标准是甲方满意同时要满足国家标准和政府要求。
做为代表甲方对设计单位进行协调和管理的规划设计管理人员必须清楚,对一个项目来说,它需要的一切资源都能在市场上找到,随着项目的不断进展寻找资源的工作在陆续发生:市场调查、策划咨询、招标、规划设计、施工建设、建材设备、销售服务都可以通过一定的价格在市场上获得,规划设计管理是要代表甲方对与设计有关的活动如市场调查、规划设计、设计审批、设计变更进行统一的管理与协调。
在管理过程中不仅有许多乙方,也有很多行政审批方,上下关系的协调,甲乙双方的协调。
管理的目的是按照公司的投资计划在投资、质量和工期等多方面进行控制和管理,以实现公司的目标。
浅谈房地产项目规划设计管理措施
浅谈房地产项目规划设计管理措施摘要：房地产项目是一项综合性强且复杂的工程，其直接关系到房地产项目的成败。
本文对房地产项目规划设计问题进行了分析，从其实现的任务目标入手，针对房地产项目规划设计的措施进行了研究，并总结出了一些提高规划设计管理质量的措施。
关键词：房地产；项目规划；设计；管理房地产项目的规划设计是项目顺利开展的基础，如果出现问题，就会很大程度上降低项目的进展程度，甚至可能增加建筑成本或是出现建筑质量方面的问题。
而若要保证房地产项目规划设计的质量，就一定要加强对规划设计工作的管理力度，严格的对各项规划设计工作进行监督，这样才能交出质量过硬的规划设计方案。
1 概述1.1 房地产项目规划设计介绍规划与设计是房地产建设项目中重要的一个环节，对房地产项目的后续建设施工等工作有着重要的规范性作用。
规划与设计涉及到的内容很多，既有具体的施工方案，也有相应的操作流程以及施工图纸等等。
同时，这也是保证房地产建设项目进度以及控制成本的重要基础。
在房地产项目的整个周期内，项目的规划与设计属于前期工作的范围，如果没有合格的规划设计方案，就不可能建成优质的房地产项目。
房地产项目规划设计的管理工作，就是项目管理者对房地产项目所产生的各项活动以及问题进行解决，并同时保证设计质量、提供各项支持的工作。
1.2 房地产项目规划设计管理的目标第一，制定出规划设计的短期目标。
包括房地产项目规划设计的主体，项目规划设计的数量，质量标准以及资金利润等方面。
第二，对项目设计进行分解，落实到每一个具体的位置，确定好目标的细节。
第三，根据市场情况，对项目开发进行定位。
总的来说，房地产项目规划设计管理的目标，就是要将房地产项目规划设计的目标进行科学的划定，并通过管理的手段，使项目的规划设计更加规范合理，从而确保其能够实现项目的整体目标。
2 房地产项目规划设计管理的内容房地产项目规划设计管理的内容很多，主要有设计流程的管理，设计进度管理，设计单位选择，设计理念管理与设计质量管理等几个方面。
探讨房地产开发项目设计管理
探讨房地产开发项目设计管理作者：杨存华来源：《城市建设理论研究》2014年第03期摘要：随着房地产市场的快速发展，房地产设计管理也越来越受到房地产公司的重视。
现阶段房地产项目设计存在的问题主要是由于缺乏及时有效的管理措施所造成的。
在房地产开发项目中，设计决定了未来消费者对产品的满意度，也就决定了产品可能带来的收益值，另一方面设计也决定了产品的大部分支出。
想要更大的收益必须加强对房地产项目设计阶段的管理。
关键词：房地产设计管理；控制措施中图分类号：F293.33 文献标识码：A1 房地产项目设计阶段管理概述房地产项目设计阶段管理的主要作用是，在设计阶段及时发现问题，解决问题，避免在施工阶段影响项目的质量、进度、及造价，其作用主要体现于在设计阶段能够合理有效的避免不必要的资金及自资源浪费，为开发商节约项目的总成本。
2 房地产项目设计管理存在的问题在市场经济体制下，设计单位为了追求其自身的经济效益，而不注重建筑工程的总体效益。
为了使得建设单位或开发商选取自己的设计方案，盲目追求建筑的外观效果，高标准配置，甚至不惜为此徇私舞弊。
近些年来，在施工过程经常可以发现施工图纸的问题，给建设单位带来不少的损失，这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的，归结起来，主要体现在以下几个方面：2.1 在设计阶段总体方案及专业方案优化设计不够，有的设计方案一经确定便需直接进行施工图设计，但有的工程设计方案需要按步骤分级进行。
深化设计是应贯穿于整个设计过程中的，即从项目可行性研究、方案设计、初步设计直到项目施工图设计，但经常出现的问题是到了施工阶段才发现有些专业图纸深化程度不够，如果在设计阶段管理人员能够及时发现问题，将深化、协调工作做好，就不会出现施工后再深化图纸的现象，也将会减少各方经济利益上的一些纠纷。
2.2 设计管理过程中只重视主体工程设计，忽视附属及配套设计不少设计单位在设计过程中只注重主体环节，而对附属设施，例如小市政工程，室外管线等没有予以重视，给日后的施工带来麻烦，如果在设计阶段，设计管理公司能够及时发现这些问题，协调好各个专业的配合工作，此类麻烦是完全可以避免的。
有关于房地产项目设计管理的分析
有关于房地产项目设计管理的分析【摘要】随着城市的进步发展，房地产行业也在迅猛发展，竞争日益激烈。
房地产的市场竞争不只来源于占有优势的区位、地段，更来源于人性化的户型设计，更舒适的居住环境等。
本文主要针对于设计管理在房地产住宅项目中的重要作用，对项目工程设计管理模式，管理内容，管理要点及其方法进行了研究分析。
【关键词】工程设计；管理模式；工程建设；设计阶段工程设计是工程建设的重要环节，先进合理的设计，对于建设项目缩短工期，节约投资，提高经济效益，起着关键作用，房地产的市场竞争不仅是项目地段、区位的竞争，而将延伸到户型设计的细节、住宅产品的附加值和整体居住空间的舒适度的竞争中，如何在竞争激烈的房地产市场中占得先机，加强设计管理有着举足轻重的作用。
一、建设项目工程设计管理模式建设工程设计管理模式主要有三种：（1）建设项目业主直接管理或聘请专家协助管理；（2）建设项目业主委托咨询公司代表业主进行设计管；（3）建设项目业主委托项目管理公司管理模式。
不管采用哪种模式，最终决策人和最终风险承担人都是建设单位。
因此，建设单位必须根据项目特点和需要，聘请社会上各种知名专家进行咨询，为决策提供依据。
二、建设项目工程设计管理的主要内容建设单位工程设计管理工作是组织设计，配合和提供设计条件，控制设计规模、工程质量、工期与投资，组织审查和批准文件，协调设计外部协作关系和提供外部条件。
主要内容有：（1）组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位；（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件；（3）组织、协调勘察与设计单位之间、设计单位与设备供应单位、设计单位与施工单位、施工单位与设备供应单位之间的配合与互提资料；（4）组织优化设计；（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等；（6）协调、落实外部补充的规划设计（水、电、气、有线电视、通信等）；（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续；（8）组织审查初步设计文件并按有关规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸；（9）控制和审查施工过程中的设计变更；（10）组织质检、竣工验收、项目后评价等工作；（11）做好勘察、设计文件和图纸的接收、分发、使用、保管与归档工作；（12）为勘察、设计人员现场服务，提供工作与生活用品；（13）按合同与实际进度计划，办理勘察、设计等费用的支付与结算。
房地产开发项目设计管理
科技资讯科技资讯S I N &T N OLOGY I NFORM TI ON 2008N O .23SC I ENCE &TEC HN OLO GY I NFO RM ATI O N 工程管理随着我国经济水平的发展,人民生活水平的不断提高,社会对住宅商品的需求日趋高涨。
这几年住宅小区项目的开发红红火火,设计、生产和管理取得了长足的进步。
然而,随着竞争变得越来越激烈,市场逐渐走向成熟,客户购房理念也日趋理性,房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。
以往开发商搞到地皮,找几个人炒炒更绘出图纸,建楼卖楼的日子已经一去不复返了。
1项目管理的关键性建设项目设计阶段的管理有其特殊性。
首先设计的成果是由建筑设计院完成的。
其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。
因此在建设项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。
这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。
这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过,方可进行工程项目施工。
(有些项目需做扩初设计,并报批。
这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。
)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。
由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同,其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。
方案设计阶段的重要性是不言而喻的。
其主要流程如下:拟定招标设计任务书,方案招标,方案评审及咨询,方案定案(或委托设计院),出方案报建文本,进行方案报建。
大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案。
多轮的方案竞标,内部评审,专家咨询论证等,方法不一而足,希望能磨出一个精品来。
论房地产项目开发过程中的设计管理
因此 ，在房 地产 项 目的 设计 运作 过程 中 ，房产 商如 何介 入 、如何 控 制 设计过 程 、充分 发挥 内部资 源和 外部 资源 的能 动性 ，是取得 项 目设 计
成功 的关键 。
一
不 行 。配合 问题 可 以通过 沟 通 、协调 、管理 来 促进 ，而 技术 问题 的 改 进 ，不 是一 朝 一夕 能促 进的 ，而 且 由于技 术 的偏差 ，很 可能 对 项 目造 成无可挽 回 的损失 。因此 ，应 以技术 的高低 ，作 为更重 要的选择 条件 。
２ ． 进程管 理
、
房 地 产 开 发 设 计 阶 段 简ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ介
一
般 来说 ，可 以将 房地 产开 发项 目分 为方 案设 计 阶段 和施 工 图设
计 阶段 ，最终 分 别需 要提 交 的是方 案报 建文 本和 施 工图 蓝 图 ，经过 政 府相 关部 门审批通 过后 ，进行工 程项 目的施 工过程 。 方案 设计 阶段 的重 要性 最 为突 出 ，其主 要流 程是 ：拟 定招 标 设计 任 务 书 、方案 招 标 、方 案评 审 及咨 询 、方 案 定案 、出方 案报 建 文 本 、 进 行方 案报 建 。在方 案设 计 阶段 需要 强而 有力 的执 行机 构 ，主要 包括 上层领 导 、设计 规 划部 门 、策 划部 门、营 销部 门等 ，需 要 多部 门的 通 力合作 ，在 设 计过程 中要 及 时地 、科 学的 做 出决策 ，以保证 开发 设 计 的顺 利开展 。房地 产公 司在 取得 项 目后 ，一般 都会 委托 策 划公 司进 行 市场调 研并 进 行项 目策 划 ，确定 设计 目标 和方 向 ，同 时房地 产公 司 也 会对项 目进行 内部 方案设 计和研 讨 ，在此 基础 上形成 项 目的整体 方 向 ，
对房地产项目规划设计管理的分析
对房地产项目规划设计管理的分析作者：徐翼来源：《建筑建材装饰》2014年第01期摘要：近几年房地产项目的开发红红火火，设计、生产和管理都取得了长足的进步。
随着竞争越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对项目开发规划和设计越来越重视。
然而从市场反应来看，目前我国的房地产规划设计水平还非常不理想，管理水平还远远落后，经济效益还没有达到预期的指标。
关键词：房地产；规划设计；管理引言房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。
房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。
在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。
比如何把厅做大，如何考虑动静分区，改变小居室，小客厅式的住宅等等。
1 总体开发设想房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。
在结合自身企业的发展规划来制定本地块的项目定位。
而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：（1）企业现金流测算与把握；（2）政府的控制规划；（3）项目的土地条件；（4）销售的速度；（5）客户的群体的调查；（6）房屋的单价、总价构成；（7）开发商擅长的开发类型；（8）开发商要求的利润和品牌，结合以上七点，基本能把项目定位问题解决。
然后再根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。
2 总体规划构思项目的总体规划理念是房地产规划设计的重要控制要点之一。
规划理念直接决定一个项目的优劣和后期销售速度等诸多事项，房地产开发商邀请设计师结合项目地块的项目定位和开发计划，提出符合项目定位的设计理念，通过多轮的比较与研讨，最终确定项目的总体规划设计理念。
而如今随着社会的发展，信息化时代带来的便捷，设计师对于项目的规划研究更时尚、更人性化，项目的设计之初都是紧紧围绕着“以人为本，服务于人”的中心设计思想出发，随着项目的不断深入，设计理念也在不断的完善和升华，如今比较流行的规划设计理念有“BLOCK 社区、新都市主义等等。
设计管理在房地产开发过程中的应用
【 关键词 １ 房地产开发 设计 管理 １建 设 项 目设 计 原 则
原 则 进度 管理
控制要 点
墙 、 景 观 小 品 等 ， 很 可 能 与 某 个 管 线 或 者 管 井 发 生 冲 突 ， 实 际 上 相 当 于两 个设计 并 行发 展 ，增加 会审 的环 节 。
５ 地产 住 宅 项 目工 程勘 察 设 计 各 阶段 的工 作 内容 及控 制 要 房
占
， －ｌ 、
５ １工 程 勘 察 阶 段 ． ５ １ １工 程 测量 ．． 工 程 测 量 的 内 容 包 括 平 面 控 制 测 量 、 高程 测 量 、地 形 测 量 等 ， 其 中注 意 平 面 控 制 测 量 的 宗地 面 积 数 据 是 否 与 土 地 部 门 提 供 红 线 图宗 地 面
在设 计管理 的管 理工作 中，是 以技术为前提 的，在通过流 程把过
程 规 范 的 同 时 ，具 体 的 工 作 还 要 靠 相 关 专 业 的技 术 的 应 用 。 通 常 的 技 术管 理工 作分 为 以下几类 ：
建设项 目业 主 以招 标方 式委托 勘察设 计 的 目的是开展 设计竞 争 ， 优选 工 程勘 察 设计 单位 ，达到 采用 先进 技 术 、降低 工程 造价 、缩 短 建设 周期和 提供优 良投 资效益 的 目的 。
济 风 险 、成本 与 效 益等 方 来 定标 。
３建设 项 目工程设计 管理模 式
建设 工程 设计管理 模式主 要有 三种： ① 建 设 项 目业 主 直 接 管 理 或 聘 请 外 部 专 家 协 助 管 理 。
浅析房地产开发项目管理
的事 ； 其次 ， 看到安全 隐患应该立即 以书面形式通知项 目部并 由项 目经理或施工员签字认可 。对于要求整改 的部分要督促 其整改 ， 对拒不整改 的， 应 立即汇报领导直至发停工令 。安全 管理一定要高度重视 ， 不能有任何折扣。 ３ ． ４工程 资料管理 。 工程资料关 系到整个工程 的完整性和 日后竣工备 案 ， 甲方部 门要根据资料管理部 门的要求 ， 仔细核 对竣工后各工程 资料 的合理和完整性 ，在最短的时间 内移交 资 料管理部 门存档。 建设工程项 目管理是一 门全面 、 系统 的 学问。甲方 的项 目管理关系到到各施工单位 、 建设单位 、 勘察 单位 、 设计单位 、 监理单位之间魄分工 和合作 ， 协调得好 ， 则整 体运作 良好 ； 否则将会 导致一些环节 的脱节 ， 从而对整个工程
公 司 为主 管 ， 各参 建 单 位 参 与 ， 通过计划 、 组织 、 协 调 和 控 制 四 个方 面的管理 ， 保证房地产开发项 目有效进行 ， 最终实 现项 目 目标 。
１ 、 房地产开发项 目管理含义 在计 划管理方面 ， 对房地产 开发项 目进行计划管理 ， 能使 项 目的开发建设有计划 、 按顺序有条不紊地展开。 也就是说通 过使用一个动态计 划管理 ，将工程项 目全过程和全部开发活 动纳入计划轨道 ， 从而使项 目有序地达到预期 总 目标 。 在组织 管理方面 ， 这是指 通过职责划分 、 授权 、 合同的签订与执行 ， 以 及根据有关法律法规 ， 建立各种规章制度 ， 形成一个 高效率 的 组织 保障体 系 ， 使项 目的各项 目标得 以最终实现。 ２ 、 开发前期的管理 开发前期 管理就是对项 目规划设 计过程的管理 ，房地产 开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘 的规划设计委托给 相应设计单位来完成 ， 必然要对规划设计 的成本 、 进度及 目标 进行控制和管理 。房地产企业可采用规划管理 系统来对规划 设计进行管理 。 规划管理 和规划设计关系非常密切 ，规划 管理系统建设 的重要 目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平 。规 划管理信息系统与规划设计关系 的核心是 ：保证规划设计成 果满足工程项 目规划的要求 ，通过计算机提供 的各种审查工 具， 提高规划设计管理 的水平 方 案设 计 阶段有 时可分 为方案 招标 阶段 和方案定 案 阶 段。 大部分房地 产公 司在大 、 中型建设项 目中采用方案招标来 选 定方案 ， 也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案 。 这两种方法各有利弊 。 房地产公 司在取得项 目后 ， 一般都会委 托策划公司进行市场调研并进行项 目策划 ，确定设计 目标和 方 向。 而房地产公司也会对项 目进行 内部方案设计 和研讨 。 在 此基础上形成项 目的整体方 向 ，作为招标任务书拟定 和评标 的依据 ； 不论是招标或是直接委托设计 ， 都要对所选用 的设计 公 司进行深入而严谨 的分析 ，甚 至 目的是 高效 率地 实现项 目目 标， 其是 以项 目经理 负责制作为基础 ， 运用系统工程 的观点 、
浅谈项目管理在房地产设计管理中的应用
沟通管理 、 险管理及质量管 理等方 面存在 着较大差异。 风 设有限公 司开发的厦门英皇湖畔花苑工程 ， 出应处理好 的两个 间管理 、 提
方面的问题 ： 一是要让厦 门英皇湖畔花苑 工程项 目在 房地产开 发 建设项 目方案初步 设计方 面主 要工作 是ห้องสมุดไป่ตู้方案报 建 （ 审） 报 文
总 市场 中立足 ， 除必须具 备企 业资质 和整体 实力 外 ， 还需要 在房 地 本 。厦门英皇湖畔花苑工程项 目管理小组是 由公司上 层领导 、 工程技术施工管 理部 门 、 期策划部 门 、 前 营销部 门等相关 产开 发过程各个方 面如 投资机 会选择 与决 策分 析 、 期工作 、 前 建 工程师 、 在项 目经理 与相关 人员 的协 调组织 下通 力合作 ， 方 在 设阶段和租售阶段等 阶段具 有优势 。二是在 厦 门英 皇湖 畔花 苑 人员组成 ， 开发 和建 设过程 中 ， 推行项 目承包制 。公 司从基数 的确定 ， 标 案设计过程 中及时 、 指 科学地决策 ， 保证设 计进程 的顺利推进。针对 号 ２号楼 已施工并 的制定 ， 到实施 落实 ， 终效益 的考核 ， 最 方法 的采用是实 现承包 经 该项 工程 由于分 为一 期整体地下 室及地上 ｌ 、
项 目管理 工作 。 目前 房地产 开发项 目的主要 问题是 在房 地产开 建设项 目造价的可能性仅为 ５％～２ ５％。
发项 目中普遍忽视“ 投资机会选择与决策分析 ”“ 期工作 ”“ 、前 、租
厦门英垒湖畔花苑 工程项 目管 理小组 始终 把设计 看作 是对
售阶段” 这三个 阶段 的管理 工作 ， 而把 主要 精力 放 在建 设 阶段 。 工程建设进行规划 的重要过 程 。将 该项 工程设 计实施 过程 划分 方 、 如果靠获取项 目施 工实施 的施 工单位 ， 固然 是必要 的 ， 作 为 为两个部分 （ 案初 步设计 部分 和 施工 图设 计部 分 ） 四个 阶段 这 但
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民营科技２０１５年第１１期 管理纵横
试论加强房地产项目规划设计管理的重要意义
黄冷玄
（哈尔滨市双城区房产住宅局，黑龙江哈尔滨１５００００）
摘要：分析了设计管理在房地产项目中的重要意义，以及管理中的要点内容。重点论述项目规划设计管理对房地产项目产品的
积极影响作用，并结合工程开展过程中常见问题提出加强风险控制的建议。
关键词：房地产项目；项目规划；设计管理
１设计管理的重点
项目规划包括施工方向与建筑项目设计，结合现场使用需求对
结构承载陛能做出优化。房地产项目在建设初期就要有明确的使用方 向，居民使用或者是商服等方面。结合建设场地的真卖隋况规划出具 有可行陛的施工方案，以此来减少建设中因方案临时更改而造成的工 期延误。对这两部分谢十内容进行管理需要由专业团队完成，考虑施 工过程中可能会遇到的风险因素，加强设计管理监管力度。确保方案 在实施阶段具备抵御风险的能力。规划内容包括场地最合理的开发形 式，要科学利用每一块土地，避免发生资源浪费现象。建设方案的确定 需要设计单位与房产项目承包企业共同完成，结合目前建筑行业发展 的主流方案，在规划设计过程中融入独特的艺术理念。满足使用需求 的同时也能够增强房屋建筑的观赏建制。大部分房地产开发公司都在 这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得—个满足市场需求 且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等，方法 不一而足，希望能磨出—个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果 偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设。 因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织结构是必需的方案设 计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司 在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用委托某 一设计院直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项 目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设 计目标和方向。 ２方案设计阶段对项目风险的影响 房产项目确定后需要对建设形式进行设计，由于工程规模庞大， 开展阶段会受到建材市场价格变动影响，这些风险问题的有效对策都 需要体现在管理方案中。一些房产企业为提高经济效益，并没有参照 建筑管理法来进行项目规划，常常会发生违规问题，加大了项目开展 后的风险系数。 有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过 程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球，甚至违规操作，给 项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设ｉ 公司过程隐含着风险， 对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果 与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的 选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。 只要项目组织者有项目风险意识，对项目进行风险定性分析，就可以 防患干未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施 工的Ｊ顷利进行意义重大。 ３项目规划设计对产品的质量影响 房产规划设汁需要对使用方向与功能做出有效控制，以提升项 目质量为管理目的，并成立专项小组对市场展开调查。明确风险隐患 后制定防治方案，合理调动人力资源，将管理任务落实到个人。不同房 产项目中需要成立专项管理团队，并指派负责人深入基层辅助管理， 确保项目可以高效进行。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短 处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作 的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对 市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手 段，有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设ｉ— 司沦为绘图公 司，实在是资源的一大浪费。 设计图纸是项目开展的理论『生依据，该部分的管理要点是结合 现场实际隋况对方案可行Ｊ生做出判断。设计方案中不单要体现出成本 节约眭，更重要的是对施工流程进行规划，确保项目开展后可以连续 进行。设计方案管理内容包括设备使用情况，工程开展后对人力资源
的需求量，以及施工过程中可能会遇到的阻碍因素。方案设计人员要
辅助管理，进行技术交底，如果现场睛况与方案发生冲突可以对图纸
进行优化，以节省造价成本。
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。
由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目
设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面
与方案阶段有所不同。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是
关键，工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计
单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其
主持 Ｈ十工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。
４项目规划管理对于造价控制的重要性
４．１产品设计研发阶段规划建筑设计管。理和造价控制的指导目标
是同一的，都是基于市场对房地产产品的需求，和以项目定位为导向
的多方位控制。在设计研发阶段的管理过程中，规划建筑设计是将市
场需求产品的特征从项目定位的文字、概念状态完成建筑语言化的描
述，形成指导工程施工的图纸语言，是项目开发过程中的关键阶段。造
价控制是以投资决策目标和项目定位为指导的项目开发全过程造价
控制，产品设计研发阶段是造价控制力度最强、成本节约权数对大的
阶段，产品设计一旦完成，从项目造价形成机制上说，项目成本已经基
本确定。
４－２产品设计研发阶段规划建筑设计管。规划建筑设计是造价控制
的计价依据，同时也是造价控制的对象之一；造价控制是规划建筑设
计的成本边界，也是创造商性价比产品的推进因素。规划建筑设计的
管理特征是按基本建设程序中规划建筑设计程序进行管理，严格控制
各个设计阶段的工作节点，优化谢十，给予适时评价和反馈，规划建筑
设计的规范管理是造价控制的—个重要方面；造价控制的计价是多次
计价方式，其计价阶段是跟随着建筑设计阶段进行的，造价控制节点
就是规划建筑设计控制的节点，造价控制是针对各个设计阶段过程和
成果的控制，控制的目标是设计的内容，导向为基于产品定位的成本
目标。两者分别从造价和设计的角度在经济成本上和产品形态上进行
同一目标，两个方面的控制。
从本文的分析中可看出两者相辅相成地互动作用共同实现项目
定位的目标是可行的。
４．３产品设计研发阶段规划建筑设计管。理和造价控制的互动管理
机制在实施中需要形成制度化的业务管理流程，互动的管理思想必须
形成制度化的业务流程才能够在开发过程中执行，业务流程的制定和
执行需要在实际Ｔ作中反复总结经验，不断完善和修正，在制度上纳
入到各级管理和业务工作中，形成从Ｅ至下各级人员的管理共识。
再先进的管理方法和技术手段都是僵化的，而其背后的思想和
理念才是精华。在项目的实际操作过程中，要结合实际晴况，适当地运
用它的手段和方法，才能达到事半功倍的效果。
参考文献
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