第一章 房地产投资概述
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第1章 房地产投资分析概述
• 4．提高投资者的资信等级 • 拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证 明。 • （二）房地产投资之弊
• 除了变现性差以外，房地产投资的其他一些缺点 包括： • 1．投资数额巨大 • 2．投资回收期较长 • 3．需要专门的知识和经验
第三节 房地产投资的风险
• 房地产投资的八种系统风险 • 系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即无法 在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。主 要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变 现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损 失风险等。 • （一）通货膨胀风险 • （二）市场供求风险 • （三）周期风险
二、房地产投资分析的内容 （一）市场分析
• （四）变现风险 • （五）利率风险 • （六）政策风险
• （七）政治风险 • （八）或然损失风险
第四节房地产投资分析任务及内容
• 因为多种投资机会往Байду номын сангаас同时存在，其中诱
人的投资机会又往往不只一个，而投资者 可以利用的资源却是有限的，所以投资者 必须在确定的即期支出与不确定的未来收 益之间做出慎重的选择。这时，就需要有 一种方法能够对各种投资方案进行评估， 帮助投资者在各种限制条件下，如可承受 的风险、所要求的投资收益率以及城市规 划的约束等，使投资获得最大的效益。
（四）为投资者描述风险及提供避险方法
分析人员仅仅为投资者预测投资收益是 不够的，还要告诉投资者投资风险；仅仅告 之有风险还是不够的，还要告之如何躲避风 险。 除上述任务外，分析人员还须就投资项 目可能引发的社会问题、环境问题加以阐述。 房地产投资的主要目标是获取高额利润，但 并不意味着不考虑投资的社会效益和环境效 益。因为一项社会效益和环境效益不好的房 地产投资项目，不可能获得政府的批准。
房地产投资概述(ppt 38张)
投资环境因素。
政治限制因素、社会文化要求、经济繁荣程度、市场 供求、自然环境、金融货币的投放、重大项目的建设 、人口变化、配套的条件、物价水平、工资收入、消 费水平、其它方面（通货膨胀、科技发展水平等等）
四、房地产投资特征
1、房地产投资的回收期长和长周期性 2、房地产投资对象的固定性和不可移 动性 3、房地产投资的高投资量和高成本性 4、高风险性 5、合作性强 6、回报率高 7、环境约束 8、低流动性（变现性差）
房地产置业投资
这种投资的对象可以是开发商新建成的物业，也可以是房地 产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自 身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的 物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种 投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资 时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
• 从房地产投资经营方式角度： 出售型房地产项目投资、出租 型房地产项目投资和混合型房 地产项目投资。
从房地产投资形式的角度
直接投资
投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并 参与有关的管理工作。 包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投 资两种形式。
间接投资
将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产 的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。 具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债 券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷 款证券等。
房地产投资的资金回收期长的原因
一、因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要 受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投 资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的 限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资 者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的 多次完整的运动才能获得利润。 二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其 复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所 以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作， 才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。 三、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租 金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整 个房地产投资回收期延长。
第1章 房地产、房地产投资与房地产业《房地产投资分析》PPT课件
二、房地产的分类
（一）地产的分类
3.工业用地
工业用地即工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁 路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其他用地。
4.仓储用地
仓储用地即仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
5.对外交通用地
对外交通用地即铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及 其附属设施等用地。
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（1）商品房 商品房或商品住宅，是特指经政府有关部门批准，由房地产
开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包 括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建 造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 内销商品房 ——外销商品房
（二）房产的分类
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（7）安居工程住房 安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入
家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户 ，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难 户，不售给高收入家庭。 （8）小产权房
2.按照房屋的用途划分 （1）住宅 （2）生产用房 （3）营业用房 （4）行政用房 （5）其他专业用房
公司型投资基金
在美国又叫共同基金或互惠基 金，相对于契约型投资基金而 言，它不是按照一定的信托契 约而是按照由公司法组成的以 盈利为目的的股份有限公司进 行营运。它通过发行股票或受 益凭证的方式筹集资金。投资 者作为股东凭股票以股息或红 利的形式分享投资收益。在结 构上它涉及投资公司、管理公 司、保管公司和承销公司等四 个当事人的关系
二、国务院房地产业主管机构及其职责
（二）国土资源部
l．政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局
房地产投资概述
特殊性——三要素分析
- 投资时机：投资最佳时间和出售最佳时间 - 投资地段：地理位置，社会位置 - 投资质量：房地产本身质量和管理服务质量
房地产开发与经营
第3页
▪ 投资意向与投资时机 投资意向：对投资对象的潜在意识和认识 投资意向是追求短期收益：选择容易转手的房地产项目 投资意向是追求长期收益：选择有升值潜力的房地产项目
3、纵览全局选择投资地段 4、积极稳妥，敢于承受地段风险
房地产开发与经营
第7页
▪ 投资质量影响因素分析 - 影响房地产本身质量的因素 • 用户质量要求 • 周围房地产质量水平 • 周围档次高高 • 周围档次低低
• 房地产类型要求 • 解困房低；别墅高
• 投资者的资金限制 - 影响房地产管理服务水平的因素
房地产开发与经营
第4页
▪ 房地产开发价值与房地产投资时机 - 房地产开发价值：投资后的价值判断 - 房地产评估价：按一定估价方法估计的房地产市场价值（现实） - 房地产成交价：买卖双方实际交易价格 - 开发价值、评估价与成交价的关系
• 结论
• 一般：开发价值 >成交价 > 评估价
• (开发价值 — 评估价）越大，投资时机越吸引 人，易形成投资。
房地产投资概述
房地产投资的含义与形式
投资，在经济学中被定义为：将现在的消费，通过某种媒介转移为将来 的消费的行为，是为获取利润而进行的资本投入
投资：为了获得可能的不确定的未来值而所做出的确定的现值牺牲。 ----威廉.夏普《投资学》
房地产开发与经营第2页Fra bibliotek房地产投资涉及的领域： 土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
• （开发价值 —成交价）越大，收益越大，成 功机会大。
- 投资时机：投资最佳时间和出售最佳时间 - 投资地段：地理位置，社会位置 - 投资质量：房地产本身质量和管理服务质量
房地产开发与经营
第3页
▪ 投资意向与投资时机 投资意向：对投资对象的潜在意识和认识 投资意向是追求短期收益：选择容易转手的房地产项目 投资意向是追求长期收益：选择有升值潜力的房地产项目
3、纵览全局选择投资地段 4、积极稳妥，敢于承受地段风险
房地产开发与经营
第7页
▪ 投资质量影响因素分析 - 影响房地产本身质量的因素 • 用户质量要求 • 周围房地产质量水平 • 周围档次高高 • 周围档次低低
• 房地产类型要求 • 解困房低；别墅高
• 投资者的资金限制 - 影响房地产管理服务水平的因素
房地产开发与经营
第4页
▪ 房地产开发价值与房地产投资时机 - 房地产开发价值：投资后的价值判断 - 房地产评估价：按一定估价方法估计的房地产市场价值（现实） - 房地产成交价：买卖双方实际交易价格 - 开发价值、评估价与成交价的关系
• 结论
• 一般：开发价值 >成交价 > 评估价
• (开发价值 — 评估价）越大，投资时机越吸引 人，易形成投资。
房地产投资概述
房地产投资的含义与形式
投资，在经济学中被定义为：将现在的消费，通过某种媒介转移为将来 的消费的行为，是为获取利润而进行的资本投入
投资：为了获得可能的不确定的未来值而所做出的确定的现值牺牲。 ----威廉.夏普《投资学》
房地产开发与经营第2页Fra bibliotek房地产投资涉及的领域： 土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
• （开发价值 —成交价）越大，收益越大，成 功机会大。
房地产投资ppt课件
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三、赢利能力法
• (一)资本化率：资本化率等于净收益与房地产
购买价格的比值。它可以看作是整体资产的报 酬率，与净收益倍数互为倒数。
• 〔二)权益报酬率：权益报酬率等于税前净现金
流量(净收益减去债务偿还额)与自有资金投入 量的比值。
• (三)税后权益报酬率：税后权益报酬率等于税
后净现金流量与自有资金投入量的比值。
• (四)经纪人报酬率：经纪人为了激发投资人购
买房地产的兴趣，往往将因偿还债务而增加的 权益(本金)部分也计入报酬。
房地产投资
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四、回收期法
• 回收期是投资项目的初始自有资金投入量与预期税
后年净现金流量的比值。它是对从投资中产生的净 收人“偿付”投资成本所需时间的度量。未来某一时点 离现在越远，其不确定性或风险就越大，因而投资 的回收期越短越好。
房地产投资
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第二节 房地产投资财务分析
• 一、收益倍数(乘数)法
• 收益倍数法是将房地产的投资价值(购买价 格)除以年总收入或净收入，求得的值越小则说 明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用
的指标有总收益倍数、净收益倍数。总收入倍
数等于房地产价格除以该房地产的潜在年总收 入。净收益倍数等于房地产价格除以年净收益。
房地产投资
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说明 第一年：课税所得为(10-5.57-l.96)等于2．47万元，所得税为 0.815万元。税后净现金流量为(10-6.482-0.815)等于2.7万元， 第二年6.482本息偿还额中利息部分下降，所得税上升，税后净 现金流量下降。
房地产投资
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第三节 房地产投资的基本分析
房地产投资
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年份 城市化率 工业化 二者比
房地产投资第一章
2、经济特性
稀缺性（ 稀缺性（Scarcity） ） 高价值性(High value) 高价值性 相关性（ 相关性（Coorelativity） ） 外部性（ 外部性（Externality）外部效应：某个人一项经济活动 ）外部效应： 给社会上其他成员带来好处，而自己得不到补偿， 给社会上其他成员带来好处，而自己得不到补偿，此时个人 经济活动中所得的私人利益小于该项经济活动带来的社会利 这就是外部经济（例如在房子旁种花、 益，这就是外部经济（例如在房子旁种花、草、树、木）。 反之，私人成本小于社会成本为外部不经济（ 反之，私人成本小于社会成本为外部不经济（在房子旁建化 工厂）。 工厂）。 易受政策限制性 保值增值性通货膨胀： 保值增值性通货膨胀：即投入资金的增殖速度抵消货币 的贬值速度。 的贬值速度。
（四）写字楼房地产投资
办公楼宇通常被称为写字楼 影响写字楼投资成败的因素
1.出租能力 出租能力 2.租金增长率 租金增长率 3.租约到期时的续租 租约到期时的续租 4.净面积与总面积的比率 净面积与总面积的比率
（五）工业用房的房地产投资 1、工业用房地产投资类型 、 （1）工业园区 ） （2）工业厂房 ） （3）仓库 ） 2、工业用房地产投资的特点 、 （1）低周转率 ） （2）其价值与租户的经济效益紧密相连 ） （3）租约的长期性 ）
（三）零售房地产业投资
1、铺面房投资 、 在城市繁华街道的两侧的小店铺通常被称为铺面房. 在城市繁华街道的两侧的小店铺通常被称为铺面房 优点（ ） 优点（1）对小投资者具有吸引力 （2）管理相对容易 ） （3）地理位置非常重要 ） 2、零售仓储投资 、 向周围居民出售日常生活用品（ 食物、 向周围居民出售日常生活用品 （ 食物 、 生活必需品及 其他杂物） 及提供日常服务（ 洗衣、 干洗、理发、 修鞋等） 其他杂物 ） 及提供日常服务 （ 洗衣 、 干洗 、 理发 、 修鞋等 ） 的服务类房地产被称为零售仓储或小型购买中心。 的服务类房地产被称为零售仓储或小型购买中心 。 这类小 型购物中心通常位于社区内。 型购物中心通常位于社区内。
《房地产投资》第一章房地产投资概述
房地产投资分析
CH1 房地产投资概述
什么是房地产投资？ 房地产投资原理 投资分析的相关名词
什么是房地产投资？
一、概念
房地产的资产特性 房地产位置固定、耐久、异质
房地产稀缺、价值高、可投资可消费
房地产投资~含义
人们为实现某种预定的收益或收益目标，直接或间接 地对房地产的开发经营、管理、服务和消费所进行的投资 活动。
涉及：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、物 业管理、置业等
什么是房地产投资？
一、概念
房地产投资~类型
按形式分
直接投资 房地产开发投资、置业投资 间接投资 股票/债券、信托/私募基金、抵押贷款证券
按投资对象分
①土地开发投资 ②住宅地产投资 ③商业地产投资 ④工业地产投资
房地产投资原理③政策影响巨大 ④保值、增值 ⑤需专业知识
二、投资分析作用
①确定投资方向提供论证 为投资者 ②提供投资方案并预测收益
③描述并提供避险方法
房地产投资原理
三、投资分析过程 ①投资环境与市场分析
②基础数据估算 ③财务分析 ④不确定性分析 ⑤风险分析
投资分析相关名词
交易价格 最可能销售价格 市场价值 交易区间 投资价值 预期未来收益的价值
房地产项目开发投资与融资
收益将资金、土地、设备、物质、 技术等生产要素投入社会再生产过 程的经济活动和经济行为。投资行 为是社会经济发展的基本推动力。
1．投资主体 投资主体即投资者，是指组织投资
活动、筹集和提供投资资金、进行投 资决策并实施投资的行为主体。
投资主体须具备如下四项基本条件：
（1）有相对独立的投资决策权； （2）能自行筹措并自主运用投资资金； （3）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权； （4）承担投资风险并享有投资收益。
2．房地产投资过程周期长、成本高； 3．房地产投资所受制约因素多； 4．房地产资产缺乏流动性； 5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性； 6．房地产从周围社区环境的改善中获
三、房地产项目投资市场调查与预测
（一）房地产市场调查概念
房地产市场调查是房地产企业为了确定投 资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、 科学的方法，有目的、有计划地收集和分析 相关的房地产产品信息，企业的外部环境和 内部条件以及业内其他企业相关信息等各种 资料，通过对过去与现在的营销状况及动态 性影响因素的分析研究，从而为企业预测其 未来发展、制定正确的决策提供依据。
效益。
（三）房地产市场调查的一般原则
1．准确性原则 资料的准确性取决于以下三个方面： （1）市场调研人员的技术水平； （2）市场调研人员的敬业态度； （3）资料提供者是否持客观态度。
2．时效性原则 3．全面性原则 4．针对性原则 5．创造性原则
房地产市场调查的内容
1.可控因素的调查
（1）顾客调查 （2）产品调查 （3）市场占有率调查 （4） 产品销售趋势调查 （5）市场竞争状况调查 （6）目标市场调查 （7）竞争对手调查 （8）价格调查 （9）销售渠道调查 （10）促销组合调查
三、房地产项目投资环境要素
1．投资主体 投资主体即投资者，是指组织投资
活动、筹集和提供投资资金、进行投 资决策并实施投资的行为主体。
投资主体须具备如下四项基本条件：
（1）有相对独立的投资决策权； （2）能自行筹措并自主运用投资资金； （3）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权； （4）承担投资风险并享有投资收益。
2．房地产投资过程周期长、成本高； 3．房地产投资所受制约因素多； 4．房地产资产缺乏流动性； 5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性； 6．房地产从周围社区环境的改善中获
三、房地产项目投资市场调查与预测
（一）房地产市场调查概念
房地产市场调查是房地产企业为了确定投 资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、 科学的方法，有目的、有计划地收集和分析 相关的房地产产品信息，企业的外部环境和 内部条件以及业内其他企业相关信息等各种 资料，通过对过去与现在的营销状况及动态 性影响因素的分析研究，从而为企业预测其 未来发展、制定正确的决策提供依据。
效益。
（三）房地产市场调查的一般原则
1．准确性原则 资料的准确性取决于以下三个方面： （1）市场调研人员的技术水平； （2）市场调研人员的敬业态度； （3）资料提供者是否持客观态度。
2．时效性原则 3．全面性原则 4．针对性原则 5．创造性原则
房地产市场调查的内容
1.可控因素的调查
（1）顾客调查 （2）产品调查 （3）市场占有率调查 （4） 产品销售趋势调查 （5）市场竞争状况调查 （6）目标市场调查 （7）竞争对手调查 （8）价格调查 （9）销售渠道调查 （10）促销组合调查
三、房地产项目投资环境要素
第1章房地产投资分析概述
❖ 推荐阅读
1．谭顺．使用价值论．北京：中国经济出版社，2005 2．[英]戴维·皮尔斯．现代经济学辞典．第3版．毕吉耀，谷爱俊译．北京：北京航空航天大
学出版社，1992 3．[美]查尔斯·H.温茨巴奇，迈克·E．迈尔斯，苏珊娜·埃思里奇·坎农．现代不动产．第5
版．北京：中国人民大学出版社，2001 4．曹振良．房地产经济学．北京：北京大学出版社，2006
❖ 1.3.8 房地产投资分析的任务
▪ 1．为投资者提供投资方向 ▪ 2．为投资者提供运作方案 ▪ 3．为投资者预测投资收益 ▪ 4．为投资者分析风险并提供避险策略
1.3 房地产投资分析 ❖ 1.3.9 房地产投资分析的内容
1．市场分析 2．投资环境分 析 3．区位条件分 析（关键因素） 4．周期性分析 5．投资成本分 析
❖ 1.3.7 房地产投资分析的意义
1.3 房地产投资分析
(1)投资者必须 在确定的即期支 出与不确定的未 来收益之间做出 慎重的选择。
(2) 投资的 收益需要预 测。
(3) 收益获得的 时间不同，需要 校正。
(4) 收益的置信 程度即风险需要 考虑。
(5) 面临多种投 资机会但资源有 限。
1.3 房地产投资分析
1.3 房地产投资分析 ❖ 1.3.1 房地产投资分析的定义
▪ 房地产投资分析是指在房地产投资活动进行之前的分析论证过程，投资者运用自己及投 资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方 案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
1.3 房地产投资分析
1.3.2 房地产投资分析的概念和分析范围 房地产投资分析的范围包括：
➢ 房地产投资的基本原理 ➢ 房地产投资市场分析 ➢ 房地产投资环境分析 ➢ 房地产投资成本估算 ➢ 房地产投资经济评价 ➢ 房地产投资不确定性分析 ➢ 房地产投资风险分析 ➢ 房地产投资决策分析
房地产行业房地产投资分析方案
房地产行业房地产投资分析方案第一章房地产投资概述 (3)1.1 房地产投资概念与分类 (3)1.2 房地产投资的目的与意义 (4)1.2.1 投资目的 (4)1.2.2 投资意义 (4)1.3 房地产投资的基本流程 (4)第二章房地产市场分析 (5)2.1 房地产市场环境分析 (5)2.1.1 国家政策 (5)2.1.2 经济发展水平 (5)2.1.3 人口结构 (5)2.1.4 城市化进程 (5)2.2 房地产市场供需分析 (5)2.2.1 供给分析 (5)2.2.2 需求分析 (5)2.3 房地产市场趋势分析 (6)2.3.1 房地产市场发展趋势 (6)2.3.2 房地产市场区域差异 (6)2.4 房地产市场风险分析 (6)2.4.1 政策风险 (6)2.4.2 财务风险 (6)2.4.3 市场风险 (6)2.4.4 社会风险 (6)第三章房地产投资政策与法规 (6)3.1 房地产投资政策概述 (6)3.2 房地产投资法规解析 (7)3.3 房地产投资政策对市场的影响 (7)3.4 房地产投资政策与法规风险分析 (8)第四章房地产投资战略与策略 (8)4.1 房地产投资战略制定 (8)4.2 房地产投资策略选择 (8)4.3 房地产投资战略与策略实施 (9)4.4 房地产投资战略与策略评估 (9)第五章房地产投资财务分析 (10)5.1 房地产投资财务指标分析 (10)5.2 房地产投资财务预测 (10)5.3 房地产投资财务风险分析 (10)5.4 房地产投资财务决策 (11)第六章房地产项目投资评估 (11)6.1 房地产项目投资评估方法 (11)6.2 房地产项目投资评估指标 (11)6.3 房地产项目投资评估流程 (12)6.4 房地产项目投资评估风险分析 (12)第七章房地产投资风险与管理 (13)7.1 房地产投资风险类型 (13)7.1.1 市场风险 (13)7.1.2 财务风险 (13)7.1.3 法律与政策风险 (13)7.1.4 技术与建设风险 (13)7.2 房地产投资风险管理策略 (13)7.2.1 市场调研与预测 (13)7.2.2 财务分析与管理 (13)7.2.3 法律法规和政策研究 (13)7.2.4 技术与建设监管 (13)7.3 房地产投资风险防范措施 (13)7.3.1 完善投资决策体系 (13)7.3.2 严格筛选投资项目 (14)7.3.3 加强风险监测与评估 (14)7.3.4 建立风险预警机制 (14)7.4 房地产投资风险应对策略 (14)7.4.1 多元化投资 (14)7.4.2 分散投资时间 (14)7.4.3 建立风险保证金 (14)7.4.4 加强合作伙伴关系 (14)7.4.5 增强企业核心竞争力 (14)第八章房地产投资决策与实施 (14)8.1 房地产投资决策流程 (14)8.2 房地产投资决策方法 (15)8.3 房地产投资实施策略 (15)8.4 房地产投资实施监控 (15)第九章房地产投资退出与退出策略 (16)9.1 房地产投资退出方式 (16)9.1.1 销售退出 (16)9.1.2 转让退出 (16)9.1.3 上市退出 (16)9.2 房地产投资退出策略选择 (16)9.2.1 投资者应根据投资目标、市场环境、项目特点等因素，选择合适的退出策略。
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（二）土地所处状态： 生地、毛地、熟地
二、在建工程
已经开始工程建设但尚未竣工投入 使用的房地产。
三、建成后物业
1.居住物业 2.商业物业 3.工业物业 4.特殊物业
第二节 房地产投资的特性
一、位置的固定性(不可移动性) 二、寿命周期长 自然寿命 经济寿命
三、适应性 四、不一致性 五、政策影响性 六、对专业管理的依赖性 七、相互影响性
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年10月 上午7时 38分20.10.2307:38Oc tober 23, 2020
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作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2020年10月23日星期 五7时38分8秒07:38:0823 October 2020
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好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午7时38分8秒 上午7时 38分07:38:0820.10.23
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.10.2320.10.2307:38:0807:38:08October 23, 2020
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踏实肯干，努力奋斗。2020年10月23日上午7时38分 20市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年10月23日星期 五上午7时38分 8秒07:38:0820.10.23
二、房地产直接投资
（一）房地产开发投资 投资者赚取开发利润，风险大收益也大
（二）房地产置业投资 投资者期望获得收益、保值、增值和消
费四方面的利益。
（一）房地产开发投资
指投资者从购买土地使用权开始， 通过在土地上的进一步投资活动， 即经过规划设计和施工建设等过程， 建成可以满足人们某种入住需要的 房地产产品，然后将其推向市场进 行销售，收回投资获得利润的过程。
（二）房地产置业投资
房地产置业投资的对象： 增量房地产和存量房地产
三、房地产间接投资
（一）购买住房抵押支持证券 （二）购买房地产开发投资企业的
债券或股票 （三）投资于房地产投资信托基金
四、房地产投资的利弊
• （一）房地产投资之利 • （二）房地产投资之弊
（一）房地产投资之利
1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持 4.能抵消通货膨胀的影响 5.提高投资者的资信等级
（二）房地产投资之弊
1.变现性差 非流动性资产 2.投资数额巨大 3.投资回收周期长
4.需要专门的知识和经验
第四节 房地产投资的风险
一、系统风险 二、个别风险 三、风险对房地产投资方向选择的
影响
一、系统风险
对市场内所有投资项目均产生影响、投 资者无法控制的风险. (一)通货膨胀风险 (二)市场供求风险 (三)周期风险 (四)变现风险 (五)利率风险 (六)政策风险 (七)政治风险 (八)或然损失风险
第三节 房地产投资的形式和利弊
一、房地产投资的形式 二、房地产直接投资 三、房地产间接投资
四、房地产投资的利弊
一、房地产投资的形式
直接投资 间接投资
直接投资
投资者直接参与房地产开发或 购买房地产的过程,参与有关的管理 工作，包括：从购地开始的开发投
资和物业建成后的置业投资。
间接投资
将资金投入与房地产相关的证券市 场的行为，房地产的间接投资者不 需直接参与有关投资管理工作。
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专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20.10.2320.10.2307:3807:38:0807:38:08Oct-20
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牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。2020年10月23日 星期五7时38分 8秒Fri day, October 23, 2020
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相信相信得力量。20.10.232020年10月 23日星 期五7时38分8秒20.10.23
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.10.2307:38:0807:38Oc t-2023- Oct-20
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加强交通建设管理，确保工程建设质 量。07:38:0807:38:0807:38Fri day, October 23, 2020
房地产经营与管理
• 主讲：王莉飞
第一章 房地产投资概述
第一节 房地产的种类 第二节 房地产投资的特性 第三节房地产投资的形式和利弊 第四节 房地产投资的风险
第五节 风险与投资组合
第一节 房地产的种类
一、土地 二、在建工程 三、建成后物业
一、土地
（一）是否开发： 未开发的----农村集体土地 已开发的----城市国有土地
谢谢大家！
二、个别风险
仅对市场内个别项目产生影响、可以由 投资者控制的风险. (一)收益现金流风险
(二)未来经营费用风险 (三)资本价值风险 (四)比较风险 (五)时间风险 (六)持有期风险
三、风险对房地产投资方向选择的影响
(一)投资者根据不同类型房地产投 资风险的大小,确定其合理的投资收
益水平; (二)投资者尽可能规避控制或转移
风险.
第五节 风险与投资组合
投资组合理论:在相同的宏观经济环境变 化下,不同投资项目的收益会有不同的反 应。把适当的投资项目组合起来便可以 达到一个最终和最理想的长远投资策略。
在一个固定的预期收益率下使风险 最低或是在一个预设可接受的风险下使
收益最大化的投资组合。
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树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.2320.10.23Friday, October 23, 2020
二、在建工程
已经开始工程建设但尚未竣工投入 使用的房地产。
三、建成后物业
1.居住物业 2.商业物业 3.工业物业 4.特殊物业
第二节 房地产投资的特性
一、位置的固定性(不可移动性) 二、寿命周期长 自然寿命 经济寿命
三、适应性 四、不一致性 五、政策影响性 六、对专业管理的依赖性 七、相互影响性
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年10月 上午7时 38分20.10.2307:38Oc tober 23, 2020
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作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2020年10月23日星期 五7时38分8秒07:38:0823 October 2020
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好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午7时38分8秒 上午7时 38分07:38:0820.10.23
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.10.2320.10.2307:38:0807:38:08October 23, 2020
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踏实肯干，努力奋斗。2020年10月23日上午7时38分 20市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年10月23日星期 五上午7时38分 8秒07:38:0820.10.23
二、房地产直接投资
（一）房地产开发投资 投资者赚取开发利润，风险大收益也大
（二）房地产置业投资 投资者期望获得收益、保值、增值和消
费四方面的利益。
（一）房地产开发投资
指投资者从购买土地使用权开始， 通过在土地上的进一步投资活动， 即经过规划设计和施工建设等过程， 建成可以满足人们某种入住需要的 房地产产品，然后将其推向市场进 行销售，收回投资获得利润的过程。
（二）房地产置业投资
房地产置业投资的对象： 增量房地产和存量房地产
三、房地产间接投资
（一）购买住房抵押支持证券 （二）购买房地产开发投资企业的
债券或股票 （三）投资于房地产投资信托基金
四、房地产投资的利弊
• （一）房地产投资之利 • （二）房地产投资之弊
（一）房地产投资之利
1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持 4.能抵消通货膨胀的影响 5.提高投资者的资信等级
（二）房地产投资之弊
1.变现性差 非流动性资产 2.投资数额巨大 3.投资回收周期长
4.需要专门的知识和经验
第四节 房地产投资的风险
一、系统风险 二、个别风险 三、风险对房地产投资方向选择的
影响
一、系统风险
对市场内所有投资项目均产生影响、投 资者无法控制的风险. (一)通货膨胀风险 (二)市场供求风险 (三)周期风险 (四)变现风险 (五)利率风险 (六)政策风险 (七)政治风险 (八)或然损失风险
第三节 房地产投资的形式和利弊
一、房地产投资的形式 二、房地产直接投资 三、房地产间接投资
四、房地产投资的利弊
一、房地产投资的形式
直接投资 间接投资
直接投资
投资者直接参与房地产开发或 购买房地产的过程,参与有关的管理 工作，包括：从购地开始的开发投
资和物业建成后的置业投资。
间接投资
将资金投入与房地产相关的证券市 场的行为，房地产的间接投资者不 需直接参与有关投资管理工作。
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专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20.10.2320.10.2307:3807:38:0807:38:08Oct-20
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牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。2020年10月23日 星期五7时38分 8秒Fri day, October 23, 2020
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相信相信得力量。20.10.232020年10月 23日星 期五7时38分8秒20.10.23
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人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。07:38:0807:38:0807:3810/23/2020 7:38:08 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.10.2307:38:0807:38Oc t-2023- Oct-20
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加强交通建设管理，确保工程建设质 量。07:38:0807:38:0807:38Fri day, October 23, 2020
房地产经营与管理
• 主讲：王莉飞
第一章 房地产投资概述
第一节 房地产的种类 第二节 房地产投资的特性 第三节房地产投资的形式和利弊 第四节 房地产投资的风险
第五节 风险与投资组合
第一节 房地产的种类
一、土地 二、在建工程 三、建成后物业
一、土地
（一）是否开发： 未开发的----农村集体土地 已开发的----城市国有土地
谢谢大家！
二、个别风险
仅对市场内个别项目产生影响、可以由 投资者控制的风险. (一)收益现金流风险
(二)未来经营费用风险 (三)资本价值风险 (四)比较风险 (五)时间风险 (六)持有期风险
三、风险对房地产投资方向选择的影响
(一)投资者根据不同类型房地产投 资风险的大小,确定其合理的投资收
益水平; (二)投资者尽可能规避控制或转移
风险.
第五节 风险与投资组合
投资组合理论:在相同的宏观经济环境变 化下,不同投资项目的收益会有不同的反 应。把适当的投资项目组合起来便可以 达到一个最终和最理想的长远投资策略。
在一个固定的预期收益率下使风险 最低或是在一个预设可接受的风险下使
收益最大化的投资组合。
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