商业房地产建筑设计要点

商业房地产建筑设计要点一、平面布局设计（一）平面布局设计平面布局设计的内容是确定通道形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，并最大限度地为每个承租户带来通行人流。

（二）平面布局设计中的难点处理在平面布局中多采用棋盘式。

对于棋盘条块式分割，应解决的难点有以下几点：1.以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割。

2.以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散。

3.在两条纵横线交叉时，如空间太小，也要交叉，对纵横道路视野有益。

4.在两条纵横通道交叉时，如空间太大，则可考虑采用环形或敞开式，使分割与统一标准铺位面积相差不大。

5.对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。

6.对于边线中，有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。

7.如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大。

8.在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.5m，墙面做货架处理。

9.主通道与辅道有差距，主通道应在2.4m以上，若在电梯口的主通道要有3m左右的驻留空间，则在电梯的上下口处，就要有直角交错道路，使之为主要的纵横线或是形成主通道。

10.弧形与环形设计；在正方形楼面积中，多采用环形设计。

在交错道路的平面中，有间距大的多采用弧形或环形设计。

11.在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。

越不规则的地方，弧形设计应用越广泛。

12.在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显，所以不可生硬搬用棋盘式。

13.电梯口要设有主要通道。

14.单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合，在边线用隔断，中间用敞开。

敞开式有柜台，也有摊位。

摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞开则可采用弧形的设计。

二、功能设计功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分主通道与辅通道，主通道为2.4m、2.8m、3m、3.2m或更大；辅通道则为2.2m、2m、1.8m、1.5 m，具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。

现行的市场摊位主要是柜台式、隔断式或房间式。

其中柜台式是最早的一种，主要考虑的是连排柜台不能太长，中间要有隔断。

柜台的长宽一般是1.2m×0.6m，1.5m 为最长，宽1m，高度为1.2m。

柜台还要考虑其后边的货架，货架视经营产品的不同而区别很大。

有柜台属于强展示性的，如采用艺术“流线型”设计来营造气氛，突显其风格。

隔断墙的设计有很多种，比较方便的有以方钢为龙骨或轻钢龙骨，墙面用防火板或彩钢板、石膏板、槽板材料等。

30m2以下的房间玻璃门的开门应开在一边，而不是在正中央。

照明的设计应和吊顶联系在一起。

通道上公共区域和公共照明上的光带应是大灯，应该考虑人性化，摊位内则为局部照明，灯具可采用射灯重点照明。

地面的处理在室外要注重防滑，室内则要注重标识性，主通道与摊位之间的地面要有所差别，可以地面铺装画来划分空间。

房间的大小不仅应和经营业态相吻合，也应和各地区的消费习惯相吻合。

房间的隔板最好可以方便打通，便于某些商家扩大经营使用。

商业功能设计体现在以下几个方面。

1.剖面（中庭层高）首先，要注意中庭空间的造型与交流，中庭的设计形式可以多样化，具体可根据市场总体形态来把握。

在室内设计中庭，则不要过分追求中庭的宽大豪华，力求遵循地域文化特色与经济性相结合的原则。

其次，要注意从不同的层面同时引入人流。

注重竖向交通的易达性，以提升商铺的价值。

在有高差的坡地地段，设计上可以有意在不同的平面高度设立入口。

在多层市场建筑中，每层都设立通向停车场的直接通路，将给购物者的出入提供很大的方便。

此外，还要确定层数、层高、垂直结构和形式，做好垂直交通组织。

2.垂直交通（直升梯、扶梯）在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。

扶梯则是商业空间人流垂直运输的核心，同时还具有平衡人流动线、引导人流走向的功能。

扶梯最好设置在险要的位置，而且扶梯周边的铺位的商业价值较大，最好在扶梯的周边留有一些驻留空间，切不要设置空调机房等设备间。

3.卸货区设计卸货区最好设置在地下室，或是要与首层商业购物部分的人流主入口互不干扰。

货车则可以在地下一层卸货，通过货梯将商品运送到各个楼层，办公人员也可以直接开车进入一层停车库，然后再通过客梯直接进入办公区，避免了办公人流与货流对购物人流的干扰。

4.照明设计公共照明要领先设计。

如果有条件，可设计两路照明。

在白天有日光时自然光开一组；而在夜晚、阴雨天和雾天则再开一组夜灯，这样能起到节能的作用。

在吊顶的设计中，如果标高低，则可采用日光灯管；如果标高高，则可将吊灯标高降低。

在吊顶下，高度与光扩散更合谐，同时还能节约电能。

在摊位内灯光要另分一组，房间最好设置插卡买电，如果是摊位或柜台式，则可用公用分摊电费的方法，计算时要把电损耗附加在内，市场的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要，又要满足美学需要。

室内照明的关键在于处理好通道与商店之间的关系。

店面照明度要比通道高，而通道的照明也不能对店面产生不良的影响。

夜间室外照明要重点突出建筑和停车场，让市场在夜环境中产生强烈的视觉效果。

5.景观设计采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅能节能，而且可让上层空间开阔宽敞，把人的视线吸引向上。

室内景观设计与室外景观设计需要相互协调，注重生态景观设计。

6.无障碍设计重点考虑残疾人的通行安全设施要示。

7.导视系统设计的应用导视系统的使用主要在户外与户内，要体现经营风格及人性化，同时还要营造气氛。

户外与户内都有营造气氛，增加标识的作用，但户外注重醒目，户内则注重理念提升。

导视系统营造了购物气氛，使项目标识明确，这在平时是感觉不出来的，但在关健时刻，如产生突发事件等情况下效果才能突显。

8.健康节能设计市场建筑节能设计，主要从减少能源损失和提高设备效率两个方面考虑。

注重保温墙体材料的应用，并充分利用自然采光、自然通风，以尽量减少对中央空调系统的过分依赖。

现代化市场要严格采用绿色装修，不允许采用对人体有害的装修材料，市场管理部门要统一审批绿色装修方案。

9.通风设计由于在市场设计中，靠窗的地方往往是柜台，所以在靠窗处除公共部分可设为商铺外，其余的均为死角，是全封闭的状态，这样就对通风的要求较高，可多设排风扇。

一定要注重通风系统的设计，以保证充足的氧气供应，特别是在大型促销活动中，人流量过大，因此对氧气需求量也很大。

10.音响设计在市场设计中必须考虑到声音的传递与吸收，因此要设计清晰的音响系统，播放舒缓的著名轻音乐，制造轻松愉悦的购物气氛，以调节顾客的购物心理。

11.消防设计在市场的初中级阶段如大棚、简易平房、普通大楼中，消防设施差，而且没有现代消防设施等，因而常会引发火灾。

所以在消防指示、消防栓、灭火器等各方面则更要加强，而且还要经常进行消防演练，切不可因麻痹大意而引发火灾，酿成大祸。

带餐饮的商厦还应定期检修煤气管道等。

消防设计应符合国家的规定，避免火灾隐患。

尤其是监控系统需专人看守并做好管理。

12.卫生间设计每个楼层必须设置足够的厕所，男女厕所占面积比例为1：2，现代化市场设计中,还要加入女性化妆等便利措施，方便女性顾客。

除了老人、残疾人的卫生间采用座便设备外，其余一律采用蹲式便器，冲水采用红外线感应式自动冲水，避免人手操作，防止交叉感染。

卫生间最好设置在死角或偏僻角落，以便带动人流运动。

13.安全设计对所有设施的安全性都要预先评估，特别是在老人、儿童容易发生危险的地方更14.停车场设计停车场应考虑顾客可直接到达商场的措施和设施。

在地面和地下，对于进出口的设计要贯通，不可形成堵塞。

在物流区，进口和出口最好是单行道，不要设置在一起，要分开设立，同时要符合交通规范。

15.防水、排水排水要注意下水管道的堵塞，卫生间和下水口处要做一个箅子，使之对污物有过滤的作用，卫生间和洗墩池处的地面也做网箅子，使地面的杂物不造成堵塞。

卫生间下水还要考虑防止气味上窜的措施。

电话线、空调管处要尤其注意防止出现漏水死角。

16.电子商务通信系统每个商铺处有一电话接口，无论是柜台式还是摊位式都要设有，在每个房间还要有一个宽带口。

监控系统要注重各出入口和通道，严防死角，卫生间，消防出入口也一定要设探头。

17.外立面设计外立面是一个市场的门面，各类市场对外立面的要求也不同。

市场的外立面主要突出两点：一是商业气氛，另一个则是大厦理念，即外立面和经营的产品要大致吻合。

市场外立面的设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑出入口处的设计，入口是外立面与内部步行街的过渡与转换处。

外立面的设计对出入口的展示性尤为重要，尤其在有高差的地方，要做好导视系统。

三、商业街设计1.尺度近人商业街的理想气氛应该是使人觉得“亲切、放松”，使人有愉悦的消费心情。

商业街的尺度应该以行人的活动方便为基准。

购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。

对一层以上的范围几乎是“视而不见”的；而横向关注的范围一般也就在10 m~20m之间；对超过20m宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超过20m宽的范围内“之”字前行。

所以商业街建筑外观设计的重点应该在以下三个层面上。

第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。

第二层面是人在中距离上对建筑的感知，也就是建筑外观的中观元素，包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。

第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。

2.空间的限定人在商业街内的活动和感知空间是三维的。

所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。

首先商业街的长度应该随商业的规模而定，没有一定之规。

但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和分散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。

作为商业街这样一个有聚合要求，需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑造形成的“积极空间”。

也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起点和终点，同时也起到把车行交通空间与步行购物空间隔离的目的。

商业街空间高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。

住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。

顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，因此与商业街的建筑设计手法也不必相同。

如有可能，多层、低层住宅在尺度和色彩上可适当加以商业特点，以提高商业街与住宅的整体性。

此外，在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的，这既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。