土地估价实务中价值类型确定之论文
土地价值评估方法比较研究
土地价值评估方法比较研究摘要：中国向来以地大物博、人口众多著称，拥有着世界上最多的人口，不过众多的人口却给我国的土地资源带来了一定的压力。
而且由于近些年经济的高速发展，越来越多用于各种用途的建筑被建设了起来，让我们国家的土地资源显得更加的紧缺。
土地价值一直是我国经济发展中关注的要点，土地价值评估在我国的社会经济活动中也发挥着日益重要的作用。
本文从土地价值评估的基本理论入手，分析比较了土地价值评估的市场法、收益法、成本法的适用条件和优缺点。
关键词：土地价值；评估方法；比较研究1、前言土地是人类社会发展中一切生产所必须的物质条件，也是一种稀缺和难以替代的资源。
在经济高速发展的今天，土地资产和资金在国家、集体、单位和个人之间不断转换，在买卖和转换土地资产时必然面临一个突出而重要的问题——土地估价。
土地估价不仅能调控土地市场供需和反映经济发展状况，而且是调整土地市场经济主体之间利益关系的保障。
但是，由于我国土地市场，特别是小城镇土地市场尚未完全发育，土地估价法规尚不健全，土地估价技术尚有待提高，因此，在地价评估尤其是小城镇地价评估中出现了诸多问题和现实困难，影响了估价结果的准确性和科学性。
2、土地价值评估的理论基础2.1选题背景改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革，土地进入市场进行转让交易，以及房地产市场的加速发展，越来越多的经济活动需要进行土地估价。
比如，由于土地市场化改革的推进，原本以划拨形式获得的存量建设用地，必须引入市场机制对其重新进行资源配置；因国企改革和国家土地结构战略性调整而产生的土地资产需要重新盘活；农村土地市场也开始发育，包括集体建设用地和农用地市场已在逐步形成；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例等等。
这些市场化取向的改革都对土地估价提出了更多的市场需求。
为体现待估宗地市场价值，必须不断提高土地估价技术的科学性和适应性，不同的估价对象、不同的估价目的必须选择不同的估价方法进行价值评估。
农用土地价格评估的理论与方法研究
农用土地价格评估的理论与方法探究近年来随着农业现代化的不息推行，农用土地的价值评估在农村土地管理中扮演着越来越重要的角色。
正确评估农用土地的价格可以援助政府和农夫做出明智的决策，增进土地资源的有效利用，并保卫农夫的合法权益。
本文将对农用土地价格评估的理论与方法进行探究，并探讨其在实践中的应用。
一、农用土地的定义与分类农用土地是指为农业生产和农村进步提供的土地资源。
依据土地的利用功能和农业生产特点，农用土地可分为耕地、林地、草地和其他农用土地。
各类农用土地具有不同的特点和价值，因此需要区分对待。
二、农用土地价格评估的理论基础农用土地价格评估的理论基础主要包括土地收益法、土地比较法和土地成本法。
其中，土地收益法是最常用的方法，其核心是依据土地的经济效益来评估其价值。
土地比较法则是通过对比周边相似土地的来往价格，来确定农用土地的市场价值。
土地成本法则是依据土地的开发成本和农业生产成原本评估其价格。
三、农用土地价格评估的方法1. 收益法方法该方法是基于农用土地的经济效益进行评估。
主要包括租金法、生产法和出租等级法。
租金法适用于具有明确收益的农用土地，通过评估租金收入来确定土地的价格。
生产法则是依据土地上的农作物产量和市场价格来评估其价值。
出租等级法则是基于农村租赁市场的行情来评估土地的价格。
2. 比较法方法该方法是通过对比类似土地的市场来往价格来评估农用土地的价值。
主要包括静态比较法和动态比较法。
静态比较法适用于土地市场发育较好的地区，通过对比近期的土地来往价格来确定农用土地的价格。
动态比较法则是利用历史数据进行分析，猜测将来农用土地的价格趋势。
3. 成本法方法该方法是通过计算农用土地的开发成本、土地筹办成本和农业生产成原本评估其价值。
主要包括靠近法和折旧法。
靠近法是通过计算土地开发的直接成本和间接成原本确定其价格。
折旧法则是依据土地的寿命和将来收益来计算其折旧值，从而评估其价格。
四、农用土地价格评估的实践应用农用土地价格评估的实践应用主要包括土地征收与补偿、土地转让与来往以及土地权属确权等方面。
土地估价报告范文
土地估价报告范文1. 引言土地估价是指根据一定的方法和原则，对土地进行评估和估价，确定土地的价值。
本文将就土地估价的背景、方法和步骤进行详细介绍，以便读者对土地估价有更全面的了解。
2. 背景土地估价是在土地开发、交易和投资等活动中起重要作用的一项工作。
它可以帮助决策者评估土地的价值，从而做出更明智的决策。
土地估价的过程中需要考虑土地的位置、用途、规划、市场需求等因素，以及当前经济形势和政策环境等因素。
3. 方法土地估价的方法可以根据不同的目的和实际情况选择，常见的方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
3.1 市场比较法市场比较法是最常用的土地估价方法之一。
它通过比较类似土地的成交价格来确定待估价土地的价值。
在使用市场比较法时，需要考虑土地的位置、用途、规划等因素，并选择合适的比较样本进行比较分析。
3.2 收益法收益法是一种基于土地产生的收益来确定其价值的方法。
它适用于土地开发和投资等项目的估价。
收益法的核心是估算土地的未来收益，并将其折现到现值，从而得出土地的价值。
3.3 成本法成本法是一种基于土地开发和建设成本来确定其价值的方法。
它适用于土地尚未开发或无法按照原规划用途开发的情况。
成本法的关键是估算土地开发和建设的成本，并考虑到折旧和磨损等因素，从而得出土地的价值。
4. 步骤进行土地估价的过程可以分为以下几个步骤：4.1 收集土地信息在估价前，需要收集和整理土地的基本信息，如位置、用途、规划等。
这些信息对于后续的估价工作非常重要。
4.2 选择适当的估价方法根据土地的特点和实际情况，选择合适的估价方法进行估价。
可以根据土地的用途和市场需求等因素来决定使用哪种方法。
4.3 进行估价计算根据选择的估价方法，进行具体的估价计算。
对于市场比较法，需要收集并比较类似土地的成交价格；对于收益法，需要估算土地的未来收益并折现；对于成本法，需要估算土地的开发和建设成本。
4.4 得出估价结果根据估价计算得出的数据和信息，得出土地的估价结果。
土地征收论文土地评估论文
土地征收论文土地评估论文：集体土地征收与农民利益补偿平衡研究摘要：我国正处于工业化发展的攻坚期，也就是通过以限制农业资源的利用来推进工业发展的阶段。
而工业化所需要的资本主要是通过对大量的农村土地资源的征收利用为基础的。
农村土地大多数集体所有制的，因而集体土地征收就具有了支持工业化发展和限制农民利益获取的双重效应。
而在科学发展观和构建和谐社会的宏观目标指引下，统筹城乡经济、全面协调可持续的振兴农村经济、以农民根本利益为本，成为当前三农问题的关键突破口。
本文就在这个背景下探讨集体土地征收与农民利益补偿的平稳问题。
Abstract：Our country is at the hard time of industrialization, i.e. the time of promoting the industrialization through limiting the utilization of agricultural resources. The necessary capital of industrialization mainly comes from the land exploration in village. Most of lands in village are collective ownership, socollective-owned land exploration can support the industrialization, but is injurious to the peasants' interest. Under the guidance of scientific outlook on development and building a harmonious society, the key breakthrough of issues of agriculture, farmer, rural area is to balance the rural and urban economy, revitalize the rural economy all-round, coordinated and sustainable, and be orientedto peasants' basic interest. This article discussed the balance of collective-owned land exploration and peasants' interest compensation.关键词：集体土地；征收；农民利益补偿Key words：collective-owned land; land exploration; peasants' interest compensation中图分类号：C913 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）02-0324-011法律视域下的集体土地征收与补偿1.1 土地征收制度土地征收指的是国家基于公共利益的需要，强制取得集体土地所有权的行为。
我国农村土地物权制度的价值判断与论证的论文
我国农村土地物权制度的价值判断与论证的论文关键词: 物权；价值判断；利益衡量；实体论证；土地承包经营权内容提要: 对我国农村土地物权制度的研究，须在传统的规范研究等主流方法论基础上进行拓展，寻求价值判断方法的引入与适用，才可能对当前的制度悖论与规范失调作出解释。
我国农村土地物权制度的价值判断就是，在“公平”价值目标优先于“效率”价值目标的价值排序下，通过利益衡量、对制度中三组冲突的利益关系应当作出“既有人口的承包经营权应该与新增人口的承包经营权平等”、“死者的承包经营权应该次位于生者的承包经营权”以及“男子的承包经营权应该与妇女的承包经营权平等”的利益排序。
将这个价值判断结论引入对现行实体规范的检验，就会发现当前农村承包地“不得调整” 的制度安排具有不恰当性。
依实体论证规则对此价值判断进行论证，进而可以得出在坚持“强式意义上的平等对待”规则下，农村承包地应当“适时调整”，以因应民事主体“平等”的重要原则、实现“公平”的正义之结论。
当前我国农村土地物权制度的研究，多采规范研究的方法。
然而，从当前学界甚嚣尘上的对于“稳定农民地权”的近乎形而上的追捧、以及以“促进农地流转”为中心的对农村土地生产“效率”的张扬来看，只是变换话语对已有研究结论的重复，并无法解释诸如“权利主体虚位”等农村土地物权制度中存在的种种悖论，而且也无助于消弭当前制度规范导致的如“新增人口无地问题”等被忽视的那些隐患。
因此，突破农村土地物权制度研究的“浮油”、深入水下进行制度的纵深研究就成为必要。
农村土地物权制度研究的真正突破需要方法论意义上“法律解释”的夯实[1]，而“法律解释是含有价值判断的实践”。
{1}(p4)为此，必须首先对农村土地物权制度做出价值判断。
“价值判断问题是民法问题的核心”，{2}农村土地物权制度作为民法不动产制度的重要组成部分，其研究当然也应以价值判断为本。
价值判断是按照法律的价值目标对法律关系中各种冲突的利益进行排序和取舍的过程[2]，而“要想获得正确的价值判断，就必须首先正确认识在适用该法规的社会关系中，对立着何种利益，取舍何种价值。
土地资源评估与定价研究
土地资源评估与定价研究土地资源评估与定价研究随着城市化进程的加速和经济的不断发展，土地资源的价值日益凸显。
土地作为一种有限的自然资源，其供给量难以满足不断增长的需求，因此，对土地资源进行评估与定价显得尤为重要。
本文将从土地资源评估的概念、方法、影响因素以及土地资源定价的现状和问题等方面进行探讨。
一、土地资源评估的概念和方法1. 概念土地资源评估是指对土地资源进行综合分析、综合评价和综合预测的过程。
其目的是确定土地资源的质量、数量、可持续利用能力、经济价值以及未来发展潜力等方面的情况，为土地资源的合理利用和保护提供科学依据。
2. 方法（1）市场法市场法是指通过市场交易的价格来反映土地资源的价值。
这种方法适用于土地市场相对完善、交易活跃的情况下，但也存在价格波动大、信息不对称等问题。
（2）收益法收益法是指通过土地所能带来的经济效益来反映其价值。
这种方法适用于土地用途明确、收益稳定的情况下，但也存在难以确定收益水平、考虑不全面等问题。
（3）成本法成本法是指通过土地开发所需的投资成本来反映其价值。
这种方法适用于土地开发程度较低、投资成本较为明确的情况下，但也存在不同开发方案所需成本差异大、无法考虑土地未来发展潜力等问题。
二、影响土地资源价值的因素1. 土地位置土地位置是影响其价值的重要因素之一。
优越的位置可以带来更高的经济效益，因此，城市中心区域和交通便利区域的土地价值通常较高。
2. 土地用途和规划不同用途和规划下的土地价值也存在差异。
例如，商业用地和住宅用地相比，前者具有更高的经济效益和投资回报率，因此其价值也更高。
3. 土地质量土地质量是指土壤肥力、水分条件、坡度等因素对农业生产和城市建设的影响程度。
高质量的土地可以带来更高的产出和经济效益，因此其价值也更高。
4. 土地供需关系供需关系是指市场上土地供应与需求之间的关系。
当供应过剩时，土地价值会下降；而当需求超过供应时，则会推高土地价值。
三、土地资源定价现状和问题目前我国土地资源定价存在以下问题：1. 定价标准不统一由于各地区、各部门对土地资源定价标准的制定存在差异，导致土地资源定价缺乏统一性和公正性。
土地估价概述范文
土地估价概述范文土地估价是指对一定区域内的土地价值进行评估、确定的过程。
土地作为一种有限资源，在经济活动中起着重要的作用，其价值的评估对于土地的开发、买卖、租赁等行为具有指导作用。
土地估价是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素，包括土地用途、地理位置、市场需求等，并通过专业的方法和技术进行分析和计算。
土地用途是决定土地价值的一个重要因素。
不同用途的土地具有不同的价值，比如工业用地、商业用地、住宅用地等。
对于同一片土地来说，其价值会因为用途的不同而有明显的差异。
比如位于繁华商业区的土地价值往往较高，而位于远离城市的农村土地价值相对较低。
地理位置也是决定土地价值的一个重要因素。
地理位置既包括地理位置的相对位置，也包括地理位置带来的自然条件和区域经济发展的潜力。
比如位于交通便利、资源丰富的地区的土地价值往往较高，而位于偏远地区的土地价值较低。
市场需求也是影响土地价值的一个关键因素。
市场需求决定了土地的供求关系，从而影响土地的价格。
如果一些地区的需求量大于供应量，那么土地的价格往往会上涨；相反，如果供应量大于需求量，土地价格则会下降。
土地估价的方法主要有三种：市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过分析类似土地交易的市场数据，来确定土地的价值。
这种方法适用于土地市场比较活跃的地区。
收益法是通过估计土地的潜在收益来确定其价值。
这种方法适用于商业用地和开发用地的估价。
成本法是根据建设同类土地所需的成本来确定其价值。
这种方法适用于农用地和自然保护区等不易进行市场交易的土地。
在进行土地估价时，还需要考虑一些其他的因素，比如政府政策、土地权属、土地规划等。
政府政策的变化可以对土地的价值产生重要影响。
土地权属是指土地的所有权归属情况，也会对土地的价值产生影响。
土地规划是指对土地用途和开发条件进行规划，也会对土地的价值产生影响。
总之，土地估价是一个综合考虑多种因素的过程。
通过市场比较法、收益法和成本法等方法，可以对土地的价值进行合理的估计和评估。
土地评估方法范文
土地评估方法范文土地评估是指对土地价值进行估算的过程。
土地作为一种有限的自然资源，具有独特的特征和价值，其评估对于土地交易、土地利用规划和土地综合开发具有重要意义。
土地评估方法是评估师根据土地的特点和市场条件进行选择和应用的技术方法。
一、市场比较法市场比较法是基于市场上类似土地交易的数据，通过比较相似土地的价格来确定所评估土地的价值。
该方法适用于市场活跃、数据完备的地区。
具体步骤如下：1.收集市场上类似土地交易的数据，包括土地面积、位置、用途、土地权属、交易价格等信息。
2.对收集到的数据进行整理和分析，筛选出与所评估土地相似的交易案例。
3.根据筛选出的交易案例，计算出土地的平均单价，作为所评估土地的参考价值。
4.根据所评估土地的具体特点，进行相应调整，如调整因素包括土地的位置、用途、土地权属等。
二、收益法收益法是根据土地的潜在收益来确定土地的价值。
它适用于土地用途明确、收益稳定的情况。
具体步骤如下：1.对土地进行适当的划分，确定土地的用途和规模。
2.根据土地用途，收集相关市场数据，包括租金、销售价格、出售率等信息。
3.根据土地用途和市场数据，计算土地的潜在收益，包括租金收益和出售收益。
4.根据潜在收益和风险，确定土地的折现率。
5.根据折现率和潜在收益，计算土地的现值，即评估价值。
三、成本法成本法是根据土地的重建成本来确定土地的价值。
该方法适用于土地用途不明确或缺乏交易数据的情况。
具体步骤如下：1.估算土地的重建成本，包括土地平整、基础设施、建筑物等费用。
2.根据土地的使用寿命和折旧情况，计算土地的折旧费用。
3.根据土地的重建成本和折旧费用，计算土地的净现值，即评估价值。
四、综合法综合法是对不同方法的综合运用，根据土地的特点和市场条件，综合考虑市场比较法、收益法和成本法的结果，确定土地的评估价值。
1.对不同评估方法得出的评估价值进行比较和分析，找出各自的优缺点。
2.根据土地的特点和市场条件，确定各评估方法的权重系数。
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土地估价实务中价值类型确定之探讨【摘要】对应于不同评估目的，土地使用权有着不同的价值表现，但《城镇土地估价规程》并未提出土地价值类型概念和对土地价值类型作出规范性释义。
本文结合案例分析，借鉴国际估价标准，就如何针对不同评估目的确定待估宗地的价值类型进行了探讨。
【关键词】土地估价；价值类型
估价实务中所指价值类型是估价结果的不同价值属性。
针对不同评估目的和交易条件，同一宗土地使用权往往有着不同的价值表现，其评估值不仅在性质上有别，在数量上也可能存在较大差异。
因此，评估时必须正确分析，合理确定待估宗地的价值类型。
一、土地价值类型的划分
土地价值类型可有多种划分方法，如果把地价看作社会经济活动的一种客观结果，按照估价目的对地价进行分类是最合理、实用的。
中国土地估价师协会2012年3月印发的《土地估价报告评审规则》中，《专家评审表》对“地价定义”的评等要点是“土地使用权性质、年期、估价期日、实际与设定开发程度、用途、容积率等；其他需要定义事项”，未明确将价值类型纳入评等要点。
即便是国家标准的行业技术规范《城镇土地估价规程》（gb/t 18508-2001），也仅在3.2条款“土地价格内涵”中释义“本规程所指土地价格，是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值
总和。
”“根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。
”
实际上，随着社会经济活动的日益复杂化，根据土地估价目的，地价还可细分为以下类型：（1）交易价格，包括出让价、转让价、土地租金、作价出资（入股）地价等；（2）征收地价，包括补偿价、成本价、收购价等；（3）课税涉及的地价；（4）担保涉及的地价；（5）审计涉及的地价；（6）土地投资价值；（7）公示性地价，包括基准地价、标定地价、市场指导价、与地价相关的补偿标准等。
前5类土地估价多以市场价值为基础，由于《规程》未作出土地价值类型释义，土地估价报告中通常将评估结果笼统定义为市场价格，估价师因此屡被质疑为何同一宗地分别以出让、抵押、课税为评估目的时得到的结果大相径庭。
今年5月公布的国标《房地产估价规范》（征求意见稿）将估价目的细分为14种，并分别给出了各种目的下房地产评估的价值类型、价格构成、评估方法等具体指引。
借鉴《rics估价标准》，其第3章规定“会员必须确认适合于将要报告的每一个估价的价值基准。
”并认可了市场价值、市场租金、投资价值、公允价值4种价值基准。
其中认为公允价值代表了在一项资产交易的特定双方之间合理同意的价格，该价格可能是反映了所涉及各方的所有权的特定优势（或劣势）的价格，并非一般市场价格。
这一概念在我国不动产估价技术的国家标准中都没有提及。
二、如何正确选择土地价值类型
经济活动的复杂性决定了市场的复杂性和多样化，土地价值类型的选择要有利于实现估价目的，并满足待估宗地相关的交易条件，包括市场条件、估价的假设前提、法律法规或合同限制条件等。
待估宗地价值的实现对市场条件和土地的开发、使用等无特别限制和要求时，一般应当选择市场价值作为估价结果的价值类型；为特定投资者提供咨询性土地估价服务时，应选择适于该投资者需求的特定估价资料和技术参数，以投资价值作为估价结果的价值类型；以课税为目的估价时，应当根据相关法律、法规选择估价结果的价值类型，一般以市场价值为基础；为政府的不同管理目的进行公示性地价评估时，需充分考虑行政部门的政策导向，体现政治、经济管理意图。
三、实证分析
1.土地估价案例背景
政府大力扶持汽车产业发展，在某开发区规划了大片汽车项目工业用地。
在统一开发、协议出让的汽车项目工业用地中，有2宗相邻的土地使用权分别属于c公司和d公司，两公司投入厂区建设不久，为了更有效地开发利用土地资源，拟以c公司的1万多平方米土地与d公司的约3万平方米土地进行置换，为此委托土地估价机构对两地块进行估价。
需注意的是，政府为引进汽车项目提供了优惠政策，与用地方签署有《**项目用地合作协议》，c、d两公司通过协议出让方式分别取得“汽车项目工业用地，用以发展汽车工业”，出让合同中明确记载了出让地价的具体构成和土地权利限制。
2. 分析选择价值类型
土地估价师在评估过程中产生了两种意见。
观点一认为评估委托书载明评估目的是为委托方进行土地置换提供市场价格参考，但这个市场是特殊的市场。
根据项目用地合作协议，过百万平方米的用地范围内，每宗地都将以统一的优惠价格出让，并在出让合同中限定宗地用途为汽车项目工业用地。
显然待估宗地的使用权利受到了很大限制，这一限制条件对地价的影响应如何科学地量化，目前还缺乏有力的依据和合理的计算方法。
汽车项目用地范围内尚无其他交易案例，故不宜采用市场比较法。
而出让合同清晰地说明了土地出让价格总额的具体构成，显示出让价已是完整地价，适宜使用成本逼近法。
观点二认为，待估宗地出让时享受了地价优惠政策，现在土地置换实为二级市场的转让行为，汽车项目工业用地范围以外的其他工业用地交易价格才真正反映了宗地所在区域的工业用地市场价格，以原出让价为基础来估价将导致政府税收损失，所以应首选市场比较法。
两种观点似在争论估价方法的选择问题，实则反映出双方对估价目的和价值类型判断的分歧。
观点二重视土地的市场价值，将目光聚焦到交易纳税上，表现出估价师的社会责任心，但其估价思路偏离了本次评估目的。
用地优惠政策是政府为促进开发区产业发展，使引进的项目顺利动工、企业迅速发展而制定的，并签署了项目用地协议，c、d公司分别于评估基准日前几个月签订土地出让合同，双方参照出让价格进行土地置换合情合理，符合《国际估价标
准》对于公允价值的定义。
即本案例评估结果的价值类型应确定为公允价值，它有别于一般的市场价格。
假如估价目的是为土地置换纳税提供土地价格参考，则估价师应谨慎采用观点一的思路。
税收涉及的地价有不同的确定方式，无论是纳税人自我申报、由征税机构按标准确定或是由评估确定，都要以市场水平为基础。
四、反思和建议
我国城镇土地属国家所有，各级土地行政管理部门代表国家行使土地所有者权利，地方政府制定的地价优惠政策只要不违反法律、法规、国家有关规定，就可以作为评估依据。
而对于作为依据的政策、文件，估价师必须正确解读，做到具体问题具体分析，对已知、未知情况、特殊处理方式及其原因必须在报告中充分披露。
本案例典型地反映了同一宗地在不同评估目的下对应两种不同的价值类型。
由于《城镇土地估价规程》尚未对各种价值类型作出定义，土地估价师参考国际估价标准在技术上的创新性应用容易受到质疑，建议《城镇土地估价规程》修改时增加有关价值类型的选择和应用指引。
参考文献
[1]城镇土地估价规程（gb/t 18508-2001）.
[2]邹晓云.土地估价基础.北京：地质出版社，2010.
[3]rics估价标准（第6版），2009.
[4]中国资产评估协会.资产评估价值类型指导意见，2007.
作者简介：
朱晓岚（1971-），女，汉族，湖北荆州人，广东省土地估价师与土地登记代理人协会副秘书长，土地估价师、房地产估价师、国土工程师、房地产经济师、英国皇家特许测量师学会会员（mrics），主要研究方向：不动产估价、投资咨询。