房地产投资信托运营模式研究及对我国的启示

房地产投资信托运营模式研究及对我国的启示

发表时间：2013-09-03T16:37:53.950Z 来源：《中国商界》2013年第7期供稿作者：姚德亮方进

[导读] 加强柳州、来宾两市交通部门的交流与合作。

姚德亮方进/安徽大学经济学院

【摘要】我国房地产市场过多依赖于银行贷款，需要拓宽其融资渠道。另外，我国市场长期负利率等现象的存在，使得许多投资者热衷于房地产投资，进而导致房价的久高不下。奇高的房价容易引发房地产泡沫与一系列社会问题，而适合于中小投资者的房地产投资信托，不仅能够帮助房地产市场融资，还有利于中小投资者共同受益，从而帮助解决由房地产引发的一系列社会问题。

【关键词】房地产投资信托；运营模式；启示

一、房地产投资信托及其特征与功能

（一）REIT的概念

房地产投资信托（real estate investment trust, 以下简称REIT），是相关主体按照信托原理设计并发行相关受益凭证，以此将分散投资者的资金或财产汇集起来，并交由专门投资机构进行与房地产相关的投资经营管理，并将投资收益按照投资比例分配给投资者的一种投资工具。

（二）REIT的特征

1.主要投资对象是房地产业；

2.受益凭证的发行方式分为公开和非公开两种；

3.REIT所有者享有收益权和知情权，但不享有决策权，即投资者只能卖出或申请赎回持有的受益凭证，无法直接参与信托公司的决策管理，这也是其与普通股的区别之一；

4.REIT的价格形成以房地产价值为基础，并受买卖供求关系影响；

5.我国REIT产品具有期限较短（通常为1到2年），投资门槛较高，收益率稳定等特点。

（三）REIT的功能

1.拓宽房地产市场的融资渠道，减弱对银行贷款的依赖程度。房地产市场对银行贷款的过分依赖势必会使二者一荣俱荣，一损俱损；而房地产市场作为我国实体经济市场的重要组成部分，银行作为金融市场的主导，一旦房地产出现泡沫破灭，或者银行出现危机致使房地产业资金链条断裂，都会对我国经济产生重大影响；

2.专业经营，分散风险。投资者通过购买受益凭证，将自己的资金或财产交由房地产信托投资公司统一管理，信托公司往往雇佣专业化的人员进行专业的投资，往往获得较高的回报。另外，不同地区的房地产业发展差异很大，盈利能力也不同，信托公司通过分散投资，能起到分散投资风险的功能；

3.分享收益，藏富于民，有利于房地产业的健康持续发展。中小投资者通过购买受益凭证能够分享房地产业的收益，从房地产业中获利，使房地产业藏富于民，缓解了房地产一味追求公司利益导致的与普通民众的矛盾，进而推动房地产业的持续健康发展。

二、房地产投资信托的运营模式

根据房地产信托公司投资业务的不同，目前，REIT的运营模式主要有三种：权益REIT的运营模式，抵押REIT的运营模式以及混合REIT的运营模式，其中，权益型REIT的运营模式又分为房地产信托式REIT运营模式和资金信托式REIT运营模式。

（一）抵押REIT的运营模式

地产信托投资公司将所募集资金用于向房地产项目公司提供各种房地产抵押贷款。其运营模式可以用下图表示：

很明显，在整个运营过程中，地产信托投资公司起着类似于银行的金融中介的作用，也可以说，抵押REIT的运营模式是银行贷款向权益REIT运营模式的过渡阶段。其主要收入来自按揭组合所赚取的利益，如发放抵押贷款手续费，抵押贷款利息及通过发放参与抵押贷款所获抵押房产的部分租金和增值收益。在这种运营模式下，由于贷款有抵押担保，因此信托投资公司投资的风险较低，有利于开拓客户，并且收益稳定。但是它也存在着收益相对较低，与银行抵押贷款业务冲突等缺点。信托投资公司在这种运营模式下需注意以下几点问题：

1.加强借款人的信用调查，保证贷款的收回。信托投资公司的信用评级系统相比银行可能并不那么完善，但是一旦信用评级失误，就容易造成贷款的无法收回，损害公司及委托人的利益。因此要加强借款人的信用评级。

2.科学评估抵押物价值，缺点合理的贷款额度。根据抵押物的价值确定贷款额度需要科学的估价，因此需要考虑到抵押物的价值，所处地点，变现成本以及损耗程度等。

3.需要建立风险资产准备制度，以应对贷款人的信用危险，维持信托投资公司的正常运营与安全稳定。

（二）房地产信托式REIT运营模式

房地产信托式REIT的信托财产是委托人所拥有的房地产，房地产的原所有人将产权转让给信托投资公司，信托投资公司以签发受益凭证代替支付现金，即委托人凭借自己的房产财产获得信托投资公司的受益凭证。原所有者在取得受益凭证后，既可以持有并获得公司通过出租，销售所获得的收益，也可以将其在证券市场上进行出售，这完全依据投资者的实际情况而定。通过房地产信托式的REIT，可以使得投资者对所要投资的房地产产生较为全面直接的认识；而对信托投资公司来讲，则减少了现金的支出，从而减轻了信托投资公司的经营压

金回报的特点，以下这幅图就可以说明这一点。同时还可以看出：