从驱动力解读城市发展【世联作品】(20100830)

营口市地区生产总值三产的贡 献比例较一产二产呈现增长缓慢。 受到城市产业结构的影响，营口 办公市场需求量较小 营口市大型企业多选择自建的 形式，如银行、电力及通讯类， 对于办公物业的需求较少 君临天下项目规划写字楼办公 物业，但选择在项目后期开盘 财富中心写字楼入住企业： 财富中心写字楼入住企业：
营口市科光房地产开发有限公司 SMC（中国）有限公司营口办事处 营口铭誉塑业有限公司 瑞士国际投资公司 营口特易购置业有限公司 广东发展银行营口分行 沈阳用友软件有限公司 辽宁兰陵市高有限公司
近几年营口固定资产投资额保持 30%以上的增长速度，2009年固定 资产投资额达到800亿元
2009年营口人均可支配收入达 15940元，接近09年全国平均水平 17175元，2009年营口人均可支配 收入增长速度为11.1%，高于全国 8.8%的增长速度，居民的消费能 力不断提升
数据来源：辽宁省统计局
产业功能
对外吸引 力
居住功能
消费功能
作为传统的工业城市，营口产业结构以二产为主， 作为传统的工业城市，营口产业结构以二产为主， 高价值的生产性服务业相对缺乏
第一产业 第二产业 第三产业
100% 80% 60% 40% 20% 0%
第三产业 第二产业 第一产业 2000 39 50.2 10.8 2005 39.6 49.4 11 2006 38.3 51.1 10.6 2007 36.6 53.1 10.3 2008 34.5 55.8 9.7
营口市2000年GDP仅为170 亿元，增长率10.7%，到2004 年营口GDP增长速度已经提高 了21.20%，总体经济发展迅 猛，经济实力不断增强， 2008年经济总量较2004年翻 一番，2009年经济总量继续 快速增长，城市综合竞争力 显著增强
2009年辽宁省主要城市GDP及增长率统计表 2009年辽宁省主要城市GDP及增长率统计表 年辽宁省主要城市GDP 沈阳 GDP （亿元） 增长率 4359 14.1% 大连 4410 15% 鞍山 1915 18.5% 锦州 790 16% 盘锦 685 4% 丹东 655 16.2% 营口 822 19% 抚顺 707 12%
R2
？
城市的发展现状如何？ 城市的发展现状如何？ 存在哪些功能缺失？ 存在哪些功能缺失？城 市现状能否抓住外部驱 动力实现城市的转型？ 动力实现城市的转型？
城市未来的规划方向将会对 城市的发展带来哪些外部驱 动因素？城市的现有结构又 能否支撑？
寻找城市发展中存在的问题？ 寻找城市发展中存在的问题？
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322 132 320 343 154 135 265 102 160 319
165
141 370 534 429 275 311 87 169 548 482 430 676 219 983 318 12 336 50 2 3 5 233 32 75 77
385 639
租赁和商务服务业 1662 314 2220 1140 129 288 265 302 32 文化体育娱乐业 419 146 74 92 148 34 229 165 44
2009年辽宁省主要城市人均GDP统计表 2009年辽宁省主要城市人均GDP统计表 年辽宁省主要城市人均GDP 沈阳 人均GDP （元） 63426 大连 73134 鞍山 84258 锦州 37994 营口 34979 抚顺 34196
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产业功能
消费功能
对外吸引 力
居住功能
经济发展——营口固定资产投资连续五年保持30%以上的高位 经济发展——营口固定资产投资连续五年保持30%以上的高位 ——营口固定资产投资连续五年保持30% 增长，09年人均可支配收入持续两位数增长 年人均可支配收入持续两位数增长， 增长，09年人均可支配收入持续两位数增长，居民消费能力 不断提升
营口居住人口消费力强， 营口居住人口消费力强，内部商业层次难以 满足其需求。区域内消费倾向于高端特色商业， 满足其需求。区域内消费倾向于高端特色商业， 区域内既有传统商业已经难以迎合其需求
“我比较喜欢的购物商业类型是有休息区域的，这 个非常有必要，我不怎么喜欢逛街。要逛的话， 喜欢逛一些家电类的。北京大悦城那种有咖啡的， 有休息的那种我很喜欢。” ——营口市中行行长 “现在营口基本上没有办法满足我和我那些姐妹的 消费档次，我们买东西基本都去沈阳，大连。营 口还是有很多消费力强的人的，很希望能有一个 高端消费的场所，什么都有的那种最好。” ——营口高端消费者 “目前营口娱乐休闲方面还是比较差，现在我们都 苦于没有地方去娱乐。而且现在营口市场上商业 里都没有特色的餐饮。我们这个圈子的年轻人希 望有个高档点的健身娱乐场所。” ——营口市潜在客户
产业仍以第二产业为主， 产业仍以第二产业为主，且呈现以重工业和传统 工业为主的特征
2008年辽宁省各城市第三产业 主要行业的就业人数统计
葫芦 岛
行业
沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 丹东 锦州 营口 阜新 辽阳 盘锦 铁岭 朝阳
传 统 产 业 新 型 产 业 轻工业 重工业
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信息、 信息、计算机软件 1005 业 金融业 房地产业 1285 879 1225 88 60 40
未来的营口市将发展
成为经济社会繁荣、生活闲 成为经济社会繁荣、 适便利、功能完善、独具魅 适便利、功能完善、 力和活力的新都市
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未来城市发展需要两大驱动因素… 未来城市发展需要两大驱动因素…
内部驱动因素 外部驱动因素
R1
城市的经济发展、产业结构 的优化升级、城市消费结构 的变革都可能成为驱动城市 发展的内部动力
市府路核心商圈 城市核心商圈，拥有新玛 特、财富购物中心，商业 街等形式，未来乐购将进 入 兴隆 超市 市府 路核 心商 圈 餐饮 一条 街 东升 市场 商业形式包括百货类、沿 街商铺、初级的购物中心 以及建设中的超市，商业 类型较为丰富，成为城市 的主要商圈。
核心商圈 次级商圈
但缺乏高端形式，商业中 心发展处于初步的探索阶 段，未来急需业态综合、 集购物、休闲、文化、娱 乐等多功能体验式消费空 间
集购物、休闲、文化、娱乐等 集购物、休闲、文化、 多功能体验消费 多功能体验消费
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产业功能
消费功能
对外吸引 力
居住功能
然而现实的商业状况不甚理想： 然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路 核心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态， 核心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商 业中心处于探索阶段
+
城 市 化 率
营口
——经济发达城市的发展经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短， ——经济发达城市的发展经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短， 经济发达城市的发展经验证明 GDP达到4000美金以上时 此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
25%
45%
70%
85%
95%
2009年营口市人均 年营口市人均GDP达到 达到34979元 年营口市人均 达到 元 人民币，约合5143美元 人民币，约合 美元 2008年营口市城市化率达 年营口市城市化率达46% 年营口市城市化率达
业态综合、 业态综合、自由的购物空间 休闲娱乐、 休闲娱乐、体验式的购物需求
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租售状况
点评
财富中心有两栋写字楼，总建面在15000平米，单间从40平米 到上千平米，目前还有一些剩余，可选余地比较大 ——财富中心销售人员 营口市的三产发展较慢，因此写字楼市场一直不是很旺盛，有 些大型企业都选择自建的形式，小型办公企业又不多，因此对 于写字楼的需求不是很大 ——财富中心销售人员
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产业功能
消费功能
对外吸引 力
居住功能
然而现实的商业状况不甚理想： 然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路核 心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态， 心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商业中 心处于探索阶段
三大次级商圈 盼盼路餐饮一条街
沿街底商形式，以餐饮类 业态为主
市府 路核 心商 圈
东升 兴隆 市场 超市 餐饮 一条 街
东升市场商圈
批发百货类业态，档次较 为低端，人气较旺
核心商圈 次级商圈
兴隆超市商圈
超市周边形成了商业街， 底商形式，满足生活需求 为主
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产业功能
消费功能
对外吸引 力
居住功能
中高端消费外溢： 中高端消费外溢：现状的商业结构未能满足当地居民的消 费需求，高端消费功能缺失， 费需求，高端消费功能缺失，导致城市的高端消费外溢
从驱动力解读城市发展（ 从驱动力解读城市发展（以 营口城市为例） 营口城市为例）
营口未来将建设成为辽中地区经济强市及生态宜居新都市， 营口未来将建设成为辽中地区经济强市及生态宜居新都市，成为 对外吸引力强的国际化都市， 对外吸引力强的国际化都市，实现由现状工业城市向新兴现代化 宜居城市的转变
从：现状工业城市
营口市场经济发展迅猛， 营口市场经济发展迅猛，城市综合竞争力显著增强
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产业功能
消费功能
对外吸引 力
居住功能
经济发展——营口市国民生产总值年均增长率在20%左右， 经济发展——营口市国民生产总值年均增长率在20%左右， ——营口市国民生产总值年均增长率在20%左右 09年继续高速增长 年继续高速增长， 09年继续高速增长，经济的发展迅猛为房地产市场打下良好 基础
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数据来源：辽宁省统计局
产业功能
消费功能